鹰潭市国有控股集团有限公司、涂鸣房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江西省鹰潭市月湖区人民法院 民事判决书 （2021）赣0602民初4290号 原告：鹰潭市国有控股集团有限公司，统一社会信用代码91360600705678225A，住所地江西省鹰潭市月湖区府前路7号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，江西华星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江西华星律师事务所律师。 被告：***，男，1975年9月12日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：***，江西中鹰律师事务所律师。 原告鹰潭市国有控股集团有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹰潭市国有控股集团有限公司委托诉讼代理人***、***，被告***委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告鹰潭市国有控股集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除鹰潭市军供站与被告在2015年8月7日签订的《鹰潭市行政事业单位房屋租赁合同》，并返还租赁房屋（房屋产权证号：字第0×**）；2.判令被告支付房屋租金1060900元（暂从2021年1月1日计算至2021年10月31日，以后按106090元／月支付至搬离返还租赁房屋之日止）及逾期支付房屋租金的违约金160655.62元（违约金暂计算至2021年10月31日，以后以未支付租金为基数按年利率15.4％计算至付清之日止）；3.判令被告向原告交付153万元租赁保证金并由原告予以没收；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求及第3项诉请中关于没收保证金部分，并变更其第2项诉讼请求为判令被告支付2021年1月1日至2021年10月31日期间的以逾期支付的租金1060900元为基数，按年利率3.85％计算的违约金。事实与理由：2015年8月7日，被告与鹰潭市军供站签订了《鹰潭市行政事业单位房屋租赁合同》，合同约定由鹰潭市军供站将鹰潭市××路××号（原新长城宾馆现为格林豪泰宾馆）出租给被告，双方约定租赁期从2015年9月1日至2027年8月31日，租赁保证金为153万元，拍租成交价120万元／年，租金每两年递增3％，双方同时约定，被告逾期交付租金，除应及时补交外还需按实欠租金的3％支付每天违约金，超过三个月不支付租金，鹰潭市军供站有权终止合同且有权没收租赁保证金。合同签订后，鹰潭市军供站依约将房屋租赁给被告，但被告未按约实际缴纳保证金153万元。根据鹰潭市人民政府出台的鹰府办字［2020］105号文件的规定，鹰潭市军供站与被告所签订的上述租赁合同标的物过户至原告，原告取得该租赁房屋的产权，经与鹰潭市军供站协商报鹰潭市国资委同意，自2021年1月1日起，由原告继续履行鹰潭市军供站与被告签订的租赁合同，并负责收缴自2021年1月1日起至合同终止时的租金。原告与鹰潭市军供站在2021年6月通过在租赁现场张贴告示及发送手机短信告知了被告租赁物权属变更事宜。被告从2021年1月1日至今未支付租金，共逾期支付租金1060900元（从2021年1月1日至10月31日），原告多次催促并向被告发出律师函，被告仍分文未付。根据租赁合同第十条第三款、第七款的约定，被告逾期交付租金应承担每日3％的逾期付款违约金，同时原告有权解除并终止租赁合同，没收153万元租赁保证金。因合同约定3％的违约金过高，原告调整为按年利率3.85％计算逾期付款违约金。合同签订时，被告未实际缴纳租赁保证金153万元，因此被告应当向原告支付153万元。现被告逾期支付10个月租金1060900元，已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，故具状起诉，望判如所请。 被告***辩称，1.租金已在2021年11月19日全部付清；2.要求原告继续履行租赁合同；3.被告已经支付153万元的保证金，纠纷是由于***与鹰潭市军供站之间的租赁合同所遗留的问题导致，153万元在鹰潭市军供站应该付***的1411万元中进行了抵扣；4.由于鹰潭市政府对酒店城市外立面进行改造，对宾馆窗户的三分之二进行了封闭不通风，导致客户的体验感下降。同时因为改造，政府在墙面打了好多孔，使得大部分房间出现防水问题及异味，无法正常使用。受疫情以及市场环境的影响，酒店的经营与以往的营收出现了较大落差，请求原告对2021年12月之后的租金下调50％。