天津市凯达源酒店有限公司、天津市利津管道安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）津02民终5726号

上诉人（原审被告）：天津市凯达源酒店有限公司，住所地天津市河东区泰兴南路81号。

法定代表人：孙文礼，董事长。

委托诉讼代理人：华岚，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：陈玉田，天津长天律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：天津市利津管道安装工程有限公司，住所地天津市和平区赤峰道64号。

法定代表人：孙文礼，董事长。

委托诉讼代理人：华岚，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：陈玉田，天津长天律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队天津市总队执勤第四支队，住所地天津市河东区泰兴南路81号。

主要负责人：吴锡伦，支队长。

委托诉讼代理人：李晓霞，北京鑫兴（天津）律师事务所律师。

上诉人天津市凯达源酒店有限公司（以下简称凯达源）、天津市利津管道安装工程有限公司（以下简称利津管道）因与被上诉人中国人民武装警察部队天津市总队执勤第四支队（以下简称武警四支队）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2017）津0102民初7628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，根据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

凯达源、利津管道上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人给付被上诉人占用费534000元、水电费585000元，驳回被上诉人的其他诉讼请求。事实和理由：上诉人不应承担逾期交纳租金的违约责任。被上诉人于2016年5月4日、6月29日二次向上诉人送达解除合同通知，并于2016年6月30日停水、停电，不能认定上诉人逾期交纳2016年6月30日至2017年1月31日租金行为属于违约。上诉人预交的13万元押金应该核减。承租期间，被上诉人减少出租面积的费用应该核减。

武警四支队辩称，上诉人与被上诉人之间的租赁合同约定2017年1月31日终止，生效的民事判决确认不是提前解除合同。保证金应另行主张，与本案无关。被上诉人按照合同约定交付房屋、收取租金，不存在减少面积的情况。请求驳回上诉，维持原判。

武警四支队向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠租金1300000元；2.判令被告支付欠付水电费736012.5元（截止至原告将涉诉房屋断水断电的时间2017年10月10日）；3.判令被告向原告支付自2017年2月1日至2017年12月4日被告腾房之日的房屋占用使用费1093424元；4.判令被告支付至实际给付之日的违约金，包括合同违约金130000元及截止2017年9月6日逾期交付租金、水电费违约金2151172.59元；5.诉讼费由被告承担。

一审法院查明事实：涉诉房屋坐落于天津市河东区泰兴南路81号，系军产房屋，坐落号。原告武警四支队作为甲方（出租方）与被告利津管道作为乙方（承租方），签订了编号为武津[2011]0050041号《武警部队房地产租赁合同》一份，约定：“第一条甲方自愿将位于天津市河东区泰兴南路81号（坐落号：武总津字第0106号）的房屋建筑面积3600平方米，出租给乙方使用…”、“第三条租赁用途为住所、餐饮”、“第四条租赁期限自2011年8月1日起至2017年1月31日止”、“第五条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为人民币（大写）陆佰伍拾万元（￥6500000元）…”、“第七条房屋的交付及返还（一）交付：甲方应于2011年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章视为交付完成。（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用…”、“第十三条甲方有违反本合同第九条约定行为的，乙方有权解除合同，同时，甲方应当向乙方支付人民币（大写）壹拾叁万元（130000）作为违约金”、“第九条租赁期内，甲方应当履行下列义务：（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经武警部队审批部门批准；（四）负责向武警部队基建营房部门办理租赁合同审批手续；（五）负责向武警部队后勤部基建营房部申领《武警部队房地产租赁许可证》”、“第十四条乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同约定或法律规定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应向甲方支付人民币（大写）壹拾叁万元（130000）作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供供水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金”。

后，原告与利津管道签订《补充协议》一份，约定：“一、甲乙双方确认：甲方于2012年2月1日将租赁许可证办理完毕，并自交接之日起给予乙方四个月装修期，装修期内免收租金，同意按《武警部队房地产租赁合同》的约定租赁期限自2012年2月1日起，2017年1月31日止”、“二、在房屋租赁期限内，年租金保持不变，仍为每年人民币130万元”、“八、乙方向甲方交付的保证金人民币13万元，在本合同终止时，由甲方无息退还乙方，乙方为甲方垫付的管理费19.5万元，在乙方续签合同后折抵房租，若未续签合同，由甲方退还给乙方”。

后，原告与利津管道签订《关于收取凯达源酒店水电费协议书》，约定：“一、经双方友好协商，由乙方先预交90万元水电费，此款拨付给河东法院用于支付甲方赔偿款。二、预交的水电费，从乙方每个月实际水电费中扣除，预交的水电费扣除完毕后，乙方应按月向甲方上交水电费。三、甲方每季度第一个月的前十日内，向乙方通报上季度的水电费情况，双方确认后，各留一份备案”。

