甘某、临沂城市发展集团有限公司商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书

山东省临沂市兰山区人民法院 民事判决书 （2021）鲁1302民初14359号 原告:甘某,男,汉族,2012年1月25日生,住山东省郯城县。 法定代理人:李某（系甘某之母）,女,汉族,1991年5月10日生,住山东省郯城县。 委托诉讼代理人：***，山东华斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东华斌律师事务所律师。 被告:临沂城市发展集团有限公司,住所地临沂市北城新区上海路与孝河路交汇北200米路西城开大厦，统一社会信用代码:91371300789297779G。 法定代表人:***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1986年6月14日生，系该公司员工，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：***，女，汉族，1993年10月16日生，系该公司员工，住临沂市河东区。 原告甘某与被告临沂城市发展集团有限公司（以下简称临沂城发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘某的法定代理人李某及其委托诉讼代理人***、被告临沂城发公司的委托诉讼代理人***、***均到庭参加诉讼。期间，经当事人同意，本案延长审限至六个月。本案现已审理终结。 原告甘某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还定金50000元及逾期利息（自2020年1月19日起至实际给付之日止,其中,截止至2021年6月19日前的利息为3272.5元,2021年6月19日以50000为基数,按月利率0.385%计息继续计算至实际给付之日止）;2.案件受理费525元,由被告承担。 被告临沂城发公司辩称，1.原被告双方签订的房屋定购书是双方真实意思的表达，经平等自愿协商签订，具备合法效力。2.房屋定购书中对于原告未能及时缴纳房款、签订商品房买卖合同作出明确约定，被告有权扣留原告交纳的定金并不予退还。3.原告已按照房屋定购书约定交纳五万元定金，是以实际行动认可房屋定购书的效力，定金合同合法成立，应受定金罚则约束。4.双方签订的房屋定购书并非格式合同，各项条款是经双方充分协商沟通的结果，不存在减轻或免除被告责任，加重原告责任或者限制原告主要权利的条款。房屋定购书及其条款合法有效。综上，原告要求返还定金没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、原告公民基本信息。 原告主张，原告系未成年人,其母亲李某为法定监护人（详细信息已列明）。提交以下证据为证:《户口薄》、《出生证明》、《李某身份证》。 被告临沂城发公司对此无异议。本院对此予以确认。 二、房屋买卖预约合同概况。 原告主张，李某经被告销售人员推销介绍,由原告爷爷为其出资,拟为原告购买被告商铺,李某代原告于2020年1月18日向被告交付定金,并填写了《客户签约确认表》,确认优惠政策为5万抵10万,99折,并折上折99折,实际成交单价16668.37,实际成交总价6377151元。后被告方提供格式合同《房屋定购书》让李某直接签字,但未让其看具体内容。李某签字后发现合同价格与以前商谈的价格不一致,且付款与签订正式合同约定均非原来商谈的方式。《房屋定购书》约定优惠方式为5万抵10万,99折,优惠后单价为16837元,总价6441566元。在签署该《房屋定购书》时,被告有现场录像。双方随后产生分歧。 以上事实有以下证据为证:《收据》(xx号)、《客户签约确认表》、《房屋定购书》。 被告临沂城发公司主张，对收据无异议，收据的出具证明了原告认可并履行了双方签订的房屋定购书的内容，原告未及时缴纳房款、签订正式的商品房买卖合同，被告有权扣留定金。 对客户签约确认表的真实性、合法性、关联性均有异议，上面没有原被告双方的签章确认，不能证明原告的证明目的。 对房屋订购书的真实性、合法性无异议，房屋订购书中，对于房屋的价款、优惠方式、违约责任都作出了明确的约定。