北京昊科教育科技集团有限公司
北京昊科教育科技集团有限公司与北京宣泰置地房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市西城区人民法院
民事判决书
（2020）京0102民初22967号
原告（反诉被告）：北京昊科教育科技集团有限公司，住所地北京市西城区广义街5号10层2-1006。
法定代表人：万美英，董事长。
委托诉讼代理人：田静，北京市东方律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京**置地房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区枣林前街35号一层106室。
法定代表人：陈军，董事长。
委托诉讼代理人：乐祥立，北京京云律师事务所律师。
第三人：北京市钢铁设计研究总院有限公司，住所地北京市西城区白广路4、6号。
法定代表人：岳文彦，总经理。
委托诉讼代理人：王云霞，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王妤潇，女，1988年2月2日出生，北京天驰君泰律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）北京昊科教育科技集团有限公司（以下简称：昊科公司）诉被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司（以下简称：**公司）、第三人北京市钢铁设计研究总院有限公司（以下简称：北钢院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。昊科公司的委托诉讼代理人田静、**公司的委托诉讼代理人乐祥立、北钢院的委托诉讼代理人王云霞、王妤潇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）昊科公司向本院提出诉讼请求：1.确认昊科公司与**公司于2019年7月1日签订的BF-2013《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；2.判令**公司退还租赁合同的押金10 950元；3.判令**公司退还2020年4月17日至7月24日的房屋租金64 857.04元，并支付资金占用期间的利息损失（自2020年4月17日起，以64 857.04元为基数，按年利率6%计算利息）；4.判令**公司退还2020年2月1日至4月16日的租金49 789.12元；5.判令诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2019年7月1日，昊科公司与**公司签订房屋租赁合同，约定昊科公司承租北京市西城区XXXXX，建筑面积98平方米，租期1年，年租金214 620元。租金支付方式为押一付六，押金10 950元。合同第8条约定不可抗力因素合同自动解除互不追究责任。合同第10条约定因不可抗力因素导致本合同不能履行，本合同自行解除。合同签订后，昊科公司按时交纳房租。受疫情影响，2020年2月26日，昊科公司向**公司发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求给予减免租金申请书》，请求**公司免收昊科公司2020年2至4月份租金、5至6月份租金减半。2020年3月6日，昊科公司向**公司发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求退还租金与押金申请书》，认为疫情属于不可抗力，昊科公司无法复工。2020年4月13日，**公司对昊科公司申请作出《复函》，明确如需解约租期最低履行至2020年7月1日，且押金停车费、网络服务费、库房及免租期40天租金及费用不退。2020年4月16日，经双方协商**公司同意解除租赁合同，昊科公司向**公司交还租赁房屋，**公司签订《交割单》。然而，**公司对昊科公司已经支付的租金、税金一直未退还。据教育部的规定，昊科公司系校外培训机构，不能复课，属于不可抗力。2020年3月17日，教育部办公厅发出《关于做好2020年春季学期中小学教育教学工作的通知》【教基厅函(2020)5号】，该文件第十一条规定严格校外培训机构监管。各地开学后，要根据当地疫情防控工作要求，严格控制校外培训机构培训行为，未经省级教育部门批准，校外培训机构不得擅自开展线下培训活动，对违规开展培训的要会同有关部门予以严肃查处。对批准开展培训的机构，必须参照中小学疫情防控标准和要求进行严格管理，强化责任监督。要依法依规加强线上培训机构监管，按照国家有关规定抓紧做好整改备案工作。其次，本案房屋属于北钢院房产，系央产房，符合上述减免政策。根据北京市人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》等文件要求。根据该文件，应减免昊科公司2-3-4月份房租。综上，**公司未按照国家相关减免房租规定给予昊科公司减免。为了维护昊科公司的合法权益，特提起本诉，望判如所请。
