某某求索商业管理有限公司、某某城市建设集团有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省**市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂01民终13145号 上诉人（原审原告、反诉被告）：**求索商业管理有限公司，住所地**市江岸区汉口花园二期F区1楼2室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，湖北山河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，湖北山河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：**城市建设集团有限公司（原**地产开发投资集团有限公司），住所地**经济技术开发区鼎力大厦。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，湖北易斯创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北易斯创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：**地产集团有限责任公司（原**地产控股有限公司），住所地**市江汉区新华路25号伟业大厦13层。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，湖北易斯创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北易斯创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***台资产经营管理有限公司，住所地**市江岸区惠济路40号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**名，男，该公司员工。 原审第三人（反诉第三人）：**兴尔商贸有限公司，住所地**市洪山区和平乡***。 法定代表人：***，该公司总经理。 上诉人**求索商业管理有限公司（以下简称求索公司）因与被上诉人**城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）、**地产集团有限责任公司（以下简称地产公司）、***台资产经营管理有限公司（以下简称琴台公司）及原审第三人**兴尔商贸有限公司（以下简称兴尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省**市江岸区人民法院（2021）鄂0102民初7250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 求索公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法将本案发回一审法院继续审理，就案件事实一并作出判决；3．本案诉讼费用由城建公司、地产公司、琴台公司承担。事实和理由：一审认定合同解除无事实和法律依据。一、求索公司就案涉健身房游泳池项目部分报审批等前置程序均按照《汉口花园中心商业项目有关问题协调会》及其附件要求进行申报，论证审批时间历时四个月，经地产公司论证，符合安全性要求，随后地产公司将方案论证通过的函件交给求索公司，足以表明地产公司已经通过方案审批。二、求索公司未对游泳池项目进行施工，更未改变承租房屋的主体结构，求索公司的加固行为本身属于健身房方案中审批通过部分，且仅进行了简单的加固行为，尚未对泳池部分的施工进行任何实质性破坏与翻新，直到收到城建公司、地产公司不予施工的回复后求索公司立即停止施工。根据众成同创司鉴字【2021】第3号《***定意见书》第五项鉴定意见，游泳池部位原有混凝土构件未发现拆除、破坏等现象，原有结构体系未发生改变，因此地产公司以破坏主体结构为由要求解除合同的理由不成立。