天津市利津管道安装工程有限公司、天津市凯达源酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）津02民终7013号

上诉人（原审原告）：天津市利津管道安装工程有限公司，住所地天津市和平区赤峰道64号。

法定代表人：孙文礼，总经理。

委托诉讼代理人：华岚，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：陈玉田，天津长天律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：天津市凯达源酒店有限公司，住所地天津市河东区泰兴南路81号。

法定代表人：孙文礼，总经理。

委托诉讼代理人：华岚，该酒店副总经理。

委托诉讼代理人：陈玉田，天津长天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中国人民武装警察部队天津市总队执勤第四支队，住所地天津市河东区泰兴南路81号。

法定代表人：吴锡伦，该部队支队长。

委托诉讼代理人：戴丽，该部队战勤股长。

委托诉讼代理人：李晓霞，北京鑫兴（天津）律师事务所律师。

原审原告：孙东山，男，1967年6月24日出生，汉族，天津市利津管道安装工程有限公司采购员，住天津市河东区。

原审原告：张祥，男，1962年12月8日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。

委托诉讼代理人：华岚，男，1962年10月9日出生，汉族，天津市利津管道安装工程有限公司副总经理，住天津市东丽区。

原审原告：华岚，男，1962年10月9日出生，汉族，天津市利津管道安装工程有限公司副总经理，住天津市东丽区。

原审原告：王现成，男，1956年7月1日出生，汉族，天津市利津管道安装工程有限公司职工，住天津市东丽区。

委托诉讼代理人：华岚，男，1962年10月9日出生，汉族，天津市利津管道安装工程有限公司副总经理，住天津市东丽区。

原审原告：赵俊英，女，1966年9月22日出生，汉族，天津市利津管道安装工程有限公司会计，住天津市河东区。

委托诉讼代理人：华岚，男，1962年10月9日出生，汉族，天津市利津管道安装工程有限公司副总经理，住天津市东丽区。

原审原告：孙进前，男，1971年9月10日出生，汉族，天津市利津管道安装工程有限公司职工，住天津市东丽区。

上诉人天津市利津管道安装工程有限公司（以下简称利津公司）、天津市凯达源酒店有限公司（以下简称凯达源酒店）因与被上诉人中国人民武装警察部队天津市总队执勤第四支队（以下简称武警四支队）及原审原告孙东山、张祥、华岚、王现成、赵俊英、孙进前房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2017）津0102民初8120号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人利津公司及凯达源公司的委托诉讼代理人华岚，被上诉人武警四支队的委托诉讼代理人戴丽、李晓霞及原审原告孙东山、孙进前、华岚及张祥、王现成、赵俊英三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

利津公司、凯达源酒店上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人给付上诉人各项损失共计9807659元或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决显失公平，包括：经评估确认，上诉人在承租被上诉人房屋后，添附了近7000000元费用，虽然经过了上诉人四年之久的使用，但按照装修物、建筑物的折旧率，交付给被上诉人时仍客观的存在较大的价值。虽双方在合同中约定合同期满或者解除时，添附物归出租方所有，但合同的解除并非协商一致，而是由出租方在约定的租赁期限内强行单方解除的，出租方应支付添附物的残值；出租方单方提出解除合同，应支付给承租方相当于两个月租金的补偿金；评估报告中不包括电梯井口的施工费、电梯安装费、燃气开口费、用电变压器的增容费，这些实物均存在，被上诉人应支付给上诉人；被上诉人提出因“军事需要”减少出租面积，双方签订了此内容的补充协议，并口头应允减少的面积在应付租金中核减，协议原件被被上诉人索回，被上诉人在一审开庭时否认该协议复印件的真实存在。一审法院混淆事实、错误认定事实。被上诉人自2016年2月开始在上诉人的经营场所外檐处悬挂布标，开始干扰上诉人的承租经营活动，应当认定双方合同已经解除，解除发生在合同期限内。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。

武警四支队辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。已有生效判决确定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是租期届满而中止，同时租赁合同约定在租赁期满时装修及固定设施归被上诉人所有。上诉人在履行租赁合同中存在违约情况，在已生效的法律判决中予以确认，一审判决并无不当之处。