被告（反诉原告）**公司辩称，不同意昊科公司的诉讼请求。昊科公司所述的签订合同的情况属实，押金交付情况属实，但不认可收到2020年7月23日至7月24日的租金。昊科公司与**公司于2020年4月16日进行了房屋交接并且签订了交割单，现**公司同意涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除。但**公司从未收到昊科公司的租金减免申请，涉案房屋是**公司自北钢院承租后又转租给昊科公司的，北钢院并未减免**公司疫情期间的房屋租金。北钢院发布的租金减免通知是在2020年9月，此时昊科公司早已搬离涉案房屋。昊科公司要求退还2020年2月1日至2020年4月16日的租金及2020年4月17日至2020年6月22日的房屋租金及押金，没有合同依据及法律依据。昊科公司要求**公司负担本案律师费没有法律依据。**公司不认可新冠疫情对于涉案房屋租赁合同的履行构成不可抗力，**公司不认可昊科公司租赁涉案房屋用于线下教学。即便昊科公司使用涉案房屋用于线下教学，昊科公司完全可以通过线上教学的方式继续经营。根据国家的相关政策及最高院的相关意见，疫情发生后合同双方应当尽量履行合同，共担风险。现昊科公司在租赁合同尚未到期的情况下单方要求解除合同，属于违约解除。昊科公司陈述其申请减免租金的理由为交纳租金困难，但昊科公司2020年2月至7月的租金已交纳完毕，因此其申请减免租金的理由不成立。根据相关政府文件，仅有承租北京市国有企业房产从事经营生产的企业，可给予二月份房租减免。对于承租其他经营用房的，只是鼓励房东减免，不具有强制性。因此，昊科公司并不属于减免的对象。涉案房屋从昊科公司退租后直至2020年7月一直处于空置状态，这是昊科公司造成的，因此昊科公司无权要求返还剩余期限的房租。综上，请求法院驳回昊科公司的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.昊科公司赔偿**公司装修费用76 886.08元；2.昊科公司赔偿**公司中介费用12 429.36元；3.昊科公司支付**公司违约金21 900元；4.诉讼费由昊科公司承担。事实与理由：2019年7月1日，**公司和昊科公司签订了BF-2013《北京市房屋租赁合同》，昊科公司承租位于XXXXX，房屋面积98平方米，租赁期限1年。2020年4月，昊科公司单方擅自解除合同，将办公用品搬走。在租赁期间，昊科公司对涉案房屋造成了破坏。因昊科公司单方违约，**公司不得不对涉案房屋进行重新装修，支付中介费重新招租，同时给新的承租人免租期，昊科公司的行为造成了**公司巨大经济损失，昊科公司应当赔偿。因昊科公司擅自违约，**公司有权要求昊科公司支付违约金。综上，特提起反诉，望判如所请。
原告（反诉被告）昊科公司辩称，**公司的反诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回其全部反诉请求。第一，**公司主张的装修费用没有事实和法律依据。昊科公司在提前履行了通知**公司解除合同的义务后，于2020年4月16日将租赁房屋退还给**公司，于当天出具交割单，在搬离之前昊科公司已对承租房屋进行了清理和打扫。昊科公司提供的证据也可以说明昊科公司已将房屋恢复原状，完成了我方的交付义务。事实上**公司出具交割单之前已经至涉案房屋中进行验收，如果昊科公司对房屋进行了损害，**公司不可能出具交割单。而昊科公司因想尽早搬离尽快止损，将涉案房屋内的30多台空调及部分办公桌椅没有搬走，留给了**公司，昊科公司才是真正的损失方。**公司所谓的重新装修是否真实发生不得而知，金额更是无法确认，真实性存疑。即使有也与昊科公司没有关系，是**公司要将房屋租赁给下一承租人而履行的出租人义务。第二，**公司主张的中介费用与昊科公司无关，昊科公司与**公司解除合同是因新冠肺炎疫情这一不可抗力，以及疫情期间**公司不予以减免昊科公司房租所导致的。昊科公司方没有过错，其行使解除权是法律赋予的权利。**公司支付的中介费是其与后续承租人之间的问题，与昊科公司没有关系。该事实从侧面说明昊科公司退租后**公司在第一时间将涉案房屋租赁出去，并未有其所称的实际损失。第三，**公司主张的违约金与双方合同约定不符，也没有事实和法律依据。根据教育部的相关规定，昊科公司系校外培训机构，受疫情影响不能复课，属于因不可抗力导致不能实现合同目的，具备行使法定解除权的条件。**公司与昊科公司签订的租赁合同中也明确约定了因国家政策导致合同不能履行的合同自动解除，双方互不追究责任及赔偿。**公司出具交割单认可昊科公司退租后，于2020年5月就将涉案房屋的四层出租给多家公司，**公司已经用实际行动同昊科公司解除了合同，其要求昊科公司支付违约金的主张没有事实和法律依据。加之被告所谓的五年期合同也因为第三人要求与**公司解除合同而无法继续履行。因**公司拖欠第三人租金导致未能享受疫情期间的租金减免，从而导致昊科公司也无法享受相应的租金减免。综上，请求法院驳回**公司的全部反诉请求。
