中科软股信息技术（北京）有限公司与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2013）一中民终字第11928号 上诉人（原审原告）中科软股信息技术（北京）有限公司，住所地北京市海淀区上地信息路1号1号楼1902。 法定代表人***，董事长。 委托代理人***，北京盈科（天津）律师事务所律师。 委托代理人***，女，1987年7月9日出生，中科软股信息技术（北京）有限公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）***，男，1938年4月1日出生，汉族，联合国教科文组织世界生物医学技术研究院院士。 委托代理人***（***之妻）。 中科软股信息技术（北京）有限公司（以下简称中科软股公司）因与***房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第18202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中科软股公司委托代理人***、被上诉人***委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中科软股公司在一审法院起诉称：***与***系夫妻关系，2013年1月31日，我公司与***在北京经诚恒居房地产经纪有限公司的居间下签订了房屋租赁合同，双方约定我公司承租***的位于北京市海淀区某处X号楼XX室的房屋一套，租赁期限自2013年2月13日至2014年2月12日。双方约定”租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或一方须提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％支付违约金，甲方还应退还相应的租金”、”退还押金”的约定。2013年3月26日，***单方面终止合同，限令我公司3天之内搬走，遂我公司于2013年3月30日搬走并归还房屋，房屋无任何结构改变及设备设施的损坏，***仅是退还了剩余租金。***的行为明显违背了合同约定，损害了我公司的合法权益，应该承担相应的责任，支付违约金15200元并退还押金15200元。由于***并没有按照约定提前30日通知收回房屋，我公司匆忙腾房造成巨大经济损失。为维护我公司合法权益，特诉至法院。现诉讼请求：1、请求判令***支付违约金15200元，返还押金15200元，合计30400元；2、本案诉讼费由***承担。 ***在一审法院答辩称：不同意中科软股公司诉请。2013年1月31日，经北京经诚恒居房地产经纪有限公司***介绍，***代表***与中科软股公司签订了房屋租赁合同。我当时想找到一家长期、稳定的租户，希望其爱护房间。合同约定房屋用途为办公，并口头约定：一、给租户半个月免租期粉刷墙壁；二、为保护房屋，厨房不能做饭（未给煤气卡）；三、租户入住换户门锁芯后交给房主一把备用钥匙，并当场交付钥匙及该房屋各种设施及办公家具。房屋出租后，租户一直没有按约定更换锁芯后交给房主一把备用钥匙。2013年3月26日上午10点左右，我来到涉案房屋，一位身穿睡衣的年轻女士将门打开，进门后我发现墙壁没有粉刷，屋内人称锁芯没有更换的原因是屋内夜间有人住。临客厅的一个房间里摆着两张地铺，是刚起来没收拾的样子，其中一个是原有的办公桌台面。室内挂满衣物。另两个套间，都很混乱。其中外间有两个地铺（也是工作台台面），一个上面还睡着人；内间有一对沙发和一张单人床，壁柜门上也挂满了衣物，卫生间堆满了洗漱用品及杂物。厨房遍布锅碗瓢盆，台面上堆着剩饭剩菜，墙上都是油渍污迹。屋内不像办公场所，没有办公气氛。由于没有找到公司负责人***，我在楼下拨打中介***电话，请其过来协助处理。十几分钟后，***前来，我们共同进入房内，此时已经有人将厨房和房间稍作了整理。我认为，由于签订合同时明确表示房屋用途为办公，并强调不能做饭。且由于租户事先并未与我沟通，租户先违约。后我联系中科软股负责人，称由于其擅自改变房屋使用用途，我要求解除合同，并限其在3月底前搬离。中科软股公司表示同意。我方于3月27日再次前往房屋进行了拍照。由于租赁合同中第二条约定租赁用途为办公，第九条解除合同中约定擅自改变房屋用途的，甲方有权单方解除合同。租户先行违约，属过错方，应按照合同第十条违约责任第一款约定，按月租100％支付违约金（我未予要求）。合同第二款提到，”提前30日通知对方”是指正常合同履行过程中的解约，本案涉及事项不适用。因为若中科软股公司继续违约30日，有可能造成火灾或人员伤害等事故。2013年3月30日，三方约定协商房屋交接相关手续，我退还了中科软股公司剩余房租，但双方为退还押金发生了分歧。房主委托的房屋租赁事宜也无法继续，致使房屋至今闲置达近三个月。 