孙东山辩称，支持上诉人的上诉请求。

张祥辩称，支持上诉人的上诉请求。

华岚辩称，支持上诉人的上诉请求。

王现成辩称，支持上诉人的上诉请求。

赵俊英辩称，支持上诉人的上诉请求。

孙进前辩称，支持上诉人的上诉请求。

利津公司、凯达源酒店、孙东山、张祥、华岚、王现成、赵俊英、孙进前向一审法院起诉，请求判令：1.判令被告赔偿原告的安装、整修损失6916859元；2.判令被告赔偿燃气开口费、用电增容费、电梯井口施工及装修费共计1820000元；3.判令被告向原告支付解除合同补偿金216000元；4.判令被告返还租金退款924600元；5.判令被告退还合同保证金130000元。以上共计10007459元。6.诉讼费、鉴定费由被告承担。

一审法院认定事实：涉诉房屋坐落于天津市河东区泰兴南路81号，系军产房屋，坐落号。武警四支队作为甲方（出租方）与利津公司作为乙方（承租方），签订了编号为武津[2011]0050041号《武警部队房地产租赁合同》一份，约定：“第一条甲方自愿将位于天津市河东区泰兴南路81号（坐落号：武总津字第0106号）的房屋建筑面积3600平方米，出租给乙方使用…”、“第三条租赁用途为住所、餐饮”、“第四条租赁期限自2011年8月1日起至2017年1月31日止”、“第五条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为人民币（大写）陆佰伍拾万元（￥6500000元）…”、“第七条房屋的交付及返还（一）交付：甲方应于2011年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章视为交付完成。（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲方双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用…”、“第八条自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金人民币（大写）壹拾叁万元（￥130000元）。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。”、“第十条租赁期内，乙方应当履行下列义务：…（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经武警部队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；（四）不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意后，签订转租合同，并报武警部队基建营房部门审核备案后实施；”、“第十二条合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经武警部队营房管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；…（四）因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；…”。

后，武警四支队与利津公司签订《补充协议》一份，约定：“一、甲乙双方确认：甲方于2012年2月1日将租赁许可证办理完毕，并自交接之日起给予乙方四个月装修期，装修期内免收租金，同意按《武警部队房地产租赁合同》的约定租赁期限自2012年2月1日起，2017年1月31日止”、“五、本合同期满前三个月，乙方向甲方提出书面续租的，除政策、法律、拆迁及不可抗力外，报上级批准，按原合同乙方续期5年，以后在同等条件下，乙方享有对该房屋的优先租赁权”、“六、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后15日内无条件的返还该房屋”、“七、乙方返还该房屋时…乙方自行安装的可以分离的设备和器具，乙方可拆除处理，装修及固定设施归甲方所有，不得损毁，并经甲方验收认可”、“八、乙方向甲方交付的保证金人民币13万元，在本合同终止时，由甲方无息退还乙方，乙方为甲方垫付的管理费19.5万元，在乙方续签合同后折抵房租，若未续签合同，由甲方退还给乙方”。合同签订后，武警四支队将涉诉房屋交付利津公司使用。2012年6月4日，利津公司作为独资股东注册成立凯达源酒店。租赁期间，利津公司、凯达源酒店对涉诉房屋进行改造、装修，在涉诉房屋上加盖第五层房屋，并建造五间平房，均未取得相关部门批准及所有权证书。

2012年1月12日涉诉房屋租赁合同取得《武警部队房地产租赁许可证》。签订合同后，利津公司、凯达源酒店先后向原告支付租金5200000元，保证金130000元，管理费195000元。2013年2月6日、2013年6月18日被告利津管道向武警四支队电汇共计600000元。2013年12月20日凯达源酒店向武警四支队交款310100元，收费项目名称为2012年6月-2013年12月水电费。利津公司、凯达源酒店共计欠付水电费数额为736012.5元。2016年5月4日武警四支队向利津公司、凯达源酒店发出解除合同通知书，2016年6月29日再次发出《关于解除房屋租赁合同通知》，要求其在2016年6月30日前停止营业，与武警四支队商议解除合同事宜，逾期不予停业，将采取断水、断电措施。