三、求索公司因城建公司、地产公司、琴台公司违约解除合同，导致房屋租赁合同无法继续履行，在未对求索公司损失进行鉴定的情况下，一审先行判决解除合同不利于开展损失鉴定工作和查清案件事实，应将本案本诉部分和反诉部分一并处理解决较为妥善。 城建公司、地产公司共同辩称，一、房屋租赁合同确已无法再继续履行的事实及法律后果非常清楚，求索公司对此亦完全认可。本案房屋租赁合同履行事实经过证明求索公司提出本案诉讼是因为地产公司行使合同解除权并书面通知送达解除合同通知，如其认为房屋租赁合同应继续履行而不同意解除合同，其应依当时生效的合同法第九十六条诉请法院判决确认地产公司发出的解除合同通知不产生合同解除的效力，房屋租赁合同继续履行。一审中求索公司提交的情况说明中自认房屋租赁合同确已无法继续履行，原审二审中求索公司上诉请求第二项是要求维持原一审判决第一项，即确认房屋租赁合同于2019年11月13日解除，可见求索公司认可房屋租赁合同解除的意思表示经过其反复确认，证据充分。因此，本案房屋租赁合同确已无法继续履行，地产公司提起反诉诉请法院判决房屋租赁合同于2019年11月13日解除，一审依法就本案反诉先行判决，适用法律正确。二、本案无需与求索公司本诉一并作出判决，先行判决确认房屋租赁合同已解除有利于明确法律关系，有利于国有资产运营管理、定纷止争。本案自求索公司起诉至今已近两年半，地产公司与求索公司的房屋租赁合同到底是否解除仍未得到法院判决确认，处于纷争状态。求索公司自地产公司行使合同解除权后未再支付租金、房屋占有使用费，由此给地产公司造成损失。一审对确认房屋租赁合同已解除作先行判决，体现了法律效果和社会效果的统一。 琴台公司辩称，其所有意见同城建公司、地产公司的意见。 兴尔公司经本院传票传唤未参加本案法庭询问程序，亦未提交书面意见，视为放弃相应诉讼权利。 求索公司向一审法院起诉请求：1．判令城建公司、地产公司、琴台公司赔偿因违约解除合同造成的损失23667368.70元；2．判令城建公司、地产公司、琴台公司按合同约定支付违约金6005750元（总年数总租金减去实际已履行期间的租金的20%）；3．判令城建公司、地产公司、琴台公司承担本案全部诉讼费。 地产公司反诉请求：1．判决确认**地产控股有限公司（以下简称地产控股公司）与求索公司于2012年1月17日所签的《房屋租赁合同》已于2019年11月13日解除；2．求索公司承担反诉受理费。 一审法院认定事实：2012年1月17日，**地产开发投资集团有限公司（以下简称地产投资公司，甲方）与兴尔公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：租赁物位于**市江岸区后湖大道汉口花园社区中的汉口花园广场（逸松庭商业地块）地上一层部分（详见该施工图⑧～⑨轴间折线划分，临石桥大道一侧，建筑面积约1050㎡），地上二层、三层、四层及其内部属甲方所有的设施租赁给乙方，前述租赁物建筑面积根据图纸预测共计约7050㎡左右（最终以实测面积为准，如图所示附件《租赁标的面积示意图》）。租赁物的用途为商业。甲方负责完成租赁房屋电容量为800KVA，并完成高压柜、变压器及一台低压柜的设备购买及安装，电源预留至该低出线柜的开关上端。主干进水管DN65口径，安装至乙方租赁区域就近位置（仅一处），并安装水表壹只（水、电增容、报装、购置安装所需费用由甲方承担）。天然气报装前乙方必须提供用气点的内部燃气设计，并提供用气量指标，甲方交燃气主管部门审核后并负责报装（设计水、电、气的预存及押金等费用由乙方承担）。甲方负责完成租赁房屋的基础消防（消防水池、消防水泵房、室内外消防栓），甲方完成的消防系统需经公安消防部门检查验收合格或经公安消防部门备案后交乙方使用，但乙方应遵守消防法的相关规定，并由乙方负责维护和承担修复费用。因涉及基础消防所需的防火门，由甲方完成，其他部位仅留门洞，不装门。如基础消防验收涉及乙方应实施项目（如电梯、通风、排油烟系统等），乙方应提前完成。乙方因开办综合商业所需的二次消防施工及验收由乙方自行负责并承担全部费用。