某某、汨罗市文旅集团有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省岳阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)湘06民终1194号

上诉人（原审被告）：***，男，1971年2月28日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。

委托诉讼代理人：梁吉，湖南九野律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：汨罗市文旅集团有限公司，住所地汨罗市罗城大道瞭家山。

法定代表人：周征，公司董事长。

被上诉人（原审第三人）：汨罗市军队离休退休干部休养所，住所地汨罗市归义镇大众南路14号。

法定代表人：陈胜文，所长。

两被上诉人的共同委托诉讼代理人：袁波浪，湖南金鹗律师事务所律师。

上诉人***与被上诉人汨罗市文旅集团有限公司（以下简称文旅公司）、汨罗市军队离休退休干部休养所（以下简称汨罗军干所）租赁合同纠纷一案，不服湖南省汨罗市人民法院（2020）湘0681民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院无视第一份合同，对整个案件事实认定错误。1、没有依法认定***连续租赁15年的事实。2、没有认定***与汨罗军干所之间达成长期租赁合意的事实，无视***巨额投资的事实是建立在长期租赁的基础之上。3、没有认定原合同约定解除合同必须进行清算的事实。合同第九条约定，清算的财产是指乙方投资购买的资产。经双方协商作价后，由甲方购置留用。一审法院违反合同法的相关规定，没有全面解决案件的实际问题，损害了***的合法利益。二、一审判决结果违反最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，违背了买卖不破租赁的原则。文旅公司取得租赁物权利后，租赁物仍由***使用，只是出租人发生了变更，租赁关系没有发生变化。三、双方没有进行清算，被上诉人没有合同解除权。***投资600多万元用于租赁物的配套设备的购买和建设上，现被上诉人提出解除合同，应依据合同约定进行清算。***明确表示不提起反诉，一审对此不进行处理，侵犯了***的清算权。四、一审判决无视***巨额投资的事实，违背了公平公正的法律原则。请求二审法院支持***的上诉请求。

文旅公司、汨罗军干所共同辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。1、本案的租赁合同已于2020年7月12日期满，文旅公司、汨罗军干所收回房屋，是对物权的行使，是合法的权利。2、双方在经过公证的2015年8月25日签订的《租赁合同》第六条中约定“合同期满，房屋若不继续出租，甲方不承担任何补偿费用”，***无权要求对承租房屋的装饰装修进行补偿。***未提起反诉，本案只审查是否有权收回租赁合同到期的房屋。3、***与汨罗军干所于2004年1月15日签订的租赁合同于2015年到期，合同履行完毕，权利义务已经终止。***于2015年8月25日签订的第二份租赁合同，于2020年7月12日到期。双方应当按照第二份租赁合同履行权利义务。一审法院未采信第一份租赁合同未损害***的合法权益。4、一审判决未违背“买卖不破租赁”的原则。物权发生变更后，未在合同履行期间要求***返还租赁物，***仍在使用房屋，本案不涉及“买卖不破租赁”的问题。5、文旅公司、汨罗军干所收回房屋用于行政办公，不是用于盈利经营，没有租金一说，也不是要占用***的装修装饰价值，不违反合同优先承租的条款。***认为侵犯其抗辩权和清算权不成立。6、双方签订的合同为民事合同，是双方真实意思表示，所谓的巨额投资是商业行为，盈亏由***承担。租赁经营15年是否盈利与文旅公司、汨罗军干所无关。请求驳回***的上诉请求，维持一审判决。

文旅公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾退并交付其从原告处承租的房屋南侧四、五层；2、判令被告按年租金36.5万元的标准向原告支付自2020年9月12日起至实际交付之日止的房屋占有使用费；3、由被告承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年8月25日，以汨罗军干所为甲方，***为乙方，签订了一份《租赁合同》，约定甲方将坐落于汨罗市××路××号房屋南侧一至五层楼全部、大门北侧二、三层出租给乙方；租赁期限5年，自2015年7月12日至2020年7月12日；租赁期满，在不续租的条件下，乙方应无条件在5日内搬离租赁房屋，腾空承租屋；第一年租金为30万元，以后每年租金按上年租金的5%逐年递增；在租赁期满，同等条件下，如甲方继续出租，乙方有优先承租权；合同期满，房屋若不继续出租，甲方不承担任何补偿费用。军干所的法定代表人戴荣辉和***均在合同上签字，并加盖了军干所的公章。2015年10月28日，上述合同在汨罗市公证处进行了公证。文旅公司的企业类型为有限责任公司（国有独资），成立于2014年1月23日。军干所系汨罗市退役军人事务局的二级机构，为独立法人，属于事业单位。