上述内容更是证明原告所主张的五万抵十万，99折，并折上折99折，没有任何事实依据，房屋的最终优惠方式及价格是在双方签订的房屋定购书中予以明确确认的。 对上述争议，本院分析认定如下： 被告临沂城发公司对《客户签约确认表》的真实性虽有异议，但该《客户签约确认表》是原告方的格式文本，有置业顾问***签字确认：“客户信息、资料、房号、面积、单价和总价填写无误”，但客户确认栏、营销中心经理栏、财务负责人栏、销售部经理栏、终审栏均为空白；该《客户签约确认表》红色，根据《客户签约确认表》备注内容，红联应为被告财务部存档联，现为原告持有。该《客户签约确认表》与《城开.景悦房屋定购书》关于“客户信息、资料、房号、面积、优惠前单价和总价”的人工填写内容完全一致，记载的文书形成时间均为2020年1月18日。结合被告开展定购活动的流程，即先由客户根据户型品鉴图选定具体房号，然后置业顾问填写置业计划书（本案中未发现置业计划书）、客户签约确认表，由客户签字确认后，本公司营销中心经理、财务负责人、销售部经理、终审负责人签字审核同意，双方再签订被告提供格式文本的《城开.景悦房屋定购书》。 从《客户签约确认表》看，被告置业顾问***向原告推荐的优惠政策是：“5万抵10万，99折，99折”，据此计算的实际成交单价为16668.37元/平方米，实际成交总价6377151元；而从《城开.景悦房屋定购书》看，双方签字认可的优惠方式是：“5万抵10万，99折”，没有了“折后折”，由此计算的优惠后单价为16837元/平方米，优惠后总价为6441566元。 从上述《客户签约确认表》、《城开.景悦房屋定购书》的内容，结合被告的销售流程、原告法定代理人李某关于现场签约经过的陈述，本院确认：《客户签约确认表》是真实的，是2020年1月18日在被告的售楼处由被告方置业顾问***当着李某的面当场填写形成，并且形成于《城开.景悦房屋定购书》之前。被告代理人否认《客户签约确认表》的真实性，但未提供***不是其置业顾问的证据，并且，原告没有条件、没有能力伪造《客户签约确认表》，对被告的质证意见，本院不予采信。 原告提交的收据、《城开.景悦房屋定购书》，被告对其真实性无异议，本院对该两份证据的真实性亦予以确认。 从上述三份书证看，2020年1月18日，原告法定代理人决定定购被告开发的城开.景悦项目之2号楼102室时，被告先是由置业顾问向其承诺了“5万抵10万，99折，99折”的优惠政策，之后双方签订《城开.景悦房屋定购书》时，却选择了“5万抵10万，99折”、没有“折后折”的优惠方式，显然，后者不利于买方。买方即原告法定代理人***对此解释为，“当时刚谈完“5万抵10万，99折，99折”优惠政策，单价16668.37元／平方米，实际成交总价6377151元，随后不久,被告方提供格式合同《房屋定购书》让李某直接签字,但未让其看具体内容,而李某签字后看合同发现与以前商谈的价格不一致,且付款与签订正式合同约定均非原来商谈的方式。《房屋定购书》约定优惠方式为5万抵10万,99折,优惠后单价为16837元,总价6441566元。在签署该《房屋定购书》时,被告有现场录像。双方随后产生分歧。”原告代理人引述李某的上述事实经过的陈述，真实可信。本院对原告在签署《城开.景悦房屋定购书》后，随即因价格问题与被告发生争议的事实予以确认。 三、预约合同的履行情况。 原告主张，原告交付了定金50000元(原诚意金转的),被告出具了收据。原被告均未再履行其他义务,因双方就合同付款方式及正式合同签订方式、顺序分歧和争议不可调和。 提交以下证据为证:《收据》、李某陈述。 被告临沂城发公司主张，原告签订房屋订购书并缴纳定金后，未按照订购书的约定缴纳房款签订正式合同，存在重大违约，被告曾多次通知原告前来缴纳房款签订正式合同。原告一直未履行合同义务。 本院对上述履行情况予以确认。 四、被告通知解除合同情况。 被告主张，被告于2020年11月向原告邮寄解除合同通知书，并经原告签收，原告无权主张返还定金。有解除合同通知书及邮寄回执原件各一份为证。 原告主张，对真实性、关联性均有异议，这并不是回执，没有原告方的相关人员的签署，即使签署也不影响房屋订购书作为预约合同的无效性。 本院对被告临沂城发公司于2020年11月26日向原告甘某（手机号150××××****、地址临沂市兰山区××路××路交汇xx）邮寄了解除合同通知书的事实予以确认。 