甲乙双方签订本合同后，于2012年10月31日前将本合同约定的租赁房屋交付乙方使用（存在不可抗力或乙方原因造成延期的除外）。甲方交付房屋应提前5个工作日书面通知乙方（按本合同首部所载通讯地址），交接日为甲方通知书上所载明日期。双方约定房屋验收标准为本合同附件《工程技术要求（汉口花园广场）》。乙方装修方案需交甲方审核，其方案及施工不得涉及破坏租赁物的房屋结构或从事危及房屋结构安全的行为；不得损坏甲方已施工完毕的公共设施、设备及租赁结构、外墙；不得影响或阻碍公共设施的正常使用。不得影响公共设施的正常维护、维修、保养和消防验收。乙方进行的施工项目所发生的水电费及项目其他相关费用等由乙方承担。乙方负责建设的项目，需经消防、建管等部门验收的，甲方应协助办理验收。取得的有关许可证应于取得之日提交复印件给甲方，供甲方备案和办理有关权证。乙方承担应缴费用。起租日为交接日后第90天，租赁期限为十五年。乙方有权将租用的房屋的一部分（转租部分不得超过乙方租赁房屋面积的40%），以自己的名义转租给第三人，这种转租是指必须与乙方分开经营并独立办理营业登记的第三人，对于乙方不具有这种独立性的第三人提供场所联合经营的行为，不属于转租的范畴。乙方装修、***装各种设施、设备和家具，所有由乙方出资完成的这类资产，属乙方所有。但乙方应自费安排相应的保险，并向甲方提供保险公司出具的保险单复印件证明。依照本合同的约定，对租用房屋进行装饰、装修或安装设施、设备时，不得以任何方式对租赁物的安全结构、主体结构作拆卸、移动、毁坏或者损坏。未经甲方同意，不得对租赁物的结构作任何改变、增设或改进。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付本合同未实际履行期间全部租金（总年数总租金减去实际已履行期间的租金）的20%的违约金：未经甲方同意，乙方擅自改变承租房屋主体结构，在甲方要求的合理期限内仍不予恢复原状的；乙方违反本合同的有关规定，致使甲方权益受到损害，并拒绝改正或补救的。若违约金低于甲方实际损失，乙方还应当赔偿甲方的损失。一方解除合同不符合法定条件或本合同规定条件，造成对方损失的，应当赔偿对方因合同解除而遭受的一切直接损失。本合同解除或本合同期满不再续租，乙方应在十个工作日内完成腾退。乙方在不影响建筑物结构和甲方配套设施的前提下，将乙方投入的设备、设施拆空搬走，遗留物的所有权无偿归属甲方。腾退期内除乙方实际使用的水、电等费用外，乙方无须向甲方支付费用。乙方亦无权要求甲方支付装修补偿费等。任何一方就本合同发给另一方的通知必须以书面的形式进行。通知以专人送出的，被送达人签收为送达；通知以邮件送出的，该邮件邮寄后的第五日即视为已送达；通知以传真、电子邮件送出的，传真、电子邮件得到被送达人确认收到为送达。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 2012年11月1日，地产投资公司与兴尔公司办理租赁物交接。 2012年11月12日，地产投资公司与地产控股公司以及兴尔公司签订《合同权利义务概括转让协议》。地产投资公司将其在2012年1月17日《房屋租赁合同》中的全部权利、义务一并转让给地产控股公司，由地产控股公司作为甲方享有权利，并履行义务。兴尔公司予以同意。各方还约定，地产投资公司于地产控股公司不能履行原协议时承担连带责任。 2013年1月14日，地产控股公司与兴尔公司以及求索公司签订《合同权利义务概括转让协议》。兴尔公司将其在2012年1月17日《房屋租赁合同》中的全部权利、义务一并转让给求索公司，由求索公司作为乙方享有权利，并履行义务。地产控股公司予以同意。 2013年11月6日，汉口花园二期F区商场工程办理竣工验收备案。同年12月2日，汉口花园二期F地块商场取得《**市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。 求索公司承接上述合同后，对承租房屋进行招商、营运。合同履行至2019年1月，空中健身（湖北）有限公司（以下简称空中健身公司）“承租”汉口花园广场F区（逸松庭商业地块）第四层开办健身馆，并拟在场馆内修建室内游泳池。 