牡丹江华欣建筑安装工程有限公司、牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

黑龙江省牡丹江市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）黑10执异21号

案外人：张峰，男，1980年6月20日出生，回族，住黑龙江省宁安市东京城。

申请执行人：牡丹江**欣建筑安装工程有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。

法定代表人：卢峰，总经理。

被执行人：牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安渤海镇。

法定代表人：岳丁武，执行董事。

在本院执行牡丹江**欣建筑安装工程有限公司（以下简称华欣建筑公司）与牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司（以下简称瑞合公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张峰对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人张峰称，请求解除对牡丹江市西安区西城国际小区×号楼×单元×室（产籍号为×）房屋的查封。事实与理由：一、牡丹江市西安区西城国际小区×号楼×单元×室（产籍号为×）是案外人个人的合法财产，非被执行人的财产，法院不得查封，即便查封，亦应予以解除查封。案外人于2017年12月26日在牡丹江市西安区面积为89平方米的房屋，房屋总价款为420970元，按照约定先交纳定金5万元，并于2018年1月2日与被执行人瑞合公司签订了内部认购协议，交齐全部购房款，2018年12月18日，案外人与被执行人瑞合公司签订正式商品房买卖合同并进行了备案登记，被执行人为案外人开具了全额购房款发票，2021年9月25日办理入户手续，并对房屋进行装修后入住，该房屋在被查封前一直为案外人实际占有使用，双方之间合法有效的商品房买卖合同关系已经成立。案外人购买该房屋时，该房屋权属并无争议，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中案外人已经全额支付了购房款，实际占有并使用该房屋，且投入了大量的资金装修，案外人购买该房屋时，该房屋并未被查封，案外人完全满足该条规定的全部条件，且该房产已经备案在案外人名下，能够排除执行，故法院对该房屋的查封应予解除。购买后不能办理房屋产权登记的原因非案外人主观因素，而是被执行人的相关手续未完善，对此案外人并无过错。二、申请执行人与被执行人之间的建设工程施工合同纠纷，不应牵涉案外人个人所购房产，因该房屋已经出售给案外人，案外人完成了付款义务，签订正式商品房买卖合同并进行了备案登记，且实际占有使用至今，故该房屋已经属于案外人所有，不属于被执行人的财产，因此查封该房屋也不能得到法律上的支持。故依法提出执行异议申请，请求法院确认案外人的权利并停止对诉争房屋的执行，解除房屋的查封。

本院查明，原告华欣建筑公司与被告瑞合公司建设工程施工合同纠纷一案，2019年10月15日，本院作出（2019）黑10民初191号民事判决书，判决：一、瑞合公司于本判决生效后十日内支付华欣建筑公司工程款22115542元；二、华欣建筑公司享有瑞合西城国际小区17＃、18＃楼及2＃地下室建安工程折价或者拍卖的价款优先受偿权。判决书生效后，被执行人瑞合公司未履行给付义务，申请执行人华欣建筑公司向本院申请执行，本院于2020年1月2日立案执行，执行案号为（2020）黑10执10号。2020年9月21日，华欣建筑公司以法院查封财产不具备处置条件为由向本院申请撤回对本案的执行。本院于2020年9月27日作出（2020）黑10执10号之二执行裁定书，裁定终结黑龙江省牡丹江市中级人民法院（2020）黑10执10号案件的执行。2022年1月14日，申请执行人华欣建筑公司向本院申请恢复执行。2022年1月17日，该案恢复执行，案号为（2022）黑10执恢8号。执行过程中，本院于2022年1月21日作出（2022）黑10执恢8号之一执行裁定书，裁定查封被执行人瑞合公司名下的坐落于牡丹江市西安区的房产：17号楼2户房产；18号楼9户房产。查封的11户房产中包括案外人张峰提出异议的产籍号×、建筑面积89平方米房屋。案外人张峰向本院提出书面异议，并提供如下证明材料证明其主张：1.（甲方）瑞合公司与（乙方）张峰签订的《商品房买卖合同》一份，证明张峰所购房屋为瑞合西城国际×号楼×号房屋，建筑面积89平方米，房屋价格为肆拾贰万零玖佰柒拾元整，签订日期为2018年12月18日；2.案涉房屋《商品房买卖合同备案证明》一份，出卖人瑞合公司，买受人张峰，备案时间为2018年12月18日；3.2018年12月18日，瑞合公司向案外人张峰出具西城国际小区×＃×号房屋房款发票一张，金额420970元；4.甲方张峰与乙方宁安市领秀物业管理服务有限责任公司签订案涉房屋物业管理服务协议复印件一份；5.2021年10月2日，案涉房屋装修许可证复印件一份；6.2021年10月2日，案涉房屋室内装修合同复印件一份、装修相关收据复印件四份；7.2021年9月25日，黑龙江领秀物业管理有限公司向案外人张峰出具案涉房屋入户手续费、物业费、电梯费、建筑垃圾清运保证金、垃圾清运费收据复印件四张；8.案涉房屋2021年8月-2022年2月电费发票复印件七张；9.2021年10月17日，案涉房屋电信服务发票复印件一张；10.2021年9月27日，案涉房屋采暖费发票复印件一张；11.房屋装修照片一张；12.2022年2月25日，案外人张峰向本院提供关于瑞合西城国际小区×号楼×单元×室购房说明一份，内容为：张峰在2017年-2019年期间在外地打工，由于工作性质不能及时回牡丹江处理事情，所以将瑞合西城国际小区购买房屋的全部事宜委托姐姐张敏、姐夫张瑞勇为其办理。2018年1月2日张峰委托姐姐姐夫代其与瑞合公司签订内部认购协议，由于当时没有张峰本人身份证复印件，售楼处告知其可以先签姐姐张敏名字后期签订正式的商品房买卖合同时可以变更张峰为房主，购买瑞合西城国际小区×号楼×单元×室，单价为4730元每平方米，户型建筑面积为89.05平方米的房屋，并交付房屋全款。房款明细如下：一、2017年12月26日缴纳定金5万元（见入账汇款业务凭单及收据）。二、2018年1月2日委托姐夫张瑞勇转账给瑞合公司9.7135万元（见个人账户交易明细）。三、2018年1月2日委托姐夫张瑞勇代办理顶账款事宜，顶账款为27.4072万元整。房屋总价42.1207万元整与内部认购协议要求的全款交付一致。2018年12月18日张峰委托姐姐、姐夫代其与瑞合公司签订正式的商品房买卖合同，瑞合公司开具增值税发票。在牡丹江市房产局备案。户主：张峰。内部认购协议预测建筑面积为89.05平方米交付全款为42.1207万元整，商品房买卖合同实际建筑面积89平方米，合同购房金额42.0970万元整（内部购房协议款比合同购房款多交了237元未退）；13.2022年2月7日，牡丹江市不动产登记中心出具个人名下住宅登记记录自助查询报告一份，案外人张峰名下无房屋登记信息。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案外人张峰与被执行人瑞合公司在本院查封前签订《商品房买卖合同》，其已支付全部购房款，案外人名下无其他用于居住的房屋，其权利能够排除对西城国际小区17号楼021702号房屋的执行。综上，案外人张峰对西城国际小区17号楼021702号房屋提出的异议理由成立，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：

中止对牡丹江市西城国际小区×号楼×单元×号(产籍号为×)、建筑面积89平方米房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向牡丹江市中级人民法院提起诉讼。

审 判 长　孙钦刚

审 判 员　张　微

审 判 员　王　琳

二〇二二年二月二十八日

法官助理　刘洪舟

书 记 员　李　威