某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

河南省三门峡市湖滨区人民法院

民 事 判 决 书

(2022)豫1202民初1019号

原告:***，男，1967年10月13日出生，汉族，住三门峡市陕州区。

委托诉讼代理人：李朝阳，河南新砥柱律师事务所律师。代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：陈桥，河南新砥柱律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被告：***，男，1964年1月29日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。

被告：三门峡市东亚建筑安装工程有限公司，住所地：三门峡市湖滨区文明路中段永兴街（师家渠综合楼416）。统一社会信用代码：914112001747782183。

法定代表人：宋康照，该公司董事长。

委托诉讼代理人：宋丽，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被告：三门峡易通置业有限责任公司，住所地：三门峡市湖滨区陕州大道与南工路交叉口易通佳苑4号楼1—1号。统一社会信用代码：91411200785096590Y。

法定代表人：员邦江，该公司经理。

委托诉讼代理人：荆小平，河南东方律师事务所律师。代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：于磊，河南东方律师事务所律师。代理权限为特别授权。

原告***与被告***、三门峡市东亚建筑安装工程有限公司（以下简称东亚公司）、三门峡易通置业有限责任公司（以下简称易通置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人李朝阳、陈桥,被告***，被告东亚公司委托诉讼代理人宋丽，被告易通置业委托诉讼代理人于磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款399900元、开口费13169元、房屋维修基金7594元；2.判令被告赔偿原告损失38406元及利息54823.68元（利息的计算方法:本金313169元，自2018年9月26日至2020年8月19日,按照同期银行贷款利率4.75%计算,为28635.39元;自2020年8月20日至2021年9月12日,按照中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%，为12994.77元;本金99990元,自2019年2月11日至2020年8月19日,按照同期银行贷款利率4.75%计算,为7322.18元;自2020年8月19日至2021年9月12日,按照中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%，为4149.03元;本金46000元,2020年9月27日至2021年9月12日,按照中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%，为1721.81元,暂计算至2021年9月12日,利息合计:54823.68元。2021年9月12日之后的利息为:本金459159元,按照中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算至实际付清之日）。事实和理由：2018年9月，被告***称其在易通佳苑小区有一套顶账房屋，欲对外转让。原告得知后，遂与被告***联系。2018年9月26日，双方达成一致意见，由原告购买被告***位于易通佳苑小区2号楼26层中户房屋，总价款399900元、开口费13169元。被告***安排原告同被告易通置业签订了一份《商品房买卖合同》。合同签订当天，原告向被告***支付了房款30万元和13169元水电燃气开口费，剩余购房款99900元作为欠款，由原告向***出具欠条一份，约定2019年2月11日将剩余房款交清。被告***将易通置业收到该房款的收据交给原告，并给原告两份东亚公司的收据，后将房屋的全套钥匙交给原告。2019年2月11日，原告通过建行转账偿还***99900元，***又给原告一份东亚公司的收据，并出具承诺书：“我承诺易通佳苑2号楼26层中户无任何纠纷，若有纠纷我承担全部责任。”2018年12月24日，湖滨区人民法院在执行案外人赵素琴申请执行三门峡安泰房地产开发有限公司、易通置业房屋买卖合同纠纷一案，作出公告“查封易通置业2号楼26层中户房屋。”原告提出执行异议，湖滨区法院作出（2019）豫1202执异19号执行裁定，驳回原告的异议申请。原告提出执行异议之诉，湖滨区法院作出（2019）豫1202民初2589号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。原告上诉后，三门峡市中级人民法院作出（2019）豫12民终2066号民事裁定书，裁定撤销（2019）豫1202民初2589号民事判决书，驳回原告的起诉。2020年8月10日，原告向易通置业交纳了房屋维修基金7594元，向三门峡市路通物业服务有限公司缴纳物业费2430元，装修押金2000元后开始装修。2021年5月24日，湖滨区法院作出（2021）豫1202执恢222号公告，责令原告迁出房屋。原告无奈腾出房屋。原告认为被告***将未取得房屋预售许可证的房屋出售给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释合同》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，应当认定有效”之规定，房屋买卖合同应为无效。且该房屋因其他纠纷被法院强制执行，被告***无法履行合同，且其保证因其他纠纷，其承担全部责任。因此，被告应当退还原告交纳的购房款、开口费、并赔偿因此给原告造成的经济损失。东亚公司允许被告***以其名义收取原告的购房款，易通置业允许被告***使用其名义与原告签订合同，二公司应同被告***共同承担民事责任。

