哈尔滨市喜武消防设施安装有限公司与大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司合同纠纷一审民事判决书

黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黑2701民初194号

原告：哈尔滨市喜武消防设施安装有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市开发区哈平集中区渤海路6号206室。

法定代表人：刘海书，董事长。

委托诉讼代理人：李勇，黑龙江众兴律师事务所律师。

委托诉讼代理人：岳忠朋，黑龙江众兴律师事务所实习律师。

被告：大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民路20号。

法定代表人：周源，董事长。

委托诉讼代理人：王程，黑龙江正旗律师事务所律师。

原告哈尔滨市喜武消防设施安装有限公司（以下简称“喜武公司”）与被告大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司（以下简称“伦泰公司”）合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告喜武公司委托诉讼代理人李勇、岳忠朋，被告伦泰公司委托诉讼代理人王程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

喜武公司向本院提出诉讼请求：1.判令伦泰公司支付拖欠工程款、验收保证金以及后支付的抵账款共计：1,437,479.00元；2.判令伦泰公司支付以本金1,437,479.00元为基数，自2014年12月29日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；3.确认2019年7月1日喜武公司与伦泰公司签订的抵账协议无效；4.本案诉讼费由伦泰公司承担。

事实和理由：2013年5月，喜武公司与伦泰公司签订《新世界时尚广场-消防工程》合同，喜武公司按约完成工程。经消防部门验收合格后，伦泰公司尚欠工程款及验收保证金共计:1,337,479.00元。2019年伦泰公司无力偿还，随即同喜武公司签署《抵账协议》，双方约定伦泰公司将新世界商铺(房号1-60户型)抵账给喜武公司以抵扣工程款，超出工程款部分由喜武公司补齐。2019年7月1日喜武公司向伦泰公司汇款100,000.00元用来支付超额部分。同年喜武公司发现，伦泰公司抵账的商户在2017年就存在抵押贷款，无法完成过户，因此该《抵账协议》因履行不能而无效。现喜武公司因伦泰公司的行为损失高达1,437,479.00元，故诉至法院。

伦泰公司辩称，对喜武公司与伦泰公司所签订的抵账协议及事实都认可，如喜武公司想要履行该协议，待伦泰公司与该房屋抵押权人变更抵押物后即可完成过户登记，如喜武公司不想继续履行该协议，伦泰公司认为应只支付喜武公司1,437,479.00元，关于利息部分没有事实及法律依据，因为该涉案房屋一直由喜武公司占有使用，只是未完成过户手续。

本案案由不应是建设工程施工合同纠纷，因为双方在2019年7月1日已经进行了核算，双方也确定了最终给付的工程款数额，双方至此对于建设施工合同不存在任何争议，商议用伦泰公司的商用房屋进行抵债，并且在喜武公司所起诉的数额中还包含了双方在底账协议中约定的补齐差价的房款100,000.00元，只是因为一些客观原因致使该房产未完成过户，所以才引发的本次诉讼。

喜武公司与伦泰公司签订案涉协议的背景是在2019年6月末双方就关于使用房屋折抵工程款的事项进行了多次协商，当时伦泰公司其他房产均可以进行抵债并直接办理过户手续，但因面积过大，喜武公司不想承担需要补交的金额，所以最终喜武公司自己选定了涉案的房屋，当时也告知该房屋需要与抵押权人进行协商后才能办理过户手续，否则双方也不会约定30日之内，后来因实际在与抵押权人协商过程中一直未达成解除抵押权的一致意见，并在与抵押权人进行协商期间，伦泰公司直接告知了喜武公司的代理人刘女士可以将房屋先行占有并使用，可以对房屋进行出租、出售，出售时伦泰公司可以协助购买方办理所有相关手续，或者直接与购买方签订将房屋买卖合同，这样可以省去喜武公司多交一次的过户费用，所以在双方签订抵账协议后该涉案房屋就交给了喜武公司，由喜武公司更换了房锁，实际占有，所以该抵账协议不存在无效的情形，除了没有办理过户登记外，喜武公司已经于2019年7月份后实际占有并使用该户房产。

