广东菜丁科技集团有限公司、广东菜丁网络科技有限公司长江分公司与某某房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书

广东省中山市第一人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤2071民初15847号

原告：广东菜丁科技集团有限公司(原广东菜丁网络科技有限公司)，住所地广东省中山市×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××1105471。

法定代表人：李毅，执行董事、经理。

原告：广东菜丁科技集团有限公司长江分公司(原广东菜丁网络科技有限公司长江分公司)，住所地广东省中山市东区××××××××××××××××××，统一社会信用代码91442000MA4UKKMT2X。

法定代表人：李毅，总裁。

两原告共同委托诉讼代理人：陈文珍，广东共阳律师事务所律师。

两原告共同委托诉讼代理人：蔡美琼，广东共阳律师事务所律师。

被告：***，男，1965年1月16日出生，汉族，住福建省寿宁县××××××××××，公民身份号码352××××××××××××036。

委托诉讼代理人：蔡盛长，北京市京师（中山）律师事务所律师。

原告广东菜丁科技集团有限公司（以下简称菜丁公司）、广东菜丁科技集团有限公司长江分公司（以下简称菜丁长江分公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告菜丁公司、菜丁长江分公司共同委托诉讼代理人蔡美琼，被告***委托诉讼代理人蔡盛长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告菜丁公司、菜丁长江分公司向本院提出诉讼请求：1.被告将租赁物恢复原状并交还给原告；2.被告向原告支付租金（自2019年1月1日至解除租赁合同之日，暂计算至2020年5月31为1303700元，其中2019年1月拖欠租金为40460元、2019年2月至3月每月拖欠租金为72600元，2019年4月至2020年5月每月拖欠租金为79860元）及逾期付款的违约金255536.63元（违约金标准为年利率24%从应支付之日起计算至付清之日止）；3.被告向原告支付租赁物占有使用费（从解除租赁合同之日起计算至被告交还租赁物之日止，占有使用费标准为租赁合同约定的每月租金标准：其中2019年6月1日起至2022年3月31日止每月租金为79860元，2022年4月1日起至2025年3月31日止每月租金为87846元，2025年4月1日起至2027年6月30日止每月租金为96631元）；4.被告向原告支付2019年6月27日至2020年3月22日水费1190元及逾期付款利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起计算至付清之日止）；5.被告向原告支付2019年6月27日至2020年3月22日电费43000元及逾期付款利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起计算至付清之日止）；6.被告向原告支付2019年8月1日至2020年5月31日的垃圾费3000元（计算方式为：每月300元×10个月=3000元）及逾期付款利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起计算至付清之日止）。

事实与理由：2013年4月18日，原告菜丁公司授权中山市名商天地管理有限公司以其名义代为与被告签订租赁合同，约定被告承租位于中山市东区××××××商业楼第三层全层面积约4500平方米及一楼大堂面积约200平方米的物业，用于经营KTV、棋牌等合法商业用途；租赁期限自2013年4月1日至2027年6月30日止；其中2016年4月1日至2019年3月31日每月租金为72600元、2019年4月1日至2022年3月31日每月租金为79860元；被告须于每月5日前支付当月租金给原告，若被告逾期一日支付的，原告有权要求被告按照所欠租金的5‰支付违约金；如被告逾期两个月未交租金，原告有权解除合同，收回租赁物，没收租赁保证金。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，但被告并未依约按时支付2018年12月至2020年5月的租金、水费、电费、垃圾费。由于被告严重违约，原告向被告发出解除租赁合同的律师函依约行使解除权，案涉租赁合同已解除。原告多次向被告催收上述欠款，除偿还过100000元租金外，截至本案起诉之日，被告仍未支付上述剩余欠款。原告认为，原告与被告之间存在合法有效的租赁合同关系，原告已依约将租赁物交付被告使用，但被告并未依约履行支付上述费用的义务，属于严重违约，原告有权解除合同、没收租赁合同保证金并追究被告的违约责任。