被告***辩称，原告与答辩人之间不存在房屋买卖关系。原告所诉涉案房屋确系易通置业无力支付工程款的情况下给答辩人的工程款顶账房屋。该房屋最初是抵顶给答辩人的外保温工程施工人张杰，由易通置业与张杰签订房屋买卖合同，后易通置业将张杰的房屋买卖合同换做与***的房屋买卖合同。所有购房手续由***与易通置业进行，***将购房款转至答辩人账户仅仅是易通置业变换了一种支付工程款的方式，并不代表答辩人与***之间存在买卖关系。2.东亚公司与本案无关，原告以答辩人给其出具的收款收据上有“三门峡市东亚建筑安装工程有限公司易通佳苑项目部”的椭圆章为由将其列为被告，实际上东亚公司对工程款抵账及***购房款一事一无所知。“三门峡市东亚建筑安装工程有限公司易通佳苑项目部”的椭圆章是答辩人自己在工地上使用方便所刻，另一答辩人东亚公司对该章的刻制和使用并不知情。因此，东亚公司与本案无关。3.无论房屋买卖合同是否有效，均应由易通置业负责。***通过答辩人购买案涉房屋，从房屋买卖合同的签订到交纳房屋维修基金、交纳物业费等一系列行为均是与易通置业之间发生的，说明双方之间的房屋买卖合同关系已经成立且实际履行。易通置业作为开发企业应该对所出售的房屋负责，所出售房屋是否有商品房预售许可证是开发企业的职责所在，答辩人作为施工人并不了解情况。因此，无论***与易通置业之间的房屋买卖合同是否有效，均应由易通置业承担责任。4.涉案房屋产生的纠纷不是由答辩人引起的，答辩人不承担任何责任。***与易通置业建立房屋买卖合同关系并取得房屋钥匙、占有房屋，对房屋进行部分装修在赵来星案件查封之前两年已经完成。涉案房屋产生的纠纷是易通置业引起的，不是答辩人引起的。易通置业应承担责任。

被告东亚公司辩称，1.原告起诉答辩人属于主体不当，答辩人与原告***从未发生任何业务往来，从未收到原告***的任何款项。其次，答辩人从未允许***以公司的名义收取房款，***以“三门峡市东亚建筑安装工程有限公司易通佳苑项目部”的名义给***开具收房款收据答辩人完全不知情，答辩人从未刻制过“三门峡市东亚建筑安装工程有限公司易通佳苑项目部”椭圆章，答辩人对***私自刻制并使用该椭圆账不知情，收取***房款完全是***的个人行为，与答辩人无关。2.原告***的房屋买卖是和易通置业之间产生的业务关系，与答辩人无关。原告***通过***从易通置业购买涉案房屋，从签订购房合同到交纳房屋维修基金、物业费等一系列行为均是与易通置业进行的，双方之间已经形成了房屋买卖合同关系，且该合同双方已经实际履行。至于案涉房屋是否取得商品房预售许可证，答辩人作为施工企业不清楚，易通置业应对自己房屋是否有预售许可证负责，并对所出售没有商品房预售许可证的行为承担法律责任。

被告易通置业辩称，1.本案案涉房产为工程抵账房，答辩人仅是代为履行相关手续。案涉房产为工程抵账房，2017年12月22日，案涉房产就已归东亚公司所有。因答辩人与东亚公司签订了建设工程合同，签订合同时，***为东亚公司委托代理人之一，张杰代表郑州市建达保温材料有限公司于2016年4月8日与东亚公司易通佳苑项目部签订了1号楼、2号楼外墙保温及外墙漆施工工程分包合同，答辩人为张杰出具过案涉房产的收据，收据载明：“2017年12月22日兹收到张杰411202196604031536交来购房款2号楼26层中户，此房是工程款顶房，人民币411193元，同意：***。”依据《民法典》第五百二十三条：“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。”因此本案涉案房产为工程抵账房，2017年12月22日，房屋已归东亚公司所有。答辩人不应承担本案的民事责任。2.原告明知其购买的涉案房产为***所有，并将购房款和开口费交给了***。被告***也向原告出具了承诺书，承诺易通佳苑小区2号楼26层中户房屋没有任何纠纷，所以原告和***之间是房屋买卖关系，而答辩人和***之间是建设工程关系。依据《民法典》第四百六十五条第二款：“依法成立的合同，仅对当事人有法律约束力，但是法律另有规定的除外”，答辩人不应作为被告承担本案的民事责任。

