某某、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

黑龙江省绥棱县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1226民初67号 原告（案外人）：***，男，1984年2月21日出生，汉族，农民，住黑龙江省海伦市。 委托诉讼代理人：***（与原告系夫妻关系），女，1984年12月8日出生，汉族，农民，住黑龙江省海伦市。 被告（申请执行人）：***，男，1971年8月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥棱县。 被告（被执行人）：绥棱县**房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥棱县西北街二委。 法定代表人：***，该公司董事长。 被告（被执行人）：绥棱县**建筑工程有限公司，住所地黑龙江省绥棱县安民路112号。 法定代表人：***，该公司董事长。 原告***与被告**、绥棱县**房地产开发有限公司（以下简称**开发公司）、绥棱县**建筑工程有限公司（以下简称**建筑公司）案外人执行异议之诉一案，本院2018年12月30日做出一审判决，判决后，***上诉至绥化市中级人 民法院。绥化市中院以（2019）黑12民终1332号民事裁定书，发回本院重审。本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序审理。因新冠肺炎疫情，本案于2020年2月18日中止审理，于2020年6月10恢复审理。本案重审中，***申请将原被告**变更为***，经本院审查，裁定准许变更被告**为***。本案于2020年8月18日公开开庭进行了审理，原告***委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼，**开发公司、**建筑公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.请求撤销黑龙江省绥棱县人民法院作出的（2015）棱商初字第170-1号民事裁定书和（2018）黑1226执异10号执行裁定书；2.请求停止对执行标的即坐落于绥棱县东侧97号门市的强制执行。事实与理由：2014年8月原告承包建设被告**开发公司开发的绥棱县金兰综合农贸市场部分建筑工程，在2014年9月18日该工程建设中，因欠原告工程款没有支付，被告**开发公司用绥棱县金兰综合农贸市场东侧第97号门市房抵偿所欠原告的工程款，并于当日给原告出具购房票据一份。此工程于2014年10月12日竣工后，被告**开发公司将该房屋交付给了原告，并将房屋钥匙、水电卡等也一并交付给了原告。原告接受并占有房屋后，对该房屋进行了室内装潢和使用。2018年8月原告准备出售此房屋时，得知原告的这一房屋被绥棱县人民法院采取了查封的诉讼财产保全措施，遂原告找到绥棱县法院，法院告知原告这一房屋因三被告诉讼争议，已经于2015年10月被黑龙江省绥 棱县人民法院（2015）棱商初字第170号调解书确认给了被告**，并做出了（2015）棱商初字第170-1号民事裁定书对原告的上述房屋进行了财产保全，原告于2018年8月24日对此财产保全裁定提出书面异议，绥棱县人民法院以（2018）黑1226执异10号执行裁定驳回原告的异议请求。综上，原告认为三被告明知涉案房屋已经交付给了原告，该房屋属于原告所有，但是却通过法院将原告的房屋作为三被告的财产进行了处分并采取了诉讼保全措施，其行为严重的侵害了原告的自有财产的合法权益，故向法院提出上述诉讼请求。 被告***辩称，***在原一审时虽然提出其在2014年9月18日就与被执行人**开发公司达成并签订了被执行人**开发公司以其开发的另一套坐落于绥棱县（东侧）第97号门市房屋即案涉房屋冲抵702000元工程款的房屋买卖协议，但被执行人**开发公司并没有取得商品房预售许可证，而且现在的商品房预售许可证是绥棱县供销合作社在2016年5月才取得的，双方签订的房屋买卖合同无效。同时绥棱县人民法院在2015年9月21日依**申请对该房屋进行了查封，其后经绥棱县人民法院主持调解，并做出（2015）棱商初字第170号民事调解书，调解约定**开发公司、**建筑公司代替债务人***分期向**清偿借款并支付相应利息，**开发公司以查封的11套房屋（包括案涉房屋）设定物权担保，该担保符合物权法第二十八条规定，**自调解书作出时即享有担保物权，现转移给答辩人***。被答辩人在原一审庭审中自称**开发公司以包括本案的二套房屋抵顶工人工资款，另一套房屋 抵顶工人工资159480元，并已履行完毕将该房屋出卖，因此被答辩人的涉案房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定，同时也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。