某某、中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市某某支行等执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省广州市**区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0104民初47852号 原告：***，男，1983年9月12日出生，汉族，身份证登记住址广州市增城区。 委托诉讼代理人：**，***信律师事务所律师。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市**支行，住所地广州市**区建设六马路3、7号广州一建大厦第1层。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，广东广大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东广大律师事务所实习人员。 被告：***，男，1988年8月21日出生，壮族，身份证登记住址广西隆安县。 被告：安徽***农业科技有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区中南街道芜湖金鹰世界中心写字楼37层3701-3712。 法定代表人：**。 原告***诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市**支行（以下简称邮储银行）、***及安徽***农业科技有限公司（以下简称***公司）执行异议之诉一案，本院于2021年12月14日立案后，依法适用简易程序进行审理，原告的委托诉讼代理人**，被告邮储银行的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼；被告***、被告***公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、撤销广州市**区人民法院作出的（2021）粤0104执异283号执行裁定书；2、确认原告为广州市增城区***××春天花园春天××街××号的合法承租人并占用使用该房屋，上述房产应进行不交吉拍卖。事实和理由：一、原告已经签订了合法有效的书面租赁合同。早在2019年6月19日被告***就与案外人***签订了书面的《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给***，租期自2019年7月1日至2031年6月30日，***随即支付了租赁押金10000元，并且向被告***支付了2019年7月至2020年6月整年租金12000元，被告***出具了两张收据。同日，***与原告签订《房屋转租协议》，约定将涉案房屋以月租金1000元出租给原告，租期自2019年7月1日至2031年6月30日，原告随即也向***支付了押金10000元，2019年8月7日，原告委托朋友将2019年7月至2020年6月的租金12000元通过银行转账方式支付到***的银行账户。因此，自2019年6月19日起，原告就涉案房屋已经签订了合法有效的租赁合同，原告依法享有房屋的承租权，取得了承租人资格，占有并实际使用。二、原告已经实际占用并使用该房屋，且将涉案房屋转租并获取收益。由于该房屋当时并未装修不能居住，原告为此购买了装修材料、家具家电、安装网络等，以上均有订单和收费凭证。同时，原告一家也实际居住在涉案房屋，每月定期缴纳水电费、物管费等，上述事实均有入住前后对比照片，缴费凭证与发票，同时原告继续缴纳涉案房屋在2020年7月至9月租金3000元。自原告取得涉案房屋承租人资格后，为了能在涉案房屋正常居住，总共花费了72061.98元。2020年7月15日，原告与被告***公司签订《房屋租赁合同书》，约定将涉案房屋以月租金2000元出租给被告***公司，租期自2020年7月20日至2022年7月19日。2021年3月1日，因被告***公司的原因，提前退出并解除使用涉案房屋，原告与其结清了相关费用后，现时涉案房屋的实际使用人仍然是原告。三、法院应当撤销错误的执行裁定书，对涉案房屋进行不交吉拍卖。根据查册表显示，涉案房屋是在2019年6月19日登记在被告***名下，被告邮储银行于次日设立了抵押权，法院于2020年3月5日查封该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占用使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此，原告与***签订的《房屋转租协议》依法成立并生效，原告已实际占有该房屋并使用及获取收益，原告应取得该房屋的承租权，法院应当裁定对涉案房屋进行不交吉拍卖。但法院却作出（2021）粤0104执异283号执行裁定书，裁定撤销（2020）粤0104执32053号案在淘***拍卖（变卖）平台上对涉案房屋不交吉拍卖的内容，严重损害了原告作为合法承租人并实际占用使用涉案房屋的合法权益。为此，特提起本案诉讼。 被告邮储银行辩称：一、其与被告***签订的《中国邮政储蓄银行个人购房/购车借款及担保合同》合法有效，并依法办理了涉案房屋的抵押登记手续，其对涉案房屋依法享有抵押权，且对依法处分涉案房屋的所得价款享有优先受偿权。 二、现有证据无法证明被告***与原告就涉案房屋签订的租赁合同的真实性及合法性。因此，该租赁关系不应影响其对涉案房屋享有优先受偿权的实现。且涉案房屋带租约拍卖势必对其抵押权和优先受偿权的实现产生严重影响，法院应当依法将涉案房屋的租赁合同除去后再进行拍卖。首先，上述借款及担保合同约定“抵押权存续期间，抵押人出租抵押物的，应当书面通知贷款人并将抵押事实告知承租人，且出租期限不得长于贷款期限，以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意并将抵押事实告知买受人等相关人员”但至今未收到被告***任何关于其出租涉案房屋的通知。