2018年9月5日，为推进国有资产管理工作，汨罗市委召开办公会议，要求对全市行政事业单位经营性门面统一招租，对不动产统一确权发证。汨罗军干所出租给***的房屋办理的不动产权证号为湘（2019）汨罗市不动产权第0××0号，商业面积为4199.27平方米。2019年8月9日，汨罗市国有资产服务中心下发的汨国发〔2019〕16号《关于同意将部分国有经营性资产注入、借予汨罗市文化旅游产业发展有限公司的批复》中明确，将湘（2019）汨罗市不动产权第0××0号商业门面及出租房注入文旅公司。涉案租赁物于2019年11月29日重新办理了不动产权证，权利人为文旅公司，证号为湘（2019）汨罗市不动产权第0003698。因湖南省退役军人事务厅要求对汨罗军干所进行整改，需要对涉案出租房屋的南侧四、五层收回进行标准化建设，经汨罗市人民政府同意，要求文旅公司收回涉案出租房屋的南侧四、五层归汨罗军干所使用。***认为文旅公司收回房屋的行为侵犯了其优先承租权，并要求对其进行补偿，从而酿成纠纷。

一审法院认为，汨罗军干所与***签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。虽然文旅公司并非涉案合同的相对方，但根据庭审查明的事实能够确认在租赁期限内，涉案租赁物的所有权及相应权益发生了变更，文旅公司作为变更后的租赁物所有权人，依法应当享受合同权利，故文旅公司作为本案原告主体适格。由于合同约定的租赁期限已经届满，对未续签租赁合同的部分，***应当向文旅公司返还租赁物。文旅公司收回部分租赁物是交由军干所作为办公场所使用，而非转租，并未侵犯***的优先承租权，故对文旅公司要求***腾空并交付汨罗市××路××号房屋南侧四、五层的诉讼请求予以支持。文旅公司在庭审时当庭要求撤回第二项诉讼请求，是对其自有合法权利的一种处分，予以准许。至于***所要求的赔偿和补偿430万元的问题，因合同中明确约定了“合同期满，房屋若不继续出租，甲方不承担任何补偿费用”，且***在庭审中亦明确表示不提起反诉，故在本案中对此不进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：限***在判决生效后五日内向汨罗市文旅集团有限公司腾空并交付位于汨罗市××路××号××层。案件受理费80元，减半收取为40元，由汨罗市文旅集团有限公司负担。

二审期间，上诉人***与被上诉人文旅公司、汨罗军干所均未向本院提供证据。

一审查明的事实属实，二审予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是：***主张继续履行合同的请求能否支持。

汨罗军干所与***签订的《租赁合同》合法有效。文旅公司依据相关文件批复取得涉案房屋的物权，作为变更后的租赁物所有权人，依法应当享受合同权利，文旅公司作为本案原告主体适格。现租赁合同约定的租赁期限已经届满，就本案租赁物的租赁，双方未续签租赁合同，未形成新的租赁合同关系，文旅公司主张返还租赁物，本院予以支持。

文旅公司提出其主张收回租赁物是因租赁合同期限届满，没有继续签订租赁合同的意思表示，且文旅公司明确收回租赁物是作为办公场所使用，而非转租，并未侵犯***的优先承租权。此外，因合同期限届满收回租赁物，不存在违反“买卖不破租赁”的原则。至于***提出要求清算及要求的赔偿问题，因合同中明确约定及***未提起反诉主张权利，一审法院在本案中对此不进行处理并无不当。

综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　蒋立春

审判员　　胡铁霞

审判员　　程　鹏

二〇二一年五月六日

法官助理许进

书记员潘烨