本院经审理认定如下事实:被告易通置业与被告东亚公司签订建设工程施工续签合同,签订合同时被告***为东亚公司委托代理人之一。2016年2月8日，张杰代表郑州市建达保温材料有限公司与东亚公司易通佳苑项目部签订1#、2#楼外墙保温及外墙漆施工工程分包合同。后，由于被告易通置业不能及时支付被告***工程款，导致***不能支付张杰工程款411193万元，遂用被告易通置业开发的易通佳苑小区2号楼26层中户房屋抵顶给张杰。2017年12月22日，易通置业出具收据一份，内容为：今收到张杰交来购房款2#-26—中（此房系工程款顶房）411193元。被告***在上述“收据”的签名并书写“同意”。

2018年9月26日，***将该房屋出售给原告***，由被告易通置业（甲方）与原告***（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买的商品房为甲方开发的位于三门峡市陕州大道、陇海铁路以西。该土地以划拨方式取得该地块建设为三门峡市连霍高速公路拆迁户安置小区-易通佳苑小区，乙方购买为本小区2号楼26层中户房；该商品房的建筑面积为126.56㎡；该商品房按照建筑面积计价，单价为3160元/平方米，房款合计为399929元。

合同签订当日，原告***向被告***支付房款300000元及房屋开口费13169元，***向原告出具收据3份，收据载明:收款单位为***,收据上加盖有东亚公司易通佳苑项目部公章。2019年2月11日，原告***向被告***支付房款99990元，同日，被告***向原告出具承诺书1份，承诺书的内容为：“我承诺易通佳苑2号楼26层中户无任何纠纷，若有纠纷我承担全部责任。”***在承诺人处签字并加盖东亚公司易通佳苑项目部公章。

2018年12月24日，本院在执行赵素琴诉易通置业、三门峡安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）房屋买卖合同纠纷一案中，作出公告：查封易通置业所有的位于三门峡市湖滨区××道××小区××号楼××号××号××号××号××房屋。查封的四套房屋包含原告***购买的26层中户房屋。原告***不服本院的查封决定，提出异议，本院于2019年5月8日作出（2019）豫1202执异19号民事裁定书，驳回原告的异议申请。2019年6月4日，原告***向本院提起执行异议之诉，本院经审理后，于2019年7月22日作出（2019）豫1202民初2589号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。2019年12月18日，本院作出（2018）豫1202执146号之三执行裁定书，裁定“解除对易通置业位于三门峡市湖滨区××道××路××号楼××层××层中户房屋的查封。”

2021年5月24日，本院作出(2021)豫1202执恢222号公告，主要内容为:本院在执行赵来星与易通置业、安泰公司房屋买卖合同纠纷一案中，责令易通公司、安泰公司履行（2016）豫12民终1271号法律文书确定义务，其未履行，责令易通置业及屋内居住人员在2021年6月11日前迁出易通佳苑小区26层中户房屋。原告***在收到该公告后，迁出上述房屋，并向本院提起执行异议之诉，本院经审理于2021年8月26日作出（2021）豫1202执异81号执行裁定书，载明：***曾对本案标的房屋提出过执行异议，本院于2019年5月8日作出（2019）豫1202执异19号民事裁定，驳回***的异议申请，现***再次就同一标的重复提出异议，依法应予驳回。