其次，原告并未提供证据证明租赁合同已向有关部门登记备案，且2019年6月19日，被告***将涉案房屋出租给案外人***，同日***将房屋出租给原告，租金均为每月1000元，明显不符合常理。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。原告提交的租赁合同显示签订时间为2019年6月19日，但该签订时间并不排除被告***与原告等倒签的可能性。此外，被告***与***、***与原告约定的租金为每月1000元，远远低于市场正常价格，明显属于“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行的不动产”的情形，且租期为12年，期间租金不作任何提升，这一约定明显不符合常理。同时，根据其对涉案房屋现场勘查发现，涉案房屋实际上并无人使用，故也不属于前述条款规定的“占有使用该不动产的”情形。 最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。被告***与原告等就抵押房产所签订的租赁合同约定，租金为每月1000元，租期为12年。如法院未将该租约去除再进行拍卖，势必对购买者不公平，购买者竞拍后却不能真正取得房屋，也不能取得租金，进而势必对案涉房屋的拍卖产生严重的不利影响，显而易见，该租赁合同对在先的抵押权的实现造成严重的不利影响，也不利于案件的顺利执行。故法院应当依法将涉案房屋的租赁合同除去后再进行拍卖。 被告***、***公司均无作答辩。 经审理查明，据查册时间为2020年9月10日的《产权情况表》显示，涉案房屋登记在被告***名下，建筑面积230.56平方米，房屋用途为住宅。2019年6月20日，被告邮储银行在涉案房屋上设立了抵押权，登记字号19登记12425084。2020年3月5日，本院以（2020）粤0104民初5830号案查封了涉案房屋，查封期限至2023年3月4日。 关于被告邮储银行与被告***金融借款合同纠纷一案，本院查明：2019年6月11日，被告邮储银行（贷款人）与被告***（借款人、抵押人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：44000354119066233177），约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋贷款2990000元，用于购买坐落于增城区***××春天花园春天××街××号的房屋；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下应向贷款人支付和偿还的本金、利息（包括但不限于利息、复利、逾期利息及罚息）、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用等）；借款人连续三个月或累计六个月未足额还款，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，贷款人处分抵押财产所得价款，在支付实现债权的费用后，以所得价款优先受偿或按其他方式处理。上述合同附件《抵押物清单》载明抵押物为被告名下位于增城区***××春天花园春天××街××号。经审理，本院于2020年6月8日作出（2020）粤0104民初5830号《民事判决书》，判决一、在判决发生法律效力之日起十日内，被告***向被告邮储银行偿还借款本金2979931.83元、利息及罚息（暂计至2019年12月20日利息为35178.3元、罚息为221.64元，从2019年12月21日起至款项实际清偿日止的利息、罚息、复利按《个人购房/购车借款及担保合同》约定标准计算；罚息不得计收复利；合同计算标准中的“银行同期基准利率”调整为“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”）；二、在判决发生法律效力之日起十日内，被告***向被告邮储银行支付财产保全费5000元；三、在判决发生法律效力之日起十日内，被告***向被告邮储银行支付律师费8000元；四、如被告***逾期不履行上述债务，被告邮储银行有权对依法处分被告***名下涉案房屋所得价款享有优先受偿权；案件受理费30987元，由被告***负担。上述判决发生法律效力后，经被告邮储银行申请，本院于2020年8月18日以（2020）粤0104执32053号立案执行。 在诉讼期间，本院以（2020）粤0104民初5830号《民事裁定书》查封了被告***名下的涉案房屋，查封期限至2023年3月4日。在执行期间，本院经委托京东大数据评估平台、阿里拍卖网络询价平台、中国工商银行融e购电商平台对涉案房屋进行网络询价后，于2020年10月22日作出（2020）粤0104执32053号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被告***名下的涉案房屋以清偿债务。 本院于2020年11月10日派员前往涉案房屋现场**上述拍卖、变卖《执行裁定书》、《公告》及《网络司法拍卖公告》，本院在《公告》中责令被告***及其他使用人在公告**之日起3日内迁出并腾空涉案房屋，交本院处理。涉案房屋的权利人对此有异议的必须于该公告**之日起3日内书面提出并提供相应的证据。同时，本院在《网络司法拍卖公告》中告知，上述房屋的权利人、承租人、使用人及与该房屋有法律上利害关系的其他人，如认为上述房屋有法定情形不宜拍卖或主张任何权利，或依照《最高人民法院关于〈人民法院网络司法拍卖若干问题〉的规定》第十六条、第二十一条对该房屋享有优先购买权的，必须于公告之日起七日内向本院书面申报，并提供相应证据，逾期视为放弃权利，由此造成的后果自行承担；为便于案件的执行，本院将采取自行拍卖形式，在本院淘宝网络司法拍卖（变卖）平台上进行公开拍卖，具体拍卖信息请关注本院在该平台发布的拍卖公告，本院不另行通知。 