第三人北钢院述称：1．昊科公司与**公司房屋租赁合同纠纷的相关权利义务与第三人北钢院无关。2018年10月29日，北钢院与**公司签订了《办公楼租赁合同》（下称“《租赁合同》”），将北京市西城区XXXXX租赁房屋整租给**公司，房屋地上计租面积为16 677平方米，地下室部分不计租金。《租赁合同》签订后，**公司将房屋分租给第三方。北钢院对昊科公司与**公司之间的租赁合同签订、履行情况并不掌握。因合同具有相对性，昊科教育要求解除合同、退还租金应与**公司协商解决。上述与房屋租赁合同纠纷相关的权利义务与第三人北钢院无关。2．北钢院属于中央企业的子企业，租金减免按照国务院国有资产监督管理委员会及上级中央企业的政策、规定执行，而非按照北京市政府的文件执行。国务院国有资产监督管理委员会发布的通知明确规定了“对疫情前长期拖欠房租的企业不予减免”。根据国务院国有资产监督管理委员会办公厅《关于支持中小微企业和个体工商户发展积极减免经营用房租金的通知》（国资厅财评【2020】42号）第三条规定，对疫情前长期拖欠房租和不符合中小微企业和个体工商户标准的企业不予减免，对恶意拖欠、拒绝缴纳的租户，要及时采取措施进行清退、追收，避免造成国有资产流失。3．**公司拖欠履约保证金、租金长达9个月迟迟不予支付，不符合上述第2项通知中的租金减免政策，租金不应减免。北钢院与**公司《租赁合同》签订后，**公司未支付履约保证金，且从未按照合同约定付款日期支付房屋租金，由约定的按三个月一个付款周期变为月付甚至零星付款，拖延付款长达9个月。北钢院经多次电话催缴及共计发送13次催款函后，**公司始终用各种理由推诿，拒不向北钢院支付欠付款项。北钢院于2020年9月9日主持召开了“关于疫情期间减免中小微企业和个体工商户租金工作”的告知会，已经告知**公司2020年9月30日前缴清拖欠的2020年1-9月九个月房租，方可在2020年10-12月享受减免2020年三个月房租的减免政策。但是**公司会后仍未缴纳。2020年9月24日，北钢院以EMS邮政快递的方式向**公司正式发出《关于解除<办公楼租赁合同>的函》（下称“《解除函》”）。2020年9月25日，**公司签收《解除函》，北钢院与**公司《租赁合同》于当日正式解除。另外，针对**公司拖欠履约保证金、租金的事宜，北钢院也已于2020年8月14日向法院提起诉讼，法院已受理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
2019年7月1日，**公司（甲方出租方）与昊科公司（乙方承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定昊科公司承租房屋坐落于北京市西城区XXXXX房屋，总建筑面积98平方米，房屋租赁用途为办公。租赁期限自2019年7月23日至2020年7月22日，租金标准为每年214 620元，租金支付方式为押一付六，乙方应于2019年7月1日一次性向甲方支付六个月租金107
310元，2019年12月23日前，乙方向甲方支付107 310元。押金为10 950元。合同第八条约定，在租赁期内，如遇洪水、地震、火灾等，或国家政策，动迁或土地征用等，合同自动解除，互不追究责任及赔偿。合同第十条约定，因不可抗力因素导致本合同不能履行的，本合同自行解除。上述合同签订后，**公司向昊科公司交付了涉案房屋。审理中，**公司确认昊科公司已按合同约定向**公司支付了押金10 950元，并支付了合同约定租赁期间的全部租金。但**公司认为昊科公司在将涉案房屋退还**公司后，又于2020年4月28日要求**公司为涉案房屋租金开具了增值税发票，该行为是昊科公司对之前缴纳租金的认可，现昊科公司无权要求**公司退还已支付租金。
审理中，昊科公司主张，其于2020年2月26日向**公司发出了《关于受新型冠状病毒疫情影响请求给予减免租金申请书》（以下简称：申请书一），请求**公司免收昊科公司2020年2至4月租金，并请求对于2020年5至6月份租金减半。其于2020年3月6日向**公司发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求退还租金与押金申请书》（以下简称：申请书二），提出受疫情及管控措施影响，昊科公司无法复工，企业经营困难，因此申请退租XXXXXX，并申请退还2020年2月至7月的房屋租金及押金。昊科公司提交微信通信记录，以证明其通过微信向**公司发送上述申请。**认可上述微信通信记录的真实性，但认为**公司并未同意昊科公司的减免申请。
2020年3月19日，昊科公司向**公司发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求给予退还租金申请书》（以下简称：申请书三），提出受疫情及管控措施影响，昊科公司无法复工，企业经营困难，因此无法按合同约定交纳租金，因不可抗力，申请减免2020年2月的租金，并申请立刻退租A区办公区域。
2020年4月13日，**公司向昊科公司发出《复函》，表示双方的租赁合同尚未到期，如昊科公司解约，租期最低履行至2020年7月1日，并且押金不予退还，同时应补交租赁期间使用的停车位、库房及免租期40天应交纳的租金及费用。
2020年4月16日，**公司出具交割单，其内容为：乙方于2020年4月16日自愿将租赁在北京市西城区XXXXX交给甲方。室内所有余留物品视为放弃，甲方负责清理。费用由乙方承担。乙方交回电卡3张，钥匙若干。审理中，**公司与昊科公司均确认，该交割单中的乙方即昊科公司，甲方即**公司。
审理中，**公司认可涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除。至本案审理终结，北钢院未减免**公司2020年1月24日至2020年4月16日期间的房屋租金。