2019年3月16日，求索公司向地产控股公司递交《泳池施工申请函》，申请在承租区域内制作一个室内泳池。并对泳池设计、施工方案、施工质量以及安全事故、安全隐患等作出承诺。 2019年4月8日，求索公司向地产控股公司发送《工作联络函》，并将“空中健身”的加固设计图纸以及资质证书等资料提交地产控股公司审核，希望加快审核时间。 2019年5月20日，地产控股公司设计管理部向**理工大设计研究院有限公司发送《工作联系单》，其中载明：由贵院设计的汉口***松庭（F区），现因承租方空中健身公司经营需要，在四层改造室内泳池，目前该单位已委托浙江**洲国际设计有限公司（建筑行业甲级）进行泳池改造结构设计，请贵院复核此改造方案是否满足原结构安全（附件：空中健身公司提供泳池改造图纸）。同月30日，**理工大设计研究院有限公司向地产控股公司回函，内容载明：由我院设计的汉口花园F区商业楼现因承租方空中健身公司经营需要在原结构四层改造室内游泳池。目前该单位已委托浙江**洲国际设计有限公司（建筑行业甲级资质）进行游泳池改造设计。我院同意由浙江**洲国际设计有限公司对汉口花园F区商业楼原结构四层改造室内游泳池及加固设计，浙江**洲国际设计有限公司对该改造设计及因改造对原结构的影响负责。 2019年6月18日、同年7月2日，**理工大设计研究院有限公司向地产控股公司设计管理部发送《关于汉口花园F区商业增设泳池改造对原结构影响的核对说明》《关于汉口花园F区商业泳池改造事宜对原建筑影响的核对说明》，其中载明：针对贵部5月20日来函，结合空中健身公司提供的四层改造泳池结构图纸、现有结构检测及安全性鉴定报告及装饰设计图纸，我院组织设计人员对原建筑图纸进行了复核，原结构基础满足改造增加荷载要求，四层改造泳池结构图纸满足结构安全要求；调整后的水电负荷在原设计范围内；调整后的建筑消防疏散满足现行防火规范要求；装饰设计图纸需进行消防申报，以确保满足现行消防规范要求。 2019年7月5日，求索公司向地产控股公司、琴台公司发送《公函》报备，“空中健身”于6月18日提交了原设计单位（**理工大设计研究院有限公司）关于空中健身泳池改造满足结构安全要求的说明函（见附件）。求索公司给予“空中健身”的140天装修期即将临近，迫于时间压力，“空中健身”将于7月10日正式进场施工。 2019年7月8日，**巅峰投资有限公司向地产控股公司发送《工作联系函》，认为该（加固改造）方案对房屋原始结构有改动且改动较大，后期无法恢复，建议承租户取消游泳池改建方案。 2019年7月25日，琴台公司向求索公司发送《关于空中健身游泳池改造施工相关事宜的回复》，其中载明：贵司2019年7月5日来函已收悉。关于贵司在汉口花园中心商业F区进行泳池改造施工一事，经业主单位研究，委托我公司回复如下：一、根据合同第三十六条约定“对租用房屋进行装饰、装修或者安装设施、设备时，不得以任何方式对租赁物的安全结构、主体结构作拆卸、移动、毁坏或者损坏”。此外，合同第三十八条还约定“未经甲方同意，不得对租赁物的结构作任何改变、增设或改进”。二、汉口花园中心商业是控股公司与**巅峰投资合作开发项目，对于房屋租赁等相关事宜应尊重合作方意见。修建泳池改变了房屋用途，对结构改动较大，目前**巅峰投资公司反对修建游泳池。鉴于控股公司未批准泳池施工的申请，因此贵司不得继续修建游泳池，应停止施工，恢复原状。 2019年7月26日，地产控股公司授权湖北易斯创律师事务所向求索公司发送《律师函》，告知求索公司将承租房屋部分改造成游泳馆且正在施工的行为是违约行为。地产控股公司已明确表示不同意改造行为，求索公司应立即停止并纠正违约行为。地产控股公司已享有包括行使合同解除权、赔偿损失在内的各种权利；求索公司在立即停止健身游泳池修建行为的同时，应自收到《律师函》之日起七天内将已施工部分自行拆除、将已改造的房屋室内状况予以恢复。如未按要求纠正违约行为的、或仍继续进行改造施工的，地产控股公司将考虑采取包括解除房屋租赁合同在内的维权措施。 