某某、来宾市宏华商贸有限公司等合同纠纷民事一审民事判决书

1/9 广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初6599号 原告：***，女，汉族，1979年10月3日出生，住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：***，广西宾***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广西宾***事务所实习人员。 被告：来宾市宏华商贸有限公司，住所地来宾市桂中大道与***交叉西南角（万泰名庭3栋105、106、107、108号铺），统一社会性用代码：91451300579439716U。 法定代表人：***，总经理。 被告：***，男，汉族，1983年10月18日出生，住址四川省隆昌县。 二被告共同委托诉讼代理人：***，***中律师事务所律师。 原告***与被告来宾市宏华商贸有限公司（以下简称宏华公司）、***合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代人均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，对案由进行了变更。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告来宾市宏华商贸有限公司与原告于2020年4月23日签订的《独家销售合作协议》无效；2.请求判令两被告返还原告房屋出售保证金100000元及资金占用利息4202.74元（以200000元 2/9 作为基数，按年利率6%。从2020年4月27日起算至2020年7月2日止，另外以100000元为基数，按年利率6%从2020年7月3日起算至2020年11月3日止，之后的利息计算至偿清款项之日止）；3.诉讼费用由两被告承担。2021年1月20日，原告申请变更上述第1、2项诉讼请求为：1.判令两被告退换原告房屋出售保证金100000元；2.判令两被告向原告支付违约金200000元。 事实与理由：被告来宾市宏华商贸有限公司作为甲方与原告作为乙方于2020年4月23日签订了《独家销售合作协议》，协议第一条第1点约定“乙方向甲方支付出售定金按每套10000.00元，共20套房产，以委托出售房产明细为准，合计支付销售保证金人民币：贰拾万元整（小写：200000.00元整）。甲方收款账户：21×××00，开户名：来宾市宏华商贸有限公司，开户行：广西来宾桂中农村合作银行城区支行。”，第4点约定“出售日期为2020年5月1日至2020年8月1日位于：来华中心区盛源路与银河交叉东北侧”。协议还对其他事项进行约定。协议签订后，原告于2020年4月26日向被告来宾市宏华商贸有限公司支付了50000元，同月27日又支付了150000元。2020年5月10日被告来宾市宏华商贸有限公司向原告出具了《收据》。经查被告***提供的《委托出售明细清单》其中8套已出售，两套被法院查封，3套房开预留不出售。而且委托出售的房屋系来宾市润林商贸有限公司所有。经与两被告协商，被告***于2020年7月2日只退还原告100000元，余款拒绝退还。 两被告隐瞒其未拥有所有权房屋的真相，以欺诈手段以被告来宾市宏华商贸有限公司的名义与原告签订的《独家销售合作协议》违反了《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）、(五）项的规定，该协议书系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定两被告应返还原告给付的款项并支付资金占用利息。为了维护原告的合法权益，特提起诉。 3/9 被告宏华公司、***共同辩称，因为变更了诉讼请求，原来的是确认合同无效，一个所谓的欺诈的事实也不存在，针对其变更后的诉请答辩如下:答辩人无论是被告一还是被告二，都合法履行了合同义务，没有构成违约，其中原告所谓的8套房屋的出售，这8套不是被告卖的，这8套房屋中有3套是做水电的工程的一方，我们欠了他们的工程款，后来我们双方协商就愿意用卖房所得的购房款抵工程款，这个卖方是原告卖的，因为是我们委托他卖是12万元一间，原告卖给做水电的那一方也就是购房者，他们卖了13万元，然后这个钱拿来抵工程款，所以说这个房屋是原告卖，他们得了一万的差价，还有一套是做消防的，我们欠做消防的工程款，也是通过这个方式出售房屋，得到的购房款抵工程款，也是原告代购，其中我们给原告的价格是12万元，原告再加1万元卖给消防的，所以共8套，所以这8套房子是原告出售的，也就是合同里面20套里面的8套，这个不是我们卖，也不是我们不给他卖，原告除了卖这8套之外在合同约定的8月1日之前他没有卖到20套，构成了违约，责任在原告，不是被告，其中查封的问题，其中有两套是法院查封错误，后来已经解封了，而且原告也把这个房屋出售了，房号是1614和1620号，并不是不能卖，只有一间1503号这间也是在合同约定的卖房时间届满后，被查封的，在约定的卖房时间之内，原告没有把该房屋卖出，之后才被查封。所以总的来说，两被告没有违约，反而违约的是原告。