北京玉葫芦酒楼与北京燃气用户服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京02民终14180号

上诉人（原审被告）：北京玉葫芦酒楼，住所地北京市西城区西便门东街甲1号。

法定代表人：常小明。

委托诉讼代理人：于新军，北京玉葫芦酒楼员工。

被上诉人（原审原告）：北京燃气用户服务有限公司，住所地北京市朝阳区小红门南小店村（小红门调压站）。

法定代表人：曹会增，董事长。

委托诉讼代理人：杜钰，女，北京燃气用户服务有限公司行政部经理。

委托诉讼代理人：樊学峰，北京永绥律师事务所律师。

上诉人北京玉葫芦酒楼（以下简称玉葫芦酒楼）因与被上诉人北京燃气用户服务有限公司（以下简称燃气公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初17244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

玉葫芦酒楼上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决涉案房屋租赁合同为无效合同；3.判决玉葫芦酒楼自建房屋，楼顶雨搭及上楼楼梯归玉葫芦酒楼使用。4.判决因新冠疫情燃气公司减免玉葫芦酒楼1年房租费；5.本案上诉费用由燃气公司承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误，主体房屋是无房产证的违法建筑，燃气公司应依据关于疫情期间房屋租金减免的相关国家政策，减免一年的房屋占有使用费用。

燃气公司辩称，同意一审判决，不同意玉葫芦酒楼的上诉请求。

燃气公司向一审法院起诉请求：1．请求判决玉葫芦酒楼向燃气公司腾退、返还位于北京市西城区西便门东街甲1号门脸房四间；2．请求判决玉葫芦酒楼向燃气公司支付《房屋租赁合同》约定的2020年7月1日至2020年12月31日的房租85000元；3．请求判决玉葫芦酒楼向燃气公司支付上述房租逾期支付利息（以85000元为基数，自2020年6月15日至实际支付日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4．请求判决玉葫芦酒楼从2021年1月1日起至玉葫芦酒楼实际返还房屋日止按照原合同的月租金标准14166元向燃气公司支付房屋占用费；5．请求判决玉葫芦酒楼承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2019年12月25日，燃气公司（出租方、甲方）与玉葫芦酒楼（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，内容有：甲方将坐落于北京市西城区西便门东街甲1号门脸房4间使用面积120平方米的房屋（以下简称：诉争房屋）以现状出租给乙方使用，房屋用途为营业用房，租赁期为一年，自2020年1月1日至2020年12月31日，年租金170000元，租金分两次支付，第一笔租金85000元于2020年1月15日前支付，第二笔租金85000元于2020年6月15日前支付。乙方应向甲方交付保证金10000元（2015年度已交，后续年度及2020年度延续使用）。合同期满，乙方按承租其状况退还甲方，乙方不得对装修或者附着于房屋的设施提出任何补偿或者赔偿。租赁期满，本合同终止，届时乙方须将房屋退还甲方，在乙方未发生违规行为的情况下，甲方将保证金如数退还乙方。

2020年1月15日，玉葫芦酒楼向燃气公司支付2020年1月至6月租金85000元，此后未再支付。

2020年9月24日，燃气公司向玉葫芦酒楼发出《按时终止房屋租赁合同的通知》，表示合同到期后不再续签，要求玉葫芦酒楼于合同到期后返还房屋。

经询，燃气公司表示诉争房屋未进行所有权登记，未取得建设工程规划审批；玉葫芦酒楼表示诉争房屋现由其占有使用。

另查，玉葫芦酒楼向一审法院提交了若干联营协议及房屋租赁合同的首页复印件（无签章），证明诉争房屋由来。燃气公司认可上述房屋租赁合同首页复印件的真实性，表示其于2012年起将诉争房屋出租给玉葫芦酒楼，双方为房屋租赁合同关系，合同一年一签。对于2012年之前的联营协议首页复印件，燃气公司表示系玉葫芦酒楼与案外人签订，对真实性无法核实。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。燃气公司与玉葫芦酒楼于2019年12月25日签订的《房屋租赁合同》，将诉争房屋出租给玉葫芦酒楼，根据合同内容及实际履行情况，双方应为房屋租赁合同关系。因燃气公司自认诉争房屋未取得建设工程规划许可，故本案房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对于燃气公司主张玉葫芦酒楼腾退并交还诉争房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现诉争房屋仍由玉葫芦酒楼占有使用，其应当向燃气公司支付占有使用费，燃气公司主张性质为租金，属于认识错误，为避免诉累，一审法院依法予以调整，对于占有使用费的标准，一审法院参考此前租金标准对房屋占有使用费标准予以确定。合同无效后，燃气公司依据合同收取的保证金亦应予返还，玉葫芦酒楼主张用保证金折抵占有使用费，燃气公司对收取保证金数额表示认可亦同意进行抵扣，故一审法院认定玉葫芦酒楼所交纳的保证金用于折抵上述欠付房屋占有使用费。玉葫芦酒楼主张因疫情原因应减免2020年使用费，但其并未提交证据予以佐证，考虑到玉葫芦酒楼承租用于经营餐饮，由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应管控措施，客观上会对玉葫芦酒楼正常使用房屋造成一定影响，故一审法院酌情减免期间一个月使用费。因玉葫芦酒楼在疫情发生之前已经预付半年租金，故一审法院在后续使用费中予以抵扣。综上所述，对燃气公司要求玉葫芦酒楼支付2020年7月1日至2020年12月31日使用费的合理部分，一审法院予以支持，即减免一个月使用费并扣除保证金后，玉葫芦酒楼还应支付燃气公司60833元。对燃气公司要求玉葫芦酒楼支付自2021年1月1日起至实际返还房屋之日房屋占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。燃气公司要求玉葫芦酒楼支付逾期付款利息的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、于判决生效之日起十五日内，北京玉葫芦酒楼将北京市西城区西便门东街甲1号门脸房4间房屋（使用面积120平方米）腾空，交还给北京燃气用户服务有限公司；二、于判决生效之日起七日内，北京玉葫芦酒楼支付北京燃气用户服务有限公司占有使用费（其中2020年7月1日至2020年12月31日为60833元，自2021年1月1日起至实际返还房屋之日，按照每月14166元支付）；三、驳回北京燃气用户服务有限公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，玉葫芦酒楼提交关于中小微企业3月和4月房租的实施细则。证明一审法院只减免了玉葫芦酒楼一个月的使用费不符合该实施细则的规定。燃气公司对真实性及证明目的均不认可。

本院认为，玉葫芦酒楼上诉主张燃气公司应依据关于疫情期间房屋租金减免的相关国家政策，减免一年的房屋占有使用费用。对此，一审法院已考虑疫情对玉葫芦酒楼经营的影响，酌情减免其一个月的房屋占有使用费用并无不当。玉葫芦酒楼的上诉主张不能成立，本院不予支持。

玉葫芦酒楼上诉主张燃气公司对涉案房屋不享有任何权利，无权收取房屋的占有使用费用。对此，经查，玉葫芦酒楼自2012年至2019年一直与燃气公司签订租赁合同，并履行合同的权利义务，且在合同履行期间并无第三人向玉葫芦酒楼主张权利，故玉葫芦酒楼应向燃气公司支付相应的房屋占有使用费用。玉葫芦酒楼的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。

综上所述，玉葫芦酒楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1926元，由北京玉葫芦酒楼负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　卫　华

二〇二一年十一月三十日

法官助理　　李紫维

书 记 员　　于明洁