某某与黑龙江省农垦总局红兴隆分局局直房屋拆迁办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省农垦中级法院

民 事 判 决 书

（2017）黑81民终145号

上诉人（原审被告）：黑龙江省农垦总局红兴隆分局局直房屋拆迁办公室，住所地黑龙江省红兴隆管理局建设局办公室楼。

负责人：李卫强,该局直拆迁办主任。

被上诉人（原审原告）：***，退休职工。

第三人：黑龙江红兴隆农垦益通建筑有限公司，住所地黑龙江省农垦红兴隆管理局六委6号。

法定代表人：左长智，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙辉，该公司法律顾问。

上诉人黑龙江省农垦总局红兴隆分局局直房屋拆迁办公室（以下简称局直拆迁办）因与被上诉人***、第三人黑龙江红兴隆农垦益通建筑有限公司（以下简称益通公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省红兴隆农垦法院（2016）黑8103民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，于同年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人局直拆迁办的负责人李卫强，被上诉人***，第三人益通公司的法定代表人左长智及其委托诉讼代理人孙辉到庭参加诉讼。审理期间双方当事人申请庭外和解期限二个半月，本院予以准许。期间，经调解未果。本案现已审理终结。

局直拆迁办上诉请求：1.依法改判上诉人给付被上诉人搬迁费800.00元，而非1,600.00元；租房费应按6,800.00元给付，而非13,600.00元；2.撤销一审判决第二项；3.由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《房屋互换协议书》，协议明确约定搬迁费、租房费补贴标准，被上诉人也未要求撤销或者变更，故该协议中已经明确约定的补贴内容对双方具有约束力。上诉人在与其他被拆迁户实际履行时发生的各种费用补偿标准的变动，并不当然改变《房屋互换协议书》中的补贴内容，故应当按照800.00元给付搬迁费、按照6,800.00元给付租房费。二、红垦局发（2010）12号《红兴隆分局局直房屋拆迁安置补偿办法》（以下简称《补偿办法》）系黑龙江省农垦总局红兴隆分局（以下简称红兴隆管局）制定的局直地区拆迁补偿标准的唯一文件，所有被拆迁户都应遵守执行。该办法明确规定，初装修补助仅限于回迁后的住宅，非住宅不存在给付初装修补助，在拆迁过程中得到广大被拆迁户的一致认可。本案被上诉人回迁的是非住宅，不应享受初装修补助，但一审法院未查清《补偿办法》关于只有回迁的住宅给付初装修的事实，直接判决上诉人给付被上诉人10,028.00元，属认定事实不清。三、虽然《房屋互换协议书》第七条约定：“甲方负责办理乙方原拆迁房屋办证时同等面积，所发生回迁房屋所有权证和土地使用证的费用。”但被上诉人并没有按照该协议书约定的面积履行。对于办理房屋所有权证、土地使用证费用，双方没有重新约定，被上诉人要求上诉人给付此费用无事实及法律依据。况且《补偿办法》关于回迁房屋办证费用的规定，真实意思是回迁房屋的办证费用当中，拆迁人应该承担被拆迁人房屋同性质、等面积办理房产证所需费用，超出部分应由被拆迁人承担。同时规定该办法的解释权由红兴隆管局建设局负责解释。一审法院未查清《房屋互换补充协议书》协议内容，仅以被上诉人房屋已被拆迁，判决上诉人应当协助办理回迁房屋的所有权证无事实及法律依据。四、第三人按照被上诉人的要求将浴池改造为宾馆，客观上增加了改造费用，被上诉人应当与第三人结算后给付改造费用。一审法院认定了改造宾馆的事实，但没有查清具体改造费用数额，更没有判令被上诉人给付第三人改造费用。一审法院没有查清上诉人和第三人在育才小区拆迁行为上的合作关系，即上诉人只是形式上的拆迁人，实质是第三人负责承担拆迁的具体费用。双方应当先结算改造费用才能办理房屋所有权证，如第三人不出具办理房屋所有权证的相关手续，被上诉人永远无法办理房屋证照，但一审法院对双方未结算宾馆改造费用的事实不予处理，使案件无法得到实质解决。综上，一审法院判决上诉人承担给付被上诉人搬家费1,600.00元、租房费13,600.00元、初装修补助10,028.00元及承担办证费用的证据不足，被上诉人应当给付第三人宾馆改造费用，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。