2019年7月31日，求索公司向地产控股公司发《函》，其中载明：贵司关于空中健身公司游泳池改造施工方案未获批准，责令停工恢复原状的律师函，我司已收悉。出于尊重合同约定和避免事态扩大的考虑，我司已函告该公司并建议其停工，现游泳池施工已经停止。但空中健身公司已经向我司提出近千万的损失赔偿要求，其理由主要有……。 2019年10月30日，地产控股公司向求索公司邮寄《解除合同通知函》，其中载明：因贵司违反所签《房屋租赁合同》约定，出现未经我方同意擅自改变承租房屋的主体结构的违约行为。我方严肃慎重地指出贵司存在违约行为、敦促贵司纠正违约行为，并向贵司警示如不停止并纠正违约行为的后果，特专委托湖北易斯创律师事务所向贵司制发了《律师函》。函告要求贵司在收到《律师函》之日起七天内将已施工部分自行拆除、将已改造的房屋室内状况予以恢复并通知我方验收，否则我方将采取包括解除《房屋租赁合同》在内的维权措施。现自贵司收到《律师函》之日起七天期限已超过，贵司一直未按我方要求拆除施工部分、将已改造的房屋室内状况予以恢复并通知我方验收。鉴于贵司持续拒不纠正的违约行为，我方决定依据《房屋租赁合同》约定，行使合同解除权解除《房屋租赁合同》，为此特按法定程序向贵司发送本函，通知如下：1．解除2012年1月17日的《房屋租赁合同》，请贵方在收到本函后十个工作日内将承租房屋腾退交还给我方。2．请贵司在收到本函后立即停止向贵司的合作方（包括次承租人）收取合作费（包括租金）等一切费用。3．请贵司在收到本函后十日内将与合作方、次承租人所签的合作及租赁协议（含补充协议等）法律文件资料整理成册提交给我方（复印件加盖贵司公章即可），以便我方妥处《房屋租赁合同》解除后的相关善后事宜。4．就我方行使合同解除权导致《房屋租赁合同》解除，贵司应向我方承担的违约金责任或其他损失赔偿等责任，我方将酌情另行向贵司主张。该邮件于2019年11月13日被退回。同日，地产控股公司向求索公司直接送达上述函件，求索公司签收该通知函。 2020年5月，求索公司向一审法院提起诉讼，地产控股公司提起反诉，双方主张如前。 本案审理中，求索公司申请对承租房屋拟修建游泳池部位的主体结构是否发生改变，或主体结构改变发生后是否恢复原状进行***定。一审法院依法委托湖北众成同创工程技术有限公司（以下简称众成同创公司）进行***定。众成同创公司作出众成同创司鉴字【2021】第3号《***定意见书》，意见书4.2.2现场检测结论：“经现场勘验。鉴定人对汉口花园二期F区商场三层、四层9-13/E-G轴拟修建房屋游泳池部位进行了结构复核及图纸复核，部分砼构件进行了粘钢加固处理，故该区域主体结构发生了改变，目前主体结构改变发生后未恢复原状。”5．鉴定意见“根据现场勘验，汉口花园二期F区商场三层、四层9-13/E-G轴拟修建房屋游泳池部位原有混凝土构件未发现拆除、破坏等现象，原有结构体系未发生改变，但部分混凝土梁、柱（三层11/F轴，三层12/E轴，四层12/E-F轴，四层9/F-G轴）进行了粘钢加固处理，此部分构件发生了改变，但不影响原有承载能力，目前加固处理部分未恢复原状。” 一审法院向众成同创公司函询。众成同创公司回函：1．构件，是指组成房屋整体结构的基本单元，一般是指承受各种作用的单个结构构件，如梁、板、柱等。本鉴定意见书中表述的构件为混凝土梁和混凝土柱；2．主体结构，是指位于地基与基础之上，承担和传递建筑工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的系统体系。本鉴定意见书中所表述的主体结构即为基础以上的所有梁板柱组成的结构统称；3．结构体系，指建筑结构抵抗外部作用的构件组成方式，常用结构体系有框架结构、剪力墙结构、框架-剪力墙结构、简体结构等。本鉴定意见书中所表述的结构体系为原有的框架结构体系。本鉴定意见书是根据现场检测结论得出，所用的概念不同是因为表述的对象不同，是从专业的角度对结构局部和整体进行的表述，不存在相违背的地方。 