解除合同通知书的内容为：“甘某您好：……此前经我公司期间多次电话催促您前来办理相关齐全有效的按揭所需资料及交款，现双方约定的期限已过，现我公司正式向你函告如下：即日起解除你与我公司2020年1月18日订立的《城开·景悦房屋定购书》。我公司有权将你定购的房屋另行出售，你已支付的定金不予退还。特此通知!2020年11月。”该通知书加盖了被告的公章。本院对该事实亦予以确认。 五、起诉原因。 原告主张，原告之母李某多次与被告销售工作人员协商，被告销售员***以向领导申请退款为由，收回了《收据》、《房屋定购书》等材料，一年多时间仍未能退，李某又要回了全部材料。 被告临沂城发公司主张，原告要求退还定金的要求没有事实和法律依据，被告有权按照房屋定购书及定金法则的约定扣留定金。 上述事实，已经庭审查明，并记录在卷。 本院认为，双方争议的焦点是，1.《城开·景悦房屋定购书》是预约合同还是商品房预售合同，本案的案由应如何确定；2.《城开·景悦房屋定购书》是否已解除；3.若《城开·景悦房屋定购书》已解除，原告的诉讼请求能否成立。 一、关于《城开·景悦房屋定购书》是预约合同还是商品房预售合同，本案的案由应如何确定的问题。该房屋定购书虽有房号、面积、单价、总价等信息，但没有交房期限、办理所有权转移登记期限的约定，约定签订定购书的同时，交纳定金五万元，该定金在签订《商品房预售合同》时，转为房款；并在合同第四条定购说明第5项约定的签订《商品房预售合同》的条件。以上合同签订于民法典施行前，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正前)第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《城开·景悦房屋定购书》缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的以下内容“（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任”等，因此，是商品房预约合同，不是商品房预售合同。根据最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知（法[2011]42号）之规定，本案属于商品房预约合同纠纷，原告以商品房预售合同纠纷诉至本院，属于选择纠纷案由错误，本院予以纠正。 二、关于《城开·景悦房屋定购书》是否已解除的问题。原告主张，“被告销售员***以向领导申请退款为由，收回了《收据》，《房屋定购书》等材料，一年多时间仍未能退”，说明原告最晚在2020年7月份就已经向被告方申请退款，但被告一直未同意；被告于2020年11月26日向原告邮寄了解除合同通知；直至2021年7月份原告起诉时，原告对解除合同行为的效力未提出异议。本院应判定，《城开·景悦房屋定购书》已于2020年11月底经被告通知解除。 三、关于《城开?景悦房屋定购书》解除后，原告要求返还定金5万元的诉讼请求能否成立的问题。 本院分析评判如下：《城开·景悦房屋定购书》是被告一方事先拟定的格式文本，关于优惠后的单价、总价虽然需要人工填写，但该《城开·景悦房屋定购书》是在填写完《客户签约确认表》后随即填写签署的，原告所述“未注意到其单价、总价高于《客户签约确认表》其知道的价格，签完《城开?景悦房屋定购书》不久发现价格不对、随时与被告交涉”，真实可信;并且，《城开?景悦房屋定购书》已明确是预约合同，并不是商品房预售合同，双方还有许多重要的合同内容没有协商约定，既然原告当场对《城开?景悦房屋定购书》填写的价格提出异议，之后双方未能重新就价格达成一致，则无法签订《商品房预售合同》。 原告提出，被告事先拟就的预约合同第四条之1、3、5的约定，加重了原告方责任，其主张不成为合同条款、并要求确认该合同条款无效，但因该合同签署于民法典施行前，原告援引民法典的规定主张不成为合同条款及部分合同条款无效，属于援引法律错误，本院不予采纳其理由。但本院依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行，2021年1月1日废止）第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，认为：被告在事先拟就《城开?