某某、某某等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

四川省隆昌市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川1028民初3042号

原告：何送春，女，1970年2月23日出生，汉族，四川省隆昌市人，住四川省隆昌市。

委托诉讼代理人：张建，男，1990年8月5日出生，汉族，四川省隆昌市人，住四川省隆昌市，系原告何送春之子，一般代理。

委托诉讼代理人：周平，四川军和伟律师事务所律师，特别授权。

原告：***，男，1965年2月4日出生，汉族，四川省隆昌市人，住四川省隆昌市。

委托诉讼代理人：陶奇斌，富顺县夕阳法律服务所法律工作者，一般代理。

委托诉讼代理人：周平，四川军和伟律师事务所律师，特别授权。

被告：隆昌市银发房地产经营开发公司，住所地：隆昌市。

法定代表人：范琳，系该公司董事。

委托诉讼代理人：龚玉举，女，1994年2月1日出生，汉族，，系被告隆昌市银发房地产经营开发公司员工，特别授权。

被告：四川铧壮建筑工程有限公司，住所地：隆昌市。

法定代表人：肖体祥，总经理。

原告何送春、***诉被告隆昌市银发房地产经营开发公司（以下简称“银发房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，被告银发房地产公司申请追加四川铧壮建筑工程有限公司（以下简称“铧壮建筑公司”）为本案被告，本院依法通知了四川铧壮建筑工程有限公司作为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告何送春的委托诉讼代理人张建和周平、***的委托诉讼代理人陶奇斌和周平、被告隆昌市银发房地产经营开发公司法定代表人范琳和委托诉讼代理人龚玉举到庭参加了诉讼，被告四川铧壮建筑工程有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告何送春、***向本院提出诉讼请求：1、判令被告银发房地产公司为原告何送春、***办理产权登记并交付不动产权证；2、判令被告银发房地产公司支付违约金28550.55元；3、本案案件受理费由被告银发房地产公司负担。

事实与理由：原隆昌县银发房地产经营开发公司，于2017年10月10日更名为隆昌市银发房地产经营开发公司。二原告属夫妻关系。2013年6月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，原告购买位于隆昌市响石镇新建街101号响石镇金石苑小区3号楼一店面，总价423756元，按合同约定，原告按时、足额交付了购房款。2015年2月3日，双方将房屋移交。按照《商品房买卖合同》第二十条、《补充协议》第三条约定被告应及时为原告办理产权登记，但由于被告种种原因，原告至今未取得不动产权证书。根据《商品房买卖合同》第二十条第2款“按照实际逾期天数，每日按银行同期活期存款利率的三倍支付违约金，合同继续履行”。被告因违约，应支付原告违约金28550.55元。原告为为维护合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。

被告隆昌市银发房地产经营开发公司辩称：1.原告所购房屋的开发者、建设者、销售者是被告四川铧壮建筑工程有限公司，因此应由被告四川铧壮建筑工程有限公司承担为原告办理产权的责任；2.银发房地产公司与铧壮建筑公司签订了合同，铧壮公司挂靠银发房地产公司并借用银发房地产公司的名义进行开发；3.被告铧壮建筑公司负责工程的投资、建设和售后服务，银发房地产公司对项目没有参与；4.银发房地产公司对被告铧壮建筑公司进行了要求和督促，尽到了义务，不应承担责任，本案责任应由被告铧壮公司承担；5.原告主张的违约金与合同约定不符，且已经超过诉讼时效，不应得到支持。

被告四川铧壮建筑工程有限公司未到庭应诉，也未提交书面答辩状进行答辩。

经开庭审理，本院查明如下事实：原告何送春、***系夫妻。被告隆昌市银发房地产经营开发公司系原隆昌县银发房地产经营开发公司更名而来；被告四川铧壮建筑工程有限公司系原四川省肖家桥建筑工程有限公司更名而来。2013年2月6日，***（申请人）与隆昌县银发房地产经营开发公司（开发商）签订《隆昌县银发房地产经营开发公司房屋预定申请书》，约定***在隆昌县银发房地产经营开发公司开发的位于隆昌县响石镇金石苑小区处预定门面1个，门面号为4号，建筑面积59.19平方米，单价6980元（实际面积以产权部门最终核定建筑面积为准）；该申请书由***、邓晖签名，并加盖“隆昌县银发房地产经营开发公司金石苑项目专用章”。2013年6月14日，***（买受人）与隆昌县银发房地产经营开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：***购买隆昌县银发房地产经营开发公司开发的位于响石镇新建街101号地块（隆国用2011第07236号）响石镇金石苑小区3号楼第1层1-4号门面，房屋用途为商业，建筑面积60.71平方米，套内面积56.88平方米，单位为每平方米6980元，总价423756元,付款方式为一次性付款，何送春系共有人。该合同还约定：“第二十条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在2015年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房屋所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.按照实际逾期天数，每日按银行同期活期存款利率的三倍支付违约金，合同继续履行。（二）转移登记……2.如因出卖人的责任，买卖人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）由买受人自行办理或由出卖人继续办理”。该合同出卖方由其委托代理人雷开兰签名，并加盖“隆昌县银发房地产经营开发公司金石苑项目专用章”，买受人由***签名并捺印。后双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“……第三条、对合同第二十条的补充约定，1.……甲方代乙方办理所购房屋的过户手续，乙方须于合同约定交房前将办理房屋分户产权的相关资料及税、费（代办费）交予甲方，甲方开具代收税费收据，不收取手续费……房屋产权证办理完毕后，买卖双方以实际缴纳税费单证为准结算多退少补……”。后***于2013年2月6日交购房款140000元，于2013年6月21日交购房款57876元和维修基金2124元，于2015年2月3日交购房款225880元，上述收款分别由雷开兰、邓晖等人出具收据，并加盖“隆昌县银发房地产经营开发公司金石苑项目专用章”。

