哈尔滨市南岗区中浩华尔街小区业主委员会与哈尔滨中财投资有限公司、哈尔滨中财建筑工程有限公司返还原物纠纷一审民事裁定书

黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）黑0103民初13936号

原告：哈尔滨市南岗区中浩华尔街小区业主委员会，住所地：哈尔滨市长江路**中浩华尔街**大厅。

负责人：翟克林，职务：主任。

委托诉讼代理人：汪晓雪，黑龙江仁大律师事务所律师。

被告：哈尔滨中财投资有限公司，住，住所地哈尔滨市经开区南岗集中区长江路****/div>

法定代表人：郑凯译，职务：执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：张传辉，黑龙江学院律师事务所律师。

被告：哈尔滨中财建筑工程有限公司，住所地哈尔滨，住所地哈尔滨市道里区经纬十二道街时代家园******

法定代表人：邢有富，职务：董事长。

委托诉讼代理人：刘微，女，1976年6月23日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。

被告：哈尔滨中财物业管理有限公司，住所地：哈尔滨市道，住所地：哈尔滨市道里区经纬十二道街时代家园******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：莫忠学，职务：董事长。

委托诉讼代理人：时在峰，男，1960年6月21日生，汉族，该单位经理，住哈尔滨市道外区。

委托诉讼代理人张传辉，黑龙江学院律师事务所律师。

原告哈尔滨市南岗区中浩华尔街小区业主委员会（以下简称中浩业委会）与被告哈尔滨中财投资有限公司、哈尔滨中财建筑工程有限公司、哈尔滨中财物业管理有限公司返还原物纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法进行了审理。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告返还原告小区物业管理用房一栋、B、C、D栋设备用房4间、中浩华尔街小区B、C、D栋地下一层戊类库房13间等归中浩华尔街小区业主共有的房屋；2.判令三被告承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：中浩华尔街小区（下称小区）自2006年初办理进户手续，由开发商中浩（哈尔滨）建设发展有限公司（下称中浩房地产公司）委托被告哈尔滨中财物业管理有限公司对小区进行管理。由于中财物业公司只向小区业主收取物业费，不对小区的陈旧、破损设施、设备进行维修、养护、改造，除了打扫小区卫生之外，小区其他服务基本处于弃管状态，导致小区业主对物业服务非常不满意。为此2017年底小区业主开始自行组织、选举业主委员会，以达到更换物业公司的目的，原告哈尔滨市南岗区中浩华尔街小区业主委员会于2018年2月28日正式成立。中浩业委会罢免了中财物业公司并委托黑龙江瑞嘉物业管理有限公司为小区提供物业服务。中浩业委会多次要求中财物业公司将小区物业管理用房、设备用房、戊类库房等归业主共有的房屋交付业委会管理，但是中财物业公司以上述房屋不归其所有为由拒绝交付。《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工、地下管网工程竣工图等竣工验收资料用和维护保养等技术资料；（三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四)物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”但是在中浩业委会与中财物业公司终止物业管理合同时，中财物业公司未将上述材料给付原告，导致原告并不清楚中浩华尔街小区物业管理用房、设备用房、戊类库房等共有房屋的具体使用面积。原告调取的中浩华尔街小区规划图显示，小区住宅面积为70060平方米，但哈尔滨市南岗区先锋路街道办事处长江社区居民委员会给小区提供的中浩华尔街小区全体业主名册显示，小区住宅面积为76310平方米。为此，原告到哈尔滨市房产住宅局、哈尔滨市城建局档案馆调取小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工、地下管网工程竣工图等竣工验收资料的公摊面积如何计算，及小区公摊面积的共有房屋具体情况，但是哈尔滨市房产住宅局告知原告该单位只有业主房屋的具体资料，没有竣工资料；哈尔滨市城建局开发区分局档案馆工作人员告知原告，在中浩华尔街小区办理竣工验收时，中浩房地产开发公司未向城建部门提供竣工资料。业委会问工作人员不提供竣工资料怎么能取得竣工许可证并办理房屋产权，该工作人员称时间太久无法回答。目前已知的是小区物业管理用房被出租十余年，收益全部被开发商或者物业公司收取，四个设备用房被中浩房地产公司实际控制人郑洪才的八个亲属违法占用，戊类库房有部分闲置，有部分出租。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”根据上述法律规定，小区物业管理用房、设备用房、戊类库房等共用房屋均归小区业主所有，无论是中浩房地产公司，还是中财物业公司处分了归中浩华尔街小区业主共有的房屋，都应立即将共有房屋及出租共有房屋的收益返还小区业主。为了本次诉讼，经查询在中浩业委会成立后一个月，中浩房地产公司为了逃避法律责任办理了注销登记。中浩房地产公司在清算过程中没有通知债权人中浩华尔街小区的业主或业委会，更没有将小区物业用房、设备用房等共有建筑返还给小区业主，因此中浩房地产公司的清算程序不合法，按照法律规定法院应判令中浩房地产公司的股东承担返还义务。同时，对于开发商与政府相关部门勾结扩大小区业主公摊面积多收取购房价款的行为，业委会及小区业主会进一步采取法律措施，坚决纠正开发商的违法行为。综上所述，为了维护中浩华尔街小区全体业主的合法权益，请支持原告全部诉讼请求。

本院经审查认为，业主委员会由业主选举产生，是业主大会的执行机构，应当按照《物业管理条例》第十五条履行职责，对于超出其职责范围的行为应有业主大会的授权，否则无权提起诉讼。本案审理中，原告所提交的证据不能证明其根据《物业管理条例》第十二条之规定，就其诉请内容召集业主、组织召开业主大会并就起诉事项获得业主大会的授权。故原告哈尔滨市南岗区中浩华尔街小区业主委员会不是本案的适合主体。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条规定，裁定如下：

驳回原告哈尔滨市南岗区中浩华尔街小区业主委员会的起诉。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。

审　判　长　　梁　超

人民陪审员　　王春燕

人民陪审员　　黄　荣

二〇二〇年二月十二日

书　记　员　　刘秋宏