深圳市世纪星教育中心有限公司、武汉市万科房地产有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂01民终3461号 上诉人（原审原告）：深圳市世纪星教育中心有限公司，住所地广东省深圳市福田区香梅路东方玫瑰园二栋二层西一号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东华商律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：武汉市万科房地产有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区马池路8号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，北京大成（武汉）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：****优品教育科技有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区常青路177号武汉君澜酒店5层502室。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成（武汉）律师事务所律师。 原审第三人：西安稚品科教科技有限公司，住所地陕西省西安市未央区未央路2号首座大厦1幢1**21层12126号。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北高韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，湖北高韬律师事务所律师。 上诉人深圳市世纪星教育中心有限公司（以下简称世纪星公司）因与被上诉人武汉市万科房地产有限公司（以下简称万科公司）、****优品教育科技有限公司（以下简称一诺公司）、原审第三人西安稚品科教科技有限公司（以下简称稚品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2018）鄂0192民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世纪星公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判认定万科公司于2017年6月29日至7月10日就武汉万科城市花园***办园所用房屋公开招租所组织的招投标活动中的投标及中标无效，进而认定万科公司与稚品公司之间就上述***房屋所签订的房屋租赁合同无效，并同时认定稚品公司将中标项目转让给一诺公司的转让行为无效；2.判令由世纪星公司以50元/平方米/月的价格继续租赁武汉万科城市花园***办园所用房屋；3.判令由万科公司、一诺公司承担本案两审的所有诉讼费用（包括并不限于:案件受理费及财产、证据保全申请费等）。事实与理由:一、一审判决对于同等条件优先承租的理解和认定明显错误，应予纠正。二、一审判决关于万科公司与稚品公司、一诺公司之间不存在串标行为以及稚品公司不存在擅自转让中标项目情形的认定系明显无视事实的错误认定，应予纠正。综上，一审判决无论是对于同等条件续租的理解和认定上，还是在涉案招投标活动是否存在恶意串标、擅自转让中标项目等情形的认定上均存在明显错误，请求二审法院支持世纪星公司的上诉请求。 万科公司辩称，世纪星公司的上诉请求第一项“进而认定”之后的内容超出了一审诉讼请求，上诉请求第二项也超出了一审诉讼请求。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回世纪星公司的上诉请求。 一诺公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回世纪星公司的上诉请求。 稚品公司述称，一审认定事实清楚，判决有事实和法律依据，请求驳回世纪星公司的上诉请求。同意万科公司的答辩意见。 世纪星公司向一审法院起诉请求：1.判令认定万科公司于2017年6月29日至7月10日就武汉万科城市花园***办园所用房屋公开招租所组织的投标活动中的投标及中标无效以及万科公司与一诺公司之间就上述***房屋所签订的房屋租赁合同无效；2.判令由世纪星公司以万科公司与目前承租人一诺公司之间签订的房屋租赁合同相同的条件继续租赁武汉万科城市花园***办园所用房屋；3.判令由万科公司与一诺公司承担本案所有诉讼费用（包括但不限于案件受理费及财产、证据保全申请费等）。 一审法院认定事实：2004年5月23日，世纪星公司与万科公司签订《武汉万科城市花园***租赁协议书》（以下简称租赁协议），约定万科公司同意将位于武汉万科城市花园项目用地红线内的一幢***房屋在竣工后出租给世纪星公司自主开办***，租赁期限为12年，从2005年9月1日起至2017年8月31日止。