***辩称，一、关于租房费和搬迁费。《补偿办法》系红兴隆管局于2010年3月18日统一印制，该办法第三条规定：搬家费每户400.00元，租房费每户每月200.00元。另在2010年4月28日上诉人又张贴公告称如其他区域（中兴、东兴、向阳小区）提高补偿标准时或者签订协议提高补偿标准，育才小区拆迁户的补偿标准也随之提高。而中兴、东兴、向阳小区每户搬迁费均为800.00元，租房费每户每月400.00元，故育才小区的搬迁户也应当按照此标准执行。在2013年12月20日城建局城管函（2014）11号文件中被上诉人拆迁补偿明细中搬迁费都是按照800.00元/户、租房费每户400.00元/月结算的。二、《补偿办法》第五条第二款规定：不需要初装修的按照同等面积给予每平方米50.00元的货币补助。初装修标准：室内刮大白，安装三合板门，厨房墙壁、地面贴瓷砖，卫生间墙壁、地面贴瓷砖并安装洁具，灯、开关、插座装好。并且上诉人还给被上诉人出具了搬家奖励政策仍然有效的证明。三、关于房屋产权证的办理。《房屋互换协议书》第七条明确约定拆迁人（甲方）负责办理乙方原拆迁房屋办证时同等面积所发生回迁房屋所有权证和土地使用证的费用，这是双方的共同约定，而《房屋互换补充协议》（以下简称《补充协议》）系对《房屋互换协议书》的补充，无需对此重新作出约定。上诉人关于在协议第七条添加房屋同性质一词系对协议的严重侵犯。四、关于建旅店和浴池的费用差价问题。上诉人称浴池改造旅店费用增加不属实。实际上在签署《补充协议》中已明确约定置换的4号楼还做浴池使用，由被上诉人自己做平面布局设计，由上诉人建筑施工，由被上诉人检查工程质量并提出九项施工要求。开工前，被上诉人考虑建浴池排烟及污水对环保有影响，故与第三人商议不建浴池建旅店。被上诉人与第三人口头协议约定浴池和宾馆的建设差价互相补给。被上诉人于是把浴池和旅店图纸送到住建局造价站，作出了两份预算，其中浴池造价75,642.62元（室内）、旅店造价30,542.05元（室内），浴池比旅店室内造价部分多45,100.57元。在2011年12月2日，被上诉人将预算及图纸交到开第三人中，被上诉人本意该笔钱可有可无，尽快接收房产装修开业及办理房产证，但直到2013年12月20日，第三人才拿出一个假预算，让被上诉人给付其52,084.00元，才能办理房产证。红兴隆管局城建局及上诉人不分真假无原则地认可假预算，干扰法院办案，浪费国家司法资源。

益通公司辩称，一、浴池改造费用应当由被上诉人承担。二、《补偿办法》第六条规定，超过拆迁公告期限拒绝签订拆迁协议不享受产权调换和拆迁奖励政策。三、上诉人于2011年12月7日出具的《证明》第三人并不知情，被上诉人不应享受奖励，应按照《补偿办法》执行，停业损失、租房费计算时间应按2010年7月20日计算。四、《补偿办法》应通读全文，不能断章取义。《补偿办法》明确约定非住宅不可以调换一比一比例的商服，只可以调换一比一的住宅。现被上诉人已按照一比一的比例以住宅调换的商服，故不应享受奖励政策和初装费补偿。另第三人办理房产证是指一比一住宅换住宅办证并承担费用，不包括商服。