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的营业执照复印件、被告身份证复印件、《鹰潭市行政事业单位房屋租赁合同》、不动产证、关于变更《格林豪泰酒店租赁合同》出租人告知函、张贴现场照片、短信、（2019）赣0681刑初219号刑事判决书、江西知一房地产价格评估有限公司出具的《房地产装饰装修估价报告》，被告提交的鹰潭市军供站《通知》、（2021）赣0681刑初118号刑事判决书、租金清单等证据，各方当事人对真实性均无异议，且与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.对被告提交的《合同终止协议》及附件，原告质证：对关联性有异议，生效判决已经对1411万评估价格的真实性合法性进行了否定。本院认为，该证据经（2019）赣0681刑初219号刑事判决书认定为不合法，故对该证据的合法性，本院不予采信； 2.对被告提交的鹰潭市军供站出具的收款收据，原告质证：保证金没有收到，装修款真实性有异议。本院认为，因被告称保证金系在鹰潭市军供站应付***的1411万元补偿款中抵扣，未有实际交付，但关于1411万元的补偿已被生效判决认定为不合法，且被告未提交证据证明其已支付相关款项，故对该证据的关联性、合法性，本院不予采信； 3.对被告提交的《企业租赁经营合同补充协议》，被告对其真实性有异议，本院认为，被告已提交了该份证据的原件予以核对，且结合本案其他证据材料可以证实其真实性，且与本案有关，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2015年8月7日，鹰潭市军供站（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《鹰潭市行政事业单位房屋租赁合同》，约定由乙方租赁鹰潭市军供站位于鹰潭市××路××号（原新长城宾馆现格林豪泰酒店）的房屋，租赁房屋用途为宾馆酒店。租赁期限自2015年9月1日至2027年8月31日。乙方在签订本合同时已交纳租赁保证金153万元。合同期满或终止，如乙方无违约行为，经本合同甲方验收房屋并结清相关费用后，乙方将出租房屋交还甲方。甲方将保证金不计利息全额退还乙方。乙方须交纳的租金为拍租成交价120万元／年，每季度一交，首期租金在租金合同签订前交清，以后租金由乙方在每季度前10日内交付。在上一年租金的基础上，租金每2年递增加3％。乙方必须按时交纳租金，除法律规定不可抗力因素外，乙方不得以任何理由拖欠、拒交或缓交租金，更不能以其他任何形式抵扣租金。乙方的租金须缴至市财政局指定账户，租赁保证金缴入甲方指定账户。如果甲方将房屋产权转移给他方时，本合同对新的房屋产权人继续有效。乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交之外，每逾期一日，由甲方按实欠租金金额的3％向乙方加收违约金。乙方不交付或者不足额交付租金达3个月以上，甲方有权终止本合同，收回乙方所承租的资产，并不退还乙方的租赁保证金。由于城市规划、城市公益事业建设、拆迁、改造、政策法规等原因导致合同不能全面履行的，或国家政策需要拆除、改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。租金按实际使用时间计算等内容。上述合同签订后，鹰潭市军供站将案涉房屋交付被告经营使用。被告向鹰潭市军供站付清了2021年1月1日之前的租金。后案涉房屋由鹰潭市军供站过户至原告鹰潭市国有控股集团有限公司名下。2021年6月，原告告知被告案涉房屋已过户至其名下，由原告自2021年1月1日起继续履行鹰潭市军供站2015年8月与被告签订的“格林豪泰酒店”《鹰潭市行政事业单位房屋租赁合同》，并要求被告于2021年7月15日之前向原告交纳2021年1月至2021年8月的租金，否则按合同有关规定处理。因被告未按期交纳租金，原告遂诉至本院。诉讼中，被告向原告付清了2021年1月1日至2021年10月31日期间的租金计1060900元。 另查明，案外人***为案涉房屋原承租人及现实际承租人和酒店实际经营者。自2007年2月起，***与鹰潭市军供站就案涉房屋签订租赁经营合同，承租原鹰潭市新长城宾馆现格林豪泰酒店。2011年12月12日，鹰潭市军供站（甲方）与***（乙方）签订《企业租赁经营合同补充协议》，约定甲方同意延续乙方租赁期10年，即自2021年5月30日至2031年5月30日止。乙方续租期间租金每年100万元。乙方自2012年1月起，连续十年，在当年应付租金的基础上，每年提前支付甲方后十年租金20万元，不计息。所提前支付租金乙方从甲方2021年5月30日至2031年5月30日期间应收租金中每年扣除20万元。乙方从2021年5月30日至2031年5月30日每年交纳租金80万元。