景悦房屋定购书》格式合同中，约定“乙方（原告）必须在签订本定购书七日内即2020年1月21日前，一次性付清该房款，或付齐该房首付款并提交齐全有效的按揭所需资料，逾期则视为乙方自动放弃定购该房屋权利，甲方（被告）不再做任何形式的通知，有权将该房屋另行出售，乙方所交付的定金不予退还”，属于加重买方责任、排除买方权利的格式条款，该格式条款及合同第四条的其他条款，将使买方还未就交房、转移房屋所有权等重要合同内容协商约定，就已处于随时被卖方没收定金的危险境地，就已处于无条件支付全部房款的危险境地，因此，本院应认定被告关于没收定金的格式条款无效。 据上，本院认为，被告无权以没收定金的格式合同条款，对原告所交定金不予退还。 原告已足额交付定金，《城开?景悦房屋定购书》中关于加重买方责任的格式条款无效后，根据其余条款，被告应先与原告签订《商品房预售合同》，再根据该合同约定的时间、金额，要求原告交纳首付款，按约定的方式办理其余款项的缴纳事宜。因此，原告交完定金五万元后，已履行了《城开?景悦房屋定购书》全部义务；反而，被告需要出示商品房预售许可证等“五证一书”、《商品房预售合同示范文本》、预售商品房资金监管证明等，方可具备签署《商品房预售合同》的条件。 双方在《城开?景悦房屋定购书》中，对商品房买卖合同应具备的主要内容大部分未作约定，原告既然对价格当场提出异议，双方就应对该问题重新约定。在双方不能就合同主要内容尚未约定或有分歧、导致商品房预售合同不能签署的情况下，不能归责于任何一方当事人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）（2020修订前）第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，被告应当将5万元定金返还给原告。 四、关于原告主张的逾期利息能否成立的问题。本案不属于违约行为引起的定金返还，因此，原告无权要求损害赔偿。《中华人民共和国物权法》(2021年1月1日废止)（以下简称物权法）第二百四十一条规定，“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”被告基于《城开?景悦房屋定购书》所形成的合同关系，占有原告交付的定金，有关占有该定金的收益、违约责任，双方在合同中并未约定。物权法第二百四十三条规定，“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”因此，原告请求被告支付占有定金期间的利息符合上述法律规定。关于利息的计算标准问题，合同解除后的合理期限届满前（酌定为2020年11月30日前），应按一年期流动资金贷款市场报价利率标准即年利率3.85%确定，合同解除后的合理期限难免如果，按金融机构计收逾期贷款利息的一般标准确定，即在一年期流动资金贷款市场报价利率基础上上浮50%，按年利率5.775%确定。原告要求一律按月利率0.385%（即年利率4.62%）计算利息，其中2020年11月30日之后的利息，本院应予准许，2020年11月30日之前的利息，本院不予准许，减按年利率3.85%计息。 综上所述，原告对其各项诉讼请求，提出的事实清楚，证据充分，理由正当，虽部分援引法律错误，但本院根据有关法律规定，大部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行，2021年1月1日废止）第四十条、《中华人民共和国物权法》(2007年10月1日施行，2021年1月1日废止)第二百四十一条、第二百四十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）（2020修订前）第四条之规定，判决如下： 一、被告临沂城市发展集团有限公司于本判决发生法律效力后第十日前返还原告甘某定金50000元及利息（自2020年1月19日起至2020年11月30日止，按年利率3.85%计息；2020年11月30日前实际给付之日止,按年利率4.62%计息）。 二、驳回原告甘某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由被告临沂城市发展集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。递交上诉状之日起七日内，未向本院预交上诉费的，视为不上诉。 审判员*** 二〇二二年一月七日 法官助理平静 书记员张雪