诉讼中，两原告主张，***在2020年3月20日还款100000元应优先清偿在先债务即支付2018年12月、2019年1月的租金，故***就涉案房屋拖欠的2018年12月的租金已支付完毕，***就2019年1月的租金尚欠40460元未清偿。同时两原告变更及明确诉讼请求为：1.被告搬空撤离位于中山市东区××××××××××××××××堂(除一楼北街30卡外)的租赁物并交还给原告，将“中山市星天地娱乐有限公司东区分公司”的工商登记地址从该租赁物迁出；2.被告向原告支付2019年1月1日至2020年6月15日租金1300880元（其中2019年1月拖欠租金为40460元、2019年2月1日至2019年3月31日每月拖欠租金为72600元，2019年4月1日至2019年8月31日每月拖欠租金79860元，2019年9月1日至2020年5月31日每月拖欠租金为75360元,2020年6月1日至2020年6月15日拖欠租金37680元）及逾期付款违约金（违约金均按年利率24%，其中2018年12欠付租金的违约金以67860元为基数从当月6日起计算至2020年3月20日止，前述2019年1月1日至2020年6月15日欠付租金的违约金分别以欠付租金为基数从当月6日起计算至付清之日止）；3.被告向原告支付租赁物占有使用费（从2020年6月16日计算至被告交还租赁物之日止，租金标准为合同约定的每月租金扣减4500元，其中2020年6月16日起至2022年3月31日每月租金为75360元、2022年4月1日起至2025年3月31日每月租金为83346元，2025年4月1日起至2027年6月30日每月租金92131元）；4.被告支付原告2019年6月27日至2020年3月22日水费1190元及逾期付款利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日计算至付清之日止）；5.被告支付原告2019年6月27日至2020年3月22日电费43000元及逾期付款利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日计算至付清之日止）；6.被告支付原告2019年8月1日至2020年5月31日垃圾费3000元及逾期付款利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日计算至付清之日止）。

被告***辩称，1.不同意解除租赁合同；2.欠付租金计算有错误，根据双方于2020年3月、2019年10月的对账情况，其截至到2019年12月31日欠付的租金和水电费共计799619元，扣减2020年3月10日支付的10万元租金，欠款金额为699619元。一楼发廊的租金，每个月是4500元，自2020年1月开始由发廊承租人自行交租金给原告，该4500元应当在每月欠付租金中扣除，即从2020年1月起的每月租金只有62100元。因疫情原因，原告口头同意免收2020年1-4月的租金。因为被告经营的KTV自开张之日起就没有怎么盈利过，几乎每个月都有亏损，原告对这种经营状况是清楚的，所以在执行合同时并不是按协议上所约定的递增租金的办法来收取租金，而是一直都是按照每月66000元的标准来收取。之前被告确实拖欠过部分租金，但是与原告协商之后，原告免除了被告拖欠租金的违约金，原告在2019年10月28日向被告发出的催款通知书上也自认了这一收租标准，实际履行中双方已将递增的租金标准变更为不递增。自2019年9月开始，被告的KTV完全停业，不再有垃圾产生，不应该再收取垃圾费。3.原告主张的违约金标准过高，要求按照LPR利率计算。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：

1.菜丁公司曾用名为中山市名商商业有限公司，其于2013年3月1日向案外人中山市东区长江股份合作经济联合社（以下简称长江经联社）承租了位于中山市东区××××××之一、之二物业长江综合市场全幢三层的房屋，租赁期限自2013年3月1日起至2028年2月28日止，双方就此签订了长江综合市场合同书。2018年11月12日，菜丁公司的分支机构菜丁长江分公司再次与长江经联社就前述房屋签订长江综合市场合同书，合同内容与前述菜丁公司签订的合同内容相同。