世纪星公司累计向万科公司支付租金2800000元，同时约定租赁期内世纪星公司不得单方解除双方之间的租赁关系，否则世纪星公司除向万科公司支付400000元违约金之外，还需赔偿万科公司一切经济损失。租赁协议第十五条约定，世纪星公司应于本协议租赁期满或协议解除后30日内将财物迁离，并将房屋交还给万科公司。租赁协议第十九条约定，租赁期届满，世纪星公司需续租办园的，应于租赁期结束前半年向万科公司提出书面申请，在同等条件下，万科公司将房屋优先出租给世纪星公司，双方就续租达成协议的，应重新签订协议。此外双方还对房屋交付使用标准和房屋维修等相关事宜作出了相关约定。2017年2月，世纪星公司向万科公司发出《关于继续租赁武汉万科城市花园***的申请》，主要内容为：双方签订的租赁协议于2017年8月31日将到期，根据租赁协议第十九条约定，世纪星公司申请继续租赁武汉万科城市花园***，租期为6年，即从2017年9月1日起至2023年8月31日止。2017年5月8日，万科公司向世纪星公司发出《关于房屋租赁合同期满不再续租的函》，主要内容为：租赁协议约定租赁期限至2017年8月31日，因万科公司经营需要，不对世纪星公司所租用的房屋进行续租。特通知如下：一、世纪星公司于2017年8月31日前按期搬出房屋，如期交还房屋；二、除世纪星公司自装的空调等设备等可拆卸的设备外，其余的装饰装修、照明设施等必须保持正常使用的状态。如逾期未搬离或未全部搬离，视为世纪星公司遗弃剩余物品。2017年6月29日，万科公司发出《武汉万科城市花园***招标公告》，公布招标投标的信息：招标时间为2017年6月29日起至2017年7月10日止，中标方式为租金报价最高者中标。2017年7月14日，万科公司向世纪星公司发出《告知函》，主要内容为：评标小组于2017年7月13日对全体投标人的投标文件按照评标办法进行审核评议，根据评议结果，世纪星公司未能中标。2017年7月25日，万科公司向世纪星公司发出《关于配合进行退场及交接的联系函》，通知世纪星公司沟通退场及交接事宜。2017年8月15日，世纪星公司与稚品公司签订《武汉万科花园世纪星***租赁房屋移交协议》，协议载明：世纪星公司没有中标成为该房产的承租人，应于2017年8月31日前办理配合新的承租人进场的手续，世纪星公司考虑为了不影响幼儿按时入学的大局，配合稚品公司办理进场手续，为此双方协议如下：一、世纪星公司同意提前退场，但保留主张其合法权益的一切权利；二、稚品公司自愿给予世纪星公司提前退场的补偿金300000元，此补偿金包括***部分遗留玩教具及设备，世纪星公司自收款之次日起办理房屋移交手续，世纪星公司应在3个自然日内办理完移交手续。2017年8月20日左右，世纪星公司将***移交给稚品公司，稚品公司向世纪星公司支付了300000元补偿金。2017年8月31日，世纪星公司与一诺公司签订了《关于武汉万科花园世纪星***债权债务的补充协议》，协议载明：因世纪星公司合同到期未中标，标的***不再由世纪星公司经营管理，***举办方将变更为一诺公司，并***公司负责经营管理，为此达成如下协议：一、***于2017年8月18日之前发生的所有债权债务均由世纪星公司承担，自一诺公司接收***之后，世纪星公司与第三方产生的任何遗留的债权债务关系，世纪星公司必须独立承担并予以解决；二、一诺公司承诺2017年2月至5月标的***学生伙食费的退费***公司负责。2017年8月18日之日起发生的所有债权债务均***公司承担。2017年8月31日，世纪星公司与一诺公司签订《关于武汉万科花园世纪星***证照转让及相关资料移交之协议》，对相关的物品及证件进行了移交。 一审法院另查明，世纪星公司与稚品公司均参与了万科公司组织的武汉万科城市花园***的招投标活动。世纪星公司的竞价金额为50元/平方米/月，稚品公司的竞价金额为105元/平方米/月。招投标结束后，世纪星公司没有中标。万科公司未向世纪星公司告知中标单位及中标价格。2017年9月开始，武汉万科城市花园***实际经营人是一诺公司，一诺公司和稚品公司同属华赋教育科技集团有限公司。***场地的所有权人是万科公司，属于万科公司的小区配套设施。 万科公司在一审庭审中陈述，万科公司于2017年7月14日向世纪星公司告知其未中标的结果，但因中标价格涉及商业机密，万科公司没有义务向世纪星公司告知。 一审法院认为，世纪星公司、万科公司签订的《武汉万科城市花园***房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面履行义务。双方在合同中约定世纪星公司在同等条件下享有优先承租权。根据合同缔约自由原则，在不违反法律法规禁止性规定的前提下，合同双方对优先承租权的约定合法有效，但优先承租权的行使必须符合双方约定。在租赁协议到期前半年内，世纪星公司书面向万科公司申请续租6年，万科公司在复函中表明不再与世纪星公司续租，双方并未对续租事宜达成合意。同时，万科公司发布公告，通过招投标的方式向社会公开招租，中标方式为租金报价最高者中标，符合国家政策和法律规定，世纪星公司亦参与竞标。