2017年2月13日武警四支队起诉至一审法院，要求利津公司、凯达源酒店返还涉诉房屋，2017年6月29日一审法院作出(2017)津0102民初1424号民事判决，认定涉诉《武警部队房地产租赁合同》及《补充协议》已届满终止，判决利津公司、凯达源酒店将涉诉房屋腾空返还武警四支队。判决后，利津公司不服，上诉至天津市第二中级人民法院，天津市第二中级人民法院作出（2017）津02民终5371号民事判决，驳回利津公司的上诉，维持原判。后，武警四支队申请执行，2017年12月4日利津公司、凯达源酒店将涉诉房屋腾空。2017年9月12日，武警四支队诉至一审法院，要求利津公司、凯达源酒店支付拖欠的租金、水电费、房屋使用费及违约金。2018年6月11日，一审法院作出（2017）津0102民初7628号判决：“一、本判决生效之日起十五日内，被告天津市凯达源酒店有限公司、天津市利津管道安装工程有限公司给付原告中国人民武装警察部队天津市总队执勤第四支队租金及房屋占有使用费1583472.23元；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津市凯达源酒店有限公司、天津市利津管道安装工程有限公司给付原告中国人民武装警察部队天津市总队执勤第四支队欠付水电费736012.5元；三、本判决生效之日起十五日内，被告天津市凯达源酒店有限公司、天津市利津管道安装工程有限公司以585000元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率乘以150%乘以130%的标准给付原告中国人民武装警察部队天津市总队执勤第四支队自2017年2月1日至实际给付之日的逾期支付租金违约金；四、驳回原告中国人民武装警察部队天津市总队执勤第四支队其他诉讼请求。”现该案上诉案件正在天津市第二中级人民法院审理。

另，利津公司、凯达源酒店、孙东山、张祥、华岚、王现成、赵俊英、孙进前在庭审中提交2012年2月25日签订《房屋转租及经营合同》，出租方为利津公司，承租方为孙东山、张祥、华岚、王现成、赵俊英、孙进前。该合同约定利津公司将涉诉房屋3600平方米转租给孙东山、张祥、华岚、王现成、赵俊英、孙进前，租期为2012年3月1日至2022年2月28日。

一审案件审理期间，利津公司、凯达源酒店向一审法院申请对涉诉房屋改造及装修装饰工程造价进行鉴定，结果为工程造价总价为6916859元。

一审法院认为，根据利津公司与武警四支队签订的房屋租赁合同及补充协议及生效的(2017)津0102民初1424号、（2017）津02民终5371号民事判决可知，涉诉房屋的实际承租、使用人为利津公司及凯达源酒店。利津公司、凯达源酒店、孙东山、张祥、华岚、王现成、赵俊英、孙进前虽提供了利津公司与孙东山、张祥、华岚、王现成、赵俊英、孙进前签订的《房屋转租及经营合同》，但该合同未经武警四支队确认，违反了武警四支队与利津公司签订的《武警部队房地产租赁合同》第十条的约定，故对于武警四支队不产生法律效力。孙东山、张祥、华岚、王现成、赵俊英、孙进前的合同相对方为利津公司，故该六原告不是一审案件适格主体，其如认为合法权益受损，可向利津公司主张，无权向武警四支队主张权利，故对于孙东山、张祥、华岚、王现成、赵俊英、孙进前对武警四支队提出的全部诉讼请求，一审法院不予支持。关于利津公司、凯达源酒店主张的原告安装整修损失6916859元、燃气开口费、用电增容费、电梯井口施工及安装费共计1820000元、解除合同补偿金216000元一节，因生效的(2017)津0102民初1424号、（2017）津02民终5371号民事判决已认定双方间的《武警部队房地产租赁合同》及《补充协议》属于合同届满终止，不属于提前解除合同；依照利津公司与武警四支队签订的《武警部队房地产租赁合同》第十条及《补充协议》第七条的约定，租期届满返还租赁房屋时，除利津公司自行安装的可以分离的设备和器具利津公司可拆除处理，改造、装修、增扩固定设施及新建、添建的各种建筑物、构筑物归武警四支队所有，故利津公司及凯达源酒店上述诉讼请求一审法院均不予支持。关于利津公司、凯达源酒店主张的返还租金退款924600元一节，因利津公司、凯达源酒店提供的《关于房屋租赁合同的补充协议》系复印件，不符合证据要求，武警四支队对此证不予认可，而八原告提供的《房屋转租及经营合同》注明的面积也是3600平方米，原告未能提供减少租赁面积的证据，故一审法院不予支持。关于利津公司、凯达源酒店主张的退还合同保证金130000元一节，该保证金具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金，武警四支队在一审法院受理的（2017）津0102民初7628号案件中已经对利津公司、凯达源酒店主张了违约金，一审法院在该案中予以支持；此外，利津公司与武警四支队签订的《补充协议》第八条约定“乙方向甲方交付的保证金人民币130000元，在本合同终止时，由甲方无息退还乙方”，该条约定变更了《武警部队房地产租赁合同》第八条的约定，取消了乙方不履约即不返还保证金的条件，故对于利津公司、凯达源酒店该请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，判决：“一、被告中国人民武装警察部队天津市总队执勤第四支队于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告天津市利津管道安装工程有限公司、天津市凯达源酒店有限公司房地产租赁保证金130000元；二、驳回原告天津市利津管道安装工程有限公司、天津市凯达源酒店有限公司、孙东山、张祥、华岚、王现成、赵俊英、孙进前其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120600元，保全费5000元，鉴定费300000元，共计425600元，由原告天津市利津管道安装工程有限公司、天津市凯达源酒店有限公司、孙东山、张祥、华岚、王现成、赵俊英、孙进前负担424016元，被告中国人民武装警察部队天津市总队第四支队负担1584元。”

