北京凯运天地国际贸易有限公司与北京铁城检测认证有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0112民初16119号 原告（反诉被告）：北京凯运天地国际贸易有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街17号53号楼101。 法定代表人：**菠，总经理。 委托诉讼代理人：**，女，北京凯运天地国际贸易有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，北京市一格律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京铁城检测认证有限公司，住所地北京市大兴区鼎利路10号院9号楼1层101室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，北京铁城检测认证有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，北京铁城检测认证有限公司员工。 原告北京凯运天地国际贸易有限公司（以下简称凯运天地公司）与被告北京铁城检测认证有限公司（以下简称铁城检测公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行审理。原告凯运天地公司的法定代表人**菠、委托诉讼代理人**、***，被告铁城检测公司的法定代表人***、委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯运天地公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2022年3月5日至2022年10月24日期间房屋占用使用费396111.14元，每月按照51666.67元计算（每日按照1722.22元计算）；2.判令被告支付原告2022年3月5日至2022年10月24日期间物业费39073.32元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月3日，被告与原告签订北京市房屋租赁合同，被告租赁原告的房产，地址位于北京市通州区联东U谷西四区72号，租赁期限自2016年3月5日至2019年3月4日。2019年1月31日，被告与原告续租，签订了房屋租赁合同续签补充协议，续租期限为2019年3月5日至2022年3月4日。现合同早已到期，但被告始终拒绝和原告共同进行水电等的查验，也未将房屋恢复原状，致使原告无法继续出租房屋，给原告造成极大损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。另，双方的房屋租赁合同于2022年3月4日到期，在到期前原告多次催促被告进行恢复，但被告置之不理，被告一直占用涉案房屋，一直没有办理交接，也没有恢复原状，后原告提起诉讼，被告还是继续占用房屋，没有恢复原状也没有和我方进行交接，直至在法院的监督下才在2022年10月24日将物品搬走，将房屋恢复完毕。 被告铁城检测公司辩称：一、我方已实际履行退还房屋的义务，且并未继续占有、使用涉案房屋，原告要求房屋占有使用费用无事实和法律依据。原告负有损失扩大的减损义务。二、原告对房屋未恢复原状存在过错，并不能全部归责于铁城检测公司。1.合同中并无明确约定恢复原状的标准，且原告提出恢复原状的标准是无限扩大解释恢复原状的定义，对此铁城检测公司不予认可。2.对于原告要求拆除已经附和的物件及赔偿拆除后房屋的损坏，没有法律依据，铁城检测公司不予认可。3.铁城检测公司未将房屋恢复原状与实际占用房屋之间无任何关联。三、原告以恢复原状为由拖延时间而要求铁城检测公司支付房屋占有使用费等，存在主观恶意。四、原告要求支付物业费无事实和法律依据。支付物业服务费是基于物业服务合同的义务，与房屋租赁合同不能混同，亦不能因我方未恢复原状就要求我方承担物业费。同时，承租人与出租人之间无物业服务合同关系，亦不应由出租人承担物业费用。 被告铁城检测公司向本院提出反诉请求：1.判决凯运天地公司向铁城检测公司退还2020年2月至2020年4月房屋租赁费，计算标准为3个月房租总金额155000元的30%，共计46500元；2.判决凯运天地公司承担全部诉讼费。事实和理由：双方于2019年1月签订《房屋租赁合同续签补充协议》，续租时间为2019年3月5日至2022年3月4日。2020年1月爆发新冠疫情，我方业务量急剧减少，经营较为困难，期间向原告提出按照合同第七条约定的不可抗力事由解除合同，但遭到原告拒绝。后我方寻找到次承租人继续承租该房屋，但依然遭到原告拒绝。最后，我方提出按照北京市和通州区发改委的政策要求，给我方减免租金，仍遭到原告拒绝。依据目前情形，合同已经履行完毕，我方也实际交付该房屋。但是原告对合同执行提出异议，将我方诉上法庭。为维护自身合法权益，我方决定反诉。2020年4月15日，通州区发展和改革委员会为进一步落实《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，切实帮助中小微企业应对疫情影响，实现持续健康发展，支持副中心商务楼宇产权单位或运营单位对中小微企业减免租金，发布了《关于疫情防控期间商务楼宇房租减免补贴资金的实施方案》，该方案规定，对在2020年2月至4月期间为符合要求的中小微企业减免房租的商务楼宇产权单位或运营单位，给予减免房租金额30%的资金补贴，每家最高不超过50万元。我方为在京合法工商注册的小微企业，有资格享受减免房租政策。综上所述，我方依据北京市政府及通州区发改委的政策规定，要求对方减免2020年2月至2020年4月房屋租金的30%，共计4.65万元。 