本案审理中，求索公司向一审法院提交《情况说明》，该说明第一条载明“求索公司并没有和地产公司确认2019年11月13日为解除合同时间，只是因为地产公司要求其他商户不交租金，导致合同无法继续履行，求索公司无奈之下才被迫接受2019年11月13日作为合同解除时间的客观事实，正是因为（对）地产公司单方解除合同的法律效力持有异议，因此本着想处理解决善后的问题才提起的上诉。” 一审另查明，地产控股公司、琴台公司系地产投资公司出资设立的法人独资公司。地产投资公司更名为城建公司。地产控股公司更名为地产公司。 一审法院认为，地产投资公司与兴尔公司于2012年1月17日签订的《房屋租赁合同》合法有效。地产投资公司与地产控股公司以及兴尔公司签订的《合同权利义务概括转让协议》，地产控股公司与兴尔公司以及求索公司签订的《合同权利义务概括转让协议》亦合法有效。根据上述转让协议的约定，案涉《房屋租赁合同》的权利义务已概括转移至地产控股公司与求索公司，双方应当按照《房屋租赁合同》约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，地产控股公司以发生合同约定解除事由为由，于2019年11月13日向求索公司送达《解除合同通知函》。求索公司签收通知函后虽于2020年5月提起诉讼，但根据其诉讼主张的本意，求索公司已无继续履行合同的意愿，且在本案审理中，求索公司亦表示“……被迫接受2019年11月13日作为合同解除时间的客观事实。”因地产控股公司更名为地产公司，案涉《房屋租赁合同》相对方应为地产公司与求索公司。鉴于合同已无履行基础，故，一审法院确认案涉《房屋租赁合同》已于2019年11月13日解除。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第一百四十五条、第一百五十六条之规定，一审判决：确认**求索商业管理有限公司与**地产集团有限责任公司之间的《房屋租赁合同》已于2019年11月13日解除。一审案件反诉受理费100元，由**求索商业管理有限公司负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。城建公司、地产公司共同向本院提交（2020）鄂0102民初295号民事判决书以及求索公司针对该案的上诉状，拟证明本案发回重审之前的原一审判决作出后，求索公司上诉状中认可合同双方已经于2019年11月13日解除。经质证，求索公司认为对该组证据真实性无异议，该组证据客观上确认2019年11月13日求索公司收到地产公司寄送的函件，因此求索公司才有之前上诉状中的上诉请求，（2020）鄂0102民初295号民事判决书是已经撤销的法律文书，不具有证明事实的效力。琴台公司认可城建公司、地产公司提交的证据。本院认为，该证据真实性本院予以认定，能够证明本案原一审判决作出后，求索公司提出上诉但认可双方租赁合同已于2019年11月13日解除。 本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，地产投资公司与兴尔公司于2012年1月17日签订的《房屋租赁合同》合法、有效，该合同权利、义务经概括转让后由地产控股公司与求索公司分别成为合同当事人。2019年11月13日地产控股公司向求索公司送达《解除合同通知函》，虽然求索公司认为地产控股公司不具有合同解除权，但其考虑到双方合同已不适合或者无法继续履行，故接受、认可合同于2019年11月13日的事实结果，因此应当确认案涉《房屋租赁合同》已于2019年11月13日解除。至于2019年11月13日地产控股公司的解除行为是否属于合法解除，应另作评判。一审法院先行判决确认案涉《房屋租赁合同》解除能够有效避免损失扩大，利于解决纠纷，符合民事诉讼法中关于先行判决的规定，程序及实体处理均属妥当。 综上所述，求索公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人**求索商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年十月十七日 法官助理　杜　文 书 记 员　肖　华