本案喜武公司提交了建设工程施工合同、大兴安岭新世界时尚广场消防工程竣工结算书、大兴安岭地区公安消防支队建设工程消防验收意见书及建设工程消防设计审核意见书、2019年7月1日喜武公司与伦泰公司签订的抵账协议、付款凭证、新世界时尚广场-消防工程商铺抵账过户催办函、加格达奇区不动产登记中心案涉房屋档案资料；伦泰公司提交了喜武公司法定代表人出具的证明。经庭审质证，本院予以确认。

根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：

2013年5月15日，发包人伦泰公司与承包人喜武公司签订了建设工程施工合同，约定了新世界时尚广场-消防工程的相关事宜；2014年12月29日，伦泰公司通过了大兴安岭地区公安消防支队的建设工程消防验收；2015年2月8日，双方签订了竣工结算书。

2019年喜武公司（债权人、甲方）与伦泰公司（债务人、乙方）签订了抵账协议1份，约定了伦泰公司以其所有的黑（××）××区不动产权××时尚广场门市60抵偿欠付喜武公司工程款及保证金合计1,337,479.00元的相关事宜，由喜武公司分两次向伦泰公司支付差价款170,000.00元；伦泰公司确保抵账房屋是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权问题；如因房屋权属争议给喜武公司造成损失的，由伦泰公司承担，损失包括但不限于伦泰公司未清偿的欠款及其相当于同期银行贷款利率2倍的利息，违约金及喜武公司维权发生的诉讼费等费用；协议签订之日起30个工作日内，伦泰公司提供房屋过户的资质文件，并办理房屋过户手续；违约方应当赔偿守约方的损失，同时承担本协议总价款总额10%的违约金等内容。

2019年7月1日，喜武公司支付伦泰公司第一笔差价款100,000.00元。

2019年7月16日，伦泰公司将案涉商铺钥匙交付喜武公司。

2019年11月6日，喜武公司向伦泰公司发出新世界时尚广场消防工程商铺抵账过户催办函，要求履行《抵账协议》办理房屋过户等事宜，由伦泰公司工作人员签字确认。

另查明，2017年1月23日，大兴安岭华信典当有限责任公司(典当权人、抵押权人、甲方)与伦泰公司(典当人、抵押人、乙方)签订房地产典当合同，伦泰公司将上述抵账商铺及所属土地使用权作为当物抵押出当，当金为380,130.00元，典当期限自2017年1月23日至2017年7月23日，并到不动产登记中心办理了该商铺的抵押权登记手续，至庭审结束时尚未赎当，抵押权仍然未解除。庭审中，喜武公司自认2019年末对上述抵押权一事知情。

本院认为，2019年7月1日喜武公司与伦泰公司签订的《抵账协议》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效。并不合符行为发生时法律规定的合同无效的情形。但是案涉《抵账协议》目的在于以房抵债进而消灭债务人伦泰公司对债权人喜武公司的债权而非单纯的买卖，是债务人履行债务的变通方式，该种偿债方式并不排斥金钱清偿，伦泰公司在收到喜武公司催办函后仍未履行约定配合办理权属变更登记义务，且案涉房屋已被典当并设立了抵押权，不符合不动产权属变更登记条件，以房抵债不能达到消灭债务目的，故案涉《抵账协议》应当予以解除，伦泰公司应当给付喜武公司工程款及保证金1,337,479.00元，返还喜武公司购房差价款100,000.00元，合计1,437,479.00元。

关于喜武公司主张的资金占用费，因伦泰公司已于2019年7月16日将案涉房屋交付喜武公司，喜武公司得知伦泰公司无法配合办理权属变更登记后，也继续占有，并未将房屋返还，故无权主张资金占用费。《抵账协议》解除，返还房屋为后合同义务，为减轻当事人的诉累，本案一并予以处理。

本案系因《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”据此，本案应当适用行为发生时的法律及司法解释，综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条第一款规定，判决如下：

一、大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内给付哈尔滨市喜武消防设施安装有限公司工程款及保证金1,337,479.00元、并返还购房差价款100,000.00元，合计1,437,479.00元；

二、哈尔滨市喜武消防设施安装有限公司在本判决生效之日起十日内将新世界时尚广场门市60[不动产权证书号：黑（2017）加格达奇区不动产权第0000021号]交还大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司；

三、驳回哈尔滨市喜武消防设施安装有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费已收取8869.00元，由大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。

审判员　　陈东梅

二〇二一年五月九日

法官助理孙建博

书记员刘昭瑀