***向一审法院起诉请求：1.局直拆迁办给付其搬家费1,600.00元（800.00元×2户）、租房费13,600.00元（40.00元×2户×17个月）、电话移机费120.00元（60.00元×2户）、电视移机费100.00元（50.00元×2户）、停业补偿费27,720.00元（15.00元/平方米×154平方米×12个月）、初装修补助费11,400.00（5.00元/平方米×228平方米）、政策奖励11,400.00（50.00元/平方米×228平方米）、回迁商业房屋面积191平方米相对应的房屋所有权证费用67,925.25元；2.局直拆迁办协助办理房屋所有权证；三、局直拆迁办承担诉讼费及相关费用。

一审法院认定事实：2010年3月18日，红兴隆管局下发《补偿办法》。2010年5月28日，在红兴隆管局育才小区拆迁过程中，***与局直拆迁办签订了《房屋互换协议书》，主要内容为：“***坐落于五委文化街8-1号砖木结构房屋，建筑面积92.16平方米、49.1平方米，置换育才小区4号楼一带二门市，房屋竣工后，以实际测绘面积与被拆迁面积比较，实行多退少补（计算标准以分局公布的市场价格为准）。对其他方面做如下补贴：1.搬家费（400.00元/户）；2.租房费200.00元/月/户，自搬迁日始至回迁日止；3.电话移机费60.00元/户（原住宅没安装者不予补偿）；4.有线电视移机费50.00元/户（原住宅没安装者不予补偿）；5、因拆迁实行房屋产权调换的非住宅房屋，造成停产、停业的，拆迁人应当根据被拆迁人或房屋承租人提供税务部门出具的上年度应纳税所得额和职工平均工资，给予一次性补偿。补偿标准为：连续经营两年以上且正在经营的，按有效营业面积12个月，每月每平方米15.00元给予补偿。***应在协议签订之日起10日内搬迁完毕，将钥匙交给局直拆迁办。奖励政策约定，被拆迁户选择产权调换并在一个月内实施拆迁的，按调换房屋面积给予每平方米50.00元左右的初装修，不需要初装修的按同等面积给予每平方米50.00元的货币补助。房屋置换时间2011年11月30日。局直拆迁办负责办理***原拆迁房屋办证时同等面积，所发生回迁房屋所有权证和土地使用证的费用，超出面积部分的费用由被拆迁户承担。”协议签订后，***没有在约定时间内搬迁。2010年7月20日，***与局直拆迁办又签订《补充协议》，协议约定，***双柳浴池坐落于育才小区，房屋用途为大众洗浴，建筑结构为砖混和砖木结构，浴池面积为154平方米，住宅面积为74平方米。浴池营业面积154平方米置换育才小区4号楼一带二商业，比例为1︰1置换；住宅面积74平方米置换4号楼一带二商业37平方米，比例为2︰1置换，总置换面积为191平方米。置换的4号楼还做浴池使用，***布局设计，局直拆迁办建筑施工，***检查施工质量。《补充协议》实际履行过程中，***与益通建筑公司协商，将该房屋改为旅店，回迁房屋没有按约定的浴池回迁。2011年12月7日，局直拆迁办出具《证明》，内容为：***为育才小区拆迁户，签定协议日期为2010年5月28日。因房屋用途为洗浴，经局直拆迁办、***、开发公司三方协商，最后达成《补充协议》，停业损失及租房费按2010年7月20日计算，搬家奖励优惠仍然有效。

同时查明，***回迁房屋面积超出《补充协议》约定面积9.56平方米，单价5,500.00元/平方米，金额52,580.00元。该款项双方当事人均同意用拆迁安置补偿款抵顶冲减。庭审中，***和局直拆迁办均同意电话移机费按一户60.00元，电视移机费按一户50.00元给付。

另查明，育才小区其余搬迁户按搬家费每户800.00元、租房费每月400.00元给付。***于2010年7月20日搬迁，2011年11月底搬入置换后的房屋。

再查明，***应置换的房屋面积191平方米，按每平方米5,500.00元计算，办理房证所需费用约为：登记费550.00元，交易手续费2,626.25元，契税52,525.00元，印花税5.00元，维修基金3,820.00元，办理土地证不收费。