二审审理期间，上诉人提交武警四支队办公楼改造工程消防报件图，证明涉案房屋的实际面积为2960.24平方米，小于合同约定的房屋面积，被上诉人向上诉人多收取了租金。

被上诉人及原审原告均没有提交新证据。

经本院主持质证，对上诉人提供的上述证据，被上诉人质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据不能证明涉案房屋的工程图，已有生效判决确认房屋面积。原审原告孙东山、张祥、华岚、王现成、赵俊英、孙进前均认可证据的真实性及证明目的。

本院认证意见，上诉人提交的证据不属于二审新证据，消防报件图为上诉人对租赁房屋进行装修后，到消防部门报验取得的，仅依该证据不足以推翻生效判决中查明的涉诉房屋的面积，且上诉人的证明目的与本案无关，故本院对上诉人二审中提供的证据的证明力不予采信。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。

本院认为，武警四支队与利津公司签订的《武警部队房地产租赁合同》及《补充协议》是签约双方就涉诉房屋租赁事宜达成的真实意思表示，系合法有效合同，对双方均有约束力。二上诉人主张因被上诉人在租期内单方解除合同,应赔偿安装整修损失、燃气开口费、用电增容费、电梯井口施工及装修费、解除合同补偿金的费用，对此本院认为，虽被上诉人在租期内向上诉人发出解除合同通知书，但上诉人一直占用涉诉房屋，直至合同期限届满，双方之间的租赁合同关系因履行期限届满终止，不属于被上诉人单方提前解除合同，生效判决对此亦进行了认定。根据《武警部队房地产租赁合同》及《补充协议》的约定，租赁期满后或者解除合同时，利津公司返还该房屋时，利津公司自行安装的可以分离的设备和器具，可拆除处理，装修及固定设施归武警四支队所有。因合同期满终止，且合同中并未对上诉人主张的损失进行约定，另，燃气开口费、用电增容费、电梯井口施工及装修费等费用均为上诉人经营活动所必要的投入，故对于上诉人的上述赔偿主张本院均不予支持。上诉人主张被上诉人返还租金退款的请求，虽其提供了消防报件图，但仅依该证据不足以推翻生效判决中查明的涉诉房屋的面积，且生效判决中对欠付租金的数额已经确认，故一审法院不予支持上诉人的该项诉请并无不妥，本院予以维持。

综上所述，天津市利津管道安装工程有限公司及天津市凯达源酒店有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80942元，由上诉人天津市利津管道安装工程有限公司、天津市凯达源酒店有限公司共同负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　包　颖

代理审判员　郭　鑫

代理审判员　高垚垚

二〇一八年九月三十日

书　记　员　张宇鑫