甲方若要求乙方再多预付，双方协商，按借款处理，另付利息。还款利息和时间另行协商等内容。此后，***通过与鹰潭市军供站结算确认其分别于2013年、2014年、2015年预付了2021年租金各20万元共计60万元租金。2013年12月20日，鹰潭市政府常务会议决定依规终止鹰潭市新长城宾馆租赁合同，重新组织公开招租。2015年2月13日，鹰潭市军供站与***签订《合同终止协议》，约定自鹰潭市军供站对外公开竞标招租成功（即确定中标承租人）之日起，双方2010年2月10日所签订的企业租赁合同及2011年12月12日所签订的企业租赁合同补充协议终止履行。鹰潭市军供站给予***终止原租赁合同的补偿款共计14,113,489.39元（该价格系对新长城宾馆承租方投资评估价格，其中包括***预付租金及利息888,000元即本金20万元借3年、本金20万元借2年、本金20万元借1年，月息2分计算，新长城食府及大院室内装修及经营性固定资产646,656.22元）。2015年8月8日，鹰潭市军供站通知***因案涉房屋已有被告通过竞拍获得十二年租赁权，并已签订租赁合同，鹰潭市军供站与***于2015年2月13日签订的合同终止协议生效，并要求***于2015年8月10日前将现有宾馆的所有设施设备交由鹰潭市军供站转给被告经营管理。同日，鹰潭市军供站向被告出具交纳153万元租赁保证金的收款收据，对该笔保证金原、被告均确认实质上系由鹰潭市军供站根据《合同终止协议》约定应支付给***14,113,489.39元补偿款中的预付租金及利息888,000元及新长城食府及大院室内装修及经营性固定资产646,656.22元所构成。***在（2019）赣0681刑初219号刑事判决书中自认新长城宾馆承租方投资评估价格中对其重新装修酒店及经营性固定资产的花费评估虚高。诉讼中，原告委托鉴定机构对长城食府2012年一楼装饰装修价格进行评估。经评估该价格为425476.30元。鉴于本案事实，原、被告均同意以实际承租人***交纳的60万元租金及装修款425476.30元，合计1025476.30元作为被告交纳的合同约定的保证金，并不要求被告再另行交纳保证金，同时双方同意以实际承租人***多交的60万元租金利息折抵原告诉请的违约金，另被告同意承担本案诉讼费。 本院认为，原告与鹰潭市军供站签订的《仓库租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应根据合同约定履行各自义务。原告在取得案涉房屋的所有权后，自然承继原出租人及鹰潭市军供站与被告之间的权利义务，被告理应按照合同约定向原告支付租金。原告2021年6月23日向被告发出的通知中明确被告应于2021年7月15日前交纳2021年1月——2021年8月租金，否则按合同有关规定处理。根据《鹰潭市行政事业单位房屋租赁合同》约定，被告应于每季度前10日内向原告付清下一季度租金，逾期交付租金的，每逾期一日，按实欠租金金额的3％加收违约金。现被告未按约交纳租金，应承担违约责任故对原告主张要求被告支付2021年1月1日至2021年10月31日期间的以逾期支付的租金1,060,900元为基数，按年利率3.85％计算的违约金的诉请，本院予以支持。诉讼中原告与被告达成一致，同意以实际承租人***多交的60万元租金利息折抵该违约金，该约定不违反法律规定，本院予以确认。对原告要求被告交付保证金153万元的诉请，因鹰潭市军供站向被告出具收款收据中的金额实质上系由鹰潭市军供站根据《合同终止协议》约定应支付给***14,113,489.39元补偿款中的预付租金60万元、利息288,000元及新长城食府及大院室内装修及经营性固定资产646,656.22元所构成。现因该补偿款的内容已被（2019）赣0681刑初219号刑事判决书认定为不合法，故不能认定为被告已交纳153万元保证金的事实。诉讼中原、被告均同意以实际承租人和经营者***多交的60万元租金及装修款425476.30元，合计1025476.30元作为被告交纳的合同保证金，并不要求被告再另行交纳保证金，据此，被告已向原告交纳了全部的合同保证金，故对原告要求被告交付租赁保证金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告鹰潭市国有控股集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费27,727元（原告鹰潭市国有控股集团有限公司已预交），减半收取计13,863.50元，由被告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。 审判员*** 二〇二一年十二月三十日 法官助理*** 书记员*** 附：与本案相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。