一审法院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订了《房屋互换协议书》及《补充协议》，协议内容及形式均没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，系有效合同，双方均应自觉履行。在房屋拆迁过程中，因拆迁政策发生变化，被告将育才小区其他被拆迁户的搬迁费由400.00元调整为800.00元，租房费每月每户由200.00元调整为400.00元，该标准应同样适用于育才小区的被拆迁户，被告要求按照协议约定履行原告的搬迁费、租房费标准的辩解意见，不予采纳。原告主张的搬家费按每户800.00元，合计1,600.00元，予以支持；原告主张的租房费从2010年7月20日计算至2011年11月末，按17个月计算，被告在庭审中也同意按照17个月标准计算，即租房费应给付13,600.00元（2户×400.00元/户×17个月）；原告主张的政策奖励费用11,400.00元，被告无异议，予以支持；原告主张的电话移机费和电视移机费，原、被告均认可给一户的电话和电视移机费，对电话、电视移机费110.00元（电视移机50.00元/户×1户；电话移机60.00元/户×1户）予以支持；原告要求停业补偿费27,720.00元（15.00元/平方米×154平方米×12个月），符合协议约定，予以支持；被告辩称应扣除原告晚迁家54天计4,158.00元，没有合法依据，不予采纳；原告主张的初装修补助11,400.00元，《房屋互换协议书》第五条第二项约定“被拆迁户选择产权调换并在一个月内实施拆迁的，按调换房屋面积给予每平方米50.00元左右的初装修，不需要初装修的按同等面积给予每平方米50.00元的货币补助”，被告2011年12月7日的《证明》中，认可搬家奖励优惠仍然有效，属于双方对奖励事项的另行约定，故原告要求的初装修补助应按实际回迁面积200.56平方米计算，应给付10,028.00元（50.00元/平方米×200.56平方米），超出部分不支持；原告要求被告给付回迁房屋相对应的房屋所有权证、土地使用证办证费用67,925.25元，因原告没有实际支付此费用，该费用尚未发生，故原告要求被告给付房屋办证费的请求，不予支持。

原、被告签订的《房屋互换协议书》第七条约定：“甲方负责办理乙方原拆迁房屋办证时同等面积，所发生回迁房屋所有权证和土地使用证的费用，超出面积部分的费用由被拆迁户承担。”被告应按照协议约定承担原告拆迁置换后的191平方米商服房屋所有权证费用。回迁房超出的9.56平方米房屋办证费由被告承担。因原告房屋已被拆迁，被告应当协助原告办理回拆迁房屋的所有权证。

关于在办理房屋产权证时需交“维修基金”3,820.00元的问题。根据中华人民共和建设部、财政部颁布的《住宅专项维修基金管理办法》第六条，下列物业的业主应当按照本办法规定，交存住宅专项维修资金。第（二）项，住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单栋住宅结构相连的非住宅；第九条，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有的规定，“维修基金”不属办理房屋所有权证必须交付给房产登记机关的费用，而是属于业主所有的一项房屋维修金，故此款不应由被告承担。

综上，原告的合理诉求为：搬家费1,600.00元；租房费13,600.00元；电话移机费60.00元；电视移机费50.00元;停业补偿费27,720.00元；初装修补助费10,028.00元;政策奖励费用11,400.00元。以上合计64,458.00元。扣除原告房屋置换后超面积部分应交房价款52,580.00元，被告应给付原告补偿款11,878.00元。被告应协助原告办理回迁房屋的所有权证，并承担原告置换后面积为191平方米房屋办理所有权证的费用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告黑龙江省农垦总局红兴隆分局局直房屋拆迁办公室给付原告***补偿款11,878.00元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、被告黑龙江省农垦总局红兴隆分局局直房屋拆迁办公室，于本判决生效之日起60日内协助原告***办理回迁房屋的所有权证，并承担原告***置换后面积为191平方米房屋办理所有权证的费用；三、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费2,820.00元，原告***负担2,570.00元，被告黑龙江省农垦总局红兴隆分局局直房屋拆迁办公室负担250.00元。