但从招标价格上看，世纪星公司的竞标价格为50元/平方米/月，低于参与投标的稚品公司的竞标价格105元/平方米/月，并不属于优先承租权中规定的“同等条件”，故世纪星公司在未达到同等条件的情况下，主张其对涉案房屋享有优先承租权的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 世纪星公司认为万科公司与稚品公司之间存在利害关系、稚品公司擅自转让中标项目、万科公司存在串标行为而致使应当认定万科公司组织的招投标活动无效。一审法院认为，对于投标人和招标人之间是否具有利害关系的认定，应当考察双方之间是否存在隶属关系、个人关系及经济关系。在本案中，世纪星公司所提交的证据不足以证实万科公司与稚品公司之间存在利害关系。另外，就万科公司于2017年6月29日发布的《武汉万科城市花园***招标公告》来看，其是对武汉万科城市花园***的承租权进行招标。稚品公司中标后以承租人身份与万科公司签订了《房屋租赁协议》，其不属于擅自转让中标项目。此外，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》的相关规定，万科公司在组织招投标活动中出现的程序瑕疵问题并不必然导致中标无效，世纪星公司未提供其他证据证实万科公司与稚品公司之间存在串标行为。故对于世纪星公司要求确认万科公司就涉案房屋组织的招投标活动中的投标及中标无效的诉讼请求，一审法院不予支持。此外，世纪星公司主张确认万科公司与一诺公司之间就涉案房屋签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回深圳市世纪星教育中心有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费50元（已减半收取），由深圳市世纪星教育中心有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 万科公司向本院提交广东华商律师事务所的律师函一份，证明万科公司已经按合同约定给予世纪星公司优先承租权，世纪星公司现提出索赔1000万元是滥用诉权，造成万科公司无法对物业正常经营。 经质证，世纪星公司对于万科公司提交证据的意见为：真实性无异议，关联性、证明目的有异议。世纪星公司没有起诉，不存在滥用诉权，也无法证明万科公司按合同约定给予世纪星公司优先承租权。一诺公司对于万科公司提交证据的意见为：该证据和一诺公司没有关系，不发表质证意见。稚品公司对于万科公司提交证据的意见为：该证据和稚品公司没有关系，不发表质证意见。 本院认为，万科公司向本院提交的证据不能达到其证明目的，本院对该证据的证明目的不予确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，世纪星公司、万科公司签订的《武汉万科城市花园***房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。世纪星公司、万科公司虽然在租赁协议中约定世纪星公司在同等条件下享有优先承租权，但双方在租赁期限届满前，并未对续租事宜达成合意，而且万科公司通过招投标的方式向社会公开招租，中标方式为租金报价最高者中标，世纪星公司亦参与竞标，但世纪星公司的竞标价格为50元/平方米/月，低于参与投标的稚品公司的竞标价格105元/平方米/月，故世纪星公司在未达到同等条件的情况下，无权主张其对涉案房屋的优先承租权。世纪星公司上诉请求改判认定万科公司于2017年6月29日至7月10日就武汉万科城市花园***办园所用房屋公开招租所组织的招投标活动中的投标及中标无效。因世纪星公司对其主张的“万科公司与稚品公司、一诺公司之间存在恶意串标行为”的事实并未提交充分的证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”规定，世纪星公司的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 世纪星公司上诉请求改判认定万科公司与稚品公司之间就武汉万科城市花园***办园所用房屋所签订的房屋租赁合同无效，并同时认定稚品公司将中标项目转让给一诺公司的转让行为无效以及判令由世纪星公司以50元/平方米/月的价格继续租赁武汉万科城市花园***办园所用房屋。因世纪星公司在一审中并未提起该两项诉讼请求，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”规定，世纪星公司可就其该两项上诉请求，另行起诉。 综上所述，世纪星公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由深圳市世纪星教育中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　王　薇 审判员　*** 审判员　丰　伟 二〇二〇年八月十二日 书记员　***