2.2013年4月18日，菜丁公司原法定代表人张卫授权中山市名商天地物业管理有限公司（以下简称名商物业公司）以中山市名商商业有限公司（即菜丁公司）名义，以菜丁公司为甲方与作为乙方的***签订租赁合同。租赁合同约定：甲方将座落于中山市东区××××××商业楼第三层全层面积约4500平方米及一楼大堂面积约200平方米出租给乙方用于经营量贩式KTV、棋牌、足浴等合法商业用途；租赁期限自2013年4月1日至2027年6月30日止；2013年4月1日至2016年3月31日每月租金为66000元，2016年4月1日至2019年3月31日每月租金为72600元，2019年4月1日至2022年3月31日每月租金79860元，2022年4月1日至2025年3月31日每月租金87846元，2025年4月1日至2027年6月30日每月租金96631元，每月租金在当月5日前缴交，不得拖欠，否则每逾期一天甲方有权加收所拖欠费用5‰的违约金，如乙方逾期2个月未交租金，甲方除有权按日收取拖欠租金的5‰违约金外，还有权解除合同、收回楼房及物业使用权、没收租赁合同保证金，并追究乙方所拖欠的租金；合同签订三日内乙方须向甲方缴纳租赁保证金132000元，合同期满，乙方交清所有应缴费用后，该租赁保证金在合同期满后一个月内不计利息一次性退还给乙方；在合同期内乙方中途退租视为违约，甲方有权没收租赁合同保证金，乙方固定装修不能拆迁、毁坏，全部无偿归甲方所有；若甲方单方违约，双倍退回租赁合同保证金给乙方并赔偿所有装修、陈列设备、照明空调系统、物品损耗等一切经济损失；水电费由乙方按当地供水供电部门的收费标准缴纳。租赁合同还约定了其他内容。

3.2016年12月30日，菜丁长江分公司（甲方）与***（乙方）签订还款协议，反映双方于2013年4月18日签订租赁合同，约定***承租位于中山市东区××××××商业楼第三层全层面积约4500平方米、一楼大堂面积约200平方米及宿舍301、302、303、305、306、309房，截至2016年12月28日止，***尚欠菜丁长江分公司2016年7月至2016年12月的租金、水电费、电梯电费、垃圾费等共计494795元等。同日，双方还签订有补充协议，主要载明：乙方欠甲方2016年7月至12月的费用，双方已于2016年12月29日签订还款协议，在乙方遵守还款协议的前提下，甲方同意2017年1月1日起至2017年12月31日止每月收取租金66000元（即乙方向甲方承租的中山市东区××××××商业楼第三层全层面积约4500平方米、一楼大堂面积约200平方米的物业租金免递增部分，宿舍301、302、303、305、306、309房租金按原标准计算）；乙方须保证当月15日前交清当月租金及水电费用，否则甲方取消对递增部分租金的减免，有权采取任何法律手段向原告追讨全部租金（含递增部分）、水电费、违约金等款项。

诉讼中，***提交了一份注明为“2019年10月28日”并加盖有“菜丁长江市场”字样印章的催款通知书。该通知书载明：“阁下与我司于2013年4月18日签订租赁合同，双方约定由阁下向我司承租位于中山市东区××××××商业楼第三层全层面积约4500平方米……合同签订后，我司已依据合同约定将租赁物交付阁下使用，但阁下并没有按照合同约定按时支付2018年6月至2019年10月的租金、水电费、电梯电费、垃圾费等费用合计人民币685692元（租金按66000元/月）。经我司多次催促，阁下至今仍未支付，拖欠上述租金和费用的时间已经远远超过一个月……”

