上海虹口城发公园管理有限公司与上海琅蔓茶室等房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市虹口区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）沪0109民初1753号

原告：上海虹口城发公园管理有限公司，住所地上海市虹口区天宝路891号1号楼204、205室。

法定代表人：韦志盛。

委托诉讼代理人：吴家平，上海市远东律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张艺斌，上海市远东律师事务所律师。

被告：上海琅蔓茶室，住所地上海市虹口区凉城路804号底层。

投资人：周军。

委托诉讼代理人：桑珏，女，住上海市虹口区。

被告：周军，男，1970年11月24日出生，汉族，住上海市虹口区。

委托诉讼代理人：桑珏，女，住上海市虹口区。

原告上海虹口城发公园管理有限公司（以下简称“虹口城发公司”）与被告上海琅蔓茶室（以下简称“琅蔓茶室”）、被告周军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月21日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告虹口城发公司的委托代理人吴家平、张艺斌，被告琅蔓茶室及被告周军的委托诉讼代理人桑珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告虹口城发公司向本院提出诉讼请求：一、两被告携物品立即迁出本市虹口区XX路XX号房屋并将上述房屋交还原告；二、两被告向原告支付自2022年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费【以年租金人民币（以下币种均为人民币）143,500元的标准计算】；三、两被告向原告支付自2021年7月1日起至2021年12月31日止的水费2,629元并支付2022年1月1日起至实际迁出之日止的水费（据实结算）；四、被告琅蔓茶室立即将企业注册地迁出本市虹口区XX路XX号底层。事实和理由：2018年12月24日，案外人上海A有限公司（以下简称“曲阳公园经营管理公司”）（甲方）与被告琅蔓茶室（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告琅蔓茶室租赁本市虹口区XX路XX号XX室，租赁期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止，该房屋仅用以经营茶室；租金标准：2019年1月1日至2019年12月31日年租金125,000元，2020年1月1日至2020年12月31日年租金136,500元，2021年1月1日至2021年12月31日年租金143,500元等等。被告支付上述房屋租金至2021年12月底。2020年12月31日，原告吸收合并曲阳公园经营管理公司，承接曲阳公园经营管理公司的权利、义务。2021年12月13日，原告委托律师致函通知被告琅蔓茶室，明确表示到期终止与其租赁关系不再续约，并要求其在2021年12月31日之前搬离并将企业注册地迁出租赁房屋。合同到期后，原告多次通知两被告迁出并将房屋交还，但直至目前，两被告仍拒绝搬离。因被告琅蔓茶室系被告周军个人独资的企业，故原告起诉要求判如所请。

原告为支持起诉意见，提供以下证据：

1、编号沪地（92）622号建设用地规划许可证、编号沪虹建（94）-220号建设工程规划许可证、编订门（弄）楼牌申请表、上海市虹口区建设和管理委员会《关于虹口区园林系统事业单位转制为企业的批复》、准予注销登记通知书，证明系争房屋是合法建筑及原告承接系争房屋的权利义务；

2、日期为2018年12月24日的《房屋租赁合同》，证明被告承租使用系争房屋；

3、物业单位水电费用明细及发票，证明被告欠付水费的事实；

4、日期为2021年12月23日的“律师函”，证明原告已书面通知被告到期终止合同不再续租及要求被告迁出租赁房屋并将房屋交还的事实。

针对原告提供的证据，两被告对真实性均无异议。

被告琅蔓茶室、被告周军辩称：被告琅蔓茶室从2006年起即承租系争房屋，第一次合同签了10年，最后一次租赁期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止。2019年签完合同后，被告周军对房屋进行了装修并添置设备花了不少钱，2020年起由于疫情生意不好一直亏损，2021年下半年开始才稍有起色。鉴于双方长期合作，被告曾为配合出租方放弃很多权利，现被告没地方可搬，希望原告能多宽裕些时间。综上，不同意原告诉请，要求继续租赁并支付房租。

两被告未提交证据。

经审理查明，根据编号沪地（92）622号建设用地规划许可证、编号沪虹建（94）-220号建设工程规划许可证及1994年6月24日的编订门（弄）楼牌申请表显示：本市XX路XX号的用地单位为虹口区园林所，该号所有权人为上海凉城公园。2004年5月10日，上海市虹口区建设和管理委员会《关于虹口区园林系统事业单位转制为企业的批复》【虹建委（2004）75号】：“经研究，同意园林系统事业单位由事业性质转制为企业性质，有关事项批复如下：…五、上海凉城公园分别转制为上海B有限公司、XX镇XX园养护管理有限公司…，原上海凉城公园使用的事业编制予以收回。…”2006年6月，上海B有限公司经核准更名为上海D有限公司。2017年11月29日，曲阳公园经营管理公司吸收、合并上海D有限公司及XX镇XX园管理有限公司。2020年12月31日，原告虹口城发公司吸收、合并曲阳公园经营管理公司。

