盛泰润泽房地产开发有限公司
某某房地产开发有限公司（原济宁盛泰房地产开发有限公司）、济宁农村商业银行股份有限公司等保证合同纠纷执行异议执行裁定书
来源：中国裁判文书网
山东省济宁市任城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2022）鲁0811执异174号
异议人：****房地产开发有限公司（原济宁盛泰房地产开发有限公司），统一社会信用代码91370811166001804R，住济宁市任城区观音阁街道盛泰广场G座13-15楼。
法定代表人：吴效腾，董事长。
委托代理人：曾艳涛，山东治恒律师事务所律师。
委托代理人：魏嘉鑫，****房地产开发有限公司员工。
申请执行人：济宁农村商业银行股份有限公司（原山东圣泰农村合作银行），统一社会信用代码91370800MA3CEDDG93，住济宁市任城区建设路31号。
法定代表人：路伟，董事长。
委托代理人：侯慧慧，济宁农村商业银行股份有限公司员工。
委托代理人：王雪华，济宁农村商业银行股份有限公司员工。
被执行人：****房地产开发有限公司，同异议人。
本院在执行济宁农村商业银行股份有限公司（以下简称济宁农商行）与****房地产开发有限公司等（以下简称****公司）金融借款担保合同纠纷一案中，异议人****公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人****公司称，请求法院对位于盛泰广场C、D座商住楼第一层商业房，面积3116平方米的房产进行分割查封，协调相关部门办理分割登记并解除对超标的部分的查封。事实与理由：申请执行人济宁农商行与被执行人****公司金融借款担保合同纠纷一案，法院于2018年11月20日向济宁市不动产登记中心送达（2017）鲁0811执535-1号协助执行通知书及（2017）鲁0811执535号执行裁定书，查封申请人名下位于盛泰广场C、D座商住楼第一层商业房，面积3116平方米的房产，该房产现销售价格为46000元/平方米，实际面积3085.5平方米，房产价值为141933000元，案件现标的额仅约15000000元，房产价值远远超过案件标的额，贵院查封该房产的行为属于超标的查封。贵院查封的盛泰广场C、D座商住楼第一层商业房可以进行分割登记，依据《山东省高级法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》第三不动产产第16款：“对登记在同一权利证书下的不动产进行整体查封后，被执行人以超标的查封为由申请分割查封的，应先向相关部门提出变更登记申请，执行法院应及时协调相关部门办理分割登记并解除对超标的部分的查封”，法院应协调相关部门办理分割登记并解除对超标部分的查封。贵院查封盛泰广场C、D座商住楼第一层商业房一层，造成申请人长期无法出售该房产，也不能正常出租该房产，房产闲置数年之久，造成申请人资金周转困难，经营状况严重恶化。为优化营商环境，保证申请人的正常经营，维护申请人的合法权益，依据相关法律规定，请求法院支持申请人的请求。
济宁农商行辩称，针对申请人提出的我方申请查封的盛泰广场C、D座商住楼第一层营业房属于超标的查封，我方不认可。理由如下：一、对方提出该房产的销售价格为每平方米46000元，实际面积3085.5平方米。该价格不是通过法院拍卖、询价、评估得到的价格，没有市场检验得出的价格我方不予认可。我们委托山东中大恒正土地房地产评估有限公司，预评估该房产价值单价为16200元，总价为5047.92万元。二、该房产共有两手查封，首封是（2017）鲁0811执535-1号执行裁定书查封的，该执行案件是依据任城区人民法院2016鲁0811民初1064号民事判决书执行。判决书中，判决偿还我方银行承兑汇票垫款，14770354.17元及利息（自2015年7月21日起，至本生效判决确定的履行期限届满之日止按日利率万分之五计算），截至2022年1月19日，该案件所欠本金7599396.17元，及利息26508670.78元，本息合计约3410万元，在加上判决书判决的加倍支付迟延履行债务期间的利息，粗略计算为527万元。因此该房产不存在查封标的的问题。三、若通过执行拍卖该房产偿还我方债务，任城区人民法院会依据相关制度降价拍卖。降价后不足偿还我方债权，所以我方不同意分割解封。
异议人****公司为支持其异议请求向本院提交如下证据：1.（2017）鲁0811执535-1号执行裁定书、（2017）鲁0811执535-1号协助执行通知书；2.鲁（2017）济宁市不动产权第0××2号不动产权证书；3.济宁市房产交易中心于2017年8月2日出具的房屋分层分户平面图；4.《盛泰广场ＣＤ座裙房价格表》；5.****公司与中国建设银行股份有限公司济宁城区支行签订的《济宁市商品房买卖合同》及《补充协议》、银行转账凭证五张、销售不动产统一发票一张；5.企业变更情况两份。
申请执行人济宁农商行为反驳其异议请求，提交如下证据：1.中大恒正土地房地产评估有限公司预评估材料；2.(2016)鲁0811民初1064号民事判决书；3.贷款还款情况明细表。