***认为，结合前述2016年12月30日的还款协议、补充协议以及前述催款通知书，可以反映双方实际执行的租金标准不存在递增即每月固定租金66000元；菜丁公司、菜丁长江分公司口头承诺免除2020年1月至4月的租金。

菜丁公司、菜丁长江分公司认为，前述补充协议仅反映2017年的租金按每月66000元计算，2018年1月1日后的租金仍应按合同约定计付；其确认前述催款通知书中“菜丁长江市场”印章系菜丁长江分公司印章样式，但不认可该份通知书的真实性、合法性、关联性；因该印章只是作为其对长江市场日常经营管理的一般事务所用，对于减少租金等合同实质性变更的事项应由其管理层审批后双方签名盖章确认；同时，该印章不是工商登记备案印章，任何人都可以刻制,且该印章日常放置于长江市场办公室开放的卡位桌面上，任何人都有机会拿来使用；其从未同意免除2020年1月至2020年4月的租金。

4.***自2018年12月起欠付租金至今，仅于2020年3月20日向菜丁公司、菜丁长江分公司支付租金100000元。因***欠付租金，菜丁公司、菜丁长江分公司共同委托律师事务所于2020年6月11日、12日向***送达律师函，告知自该律师函送达之日起解除菜丁公司、菜丁长江分公司与***签订的租赁合同，***已交纳的合同保证金132000元归菜丁公司、菜丁长江分公司所有，要求***清偿拖欠的租金等费用，并将注册于涉案房屋的证照注销或迁出等。菜丁公司、菜丁长江分公司就律师函送达情况提交了有关EMS快递查询信息，反映2020年6月12日的律师函已于次日签收。经质证，***对前述律师函、EMS快递查询信息真实性、合法性、关联系均予以确认。

5.为证明垃圾费、水电费情况，菜丁长江分公司、菜丁公司提供了由菜丁长江分公司就垃圾费签订的有关协议、菜丁长江分公司支付水电费及垃圾费的付款凭证。经质证，***对菜丁公司、菜丁长江分公司主张的水费1190元、电费43000元、垃圾费3000元均予以认可。

6.诉讼中，双方均确认：***已支付租赁保证金132000元；一楼发廊的位置即一楼北街30卡，就该发廊已由案外人即现该租赁物的实际承租人自2020年1月起直接向菜丁公司、菜丁长江分公司支付租金，租金为4500元/月。据此，菜丁公司、菜丁长江分公司已直接与案外人就该一楼发廊形成事实上的租赁合同关系。

另，菜丁公司、菜丁长江分公司主张，因***违约，其已按照租赁合同行使权利没收***支付的租赁保证金132000元。***则认为，该租赁保证金应在本案一并处理，用于抵扣欠付的租金。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。菜丁公司委托名商物业公司与***签订的租赁合同系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。因名商物业公司系受菜丁公司的委托与***签订租赁合同，该租赁合同应直接约束菜丁公司与***，应由菜丁公司作为承租人享有合同权利并履行合同义务。但已查明的事实反映，菜丁长江分公司实际亦有作为出租人之一对涉案房屋进行管理经营，并就涉案租赁合同租赁事宜直接以其名义与***签订还款协议等内容，而菜丁公司、***对于该事实均不持异议，故本院认定租赁合同有关出租方的合同主体已变更为菜丁公司、菜丁长江分公司。

关于解除合同以及返还房屋的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，***已逾期支付租金超过2个月，菜丁公司、菜丁长江分公司有权依据租赁合同的约定解除双方的租赁合同关系，现菜丁公司、菜丁长江分公司有关解除合同的律师函已在2020年6月13日到达***，故本院认定基于租赁合同形成的房屋租赁合同关系已于2020年6月13日解除。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因租赁合同已解除，菜丁公司、菜丁长江分公司要求***应腾空并返还涉案商铺，本院予以支持。但因双方均认可一楼大堂中部分租赁物即一楼北街30卡已由案外人实际租用，且菜丁公司、菜丁长江分公司自认其已直接向案外人收取租金，并直接与案外人形成新的租赁合同关系，故菜丁公司、菜丁长江分公司主张***返还除一楼北街30卡以外的涉案房屋，本院予以认可。

