**与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江西省宜春市袁州区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）赣0902民初3499号

原告：**，男，1986年7月28日出生，汉族，住江西省新余市分宜县。

委托代理人：郭玉萍、钟海嫦，江西省新余市分宜县城区法律服务所法律工作者。

被告：***，男，1978年5月21日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。

委托代理人：付国涛、杨龙舟，江西日泰律师事务所律师。

第三人：江西原通智诚科技有限公司，住所地：宜春市袁州区芦洲北路128号东方明珠1栋1单元704-705室，统一社会信用代码：91360900MA35Q70R9K。

法定代表人：钟根远，总经理。

委托代理人：吴绍娟，监事。

原告**（以下简称原告）与被告***（以下简称被告）、第三人江西原通智诚科技有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托代理人郭玉萍、钟海嫦，被告***及其委托代理人杨龙舟，第三人江西原通智诚科技有限公司的委托代理人吴绍娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的《写字楼房屋租赁合同》；二、判令被告支付原告双倍租赁履约保证金22800元；三、判令被告赔偿原告各项损失8664元（其中3个月物业管理费2394元、9个月加压费270元、电费2000元、诉讼代理费4000元）；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因原告计划与人合伙开办公司，2019年2月25日，原告与被告签订了《写字楼房屋租赁合同》，合同约定：被告将其位于宜春市高安路79号喜悦艺术酒店25楼2504号房屋出租给原告用于办公。该房屋的租赁期为1年，即自2019年2月25日至2020年2月25日止，租赁面积285平方米，租金按40元/平方米计算，每月租金11400元。另，双方约定租金支付方式为押一付三。原告如期缴纳了租赁押金11400、一季度租金34200元。2019年2月26日，原告注册了以林凯为法人代表的宜春市江凯电子商务有限公司，注册公司住所地为宜春财富广场25层2504室。在该房屋办公一个月后，因公司事务基本在分宜，故该房屋暂时空了出来。4月8日，原告又缴纳了半年（2019年1月1日至2019年6月30日）物业费4788元、一年（2019年1月1日至2019年12月30日）加压费360元，预购电费2000元。5月21日，原告再次来到该房屋时竟发现房屋结构全部改变，已经装修并由第三人在使用，报警后得知，第三人于209年5月13日与被告就该房屋签订了租赁合同。在原告与被告签订的《写字楼房屋租赁合同》中，11.4条约定“租赁期内，甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的装修损失（合理折旧后）”；11.5条约定：“本合同任何一方不履行约定义务或违反本合同条款内容，给对方造成损失或导致本合同提前终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任”。综上所述，原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，原告依约及时支付了所有费用，被告也应遵守约定，但被告在与原告的合同履行期间内，在原告不知情的情况下又将该房屋租给他人，该行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告要求解除租赁合同，被告应按照合同约定向原告双倍返还租赁押金及由于被告违约行为给原告造成的全部经济损失。原告为了维护自身的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判决。

被告辩称，一、原、被告已基于双方合意一致同意解除《写字楼房屋租赁合同》，被告并未违约，不应承担违约责任。2019年4月26日，原告因公司经营不善，无力负担房租开销及公司各项开支，口头告知被告要解除租赁合同，被告也同意解除。此后，原告陆续将办公物品搬走，并于2019年5月13日由原告一公司员工将一把房屋钥匙交还被告。原、被告虽未签订书面解除协议，但原告的上述一系列行为可以认定双方就解除租赁合同达成合意，被告将房屋出租给第三人并未违约。二、被告不应承担支付双倍履约保证金的责任。根据原、被告租赁合同约定，押金必须租赁满一年才能退还，未满一年押金不予退还。现原告租赁被告房屋不到三个月，根据约定被告不应向原告退还押金。