一审法院审理查明：2013年1月31日，中科软股公司（乙方）与***（甲方）签订北京市房屋租赁合同，居间人为北京经诚恒居房地产经纪有限公司，约定***将其位于北京市海淀区某处1号X号楼XX室房屋出租给中科软股公司，租期自2013年2月13日至2014年2月12日，月租金15200元，押一付三。其中合同第二条约定房屋租赁用途为办公；合同第九条约定了合同解除情形，其中第（一）款：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；第（四）款第3项：乙方有擅自改变房屋用途的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；合同第十条规定了违约责任，其中第（二）款规定，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订当日，***将上述房屋交付中科软股公司，中科软股公司交付***3个月租金45600元及押金15200元。 2013年3月30日，经***要求，中科软股公司搬离上述房屋，双方签订退房确认，内容为”乙方（承租方）原样返回房屋，对房屋和附属物品、设备设施无任何损害和改变。甲方（出租方）对房屋结构、附属物品及设备设施进行了验收，无疑义。乙方办理了退房手续，之后房屋的任何问题与乙方无关”。***退还中科软股剩余租金，押金15200元未予退回。 就双方解除合同原因，***主张系中科软股公司擅自改变房屋用途，存在违约行为，并提交2013年3月27日拍摄照片，北京经诚恒居房地产经纪有限公司职员***证人证言，证明中科软股公司承租房屋后在房屋内放置多张床加床垫、冰箱、洗衣机及吃剩食物并有人居住。中科软股公司认可照片及证人证言的真实性，其称放置床系为员工午休提供的福利。 一审查明的事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、收条、照片、证人证言、退房确认等证据在案佐证。 一审法院审理认为：中科软股公司与***签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。合同履行过程中，中科软股公司与***签订了退房确认，故合同已经双方协商而解除。关于中科软股公司要求***退还押金之诉请，由于设定押金作用在于保障合同正常履行，现合同已经双方协商解除而终止，且中科软股公司未对***房屋造成任何损害，故***理应将押金退还中科软股公司，该院对该项诉请予以支持。 就中科软股公司要求***支付违约金一节，其理由系***提前收回房屋，存在违约行为。但本案合同系因双方协商一致而解除，未有证据证明***单方解除合同，提前收回房屋之情形。故中科软股公司要求***支付违约金的诉请，无事实及法律依据，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、***于本判决生效后十日内退还中科软股信息技术（北京）有限公司租房押金一万五千二百元；二、驳回中科软股信息技术（北京）有限公司其他诉讼请求。如***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 中科软股公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判***增加支付其违约金15200元。其上诉理由是：2013年3月26日，***单方终止合同，限令该公司3天内搬走，后该公司搬走，***的行为违反了合同的约定，应当承担违约责任；一审法院认定双方协商一致解除合同不当。 ***服从一审判决，不认可中科软股公司的上诉请求和理由。其二审答辩理由同一审答辩意见。 针对中科软股公司提出的异议，本院对本案的事实进行了审查，查明的事实与一审法院认定的事实一致。 二审查明的事实，有双方当事人在一、二审的陈述及一审法院认定的证据在案佐证。 本院认为：合同履行过程中，***以中科软股公司擅自改变房屋用途为由提出解除合同；中科软股公司虽然对***提出解除合同的理由存有异议，但其不久便与***签订了退房确认书，并搬离涉诉租赁房屋。由此可以看出，中科软股公司以自己的行为表示同意解除双方的租赁合同，故一审法院认定双方协商一致解除合同并无不当。鉴此，中科软股公司要求***给付违约金的主张不成立，本院对该公司的上诉请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费二百八十元，由中科软股信息技术（北京）有限公司负担一百四十元（已交纳），由***负担一百四十元（本判决生效后七日内交纳）。 二审案件受理费五百六十元，由中科软股信息技术（北京）有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 代理审判员*** 代理审判员*** 二〇一三年九月十七日 书记员***