审理中，昊科公司为证明其承租涉案房屋用于线下教育培训，提交昊科公司向牛街街道的《承诺书》一份、疫情前学生教室照片3张、《北京市海淀区五一小学课后服务合同书》《北京市海淀区实验小学课后服务合同书》《项目合作协议》《北京市初中开放性科学实践活动服务框架协议》《委托培训合同》《课程签到表》等证据。其中《承诺书》内容为：“牛街街道钢院社区于2019年1月7日来我单位进行检查，我单位培训内容为科学课。培训对象年龄是7岁至12岁小学生。培训内容是科学实验，属非学科类培训……”。《课程签到表》显示授课地点为北京市西城区XXXXX。**公司对于上述证据的真实性无法确认，不认可昊科公司承租涉案房屋用于课外培训，认为昊科公司承租涉案房屋办公使用。
审理中，**公司为证明因昊科公司解除合同，给**公司造成的装修损失，向本院提交照片52张、装修合同8份、购买原材料凭证26张、人工费票据20张、办公家具付款凭证7张。昊科公司不认可上述证据的证明目的，认为**公司为重新出租房屋而进行的装修与昊科公司无关。
审理中，**公司为证明因昊科公司解除合同导致**公司中介费损失，向本院提交中介费付款凭证6张。昊科公司不认可该证据的证明目的，认为**公司的后续出租行为与昊科公司无关。
又查，受新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案《北京市房屋租赁合同》系昊科公司与**公司双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
审理中，昊科公司提交了相关证据证明其承租涉案房屋用于线下培训，**公司虽对此不予认可，坚持认为昊科公司承租涉案房屋用于办公，但对此未能提交证据予以证明，应当承担举证不能的责任。本院认定昊科公司承租涉案房屋用于线下教育培训活动。
新冠肺炎疫情发生以来，为保护公众健康政府采取了一系列的防控措施，其中包括停止线下教育培训活动，直至2020年4月20日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。在此期间，昊科公司作为线下教育培训机构，疫情防控措施会导致昊科公司的线下教育培训业务无法开展，疫情及防控措施对昊科公司而言构成不能预见、不能避免、且不能克服的不可抗力，且该不可抗力已导致昊科公司承租涉案房屋进行线下教育培训活动的合同目的无法实现。**公司虽辩称昊科公司可以通过线上培训方式继续经营，但昊科公司承租涉案房屋的目的为开展线下教育培训活动，昊科公司是否可以进行线上培训并不能影响昊科公司承租涉案房屋合同目的不能实现的事实。因此本院认定昊科公司因新冠肺炎疫情导致租赁合同目的无法实现，昊科公司可单方提出解除房屋租赁合同。
**公司与昊科公司于2020年4月16日办理房屋交接，昊科公司将涉案房屋交付**公司，**公司亦认可涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，对此本院不持异议，现昊科公司起诉要求确认涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，于法有据，本院予以支持。
因涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，且涉案房屋已返回**公司，现昊科公司要求**公司退还房屋押金10 950元并退还2020年4月17日至7月22日的房屋租金，于法有据，本院予以支持，但其主张的租金数额有误，本院予以调整。**公司不同意退还房屋上述房屋租金及押金，无事实及法律依据，对**公司的辩称意见，本院不予采信。昊科公司主张退还2020年7月23日至7月24日的房屋租金，因其提交的证据不能证明其已交纳上述日期的租金，故本院不予支持。
昊科公司要求**公司给付利息损失，但双方发生本案争议系因不可抗力导致，根据公平原则，本院认为可以免除**公司给付昊科公司利息损失的责任，因此对于昊科公司的该项主张，本院不予支持。昊科公司要求**公司负担本案律师费的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。
对于昊科公司要求**公司退还2020年2月1日至4月16日的租金的主张，根据新冠肺炎疫情造成的影响及公平原则，本院酌定昊科公司承担该期间一半的房屋租金，剩余部分租金应由**公司退还昊科公司。但昊科公司主张的金额有误，本院予以调整。**公司虽辩称北钢院未给予其疫情期间的租金减免，但**公司与北钢院之间的租金减免问题与本案并非同一法律关系，**公司可另行向北钢院主张。
对于**公司要求昊科公司赔偿**公司装修费用76 886.08元的反诉请求，因昊科公司与**公司在交接涉案房屋签署了交接单，其上并未注明昊科公司将涉案房屋交付**公司时房屋有损坏，**公司提交的证据亦无法证明其主张的昊科公司有损坏涉案房屋的事实发生。而昊科公司退还涉案房屋后，**公司对房屋的装修行为，应当属于**公司为了提高涉案房屋的出租价值而进行的自愿行为。现**公司主张由昊科公司负担涉案房屋的装修费，无事实及法律依据，本院不予支持。
对于**公司主张由昊科公司负担的中介费及违约金问题，因昊科公司并非违约解除涉案房屋租赁合同，且昊科公司在退还涉案房屋前一个多月已明确向**公司提出退租涉案房屋的意见，因此昊科公司无需承担违约金，亦无需承担**公司后续出租房屋的中介费。**公司的上述反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京昊科教育科技集团有限公司与被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司于2019年7月1日签订的关于北京市西城区XXXXX的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；