原告凯运天地公司针对铁城检测公司的反诉辩称：一、铁城检测公司是国有企业，其经营情况不仅未受到疫情的影响，而且还扩大了经营规模。据了解，被告除在原告处租赁涉案房屋外，还在其他地方承租了更大面积的经营场所。所以，被告显然不属于受疫情影响而出现严重经营困难的群体，租金是否减免根本不影响其正常经营。事实上，被告也确实没有向原告提出过减免租金的请求。二、2020年2月至2020年4月，被告正常缴纳了房租，说明被告对租金自始至终是认可的，接受的，有能力给付的，没有异议的。被告已缴纳了此期间的房租两年有余，现又反悔想要回去，显然是毫无依据的，也是不合常理的。三、被告提交的政策不适用于本案。政府是鼓励出租人减免而不是强制出租人减免，更不是强制出租人给无减免必要的主体予以减免。 本院经审理查明：凯运天地公司（出租人、甲方）与铁城检测公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定被告承租原告坐落于北京市通州区（县）中关村科技园区通州园金桥产业基地景盛南四街联东U谷西四区72号的房屋，租期为2016年3月5日至2019年3月4日。合同第三条约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。合同第五条约定，租赁期内的下列费用中，室内主管道、主电路及地暖管道的维修费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、电梯维修费由乙方承担；如乙方经甲方同意后垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关微费凭据向乙方返还相应费用，如因乙方自行装修损坏房屋内的设施需由乙方负责维修并承担全部费用。合同第六条约定，租赁期内，乙方应保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；甲方同意乙方进行室内装修，但需符合国家相关标准不影响房屋主体结构及安全，租赁期满或合同解除后乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。 2019年1月31日，被告与原告续租，双方签订了《房屋租赁合同续签补充协议》，约定：“鉴于甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，乙方继续承租甲方房屋，在原房屋租赁合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议：一、甲方愿意将坐落于北京市通州区（县）中关村科技园区通州园金桥产业基地景盛南四街联东U谷西四区72号的房屋，继续出租给乙方，乙方也愿意继续承租该房屋。二、续租时间自2019年3月5日至2022年3月4日。该房屋租金为每季度租金为155000元整（含税5%）；缴租方式按原合同条款；租金支付方式同原合同；支付日期分别为2019年2月25日、2019年5月25日、2019年8月25日、2019年11月25日、2020年2月25日、2020年5月25日、2020年8月25日、2020年11月25日、2021年2月25日、2021年5月25日、2021年8月25日、2021年11月25日。乙方可采用现金方式支付租金或将租金汇往甲方如下帐户，即视为乙方已完成付款义务：户名北京凯运天地国际贸易有限公司，开户行中国工商银行北京方庄支行营业部，账号（略）。三、此补充协议为续签合同，原合同中租金及期限条款部分内容变更为以上第一条、第二条，其它所有条款及内容均按原合同执行。[原合同为2016年3月3日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，房屋年租金为596712元（含税），租赁期限自2016年3月5日至2019年3月4日]。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款内容之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。四、本补充协议一式四份，甲乙双方各执两份，待双方盖章后生效，具有同等法律效力。” 经询，凯运天地公司与铁城检测公司均认可双方之间的租赁合同履行到2022年3月4日到期终止。 审理中，凯运天地公司向本院提交其公司员工**与铁城检测公司***的短信往来记录，显示：2022年2月21日，**给***发送短信“您好，房子下月初到期了，你们不续签了，交接找谁办理？”，***回复“我问下领导，具体后期的事情怎么办理和找谁办理，领导这两天有些忙，大概要到周末左右，给您回个信儿”，**回复“好”。2022年2月28日，**给***发送短信“您好，交接人有了吗？”，***回复“目前您先跟我联系”，**问“请问什么时间交接”，***回复“我明天咨询下领导那边，因为前期不是我这和您对接的，有些事情还不太清楚，我后天给您回信吧”。2022年3月2日，**给***发送短信“您好，问清楚了吗？”***回复“和您先定在周五吧，然后您看您那边是上午或者下午有时间”，**回复“那就4号上午10点半”，***回复“好嘞”。2022年3月4日，***向**发送“**，我们已经到了，门口等您”。2022年3月14日，**向***发送“您好，你们搭建的隔断、地台等都拆除回复原样没？损坏那些都修复好了没？什么时间办交接？请尽快回复”，***回复“情况已经和领导说了，目前没有给我回复，我这边已经在问了，还没回我”，**回复“那麻烦您再催一下领导”。2022年3月21日，**向***发送“您好，你们领导回复了吗？时间别拖太久了”，***回复“好的，领导下午出去了，我尽快找领导再问下”，**回复“好的，尽快吧”。