被告***补充：水电款的抵扣，我们欠他人40多万的水电款，我们抵扣了4套房子，房号是509号、511号、513号515号房，我们抵扣工程款，这个工程款他们说优先要现金，因为我们是按照13万元抵扣给他的，当时我们给原告是以12万元销售，另外消防款，我们欠消防款大约为65万元，我们抵扣了共计5套房，房号是:1405号、1407号、1409号、1411号、1413号，消防款的负责人是***，这几套房抵扣给他后，其中1405号在2020年7月8日原告已经销售了，1409号在2020年9月20日原告也销售了，我们抵扣给***的是13万，但房开公司收款的是12万元。房子销售给第三方的价值都是13万元。 原告及被告宏华公司均向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交 4/9 换和质证，当事人对真实性无异议的证据，可以作为本案查明事实的依据，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据、事实将在本院认为部分予以综合阐述，此不赘述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2020年4月23日，原告（乙方、受托方）与被告宏华公司（甲方、委托方）签订《独家销售合作协议》，双方就委托出售事宜达成以下约定：一、委托出售基本情况：1.乙方向甲方支付出售定金按每套10000元，共20套房产，以委托出售房产明细为准，合计支付销售保证金人民币：贰拾万元（小写200000元）。甲方收款账户：21×××00，开户名：来宾市宏华商贸有限公司。2.甲方委托乙方出售的房产价格，按每套1350000元出售（不含契税、公共维修基金等），若乙方售出价格高出甲方委托售价，溢价部分全则归乙方所有。售出差价为乙方收取，甲方不得干涉或配合收取后支付给乙方。甲方需无条件配合乙方客户签订商品房买卖合同，同时协助配合乙方一切销售工作。3.出售方式为全款支付，购房款转入甲方指定账户:23×××08，开户名:来宾市润林商贸有限公司，开户行:广西来宾桂中农村合作银行盘古分理处。4.出售日期为2020年5月1日至2020年8月1日，逾期定金不退。若甲方原因未能如期办好不动产证，导致乙方销售时效逾期，不算乙方违约。5.委托出售房产位于:来华中心区盛源路与银河交叉东北侧。二、付款时限及办证时间:1.乙方每成功销售一套房产，按表格价格备案《商品房买卖合同》。签订到备案《商品房买卖合同》后，支付购房房款50%，甲方备案到乙方客户名下后，出具备案证明，结清余下50%房款。2.甲方承诺成功备案后，20个工作日办理好不动产证。三、委托权利:1.甲方保证委托乙方出售的房地产产权真实有效，无抵押查封，无其他经济利益纠纷。若因甲方隐瞒，导致委托出售的房地产产权不能顺利办理购房备案及买卖交易，因此产生所有损失由甲方承担。2.甲方不经乙方同意私自出售给第三方，甲方承担违约责任，违约赔偿按每套20000元支付给乙方。3.乙方每成功销售一套房地产，甲方办理好备案手续当天，立即退还保证金10000元每 5/9 套。4.甲方无条件配合乙方变更指定房号备案手续，无条件变更手续产生相关费用由乙方承。5.售房溢价金额和售房退还保证金全部转入账户名:***，开户行广西来宾桂中农村合作银行，卡号:62×××65。6.销售合约到期后，合约终止，保证金退还至***账户。协议还就其他事项进行了约定。协议“甲方（委托方）”处有***签字，并加盖被告宏华公司印章，原告在“乙方（受托方）”处签字捺印。 合作协议附件《委托出售明细清单》载明的20套房产房号为：509、1012、1015、1103、1203、1303、1315、1405、1406、1407、1409、1411、1413、1503、1505、1514、1614、1620、1705、1713。被告***在该表“甲方（委托方）确认”处签字，原告在该表“乙方（受托方）确认”处签字。 同日，原告与来宾市润林商贸有限公司签订四份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买来宾市润林商贸有限公司开发的盛源路216号来宾市润林国际商务写字楼1栋一单元1522、1314、1102、1502号房，合同约定的每套房总价均为120000元。 上述协议签订后，原告于2020年4月26日、27日向被告宏华公司转账共计200000元，同时被告宏华公司向原告出具《收据》，确认收到原告交款200000元。协议履行过程中，因双方产生纠纷，原告要求被告退还保证金，后被告***于2020年7月2日向原告账户退还100000**证金。因剩余保证金迟迟未退还，原告因此向本院提起本案诉讼。 另查明，因本案纠纷，原告于2020年8月18日向来宾市某局来宾华侨管理区分局报案被诈骗，后该局于2020年9月18日作出不予立案通知书。原告系广西来宾市江山房地产中介有限责任公司法定代表人，该公司已注销。庭审中原告称，**系广西来宾市江山房地产中介有限责任公司的店长，2020年6月份之后已辞职，在**辞职前与原告一起代为销售案涉委托销售清单中的房产。 6/9 根据被告提供的微信聊天记录显示，在上述协议履行过程中，因部分房屋需留下自用，被告宏华公司法人***于2020年4月26日向**提出将委托销售清单中的1503、1505、1514号房，调换成505、514、614号房进行出售，后**予以确认，但被告***未将调房事宜告知原告。 