关于租金及占有使用费计算标准的问题。已查明的事实反映，租赁合同签订后实际履行合同的过程中，系由菜丁长江分公司代表菜丁公司对有关租赁物进行管理，向***催款及签订有关协议书。现菜丁长江分公司确认催款通知书印章样式系其印章样式，且该印章有用于长江市场的日常经营管理活动，且菜丁长江分公司、菜丁公司均无证据证明该通知书并非其加盖印章而不属实，本院对该催款通知书的真实性、合法性予以认可。结合补充协议及该催款通知书反映的租金标准，本院采信***的陈述及证据，认定双方实际执行的租金标准为66000元/月。***自2018年12月起欠付租金，前述已认定租赁合同关系已于2020年6月13日解除，故租金应计算至2020年6月13日止，占有使用费则相应的从2020年6月14日起计算。2018年12月起至2020年6月13日期间，***应支付菜丁公司、菜丁长江分公司租金共计1216600元（66000元/月×18个月+66000元÷30天×13天）。同时，自2020年1月起的一楼发廊的租赁物已由案外人实际向菜丁公司、菜丁长江分公司支付每月租金4500元，相应的一楼发廊2020年1月1日至2020年6月13日期间的租金费用24450元（4500元/月×5个月+4500元÷30天×13天）应从***欠付的租金费用中予以扣减。同理，占有使用费的计算标准应为每月61500元（66000元-4500元）。

关于租赁保证金与违约金、利息的问题。因租赁合同约定“在合同期内乙方中途退租视为违约，甲方有权没收租赁合同保证金，……若甲方单方违约，双倍退回租赁合同保证金给乙方”，租赁保证金实际属于履约定金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”规定，菜丁公司、菜丁长江分公司明确其已行使合同权利没收合同保证金，其在本案中就租金主张逾期付款违约金以及就水费、电费、垃圾费主张逾期利息的诉求，于法无据，本院均予以驳回。

关于欠付费用金额的问题。前述已认定菜丁公司、菜丁长江分公司有关逾期付款违约金的主张没有法律依据，故***2020年3月20日支付的100000元应用以抵扣租金。因此，本院认定***应向菜丁公司、菜丁长江分公司实际清偿的租金为1092150元（1216600元-100000元-24450元），并应从2020年6月14日起按61500元/月支付占有使用费至实际返还涉案房屋之日止。对于水电1190元、电费43000元、垃圾费3000元，***均予以认可，本院对菜丁公司、菜丁长江分公司有关诉求均予以支持。关于将工商登记住所从涉案房屋迁出的诉求，不属于民事案件的受理范围，且现事实上无法履行，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、被告***于本判决发生法律效力之日起七日内腾空并向原告广东菜丁科技集团有限公司、广东菜丁科技集团有限公司长江分公司返还位于中山市东区××××××××××××××××堂(一楼北街30卡除外)的房屋；

二、被告***于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东菜丁科技集团有限公司、广东菜丁科技集团有限公司长江分公司支付租金1092150元及占有使用费（自2020年6月14日起，按每月61500元计算至被告***返还前述第一项房屋之日止）；

三、被告***于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东菜丁科技集团有限公司、广东菜丁科技集团有限公司长江分公司支付2019年6月27日至2020年3月22日期间的水费1190元、电费43000元以及2019年8月1日至2020年5月31日期间的垃圾费3000元；

四、驳回原告广东菜丁科技集团有限公司、广东菜丁科技集团有限公司长江分公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19197元（原告广东菜丁科技集团有限公司、广东菜丁科技集团有限公司长江分公司已预交19256元），由原告广东菜丁科技集团有限公司、广东菜丁科技集团有限公司长江分公司负担5524元（由本院退回广东菜丁科技集团有限公司、广东菜丁科技集团有限公司长江分公司13732元），被告***负担13673元（被告***负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审　判　长　　姚　班

人民陪审员　　易俊彦

人民陪审员　　李渭宜

二〇二〇年十二月十四日

书　记　员　　刘尉婷

黄怡凤