2022年3月28日，**向***发送“您好，领导怎么说了，什么时间交接？”。2022年4月11日，**向***发送“您好，时间挺久了，到底什么时候交接，你们领导有回复了吗？”2022年7月5日，**向***发送《恢复原状催促函》，内容为“北京铁城检测认证有限公司：贵公司自2022年3月4日以来一直占用我公司房屋，且经我公司多次催促，拒不恢复原状。贵公司在负1层至6层所浇筑的混凝土地台及搭建的隔断、水泥操作台、水槽、彩钢、吊顶线槽、破坏承重墙体乱改的水电路管道等至今仍未拆除，墙面、顶面及墙体损坏、地面损坏、门窗损坏、吊顶及灯具损坏、窗帘损坏、空调损坏、水电路损坏、电梯泡水、电梯轿厢及门损坏等至今未修复，此外，贵公司未交接钥匙需要更换门锁锁芯、电子门锁、电动开关等、楼内监控及设备未恢复、网络及设备未恢复、办公家具未修复清洗、垃圾未清运打扫、外墙未修复（外墙破坏打洞）、卫生间未修复，还有贵公司放在大厅的鱼缸、楼上资料、床家具等物品至今仍未拉走。鉴于贵公司的违约和不诚信行为已经严重侵害了我公司的权益，我公司***知贵公司：我公司已咨询了专业装修单位，恢复原状所需费用为29.7万元，（由于隔断在地面打孔，地暖漏水及隐形问题在拆除恢复中发现，费用需要另算)。请贵公司在收到本函后7日内正式回函：如贵公司自行进场恢复原状，请告知我公司完工时间并保证按时完工。贵公司的房屋占用费支付至恢复原状并交付我公司之日。若贵公司在7日内不予回函或表示不予恢复原状，则视同贵公司：1.主动放弃房屋内所有自有物品（无贵重物品），如有物品丢失或毁损后果自负，与我公司无关；2.认可上述恢复原状内容及所需费用（不低于29.7万元）；3.同意继续向我公司支付房屋占有使用费（按原租金标准）；4.同意我公司委托第三方恢复原状，所有费用全部由贵公司承担。请贵公司及时回函！” 本案审理中，铁城检测公司称涉案房屋内还有其公司的鱼缸、床以及其他一些杂物。双方均认可铁城检测公司已于2022年10月24日将涉案房屋恢复原状完毕。 审理中，凯运天地公司向本院提交收费通知单和发票，显示凯运天地公司向案外人交纳了涉案房屋2022年3月5日至2022年12月31日期间的物业费50426.72元。 另询，双方均认可凯运天地公司处尚有铁城检测公司支付的50000元押金未予退还，且均同意以押金在本案中直接抵扣房屋占有使用费。 审理中，铁城检测公司向本院提交北京市通州区发改委于2020年4月15日发布的《关于疫情防控期间商务楼宇房租减免补贴资金的实施方案》的通知、政府部门网页截图等证据，用以证明其公司有资格享受房租减免政策。凯运天地公司对铁城检测公司提交的该部分证据不予认可，认为与本案无关。 本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉及的房屋租赁法律事实持续至民法典施行后，故应当适用民法典的规定。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，双方在合同中约定，租赁期满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。根据本案查明事实，在双方之间的租赁合同于2022年3月4日到期终止后，铁城检测公司未及时将其相应物品搬离，亦未及时将涉案房屋及其附属物品、设施设备恢复原状返还给凯运天地公司，其行为确实会导致凯运天地公司无法及时占有使用涉案房屋，给凯运天地公司造成相应损失，现凯运天地公司主张铁城检测公司应支付其房屋占有使用费损失依据充分，应予支持。同时，双方在合同中约定租赁期内的物业管理费由铁城检测公司承担，现因铁城检测公司的原因导致凯运天地公司无法及时占有使用涉案房屋，因此产生的物业费损失，铁城检测公司亦应予以适当分担。关于凯运天地公司主张的房屋占有使用费及物业费损失，本院结合铁城检测公司的过错程度、双方约定的租金标准、房屋租赁市场行情以及凯运天地公司亦应采取适当措施防止其损失扩大等因素，酌情认定铁城检测公司应当支付凯运天地公司房屋占有使用费及物业费损失200000元。双方均同意将铁城检测公司支付的50000元押金在本案中予以抵扣，对此本院不持异议。 关于铁城检测公司的反诉请求，本院认为，铁城检测公司提交的相关文件所涉及的租金减免政策系对相关单位的鼓励性政策，并非强制要求相关单位对租金进行减免，且铁城检测公司已经足额支付了其反诉请求涉及的相应期间的租金，现铁城检测公司要求凯运天地公司退还相应比例租金缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、五百七十七条、第五百八十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、被告北京铁城检测认证有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京凯运天地国际贸易有限公司房屋占有使用费及物业费损失150000元； 二、驳回原告北京凯运天地国际贸易有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告北京铁城检测认证有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7827.77元，由北京凯运天地国际贸易有限公司负担4230.77元（已交纳），由北京铁城检测认证有限公司负担3597元（于本判决生效后七日内交纳）。 反诉案件受理费962.5元，由北京铁城检测认证有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年十二月三十日 法官助理　诺　敏 书 记 员　白　玉