**在查封和调解时并不知道被答辩人与**开发公司签订以二套房屋抵顶工人工资款的事，而且被答辩人在原一审中提供的供热收费票据等票据均发生在2018年，晚于查封时间。本案房屋是商服用房，**开发公司也是以本案房屋抵顶工人工资款，并不是用于居住的，而且被答辩人已经将另外一套住宅用房出卖。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被答辩人应承担举证不能的不利后果。 **开发公司辩称，被答辩人***与**开发公司没有直接的债权债务关系，**开发公司是将绥棱县部分工程包给***，***与***签订的木工合同，是***雇的他，其与***存在直接债权债务关系，而且**开发公司已经给***出具了欠据，所以**开发公司与***没有债权债务关系。后因**开发公司没有钱给付***的工程款，所以***要求给***开的绥棱县金兰综合农贸市场东侧第97号门市房以抵偿**开发公司欠***的工程款，所以，此事与**公司无关。 **建筑公司经法院依法传票传唤无正当理由未到庭参加 诉讼，未提交答辩状，视为放弃答辩权利。 本案争议焦点如下:1.案涉房屋查封情况；2.案涉房屋查封前案外人***与房地产开发企业是否签订了书面房屋买卖合同；3.案涉房屋查封前案外人***是否占有案涉房屋；4.案涉房屋查封前案外人***抵顶工程款情况是否真实；5.案涉房屋，案外人***未办理产权登记手续的原因是什么。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告**开发公司、**建筑公司经法院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼视为放弃质证权利，且均没有提供证据。原告***提交证据一**开发公司2014年9月18日向原告开具的购房收据一份，主张证明该房屋是被告欠原告的工程款项，在2015年9月21日绥棱县人民法院（2015）棱商初字第170号-1民事裁定书对该房屋财产保全之前，被告已将此房屋转让并交付给原告。***对该证据的真实性没有异议，但质证认为该商品房不是原告唯一住房。结合当事人陈述和其他证据，本院认为，该证据真实合法，与本案具有关联性，能够证明**开发公司为***开具了绥棱县东侧第97号门市购房收据的事实，依法予以确认。***提交证据二7份水电供热费缴费单据，主张证明案涉房屋原告已经先占有。***对该组证据真实性没有异议，但质证认为交费时间晚于查封时间。结合当事人陈述，本院认为，该组证据真实合法，与本案具有关联性，能够证明***于2018年8月－9月期间交纳了案涉房屋的水、电、供热费用，并补交了2015年以来的供热费用的事实，依法予以确认。***提交证据三劳务分包合同一份，主张证明2014年8月7日**盛世 家园建设工程***与***签订了劳务分包合同，***欠付***工程款，导致***无法发放农民工工资。***对该证据的真实性没有异议，但质证认为以物抵债不符合规定，该房屋不是居住用房，是商品房。结合庭审中当事人陈述和其他证据，本院认为，该证据真实合法，与本案具有关联性，能够证明***与***就**盛世家园木工工程签订劳务分包合同，双方就承包范围、承包价格、付款方式等内容进行约定的事实，依法予以确认。***提交证据四案涉房屋租赁合同，主张证明涉案房屋***先占有了，并出租给他人。***对该证据真实性有异议。结合当事人陈述，本院认为，该证据真实合法，能够证明案涉房屋的使用情况，依法予以确认。***提交证据五2019年2月27日**开发公司为原告出具的证明复印件（原件在二审中提交给绥化市中院），主张证明绥棱县四周门市于2017年才能办理房产证及过户登记。***对该证据的真实性和证明内容均有异议，质证认为案涉房屋2015年1月就能办产权登记。本院经审查认为，该证明是**开发公司就案涉房屋相关问题为原告出具的，加盖了**公司印章，落款处有董事长签字，具有真实性，与本案具有关联性，能够证明绥棱县四周门市于2017年才能办理房产证及过户登记的事实，依法予以确认。 ***申请法院调取了如下证据：（2015）棱商初字第170号调解书、（2015）棱商初字第170-1号民事裁定书、绥棱县法院执行裁定书（2018）黑1226执84号、（2018）黑1226执异10号、协助执行通知书回执，主张证明案涉房屋于2015年9月23 日被绥棱县人民法院（2015）棱商初字第170-1号民事裁定书查封，2015年10月23日**与被告**房地产开发有限公司及**建筑有限公司达成和解协议，将包括案涉房屋在内的11套房屋确定为担保物。***对上述证据没有异议。本院认为，上述证据来源合法，与本案具有关联性，具有证明力，依法予以确认。 