深圳市水务物业管理有限公司、某某租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0303民初773号 原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳市水务物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区深南中路万德大厦11层南座，统一社会信用代码：91440300279363940E。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201711187425。 委托诉讼代理人：**，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403200210348614。 被告：***（反诉原告，以下简称被告），女，1962年1月16日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。 委托诉讼代理人：***，广东翰宇律师事务所律师，执业证号：14403201611792443。 上述原告与被告租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案。后被告***提起反诉，本院经审查予以准许，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》依法适用普通程序公开进行合并审理。原告的委托诉讼代理人**、**，被告的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告腾退承租的位于罗湖区平方米的物业（仓库）；2.被告支付占有租赁物的占有费用，按双倍租金计算，从2020年4月1日开始计算直至付清为止，暂计至起诉之日（6个月15天）为106743元（币种：人民币，以下同；8211＊6＊2＋8211／30＊15＊2）；3.本案诉讼费由被告承担。 被告***辩称：1.原告出租给其的房屋没有建筑合法报批手续和合法产权证，是违法建筑，所签的租赁合同及补充合同无效，原告应向其返还租赁保证金16422元；2.租赁合同及补充合同是原告提供的格式合同，多处条款不平等或显示公平，原告未提请被告注意，条款中关于收取双倍租金的约定无效；3.被告已于2021年2月28日将案涉物业腾退给原告；4.原告催告腾退房屋的函件没有具体搬离日期，被告每次都及时回应和提出续租申请。原告没有提出异议并继续收取被告的租金和水费，双方已构成事实的租赁合同的法律关系，双方的租赁合同并没有解除。被告已支付了2020年4月1日至2021年2月28日的租金，无须再支付占有费。 被告***提出反诉请求：1.确认***与深圳市水务物业管理有限公司签署的《房屋租赁合同》及《补充合同》无效；2.深圳市水务物业管理有限公司退回***租赁保证金16422元。 原告辩称：1.案涉房屋的建造时间早于城乡规划法，属于有一定年限的建筑，也有建筑许可证。案涉房屋不存在违章建筑，合同是合法有效的；2.被告存在未经同意擅自转租及租赁合同到期后不腾退房屋的情形，按约定租赁保证金不予退还；3.被告认为案涉合同是格式合同没有事实依据；4.2020年2月、3月和9月的占有费被告还没有交，被告认为因疫情免租，但仓库是不免的。 案件相关事实 2015年9月18日，原被告双方续签《房屋租赁合同》，约定：1.原告将位于深圳市罗湖区餐厅后面、仓库102平方米的房屋出租给被告，租赁期限为2015年10月1日至2017年9月30日，租金为8211元／月，每月五日前交付租金。2.原告向被告收取两个月的租赁保证金16422元。如被告未按合同约定支付租金、管理费、水费、电费等其他费用的，或擅自将房屋转租的，原告可不予返还保证金；如被告拖欠租金达半个月以上。3.合同终止后，被告应于2日内迁离并返还租赁房屋，逾期不迁离或不返还房屋的，就逾期部分收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，双方还签订《补充合同》，约定承租房屋相关的水电费等费用均由被告承担，并再次约定，房屋租赁合同终止或解除后，被告应在2日内迁离并交回物业，如未在2日内退还的，就逾期部分原告有权向被告收取相当于双倍租金的赔偿金。 2017年9月30日合同到期后，双方未续签租赁合同。2018年1月9日，原告向被告发函要求被告腾退并将房屋返还原告。