第三人陈述：我公司于2019年5月13日与被告签订租赁合同并交纳了相关费用。

本院经审理认定事实如下：2019年2月25日，以原告为乙方（承租方）、被告为甲方（出租方），双方签订《写字楼房屋租赁合同》一份，约定：甲方合法拥有坐落于宜春市袁州区喜悦艺术酒店25楼2504室房屋，建筑面积285平方米，甲方同意将该房屋出租给乙方；租赁期为1年，即自2019年2月25日起至2020年2月25日止；租金按建筑面积计算为40元/平方米，共计11400元，即每季度租金34200元；物业管理费、水费、电费由乙方按实际发生的费用自行承担；租赁期内，甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的装修损失（合理折旧后），乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失……。合同签订当天，原告向被告支付租房押金11400元、三个月租金34200元，被告并向原告出具《收条》一张，双方亦另行签订《押金及双方约定》一份，约定押金必须租满一年后才能退还，未满一年押金不予退还。合同签订后，被告向原告交付了房屋钥匙三把（两把房门钥匙及一把电箱钥匙），原告亦于次日就以诉争房屋所在地为住所地注册登记了宜春市江凯电子商务有限公司并已开始实际使用诉争房屋。

2019年4月27日，原告将房屋内大部分办公用品搬离，并于数天后向被告返还了一把房门钥匙。2019年5月13日，被告将诉争房屋出租给第三人。

嗣后，原告以被告单方解除租赁合同为由要求被告予以赔偿，被告称双方已合意解除租赁合同，协商未果，原告遂诉至法院。

另，原告于2019年4月8日向诉争房屋物业管理单位交纳了物业费4788元（2019年元月1日至2019年6月30日）、加压费360元（2019年元月1日至2019年12月30日）、购买电费2000元。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订《写字楼房屋租赁合同》，系属双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现原告诉请要求解除原、被告之间签订的《写字楼房屋租赁合同》，被告亦同意解除，本院对其该诉请予以支持。原告诉请要求被告向其双倍支付履约保证金22800元并赔偿各项损失8664元，被告辩称双方已合意解除租赁合同、被告不存在违约行为，即本案的争议焦点为原、被告在履行双方签订的《写字楼房屋租赁合同》过程中被告是否构成违约。对此，本院认为，被告虽于2019年4月27日看见原告将办公用品搬离诉争房屋，原告也向被告归还房屋钥匙一把，但被告在没有与原告就解除租赁合同事宜达成一致意见的情况下即于2019年5月13日将诉称房屋另行发租于第三人，导致原告无法继续使用诉争房屋，被告已构成违约。被告辩称双方已口头协议解除租赁合同，但未提供任何证据证明，本院不予采信。因被告违约，其应按照法律规定及租赁合同约定向原告承担相应的赔偿责任。诉争租赁合同虽约定了因被告原因导致原告搬离房屋被告应双倍向原告返还履约保证金，但合同中并未明确约定“履约保证金”数额，且从被告出具给原告的《收条》及原、被告签订的《押金及双方约定》中亦只能看出原告所支付的11400元为“押金”，而并非“履约保证金”，故此，原告诉请要求被告向其双倍支付履约保证金22800元，本院不予支持，但因被告违约，被告依法应向原告返还押金11400元。原告诉请要求被告向其赔偿各项损失8664元（其中3个月物业管理费2394元、9个月加压费270元、电费2000元、诉讼代理费4000元），根据原告所交纳款项数额及原告实际使用诉争房屋时间计算，本院对其中物业管理费2394元、加压费270元部分予以支持；对电费2000元，因原、被告双方均未提供证据证明原告已实际使用电费具体数额，本院酌情判定由被告向原告返还电费1500元；对诉讼代理费4000元，因该费用并非必要发生的费用，本院对其不予支持。综上，被告共应向原告支付15564元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告**与被告***于2019年2月25日签订的《写字楼房屋租赁合同》；

二、被告***应于本判决生效后五日内向原告**支付人民币15564元；

三、驳回原告**的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费587元，减半收取计294元，由原告**、被告***各负担147元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款项汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。

审 判 员　张圣来

二〇一九年七月二十九日

代书记员　颜志群