后被告***公司、原告分别于2020年11月11日、2020年11月15日向本院提出书面异议，主张对涉案房屋享有承租权，要求不予腾退涉案房屋。 2020年12月17日，本院在淘***拍卖（变卖）平台上发布涉案房屋《网络司法拍卖公告（第一次）》，公开告知本院将于2021年1月19日上午10时起至2021年1月20日上午10时止（延时的除外）在淘***拍卖（变卖）平台上对涉案房屋进行公开拍卖，并载明“有案外人声称已承租使用，并提交了《房屋租赁合同》，其所提交的租赁合同定明承租期限至2031年6月30日，租金为每月1000元，支付方式为签订之日起预付一年租金，后再每月5日前按月交纳；该租赁合同的签订日期为2019年6月19日，在抵押权设定日期2019年6月20日前；本案件对合同的真实性、合法性不予审查；按现状拍卖，法院不负责交付，在租赁期限内，买受人不能以物权保护为由，提起诉讼要求腾退上述房屋”。因无人竞买，第一次拍卖流拍。2021年1月28日，本院在淘***拍卖（变卖）平台上发布涉案房屋《网络司法拍卖公告（第二次）》，公开告知本院将于2021年2月25日上午10时起至2021年2月26日上午10时止（延时的除外）在淘***拍卖（变卖）平台上对涉案房屋进行公开拍卖，后因申请执行人对本院不交吉拍卖不服提出异议，本院于2021年10月19日作出（2021）粤0104执异283号执行裁定书，认为：虽然被告***以签订书面房屋租赁合同的方式将涉案房屋出租给***，***以相同方式将涉案房屋转租给原告，原告又以相同方式将涉案房屋转租给被告***公司，但上述租赁合同并未向有关部门登记备案，且被告***公司并未提供其占有使用涉案房屋的凭证，现有证据不足以证明原告、被告***公司在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房屋。本院在淘***拍卖（变卖）平台上对涉案房屋进行不交吉拍卖不当，应予纠正。被告邮储银行请求将涉案房屋的租赁合同除去后再进行拍卖符合上述规定，本院予以支持。裁定如下：撤销本院（2020）粤0104执32053号案在淘***拍卖（变卖）平台上对广州市增城区***××春天花园春天××街××号不交吉拍卖的内容。原告不服该裁定，向本院提起本案诉讼。 原告向本院提供了以下证据：1.被告***与***于2019年6月19日签订的《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋以月租金1000元出租给***，租赁期限自2019年7月1日至2031年6月30日;2.***支付涉案房屋租赁押金1万元、向被告***支付2019年7月至2020年6月涉案房屋租金12000元的《中国工商银行电子回单》两张，以及载明收到上述款项的《收据》两张；3.***与原告于2019年6月19日签订的《房屋转租协议》，约定将涉案房屋以月租金1000元出租给原告，租赁期限自2019年7月1日至2031年6月30日；4.***收取涉案的房屋租赁押金1万元的凭证、***向***交纳12000元的《招商银行转账汇款电子回单》，以及原告称缴纳物管费、购买装修材料、家具家电、安装网络等的订单和收费凭证；5.《2019年广州市房屋租金参考价》，载明增××***其他区域楼梯楼的月租金为5元/平方米；6.原告称房屋入住前后的图片；7.原告称涉案房屋缴纳电费的凭证及发票；8.原告与被告***公司签订的《房屋租赁合同书》，约定将涉案房屋以月租金2000元出租给被告***公司，租赁期限为2020年7月20日至2022年7月19日；9.原告于2020年7月15日出具的收到被告***公司涉案房屋押金4000元的《收据》；10.广州金农现代农业有限公司与被告***公司于2020年7月18日签订的《环控/料线系统采购及安装工程合同》。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案争议焦点为原告是否系执行标的权利人及原告是否享有足以排除执行的实体权利，本院分析如下： ***于2019年6月11日与邮储银行签订抵押合同后，随即于6月19日将涉案房屋出租给案外人***，同日***再转租给本案原告，***未将出租事实告知邮储银行。两份租赁合同租金均1000元/月，且在租期十二年内不变，一般而言转租的目的是为了赚取租金差价，前后两份租赁合同约定的价格一致，与常理不符。而且，涉案房屋位于增××***，并非市区商业旺地，却可以在抵押登记前的一天之内进行出租、转租，更有悖于常理。上述一系列操作明显是为了给抵押权人实现抵押权而设置障碍，损害抵押权人的利益；同时也为了在抵押权实现后，迫使抵押物的受让人接受上述租赁合同的约束，损害受让人的利益。 根据所查明的事实可知，涉案房屋的抵押权设立于2019年6月20日，而无论是被告***与案外人***签订的《房屋租赁合同》，还是案外人***与原告***签订的《房屋转租协议》，均约定租期始于2019年7月1日。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告有权按照租赁合同占有涉案房屋的期间始于2019年7月1日，其也自认“涉案房屋当时并未装修不能居住”，所以涉案房屋设立抵押权的时间早于原告按照租赁合同占有使用房屋的时间。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，原告不得对抗法院的执行行为。如因租赁合同无法履行给原告造成损失的，原告应另行主张。原告***不享有排除执行的权利，本院对其诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 本案受理费50元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判员　　*** 二〇二二年五月十日 书记员　　***