本院查明，济宁农商行与济宁市天策电讯设备有限公司、****公司等金融借款合同纠纷一案，本院于2015年作出（2015）任民保字第345号执行裁定书，查封了被执行人****公司名下的位于盛泰广场C、D座商住楼第一层商业房，面积3116平方米，该查封为首封。2016年4月7日，本院作出（2016）鲁0811民初1064号民事判决书，判决：“一、被告济宁市天策电讯设备有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告山东圣泰农村合作银行承兑汇票垫款14770354.17元及利息（自2015年7月21日起至本生效判决确定的履行期限届满之日止，按日利率万分之五计算）；二、被告济宁森泰房地产开发有限公司、济宁金茂房地产开发有限公司、济宁盛泰房地产开发有限公司、路建、唐凯歌、吴效腾、时培明、时郡对上述债务承担连带清偿责任。”该判决书于2016年5月18日生效。经申请执行人申请，2017年1月17日，本院立案执行，案号为（2017）鲁0811执535号。执行过程中，2018年12月，本院作出（2017）鲁0811执535号执行裁定书及（2017）鲁0811执535-1号协助执行通知书，续行查封了案涉房产，查封期限至2021年12月19日。2021年12月1日，本院对案涉房产再次进行续查封，续查封期限至2024年12月1日。执行过程中，被执行人分别于2017年3月16日、2018年5月5日、2018年7月6日偿还申请执行人本金60000元、3608958元、3502000元，共计7170958元，尚欠本金7599396.17元。
另查明，盛泰广场Ｃ、Ｄ座商业裙房1-3层商业楼产权人为异议人****公司，三层房屋均登记在同一权利证书下，产权证号为鲁（2017）济宁市不动产权第0××2号，土地证号为：济中国用（2006）第0××9号，土地使用期限为2002年3月1日至2042年3月1日。本院查封的房产为盛泰广场Ｃ、Ｄ座第一层商业房，该房产于2017年建成，产权面积为3085.5平方米。
济宁农商行提供的山东中大恒正土地房产评估有限公司于2022年1月20日作出的鲁恒正房估字济-0120H001号预评估报告载明，济宁市盛泰广场CD座商业裙房第1层建筑面积3116平方米，用途为商业，单价16200元，总价5047.92万元，估价目的是为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。在执行异议审查过程中，本院曾询问异议人****公司是否对案涉房产的价值进行评估，其表示不申请评估。
本院于2022年3月7日向济宁市不动产登记中心出具协助调查函，对异议人是否提出变更登记申请，查封的济宁市盛泰广场C、D座商业裙房第1层不动产可否予以分割登记问题进行函询。2022年3月18日，济宁市不动产登记中心向本院复函称，产权人济宁盛泰房地产开发公司从未向该单位提出过变更登记申请，因第一层不动产所谓的“每间房屋”未形成封闭的权属界线，且“每间房屋”并不具有独立使用功能，所以第一层不动产不能办理分割登记。
本院认为，关于查封财产是否明显超出标的额问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。是否属于明显超标的查封，须在明确案件执行标的数额的基础上，通过对查封财产评估或参照市场价值进行估价，并兼顾司法拍卖变现过程中的降价情况，考量财产变现时所需费用，以及被查封财产上是否存在担保物权及其他优先权等各种因素进行综合判断。本案执行债权标的包括债权本金数额7599396.17元，利息2304175.25元、罚息、迟延履行期间的加倍债务利息及执行费用、诉讼费用。
异议人****公司提供与中国建设银行股份有限公司济宁城区支行签订的《济宁市商品房买卖合同》及《补充协议》等证据证明案涉房产的价值，但因****房地产公司交易的A、B座商业裙房土地使用权期限为70年，案涉C、D座商业裙房土地使用权期限为40年，土地使用期限的不同必然导致房产价值的不同，不能以此为参照确定案涉不动产的价值。因此，对异议人提供的该证据本院不予采纳。因异议人****公司对案涉房产是否超标的查封的价值不主张评估，亦未提供足以推翻济宁农商行提供的预评估报告的证据，本院参照申请执行人济宁农商行提供的预评估报告房产单价16200元确定房产的价值。案涉房产面积为3085.5平方米，房产总价值为49985100元。即使兼顾案涉房产在司法拍卖变现过程中的降价情况，考量财产变现时所需费用、房产销售情况、市场波动情况，本院查封的财产数额已明显超出执行标的额。
关于案涉不动产是否应予分割查封问题。本院查封的盛泰广场C、D座商业裙房1层不能办理分割登记，为不可分物，且被执行人未提供其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务，虽然该不可分物的价值超过执行标的金额，但仍可以整体查封，不属于超标的查封的情形。另外，盛泰广场C、D座商业裙房1-3层商业楼均登记在同一权利证书下，本院对该不动产的相应价值部分1层商业裙房采取查封措施，遵循了善意文明执行理念，并未损害被执行人的利益。异议人****房地产开发有限公司的异议请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，裁定如下：
驳回异议人****房地产开发有限公司的请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向济宁市中级人民法院申请复议。
审 判 长 王彦洁
审 判 员 周新宇
审 判 员 曾庆国
二〇二二年四月六日
法官助理 路 姗
书 记 员 李 璇