2012年1月12日涉诉房屋租赁合同取得《武警部队房地产租赁许可证》。签订合同后，二被告先后向原告支付租金5200000元，保证金130000元，管理费195000元。2013年2月6日、2013年6月18日被告利津管道向一审法院电汇共计600000元。2013年12月20日被告凯达源向原告交款310100元，收费项目名称为2012.6-2013.12水电费。庭审中，原、被告均认可，被告欠付水电费数额为736012.5元。2016年5月4日原告向被告发出解除合同通知书，2016年6月29日再次发出《关于解除房屋租赁合同通知》，要求被告在2016年6月30日前停止营业，与原告商议解除合同事宜，逾期不予停业，将采取断水、断电措施。

2017年2月13日原告武警四支队起诉至一审法院，要求二被告返还涉诉房屋，2017年6月29日一审法院作出(2017)津0102民初1424号民事判决，认定涉诉《武警部队房地产租赁合同》及《补充协议》已届满终止，判决二被告将涉诉房屋腾空返还原告。判决后，被告利津管道不服，上诉至本院，本院作出（2017）津02民终5371号民事判决，驳回利津管道的上诉，维持原判。后，原告武警四支队申请执行，2017年12月4日二被告将涉诉房屋腾空。

一审法院认为，原告与被告利津管道签订租赁合同及补充协议，系双方真实的意思表示，双方均应依据合同承担各自的责任，享有各自的权利。被告凯达源作为被告利津管道投资设立的有限责任公司，是房屋的实际使用人，且在合同实际履行过程中二被告均向原告给付相应款项，故二被告应共同履行合同义务。现租赁合同期限已经届满，原、被告间针对涉诉房屋返还的纠纷已通过另案解决，本案的争议焦点为：二被告是否欠付租金及实际腾房日前的房屋占有使用费及如有拖欠欠付的金额；二被告欠付水电费数额及欠付水电费是否构成违约；二被告是否具有其他违约情形及违约金数额。

（一）关于免租期的起止时间，租赁合同对租期的约定为2011年8月1日起至2017年1月31日，后补充协议确认，原告于2012年2月1日将租赁许可证办理完毕，并自交接之日起给予乙方四个月装修期，装修期内免收租金，双方同意按照《武警部队房地产租赁合同》的约定，租赁期限自2012年2月1日至2017年1月31日。一审法院认为，原告将涉诉房屋出租给二被告时，并未能取得武警部队租赁许可证，导致二被告未能装修及经营，双方的补充协议亦已确认租赁许可证的办理时间，且原告同意租赁期限自2012年2月1日起，故一审法院认定，自2012年2月1日起计装修期四个月，该期间被告不予支付租金。按照双方约定年租金1300000元，被告共交纳租金5200000元，故被告交付租金至2016年5月30日。生效判决已认定涉诉合同及补充协议并非提前解除而是届满终止，原、被告均认可2017年12月4日二被告将涉诉房屋交还原告，故二被告尚未支付自2016年6月1日至2017年1月31日的租金及自2017年2月1日至2017年12月4日的房屋占有使用费。二被告抗辩称原告曾采取在涉诉房屋悬挂停止经营布标及停水停电的方式，干扰被告使用涉诉房屋经营酒店，故其不应支付租赁期限内租金一节，一审法院认为，原告虽在庭审中自述曾在涉诉房屋悬挂过要求被告停止经营的布标，但被告未能举证证明原告悬挂布标的具体时间、持续时间及因此对其造成的影响，应自行承担不利后果，但原告当庭自认确曾有过悬挂布标的行为，且也未能说明悬挂的具体时间，因此不能排除在租赁期限届满前其有此行为的可能性，故综合考虑，酌定被告按照合同约定租金标准的90%给付自2016年6月1日至2017年1月31日的租金，计780000元。另，在双方签订的补充协议第八条中，已明确被告向原告垫付了管理费195000元，双方再未续签合同，现被告主张该费用抵扣租金，予以支持。故被告应给付原告租金585000元。

租赁期限届满后，承租人应遵循诚实信用原则及合同义务，履行腾交房屋给出租人的义务。被告逾期交还涉诉房屋于原告，应承担逾期返还房屋的占有使用费。关于房屋占有使用费的数额，一审法院认为，自2017年2月1日至2017年10月9日期间，被告应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费899166.67元。关于原告要求被告按照合同约定的租金标准支付自2017年10月10日至2017年12月4日的房屋占有使用费，一审法院认为，原告于2017年10月10日将涉诉房屋停水停电，被告虽占有使用该房屋，但该房屋已不具备合同约定的使用条件，被告亦不能用于经营酒店，故自涉诉房屋停水停电之日起不宜按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，酌定按照租金标准的50%支付适宜，计99305.56元。二被告应向原告支付租金及房屋占有使用费计1583472.23元。

（二）关于二被告欠付水电费数额及欠付水电费是否构成违约一节，原、被告签订水电费协议书，约定由被告预交水电费900000元。实际被告向原告预交水电费的数额，被告提供交费收据及向一审法院交款凭证，共计910100元，予以确认。关于水电费欠费的金额，二被告于庭审中均认可原告主张的欠费数额736012.5元，故被告应向原告交纳水电费736012.5元。在合同履行过程中，水电费超过预交金额后，原告虽称其向被告主张交付欠款，但并未提供证据证明。被告抗辩其已预交费用，原告未向其主张水电已欠费，故其再未交纳水电费，予以采信，故原告主张被告给付逾期交付水电费违约金的诉讼请求，不予支持。