二审中，双方当事人没有提交新证据。

本院二审查明：***于2016年4月6日在二审庭审举示的局直拆迁办《公告》载明：“如其他区域（中兴、东兴、向阳）提高补偿标准时，或后签订协议的提高补偿标准，育才小区拆迁户的补偿标准也随之提高”。

除上述事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：被上诉人搬迁费及租房补助的标准如何确定、应否给付被上诉人初装修补助费、上诉人应否为被上诉人办理回迁房屋证照提供协助义务和承担办理191平方米回迁房屋的办证费用以及涉案回迁房屋由浴池改为旅店费用如何负担问题。

关于搬迁费及租房补助标准确认问题。因上诉人对被上诉人居住的育才小区所有搬迁户的搬迁费、租房费由《房屋互换协议书》约定的每户400.00元、200.00元/月/户提高为每户800.00元、400.00元/月/户的补偿标准不持异议，且有2016年4月6日庭审被上诉人提供的上诉人关于育才小区提高拆迁户补偿标准的《公告》佐证，故一审法院按照每户800.00元、400.00元/月/户的补偿标准给付被上诉人搬迁费、租房费并无不当，上诉人关于应按每户400.00元、200.00元/月/户的补助标准给付搬迁费、租房费的上诉请求缺乏事实依据，该上诉请求本院不予支持。

关于应否给付被上诉人初装修补助费问题。因《房屋互换协议书》第五条第二项明确约定了初装修补助的条件及标准，且未约定该优惠政策不适用非住宅，结合被上诉人调换的房屋未进行初装修的客观事实及上诉人于2011年12月7日出具的《证明》关于搬迁奖励优惠对被上诉人仍然有效的承诺，故一审法院按照被上诉人回迁面积200.56平方米和50.00元/平方米的初装修补助标准判决上诉人给付初装修补助费10,028.00元有事实依据，上诉人关于只有回迁住宅给付初装修补助的辩解意见不成立，该上诉请求本院不予支持。

关于上诉人应否承担回迁房屋办证协助义务及办证费用问题。涉案《房屋互换协议书》及《补充协议》系上诉人与被上诉人关于涉案回迁房屋有关权利义务的约定，是双方当事人真实的意思表示，二者不可分割，相互规制。《房屋互换协议书》第七条已对回迁房屋所有权证和土地使用证的办证义务人和办证费用承担作出明确约定，即上诉人负责办理被上诉人原拆迁房屋办证时同等面积所发生回迁房屋所有权证和土地使用证的费用，该条并无上诉人所述同性质被拆迁房屋的约定，故一审法院判决上诉人承担被上诉人置换后的191平方米商服房屋所有权证费用并提供协助义务符合双方约定及本案客观事实，上诉人以双方没有对办证费重新作出约定、上诉人不应承担被上诉人回迁房屋办证费的辩解意见缺乏事实及法律依据，该上诉请求本院亦不予支持。

关于回迁房屋由浴池改为旅店费用如何负担问题。涉案回迁房屋由浴池改为旅店系客观事实，因被上诉人一审自认将浴池改为旅店系单独与第三人协商确定，上诉人对此并不知情，考虑本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，合同的相对人即拆迁人和被拆迁人分别为上诉人和被上诉人，第三人系案涉工程的施工人，非涉案房屋拆迁安置补偿合同关系的权利义务人，况且一审被上诉人与第三人各自提供的浴池及旅店（室内）工程造价、浴池改为旅店（室内）新增工程造价均系委托个人出具，双方对此互不认可，故被上诉人与第三人关于浴池改为旅店费用问题与本案非同一法律关系，双方当事人可另寻法律途径解决，上诉人以其为形式上的拆迁人、应当先结算浴池改造费用才能办理回迁房屋所有权证的抗辩主张于法无据，该上诉请求本院不予支持。

综上所述，局直拆迁办的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费98.00元（上诉人预交），由上诉人黑龙江省农垦总局红兴隆分局局直房屋拆迁办公室负担。

本判决为终审判决。

审判长　鲁　民

审判员　周志强

审判员　李吉凤

二〇一七年七月二十五日

书记员　郑　闯