审理中，原告称因被告交付的房屋被查封，导致其产生装修损失。损失包括如下：1.物业费2430元，有三门峡市路通物业服务有限公司出具的收据佐证，交费期间为2019年1月1日至2020年12月31日2.装修押金2000元，有三门峡市路通物业服务有限公司出具的收据佐证。3.垃圾清运费300元，有三门峡市路通物业服务有限公司出具的收据佐证。4.地板砖费用9650元，原告向法庭提交了转款记录4份，转款记录显示：2020年9月4日，原告向杨四玲转账200元、2000元、7050元，2020年9月15日转账400元，账单分类为家居家装。5.水泥沙费用，原告向法庭提交了微信转账记录2份，转账记录显示：2020年9月6日、2020年9月21日，原告向微信名为“生活就要笑一笑”转账1580元、320元。6.地砖人工费6500元，原告向法庭提交了微信转账记录1份，转账记录显示原告支付给赵景泽6500元，转账备注为易通佳苑铺地砖费用。7.电线费用2335元，提供微信转账记录1份，转账记录显示：原告通过二维码向金水电线支付2335元。8.水暖费用6480元，原告提供微信转账记录1份，转账记录显示：原告通过二维码向善宇五金建材销售部支付6480元。9.水电暖工钱2000元，原告提供微信转账记录1份，转账记录显示：原告向备注为“装修”的人员转账2000元。10.美缝胶600元，该花费原告未提供证据予以证明。11.过门石900元，该花费原告未提供证据予以证明。12.防水2531元，该花费原告未提供证据予以证明。

庭审中，原告***称，易通置业在修理小区道路过程中，水泥有剩余，原告花了380元从物业处购买水泥。该笔款项是原告儿子微信转账给物业工作人员莫润果，未提交证据予以证明。

另查明，1.2020年8月10日，原告向被告易通置业交纳房屋维修基金7594元，易通置业向原告***出具了收据一份。2.被告易通置业截止起诉前，仍未取得商品房预售许可证。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中,截止原告***起诉时，被告易通置业仍未取得所出售房屋的预售许可证，故原告***与被告易通置业签订的《商品房买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，应当认定无效。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告易通置业与原告***签订的《商品房买卖合同》被认定无效，被告易通置业作为合同向对方,应当履行合同义务,返还购房款及收取的维修基金。关于返还的数额，《商品房买卖合同》载明的购房金额为399929元，收据载明的维修基金为7594元,以上两项金额被告易通置业应予以返还。

被告***作为实际出售房屋且收取房款的人,应当与易通置业承担共同退还房款的责任,其收取的款项为房款399990元及房屋开口费13169元,应予退还。

关于原告***损失的责任承担,因被告易通置业的原因导致涉案房屋被查封,同时,被告***向原告***出具承诺书，保证出售的房屋无任何权属纠纷，如有权属纠纷其愿意承担全部责任。故被告易通置业、***应共同赔偿原告***的损失。关于原告***的损失数额，本院确认如下：1.物业费2430元，有物业公司出具的收据佐证，本院予以确认；2.装修押金2000元，可以退还，故本院不予认定；3.垃圾清运费300元，有物业公司出具的收据佐证，本院予以确认；4.地板砖费用9650元，有原告提交的转款记录为据，本院予以确认；5.水泥沙费用1900元，有微信转账记录为证，本院予以确认。6.地砖人工费6500元，有微信转账记录为证，本院予以确认；7.电线费用2335元，有微信转账记录为证，本院予以确认。8.水暖费用6480元，有微信转账记录为证，本院予以确认。9.水电暖工钱2000元，有转账记录为证，本院予以确认。10.美缝胶600元、过门石900元、防水2531元，该花费因原告未提供证据予以证明，本院不予认可。综上，被告***应赔偿原告***的损失为31595元。

关于被告东亚公司的责任，东亚公司不是房屋买卖合同的相对方，亦没有收取任何款项，故被告东亚公司不承担责任。

关于利息，原告***与被告易达置业签订《商品房买卖合同》时，买卖合同明确备注该房屋的性质为拆迁安置房。原告并非是拆迁安置的对象，不符合购买条件，仍坚持和易通置业签订合同，合同无效，原告也存在过错，故其主张利息本院不予支持。

综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定,判决如下:

一、被告三门峡易通置业有限责任公司、被告***共同退还原告***购房款399929元，被告***另退还原告***购房款61元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；

二、被告三门峡易通置业有限责任公司、被告***共同赔偿原告***各项损失合计31595元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；

三、被告三门峡易通置业有限责任公司退还原告***房屋维修基金7594元；

四、被告***退还原告***开口费13169元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；

五、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8190元，减半收取4095元，由原告***负担95元，被告三门峡易通置业有限责任公司、被告***共同负担4000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。

审判员　　赵云霞

二〇二二年五月二十五日

书记员　　王家宁