（三）关于二被告是否具有其他违约情形及违约金数额一节。原告主张二被告违反合同约定，未如期支付租金，构成违约，应支付违约金130000元。被告抗辩在收到原告解除函后，合同解除，其无需支付租金。一审法院认为，原、被告未对合同解除达成一致意见，且生效判决认定合同已期限届满终止，未认定存在提前解除的情况，故被告该项抗辩，不予采信，故被告未支付租期内租金的行为构成违约。同时，原告还另行主张二被告以2016年2月1日至2017年1月31日拖欠租金1300000元为基数按照日千分之三的利息标准向原告支付至实际给付之日的违约金一节，一审法院认为，关于被告自2016年2月1日至2017年1月31日拖欠租金的时间和数额，如（一）认定，被告拖欠自2016年6月1日至2017年1月31日的租金585000元，故被告应以此数额作为支付违约金的基数。关于违约金的计算方式，合同分别约定了130000元违约金及按照日千分之三的利息计算违约金，被告抗辩违约金数额过高请求予以减少，一审法院认为，违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以予以减少，现原告未举证证明其实际损失，故以585000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，参考逾期罚息利率计算方法，暨贷款利率水平上加收50%，计算原告损失。酌定被告按照上述原告损失金额130%的标准给付原告自2017年2月1日（合同期限届满之次日）起至实际给付之日的逾期支付租金违约金。判决：一、本判决生效之日起十五日内，被告天津市凯达源酒店有限公司、天津市利津管道安装工程有限公司给付原告中国人民武装警察部队天津市总队执勤第四支队租金及房屋占有使用费1583472.23元；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津市凯达源酒店有限公司、天津市利津管道安装工程有限公司给付原告中国人民武装警察部队天津市总队执勤第四支队欠付水电费736012.5元；三、本判决生效之日起十五日内，被告天津市凯达源酒店有限公司、天津市利津管道安装工程有限公司以585000元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率乘以150%乘以130%的标准给付原告中国人民武装警察部队天津市总队执勤第四支队自2017年2月1日至实际给付之日的逾期支付租金违约金；四、驳回原告中国人民武装警察部队天津市总队执勤第四支队其他诉讼请求。如果被告天津市凯达源酒店有限公司、被告天津市利津管道安装工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47326元，保全费5000元，由原告中国人民武装警察部队天津市总队执勤第四支队负担26163元，被告天津市凯达源酒店有限公司、被告天津市利津管道安装工程有限公司负担26163元。

二审中，上诉人提供《关于房屋租赁合同的补充协议》复印件一份，证明上诉人与被上诉人曾就减少租赁面积问题达成协议。被上诉人表示没有签订过类似协议。由于上诉人在一审期间并未就此问题进行抗辩，二审提交的该证据材料为复印件且模糊不清，看不出被上诉人的合同相对方的名称，故对该证据不予采信。本院二审经审理查明的案件基本事实与一审法院查明的案件基本事实一致，本院对一审查明的案件基本事实予以确认。

本院认为，上诉人利津管道与被上诉人武警四支队签订的《武警部队房地产租赁合同》及其《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效。被上诉人依约交付租赁房屋，上诉人实际使用租赁房屋，上诉人未按约支付租金，构成违约，一审考虑双方履行合同的客观情况，酌情支持了被上诉人部分违约金的诉讼请求，并无不妥，上诉人主张不承担违约责任，依据不足，不予支持。双方约定租赁期限至2017年1月31日止。上诉人主张双方租赁合同关系已于2016年5月4日解除，上诉人只应承担占用费而不是租金。发生法律效力的一审法院（2017）津0102民初1424号民事判决和本院（2017）津02民终5371号民事判决，均认定《武警部队房地产租赁合同》及其《补充协议》届满终止，故上诉人主张只给付占用费而不给付租金，理由不足，不予支持。上诉人主张实际使用房屋面积为2960.24平方米，退还给被上诉人639.76平方米，对此被上诉人不予认可。上诉人仅在二审提供了《关于房屋租赁合同的补充协议》复印件，没有提供其他证据，且上诉人也没有就此事实在一审进行抗辩和举证。本院对该上诉请求，不予支持。关于13万元保证金问题，双方约定在合同终止时被上诉人退还上诉人，没有约定冲抵租金，双方同时约定上诉人垫付的19.5万元管理费，在续签合同时冲抵租金。故此上诉人关于13万元保证金冲抵应付款的上诉请求，没有合同依据。

综上所述，上诉人凯达源、利津管道的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16410元，由上诉人天津市凯达源酒店有限公司、天津市利津管道安装工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　崔　军

审　判　员　　杨宝华

代理审判员　　孙　静

二〇一八年八月二十八日

书　记　员　　李珊珊