被告收到函件后，向原告申请续租，并以原来的交租方式缴纳租金和水电费，原告未提出异议。2019年5月6日，原告再次向被告发送《通知书》，要求被告腾退返还房屋，被告收到原告的函件后仍以原来的交租方式缴纳了租金和水电费，原告未提出异议。 原被告之间还签订了另外两份《房屋租赁合同》，一份是餐厅的租赁，一份是停车场的租赁。2020年2月到3月期间，因为新型冠状病毒疫情的影响，原告向被告发出了餐厅和停车场租金减免协议，被告签署后，没有支付2020年2月到3月的租金。但原告并未发出对本案案涉仓库的减免协议，庭审中原告陈述因仓库不属于减免租金范围。2020年4月15日，与被告对接的原告的财务人员于表示不再收被告租金，但没有说明原因；2020年4月23日，原告再次发出腾退通知。 2020年的9月3日，原告在其出租房产的场地粘贴了《租金减免公告》，声明在已免除2020年2月和3月租金的基础上再减免1个月租金。被告据此认为免除了9月的租金，只支付了管理费。原告称案涉房屋不属于免租范围。 被告称其于2020年11月13日收到原告工作人员的通知要补缴租金，否则就要收滞纳金，于是于2020年11月13日一次性补足2020年4月到2020年11月期间的租金（9月除外）。原告称是其于2020年10月19日起诉后，在法院诉前联调阶段，被告交了上述费用。2020年12月到2021年的2月的费用被告亦转入了原告的银行账户。 庭审中，被告自认案涉房屋自2007年8月6日转租给家乐缘餐厅经营。原告认可被告于2021年2月28日将案涉房屋腾退交还原告。 裁判结果 本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。被告提出案涉房屋没有取得合法的产权证，是违建，所签订租赁合同应认定为无效。经查，原告于1981年取得《深圳市规划设计管理局建筑许可证》，允许建设七层楼的办公楼兼宿舍，庭审中原告陈述没有房产证是因为历史遗留问题。本院认为，案涉房屋系经批准建设，原告租给被告使用改变的是房屋的使用用途，不应因此认定为违建。至于被告抗辩的格式条款，属于违约金性质，不属于加重被告责任或免除原告责任的条款，故不是格式合同，案涉租赁合同和补充合同合法有效。 原告于2018年1月9日、2019年5月6日分别向被告发出不续租并腾退房屋的通知，但在被告申请续租并继续使用租赁房屋、交纳相应租金、管理费、水电费后，原告未提出异议，但双方并未续签合同，根据我国合同法第二百五十三条的规定（租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人为采用书面形式的，视为不定期租赁）可视为双方存在不定期租赁关系，原合同条款继续有效。2020年4月15日，与被告对接的原告的财务人员于表示不再收被告租金；2020年4月23日，原告再次发出腾退通知。此后，被告既未缴纳租金（占有使用费）也未腾退房屋，在被起诉后直至2020年11月13日才交了大部分费用。被告认为原告免除了2020年2月、3月和9月的租金，但原告不予认可。经查，根据被告提交的证据，原告免除的是另外两份租赁合同2020年2月、3月的租金，并未免除案涉房屋的租金，且免除9月份租金的通知中明确是在减免2、3月份的基础上免除9月份租金，故原告并未免除案涉房屋的租金。因原告在本案中并未诉求2020年2月、3月的租金，故被告应向原告支付2020年9月的占有使用费8211元。综上，被告存在上述违约行为，应承担违约责任。《房屋租赁合同》和补充合同中既约定了在违约情形下没收保证金，又约定按照双倍租金支付违约金，对违约金的约定过高，本院予以调整，具体是：原告已收取的租赁保证金16422元，冲抵2020年9月的占有使用费8211元后，剩余8211元作为违约金给原告。被告要求原告退还保证金的反诉请求不予支持。 至于原告主张被告将案涉房屋擅自转租他人，经查，被告转租已持续多年，原告应当知道被告转租给他人经营，但未在六个月内提出异议，应视为同意转租，对原告的该主张不予采纳。 综上，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告深圳市水务物业管理有限公司（反诉被告）的全部诉讼请求。 三、驳回被告***（反诉原告）的全部反诉请求。 案件本诉受理费1217元，由原告深圳市水务物业管理有限公司负担；反诉受理费105元，由被告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年五月十三日 书记员　　钟　莹