本案在审理中，法院依原告及被告***申请在绥棱县公共事业服务中心调取了房籍档案两份（一份**，一份**），主要文书有办理房屋登记申请表、小票收据、介绍信、买房合同、房照、房产证复印件，证明内容为：1.**于2015年1月9日办理了位于绥棱县的房屋产权登记；2.办理房屋产权登记需要提供的材料有收据（两联单收据）、介绍信、商品房买卖合同。原告对上述证据的真实性有异议，质证认为案涉房屋工程2015年10月12日竣工，没竣工怎么办理产权登记，当时开发公司出具的证明是2017年能办房照，而案涉房屋在2015年9月份已经被**保全了，无法办理房照，如果法院调取的是真实的，也是特殊情况办理的，与其个人没有关系。且原告问过开发商和房产，均答复办理不了房照。法院调取的证据都是正常的买卖合同，原告的案涉房屋是抵债房子，不一样的。被告***对上述证据没有异议，质证认为虽然开发商说办理不了房照，但是房产有办理房照的，证实能办理房照。本院认为，上述证据来源合法，真实有效，登记房屋属于绥棱现代化综合农贸市场项目之内，依法予以确认。 本案在审理中，本院依职权调取了绥棱县现代化综合农贸市 场开发协议书、房屋销售授权委托协议、证明两份、补充协议书、补充协议书说明及关于金兰现代农贸市场（即绥棱县）商品房销售价格的说明，来源于绥棱县供销合作社联合社，主要内容：1.案涉房屋所在小区，由绥棱县**房地产开发有限公司与绥棱县供销合作联社共同开发建设；2.至2015年9月8日，案涉工程各项手续证件齐全，各种税费已缴纳；3.绥棱县**房地产开发有限公司出售的房屋按一手房销售。4.商品房预售许可证。原告、被告对上述证据没有异议，本院认为，该组证据来源合法，真实有效，能够证明案涉房屋工程项目相关情况，依法予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定案件事实如下： 坐落于绥棱县（东侧）第97号门市房屋系**开发公司于2014年6月与他人合作开发的建设工程，工程名称为绥棱县，由**建筑公司承建。2014年8月7日，***与案外人***就承包建设**开发公司开发建设的绥棱县**盛世家园中的二栋高层（11层）及两栋群房的木工工程签订了劳务分包合同，合同约定承包价格为高层粘灰面积39／平方米，付款方式为50%现金和50%以房抵工程款。原告按照合同约定进行了施工。完工后，***给付了部分现金，剩余工程款以房屋折抵工程款70余万元，其中一套原告已出卖他人，另一套即案涉房屋（坐落于绥棱县东侧第97号门市），系**开发公司折价工程款抵账给实际施工人***后，***又以此房屋折价木工工程款抵账给** 全。2014年9月18日，**开发公司为***出具了案涉房屋的购房收据并交付房屋。之后，***进行了装修并出租给他人使用，***于2018年8月－9月期间交纳了案涉房屋的水、电、供暖等费用，并补交了2015年后的供热欠费，没有办理案涉房屋产权登记手续。 2015年9月21日，绥棱县人民法院受理了**与**开发公司、**建筑公司保证合同纠纷一案，同日依**申请，本院作出（2015）棱商初字第170-1号民事裁定书，查封了**开发公司开发建设的包括案涉房屋在内的12套房屋。该案经本院主持调解，双方于2015年10月23日达成调解意见，本院做出（2015）棱商初字第170号民事调解书，调解书约定**开发公司、**建筑公司代替债务人***分期向**清偿借款本金3150000元并支付利息，**开发公司继续以在诉讼中查封的11套房屋（包含案涉房屋，查封的第39号门市未设定担保）做担保直至本息还清为止。后**开发公司、**建筑公司没有按照（2015）棱商初字第170号民事调解书约定的期限履行给付金钱义务，**向本院申请强制执行。在执行中，原告***于2018年8月24日向本院提出执行异议，本院于2018年9月3日作出（2018）黑1226执异10号执行裁定书驳回***的异议请求，***向本院提起执行异议之诉。 另查明，案外人**于2015年1月9日在绥棱县的房屋产权登记。案外人**于2015年1月13日在绥棱县房地产物业管理局办理了位于绥棱县东侧第90号 门市房的房屋产权登记。 本院认为，案外人有证据证明就执行标的享有足以排除强制执行事由的，人民法院应予以排除对该执行标的的强制执行。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案中原告***作为案外人提起执行异议之诉，应就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。***享有的民事权益能否排除对案涉标的强制执行，结合争议问题，从以下几方面分述： 一、关于***与**开发公司房屋买卖合同效力以及案涉房屋查封前案外人***抵顶工程款情况是否真实问题。通过***与***签订的劳务分包合同、**开发公司为***开具的售房收据、**开发公司出具的证明及其答辩意见，能够认定**开发公司用案涉房屋折价工程款抵账给***，***又以此房折价木工工程款抵账给***，并由**开发公司为***开具购房收据的事实。