昆明市昆水绿化园艺有限公司与昆明奔福商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

昆明市盘龙区人民法院

民事判决书

（2017）云0103民初3155号

原告昆明市昆水绿化园艺有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区环城北路***号。

法定代表人***，总经理。

委托代理人***、周健，云南春城律师事务所律师，特别授权代理。

被告昆明奔福商贸有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区环城东路***号*层。

法定代表人陈友国，总经理。

委托代理人代健龙，男，汉族，***年10月9日出生，住云南省昆明市五华区，一般授权代理。

原告昆明市昆水绿化园艺有限公司（以下简称“昆水绿化公司”）诉被告昆明奔福商贸有限公司（以下简称“奔福商贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日受理后，依法组成合议庭于2017年11月2日、2018年1月12日两次公开开庭进行了审理。原告昆水绿化公司的委托代理人***，被告奔福商贸公司的委托代理人代健龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告昆水绿化公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付差欠的租金为1525296.9元（租金计算至被告搬离之日止，暂计至2017年8月29日）；二、被告向原告支付违约金734540.63元，上述共计22***837.83元；三、依法解除《云水楼房屋租赁合同》并限期被告搬出云水楼，并判令被告恢复租赁物原状；四、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告在2013年公开对昆明市环城北路273号建筑物进行招标，意将该建筑物租赁出去，被告有意竞标并最终得标，原被告双方于2013年12月30日签订《云水楼房屋租赁合同》，合同约定由被告以第一年130万的租金，此后每年在前一年的基础上递增5%的租金承租昆明市盘龙区环城北路273号云水楼，租期10年，从2013年12月30日到2024年3月30日，前三个月为装修期，不收租金，租金按年计算，由被告于每年的12月30日前交付给原告。被告在承租期间严重违约，长期差欠租金，经原告多次催讨仍不能缴纳，给原告造成严重的经济损失。被告的行为严重损害了原告权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。

被告奔福商贸公司答辩称：原、被告双方存在租赁关系，被告拖欠租金是事实。因刚开始承租的时候房租过高，后经济不好，被告自2014年开始多次请求原告降低租金，但原告一直不同意。被告不同意解除合同，原告主张支付租金希望法庭予以调解，被告分期支付。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告昆水绿化公司提交“2013年-2017年收奔福商贸公司房租明细”表证实被告奔福商贸公司自2013年12月至2017年4月已向其缴纳了房租人民币3100000元、履约保证金人民币100000元，共计3200000元；被告奔福商贸公司提交“房屋租金明细表”证实其除履约保证金外，已向原告昆水绿化公司缴纳房租人民币3350000元。经两相比对，对原告昆水绿化公司已认可的房租3100000元、履约保证金100000元，本院予以确认；对原告昆水绿化公司不予认可的2015年9月的150000元及2016年10月的100000元，被告奔福商贸公司未提交收据、发票、转账凭证等形式的证据证实其已经缴纳，本院不予确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月30日，原告昆水绿化公司与被告奔福商贸公司签订《云水楼房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于昆明市盘龙区环城北路273号云水楼，共1-7层，房屋建筑面积2***4平方米，租赁期限共10年，自2013年12月30日至2024年3月30日止，其中有三个月为装修期；该房屋用途为快捷酒店（不允许经营娱乐场所，含歌舞厅等）；租金从合同签订后第90日历天起计，至第455日历天止为第一年，之后每年按365天为一个租金计算周期，即第一年租金为1300000元，此后每年在前一年的基础上上浮5%，第二年租金为1365000元，第三年租金为1433250元，以此类推；租赁主体（***）的整体装修时间为自合同签订次日起计，第90日历天止，该时间内不计算任何租金；被告应于合同生效之日向原告支付履约保证金10万元整，合同执行中被告无任何违约情况，且合同期满失效时，无息退还；租金按年（即365日历天）计算，由被告于每年的12月30日前交付给原告。同时合同第七条第一款第四项约定，在被告违反本合同任一条款约定或违反法律法规的强制性规定时，原告可单方面终止合同，并有权追究被告违约责任，违约金的计算，被告按未履行合同期间租金的25%向原告支付，同时由被告赔偿因被告的违约行为给原告造成的损失。第八条第一款第二项约定，被告按时向原告支付租金及其他相关费用，否则应向原告支付违约期租金金额30%的违约金。第十三条第二款第三项约定，被告欠租金累计达1个月的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿，并由被告承担合同租金总金额25%的违约金。

自2016年4月起，因被告奔福商贸公司逾期缴纳房租，原告昆水绿化公司多次向其发出催收房租的函。被告奔福商贸公司以情况说明、申请书等形式向原告昆水绿化公司回复，请求分期缴纳租金，双方对此未能达成一致意见。

2014年10月***日，被告向原告支付履约保证金100000元；截止2018年1月8日，被告共向原告支付了房屋租金人民币3100000元。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原、被告双方签订的《云水楼房屋租赁合同》系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告均应当按照合同约定履行自己的义务。合同履行过程中，被告奔福商贸公司未按照合同的约定按时向原告缴纳租金，该情形符合《云水楼房屋租赁合同》第七条、第十三条的约定，解除合同的条件已经成就，故对原告诉请解除《云水楼房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。合同解除后，原告诉请由被告奔福商贸公司将昆明市盘龙区环城北路273号云水楼予以腾还的主张，符合法律规定及合同约定，本院亦予以支持。关于***还房屋时是否需恢复原状，原、被告双方对此没有约定，因合同约定了租赁房屋的用途即为快捷酒店，被告对租赁房屋进行的装修及经营活动并未改变约定的用途，故本院不予支持。

关于尚欠租金的数额，根据《云水楼房屋租赁合同》的约定，2014年4月1日至2015年3月31日的租金为人民币1300000元，2015年4月1日至2016年3月31日的租金为人民币1365000元，2016年4月1日至2017年3月31日的租金为人民币1433250元，2017年4月1日至2018年3月31日的租金为人民币1504912.50元。截止2018年1月8日，被告应当缴纳的租金总额为1300000元+1365000元+1433250元+1166822.57元（1504912.50元÷365天×***3天）=5265072.57元，扣除已经支付的履约保证金、租金共计3200000元后，尚欠租金为人民币2065072.57元。至于2018年1月9日以后的租金，按照第四合同年度的租金标准，应按每日4123元（1504912.50元÷365天）的标准实际支付到腾还租赁物之日止。

关于违约金，原告昆水绿化公司主张按违约期租金总额的25%计算，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本院综合考虑被告奔福商贸公司拖欠租金给原告造成的实际损失，认为双方约定的违约金过高，应予以调整，酌情支持由被告奔福商贸公司向原告昆水绿化公司支付欠付租金10%的违约金，即206507.26元（2065072.57元×10%）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：

一、解除原告昆明市昆水绿化园艺有限公司与被告昆明奔福商贸有限公司签订的《云水楼房屋租赁合同》；

二、被告昆明奔福商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆明市盘龙区环城北路273号云水楼（共1-7层，建筑面积2***4平方米）腾还给原告昆明市昆水绿化园艺有限公司；

三、被告昆明奔福商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市昆水绿化园艺有限公司支付截止2018年1月8日尚欠的租金人民币2065072.57元，并支付自2018年1月9日起至实际腾还房屋之日止每日按人民币4123元计算的租金；

四、驳回原告昆明市昆水绿化园艺有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币17116元，由被告昆明奔福商贸有限公司承担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年四月十六日

书记员*薇