某某、郑州市雅洁物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

河南省开封市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫02民终2128号

上诉人（原审被告）：闫秀真，女，汉族，1945年12月8日生，住河南省开封市金明区。

委托诉讼代理人：赵辉，男，汉族，1970年3月16日生，住址同上。系闫秀真之子。特别授权。

被上诉人（原审原告）：郑州市雅洁物业管理有限责任公司。住所地郑州市管城区紫荆山路91号，统一社会信用代码91410104769486599A。

法定代表人：刘福国，系公司董事长。

委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师，特别授权。

上诉人闫秀真因与被上诉人郑州市雅洁物业管理有限责任公司（以下简称郑州雅洁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院作出的（2019）豫0211民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

闫秀真上诉请求：1、撤销开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初571号民事判决；2、一、二审诉讼费用由郑州雅洁物业公司承担。事实与理由：1、原判决认定事实错误，《业主临时管理规约》是在开发商交房时强制签订的，不是闫秀真的真实意思表示。闫秀真与郑州雅洁物业公司虽然签订了物业服务合同，但合同中既没有明确服务标准也没有约定服务起始时间，合同最根本的条款不具备，因此合同内容不具备应有的法律效力。2、郑州雅洁物业公司服务质量存在严重缺陷，小区环境脏乱差，小区内摆摊设点，门卫形同虚设，小区多次出现业主被盗现象。公共烟道返烟进入闫秀真家中、管道漏水侵蚀闫秀真屋内设置设施，对以上问题物业不能积极维修，更没有对闫秀真的经济损失进行赔偿，严重违反物业管理条例。3、郑州雅洁物业公司采取偷卸水表、偷掐电线等手段针对闫秀真，后迫于压力才将水表按上，应追究其刑事责任。4、由于物业服务差，小区房价低于周边，影响了业主利益。5、对于报修近10年都没有修好的问题，物业一再推卸责任，因此不交物业费是我们对物业公司不履行合同义务的应对措施，郑州雅洁物业公司也曾许诺等修好烟道等设施后再缴纳物业费，因此闫秀真不构成违约。

郑州雅洁物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、双方签订的《业主临时管理规约》真实、合法、有效，对双方具有约束力，郑州雅洁物业公司提供了物业服务，闫秀真理应交纳物业费。2、闫秀真称物业服务不到位，却未能提供充分的证据予以证明，理应承担不利后果。关于闫秀真称烟道有味的问题，郑州雅洁物业公司在接到其反映问题后，立刻与开发商联系，开发商在其烟道上安装了回止阀，闫秀真对开发商的维修不满意，但是物业公司的义务已经尽到，关于房屋质量问题，其应向开发商主张，不能以拒交物业费的方式损害物业公司和其他缴费业主的利益。关于公共水泵漏水的问题，无法确定是公共区域漏水导致其损失，且闫秀真从未向物业公司提出报修过。郑州雅洁物业公司从未擅自取走业主的水表。根据法律规定，未居住的房屋也应缴纳物业费。3、郑州雅洁物业公司在小区提供物业期间，积极履行义务，对小区进行了规范的物业管理，业主理应缴纳物业费。闫秀真自2010年1月1日至今未交过物业费，却在享受着和其他业主一样的服务，严重侵害了郑州雅洁物业公司和其他业主的权利。

郑州雅洁物业公司向一审法院提出诉讼请求：请求依法判令闫秀真支付郑州雅洁物业公司物业管理费19303元、车库费用3150元及违约金6736元，合计人民币29189元；本案诉讼费用由闫秀真承担。