上述证据也足以证明***以工程抵款的方式购置了案涉房屋，故***与**公司房屋买卖合同合法有效。***辩称**开发公司在没有取得商品房预售许可证情况下，***与**开发公司达成并签订的案涉房屋冲抵702000元工程款的房屋买卖协议无效，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包 人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”规定，本院认为，案涉房屋由**开发公司以折价工程款方式层层抵账给***，并由**开发公司为***开具购房票据，符合上述法律规定，***是以工程抵款的方式购买案涉房屋，不同于商品买卖，故***关于在没有取得商品房预售许可证情况下，***与**开发公司达成并签订的案涉房屋冲抵工程款房屋买卖无效的抗辩理由本院不予支持。 二、关于案涉房屋查封前案外人***与房地产开发企业是否签订了书面房屋买卖合同问题。**开发公司为***开具房屋收据时间为2014年9月18日，本院查封案涉房屋时间为2015年9月21日，房屋票据就价款、房屋位置约定明确，结合当地房地产交易习惯，应为书面房屋买卖合同一种形式，且该房屋为工程抵款而来，***与***协议中亦做了明确约定，故原告***与**开发公司在法院查封案涉房产前应视为已经签订了书面房屋买卖合同。 三、关于案涉房屋查封前案外人***是否占有案涉房屋问题。***的水、电、供暖票据虽然为2018年8月－9月交纳，但结合***与***签订的《劳务分包合同》时间（2014年8月7日）、**开发公司为***出具的购房收据时间（2014年9月18日），以及庭审中当事人陈述**开发公司出具购房收据后交付了房屋的事实，综合全案看，能够认定案涉房屋应为开发商开具购房收据后即交付***占有使用的事实。 四、***未办理产权登记手续的原因问题。通过庭审中当 事人陈述及**开发公司出具的证明能够认定案涉房产在2017年之前不能办理产权登记。虽然案涉房屋小区已有住户办理了房屋登记，但办理房屋登记情况各异，不能以此推定案涉房屋必然能够进行产权登记。且**开发公司的证明中明确说明，案涉房屋所在区域于2017年才能办理房产证及过户登记。**开发公司作为案涉房屋所在小区项目的开发商，必然掌握案涉房屋何时能够办理产权登记情况，故***未办理产权登记并非自身原因。 五、关于本案法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案原告***通过工程抵款方式取得案涉房屋，由**开发公司于2014年9月18日为其开具购房票据，并交付占有使用。案涉房屋于2017年以后才能够办理产权登记手续，非***自身原因未办理过户登记，故***的请求符合上述法律规定，应予以支持。 另《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可 以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先权优于抵押权和其他债权”的规定，根据上述法律规定可以看出，建设工程的优先权优先于抵押权和其他债权。本案中，案涉房屋系基于工程价款的优先受偿权，通过工程抵款方式开具给***，***对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。 据此，不论是参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，还是依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》第一条，***都享有足以排除强制执行的民事权利。 综上，***的请求符合法律规定，应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项、第三百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、***申请绥棱县**房地产开发有限公司、绥棱县**建筑工程有限公司保证合同执行一案，不得执行坐落于绥棱县现代化综合农贸市场东侧97号门市； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费10750元，由被告***、绥棱县**房地产开发有限公司、绥棱县**建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。 本院（2018）黑1226执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二〇年十二月二十九日 书记员　　***