2018年12月24日，曲阳公园经营管理公司作为甲方（出租方），被告琅蔓茶室作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：…甲方拥有本市虹口区XX路XX号房屋之所有权，使用面积80平方米；乙方同意向甲方租赁该房屋仅用以经营茶室；…本租赁合同租赁期共3年，从2019年1月1日起至2021年12月31日止；…乙方应在签订合同10天内，向甲方一次性交纳人民币10000元（大写：壹万元整）作为房屋租赁押金…；租赁期满并不再续约，倘若乙方已付清所有租金、电费、水费、电话费、网络费等，并将乙方注册的公司迁移出该场地或注销，同时在乙方把该房屋交还甲方后五个工作日内，甲方应把押金（不计任何利息）予以归还；…租金如下：2019年1月1日至2019年12月31日年租金125,000元，2020年1月1日至2020年12月31日年租金136,500元，2021年1月1日至2021年12月31日年租金143,500元；…在租赁期届满或者提前终止合同时，乙方应保证出租场地装修及其原有设备设施完好（正常损耗的除外），房屋的装潢、装修须保持完好交与甲方…；…本合同期届满，双方未达成续租协议，本合同自动解除…等等。

2021年12月13日，原告委托律师致函通知被告琅蔓茶室，表示:1、《房屋租赁合同》到期后，房屋不再续租；2、贵方应于租赁期限届满当日，即2021年12月31日搬离租赁房屋，将贵方公司注册地址迁出租赁房屋，并与委托人办理书面交接手续，结清相关费用；3、贵方将租赁房屋的一部分用于开展房屋中介活动不符合《房屋租赁合同》第1-2条“乙方同意向甲方租赁该房屋仅用以经营茶室”之约定，如贵方存在违法经营，违反合同约定之情形，贵方将自行承担一切法律后果”；4、租赁期限内，贵方不得将租赁房屋进行转租等等。

被告琅蔓茶室系个人独资企业，被告周军作为投资人以个人财产出资。

上述事实，由当事人提供的证据及当庭陈述予以证实，本院予以确认。

审理中，原、被告一致确认：1、目前系争房屋仍由被告控制使用；2、2021年12月31日之前的租金被告琅蔓茶室已全部付清；3、被告琅蔓茶室向原告交纳了保证金10,000元，原告同意在本案中一并处理，予以抵扣被告欠付的各项费用。

审理中，原告撤回要求被告琅蔓茶室办理工商登记将企业住所地迁出本市虹口区XX路XX号底层的诉请。

本院认为，被告琅蔓茶室与案外人曲阳公园经营管理公司于2018年12月24日签订的《房屋租赁合同》系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效；根据合同约定，租期已于2021年12月31日期满自然终止，承租人即被告琅蔓茶室应履行返还租赁物的义务。2020年12月31日，原告吸收、合并曲阳公园经营管理公司，故曲阳公园经营管理公司作为合同一方的权利、义务等均由本案原告承接。根据原、被告当庭陈述，被告琅蔓茶室直至庭审时为止尚未搬离，故原告要求被告琅蔓茶室迁出系争房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于被告琅蔓茶室至今仍在使用系争房屋，应当继续支付房屋使用费，原告要求被告琅蔓茶室支付自2022年1月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费，于法有据；关于房屋使用费的计算标准，原告要求按照合同所约定的2021年1月1日至2021年12月31日年租金143,500元予以计算，并无不当，本院予以采纳。关于原告要求被告琅蔓茶室支付自2021年7月1日起至2021年12月31日止的水费2,629元并支付2022年1月1日起至实际迁出之日止的水费（据实结算）的请求，理由正当，依法亦应予支持。被告琅蔓茶室系个人独资企业，被告周军作为与投资人理应以其个人财产对被告琅蔓茶室的债务承担无限责任。关于被告琅蔓茶室支付的保证金10,000元，原告要求将该押金在本案中一并处理，用以抵扣被告应支付的房屋使用费、水费，与法不悖，本院予以准许。原告撤回要求被告琅蔓茶室办理工商登记将企业注册地迁出本市虹口区XX路XX号底层的诉讼请求，并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第七百二十二条、第七百三十三条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起15日内，被告上海琅蔓茶室迁出上海市虹口区XX路XX号房屋，并将该房屋交还给原告上海虹口城发公园管理有限公司；

二、自本判决生效之日起15日内，被告上海琅蔓茶室支付原告上海虹口城发公园管理有限公司上海市虹口区XX路XX号的房屋使用费（以年租金143,500元为标准，自2022年1月1日起计至被告实际迁出上述房屋之日止）；

三、自本判决生效之日起15日内，被告上海琅蔓茶室支付原告上海虹口城发公园管理有限公司自2021年7月1日起至2021年12月31日止的水费2,629元并支付2022年1月1日起至实际迁出上海市虹口区XX路XX号房屋之日止的水费（据实结算）；

上述第二、第三项判决应扣除被告上海琅蔓茶室已支付的保证金10,000元。

四、被告周军就上述第二、第三项判决承担连带清偿责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，减半收取25元，由两被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　郭　魏

二〇二二年三月二十八日

书记员　王晓棠

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

…

第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。