一审法院查明事实：2008年4月9日，郑州雅洁物业公司与闫秀真签订《业主临时管理规约》一份，规约主要约定内容为：闫秀真系宋城雅居小区5号楼5层西户房屋业主，闫秀真将上述房屋的物业委托郑州雅洁物业公司进行管理服务。郑州雅洁物业公司提供的物业服务包括以下内容：对物业共用部位进行维修、养护和管理，对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。郑州雅洁物业公司每月收取物业管理费具体标准为：高层住宅按建筑面积1.36元/平方米/月，物业费缴纳时间为每季度第一个月的15日之前。郑州雅洁物业公司每月收取车库费收费标准为：按车库车位15元/个/月。闫秀真于2010年1月1日起停缴物业管理费，截止2018年12月31日，闫秀真欠缴物业费共计19303元，对违约金部分主张6736元。闫秀真自2010年3月31日停缴车库费用，截止2018年12月31日，闫秀真欠车库费用3150元，三项金额合计29189元。另查明，闫秀真房屋属多层住宅，建筑面积为131.42平方米。上述业主临时管理规约订立后，郑州雅洁物业公司一直为闫秀真提供相应的物业服务，在本案审理过程中，闫秀真辩称5号楼公共烟道出现问题，物业公司没有及时维修，导致一直未能居住，房屋空置，应免除物业费。2018年7月份左右，物业公司多次对其采取断水断电，侵犯业主的合法权益；楼上公共水表井多次出现漏水事故对其造成经济损失；物业的不作为影响房子的价值。由于房屋无法正常居住、出租及出售，因此请求不予支持郑州雅洁物业公司的诉讼请求。

一审法院认为：郑州市雅洁物业管理有限公司与闫秀真签订的《业主临时管理规约》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。郑州市雅洁物业管理有限公司与闫秀真均应按合同约定履行义务。现郑州市雅洁物业管理有限公司为闫秀真提供物业服务，已经履行了合同约定的义务，闫秀真应当缴纳物业管理费及车库费用，现郑州雅洁物业公司要求闫秀真支付2010年1月1日至2018年12月31日的物业管理费和2010年3月31日至2018年12月31日的车库费用，应依法予以支持。其中物业管理费按照1.36元/平方米/月计算，欠费期间为108个月，为19302.97元；车库费用按车库车位15元/个/月，两个车位，欠费期间为105个月，为3150元，上述共计22452.97元。闫秀真未按约定缴纳物业管理费构成违约，应当承担违约责任，考虑到郑州雅洁物业公司和闫秀真之间的物业服务关系，一审法院酌定从起诉之日（2019年2月21日）起按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、闫秀真于本判决生效之日起十日内支付郑州市雅洁物业管理有限公司2010年1月1日至2018年12月31日的物业管理费19302.97元，2010年3月31日至2018年12月31日的车库费用3150元及违约金（违约金以22452.97元为基数，从2019年2月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回郑州市雅洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取为265元，由闫秀真承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，在一审庭审中，闫秀真对《业主临时管理规约》的真实性无异议，在本院审理过程中，也未提交相应证据证明《业主临时管理规约》是被强制签订，故合同双方均应当按照合同约定履行各自相应的义务，郑州雅洁物业公司按照合同约定提供了相应的物业服务，闫秀真则应当按照合同约定交纳相应的物业费用。根据闫秀真提供的证据，虽然可以印证郑州雅洁物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，但是物业服务是一个长期性、持续性的服务过程，评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态认定，本案中，郑州雅洁物业公司已经履行物业服务合同约定的主要义务，闫秀真主张的服务瑕疵不能成为拒付物业服务费的理由，一审法院判决闫秀真向郑州雅洁物业公司交纳物业管理费19302.97元，车库费用3150元及违约金并无不当；关于闫秀真所提出的公共烟道反烟问题，郑州雅洁物业公司已经联系开发商维修，本院审理过程中，郑州雅洁物业公司也承诺继续协助闫秀真与开发商协调上述事宜，若维修不好，也同意闫秀真的整改方案；关于房屋质量等问题，其可以向开发商另行主张。综上所述，闫秀真的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费530元，由闫秀真负担。

本判决为终审判决。

审判长　　郭宝霞

审判员　　杨雯蒨

审判员　　路　璐

二〇一九年十月二十二日

书记员　　楚雯雯