再查明，委托销售清单中的1503号房，于2020年5月11日，被本院裁定查封；1203号房于2020年11月3日，被本院查封；1012号房于2020年10月30日办理抵押登记。 2020年4月，被告宏华公司与来宾市润林商贸有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定来宾市润林商贸有限公司选聘被告宏华公司对润林国际商务写字楼1#、2#楼提供前期物业管理服务，并约定在物业服务区域内，被告宏华公司提供的服务包括对未售资产出租、出售和管理服务等。2021年1月29日，本院收到来宾市润林商贸有限公司出具的《情况说明》，内容载明：“一、我公司于2020年4月和来宾市宏华商贸有限公司达成口头协议。1.我公司委托来宾市宏华商贸有限公司出售盛源路216号来宾市润林国际商务写字楼1栋一单元509、1012、1015、1103、1203、1303、1315、1405、1406、1407、1409、1411、1413、1503、1505、1514、1614、1620、1705、1713号房源真实有效。2.我公司委托来宾市宏华商贸有限公司进行资产管理和前期物业管理。二、我公司于2020年10月27日进行了股东和法人变更，公司相关材料和**做了相应变更，权力和义务同时也移交。三、我公司依据2020年4月达成的口头协议的内容于2020年11月和来宾市宏华商贸有限公司签订书面的前期物业管理合同真实有效。” 庭审中，二被告称因欠付他人款项，二被告将委托销售清单中的509、1405、1407、1409、1411、1413用于抵扣相关款项，并签订合同，但未备案。其中，1405、1407、1409、1411、1413号房于2020年5月22日被抵扣出售，509号房于2020年5月23日被抵扣出售。关于上述房产抵扣是否告知 7/9 原告的问题，被告***庭审中称，已联系告知**，但原告称被告并未告知其相关房子抵扣工程款的事宜，二被告未提供相关证据予以佐证。 关于原告出售清单中的房产数量，原告称其仅卖了1103号房，其他的并非其经手出售，而是**出售，具体多少套不清楚。而二被告则认为，原告前后共出售了《委托出售明细清单》中的八套房，分别是：2020年7月7日卖1620号房，同年9月21日备案；2020年7月8日卖1405号房，同年7月31日备案；2020年7月13日卖1103号房，同年7月17日备案；2020年8月3日卖1012号房，同年8月14日备案；2020年9月9日卖614号房，同年9月15日备案；2020年9月11日卖1406号房，同年9月21日备案；2020年9月14日卖1614号房，同年9月22日备案；2020年9月22日卖1409号房，同年9月25日备案。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当依照约定全面履行自己的义务。案涉《独家销售合作协议》及附件《委托出售明细清单》系双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，协议真实有效，双方均应全面履行。协议约定被告宏华公司保证委托出售的房产真实有效、无抵押查封及其他经济利益纠纷，且被告宏华公司不得未经原告同意而出售给第三方，否则视为违约。而根据查明的事实，被告在委托原告就相关房产进行销售后，未经原告同意，于2021年5月22日、23日及协议履行期间将双方协议出售清单中的509、1405、1407、1409、1411、1413号房抵扣出售给他人，而1503号房亦于2020年5月11日协议履行期间被法院裁定查封，被告宏华公司违反协议约定在先，依照协议应承担相应的违约责任。而协议约定的委托出售的期限届满后，原告仍未能将委托销售的房产全部进行销售，亦存在违约行为，依照协议也应承担相应的违约责任。综合全案事实，考虑到当事人履行合同的实际情况及过错程度，根据公平合理原则，本院确认由被告宏华公司向原告返还剩余保证金100000元。 关于被告***的民事责任问题。根据查明的事实，被告***系被告宏华公司的法人代表，案涉《独家销售合作协议》载明的甲方亦是被告宏华公司，被告** 8/9 才在该协议上签字、**系履行职务行为，而被告***于2020年7月2日退还100000**证金给原告的行为，不能证明***系案涉协议的履行主体。被告宏华公司作为法人，具有独立的财产和民事权利，应独立承担相应的民事责任。因此，原告诉请被告***承担责任事实和法律依据不足，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告来宾市宏华商贸有限公司向原告***退还保证金100000元； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 本案受理费5800元（原告***已交纳），由原告负担3867元，被告来宾市宏华商贸有限公司负担1933元（于本判决生效后七日内交纳）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭或来宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 9/9 二〇二一年五月十四日 书　记　员　　***