2015年2月3日，双方办理住房移交手续，并签订《住房移交清单》，房屋移交人有邱兴树签名并加盖“隆昌县银发房地产经营开发公司金石苑项目专用章”，房屋接收人有***签名。之后该房屋一直由***占有和使用至今。***于2017年3月1日交办证税费16950元，收据由李新贵出具，并加盖“隆昌县银发房地产经营开发公司金石苑项目专用章”。2020年1月20日，隆昌市住房保障和房地产服务中心办理该房屋的预售备案登记，《商品房预售备案通知书》载明：房号1-4，预售证号13014，售房单位隆昌县银发房地产经营开发公司，项目名称响石镇金石苑小区1、2、3号楼，幢号金石苑3号楼，房屋坐落四川省内江市隆昌市响石镇新建街101号响石镇金石小区1、2、3号楼金石苑3号楼1-4号，建筑面积60.71平方米，套内面积56.88平方米，分摊面积33.83平方米，购房人***，共有人何送春。

上述事实有身份证结婚证复印件、企业信用信息、房屋预定申请书、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、收款收据、住房移交清单、商品房预售备案通知书及当事人的当庭陈述等证据予以证实，并在卷证实，本院予以认定。

本院认为：本案双方之间的商品房买卖行为发生在《中华人民共和国民法典》生效之前，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，本案应当适用《中华人民共和合同法》的相关规定。

根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有二：一是原告何送春、***举示的《商品房买卖合同》是否成立；二是如果前述合同成立的情况下，被告银发房地产公司是否违约。对此，本院分别评述如下：

对于第一个争议焦点，原告何送春、***举示的《商品房买卖合同》是否成立？响石镇金石苑小区的开发项目由被告银发房地产公司所有，对外也是以原隆昌县银发房地产经营开发公司名义实施开发，且《商品房买卖合同》、收款收据均加盖“隆昌县银发房地产经营开发公司金石苑项目专用章”，该房屋预售备案登记也载明住房单位隆昌县银发房地产经营开发公司，原告作为购房人已经尽到注意义务，即其购房合同的相对一方为隆昌县银发房地产经营开发公司，故原告举示的《商品房买卖合同》成立，对双方均发生法律效力。因该合同约定了被告银发房地产公司具有代为办理不动产产权登记的义务，且原告已经履行完毕自己所负的合同义务，即付清了全部房款和代收税费，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十三条之规定，对原告何送春、***要求被告银发房地产公司代其二人办理并交付响石镇金石苑小区3号楼1-4号房屋的不动产权证的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。办理不动产权证所需要的税、费等税费，由双方按国家相关规定承担，对原告已交纳的办证税费16950元，待房屋产权证办理完毕后双方据实结算。对被告银发房地产公司辩称该项目系被告四川铧壮建筑工程有限公司（原四川省肖家桥建筑工程有限公司）借用其资质开发，银发房地产公司只收取管理费，并未实际参与投资、管理和享有收益，且“隆昌县银发房地产经营开发公司金石苑项目专用章”不是银发房地产公司所有，其对该印章不知情，故不应承担本案责任，相反本案责任应由被告四川铧壮建筑工程有限公司承担；根据本案查明的事实，银发房地产公司上述辩解意见只是其与四川铧壮建筑工程有限公司之间内部管理的问题，对合同相对方即本案原告不具有约束力，案涉房屋开发项目仍应由银发房地产公司承担相关合同义务，银发房地产公司的辩解意见没有法律依据，对此本院不予采纳。

对于第二个争议焦点，原告主张被告未按约办理房屋初始登记和不动产权证违约，应按约支付违约金28550.55元，即按房屋总价×0.35%×6.5年×3。《商品房买卖合同》第二十条有关产权登记部分对初始登记有约定：出卖人应当在2015年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房屋所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.按照实际逾期天数，每日按银行同期活期存款利率的三倍支付违约金，合同继续履行。经查，被告银发房地产公司至今未办理该房屋的初始登记并取得相关权属证明，也未按约为原告办理房屋不动产权证，被告银发房地产公司此举属违约行为，依法应按约承担违约责任。根据合同约定，被告银发房地产公司应于2015年5月30日前取得房屋权属证明，至原告起诉之日，已经逾期6年零1.5个月，违约金按房屋总价×0.35%×6.125年×3应为27252.80元，原告主张被告按此合同约定承担违约金28550.55元，本院予以支持27252.80元，超出合同约定部分本院不予支持。对被告银发房地产公司辩称该违约金计算不符合合同约定，此意见与查明的事实不符，对此本院不予采纳。对被告银发房地产公司辩称该违约金的主张已经超过诉讼时效，因被告此违约行为一直处于持续状态，截止目前被告仍未完成合同义务，故对被告银发房地产公司此辩解意见本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：

一、被告隆昌市银发房地产经营开发公司于本判决生效之日起三十日内办理并交付原告何送春、***购买的位于隆昌市响石镇新建街101号响石镇金石苑小区3号楼1-4号房屋的不动产权证，办证所产生的税收、费用等税费按照国家规定由双方各自承担，隆昌市银发房地产经营开发公司已收取原告何送春、***办证税费16950元由双方在产权证办理完毕后据实结算；

二、被告隆昌市银发房地产经营开发公司于本判决生效后三十日内支付原告何送春、***违约金27252.80元。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费257元，由被告隆昌市银发房地产经营开发公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内江市中级人民法院。

审判员　　罗自江

二〇二一年十一月十二日

书记员　　袁　溢