二、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司退还原告（反诉被告）北京昊科教育科技集团有限公司房屋押金10 950元；
三、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司退还原告（反诉被告）北京昊科教育科技集团有限公司2020年4月17日至2020年7月22日的房屋租金57 036元；
四、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司退还原告（反诉被告）北京昊科教育科技集团有限公司2020年2月1日至2020年4月16日的房屋租金22 344元；
五、驳回原告（反诉被告）北京昊科教育科技集团有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司的全部反诉请求。
本诉案件受理费2983元，由原告（反诉被告）北京昊科教育科技集团有限公司负担838元（已负担），由被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司负担2145元(自本判决生效后七日内交纳)。
反诉案件受理费1422元，由被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司负担（已负担）。
如果被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 方晓晨
二〇二〇年十二月二十三日
法 官 助 理 彭 瑜
书 记 员 高 雅
民事判决书
（2020）京0102民初22967号
原告（反诉被告）：北京昊科教育科技集团有限公司，住所地北京市西城区广义街5号10层2-1006。
法定代表人：万美英，董事长。
委托诉讼代理人：田静，北京市东方律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京**置地房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区枣林前街35号一层106室。
法定代表人：陈军，董事长。
委托诉讼代理人：乐祥立，北京京云律师事务所律师。
第三人：北京市钢铁设计研究总院有限公司，住所地北京市西城区白广路4、6号。
法定代表人：岳文彦，总经理。
委托诉讼代理人：王云霞，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王妤潇，女，1988年2月2日出生，北京天驰君泰律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）北京昊科教育科技集团有限公司（以下简称：昊科公司）诉被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司（以下简称：**公司）、第三人北京市钢铁设计研究总院有限公司（以下简称：北钢院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。昊科公司的委托诉讼代理人田静、**公司的委托诉讼代理人乐祥立、北钢院的委托诉讼代理人王云霞、王妤潇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）昊科公司向本院提出诉讼请求：1.确认昊科公司与**公司于2019年7月1日签订的BF-2013《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；2.判令**公司退还租赁合同的押金10 950元；3.判令**公司退还2020年4月17日至7月24日的房屋租金64 857.04元，并支付资金占用期间的利息损失（自2020年4月17日起，以64 857.04元为基数，按年利率6%计算利息）；4.判令**公司退还2020年2月1日至4月16日的租金49 789.12元；5.判令诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2019年7月1日，昊科公司与**公司签订房屋租赁合同，约定昊科公司承租北京市西城区XXXXX，建筑面积98平方米，租期1年，年租金214 620元。租金支付方式为押一付六，押金10 950元。合同第8条约定不可抗力因素合同自动解除互不追究责任。合同第10条约定因不可抗力因素导致本合同不能履行，本合同自行解除。合同签订后，昊科公司按时交纳房租。受疫情影响，2020年2月26日，昊科公司向**公司发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求给予减免租金申请书》，请求**公司免收昊科公司2020年2至4月份租金、5至6月份租金减半。2020年3月6日，昊科公司向**公司发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求退还租金与押金申请书》，认为疫情属于不可抗力，昊科公司无法复工。2020年4月13日，**公司对昊科公司申请作出《复函》，明确如需解约租期最低履行至2020年7月1日，且押金停车费、网络服务费、库房及免租期40天租金及费用不退。2020年4月16日，经双方协商**公司同意解除租赁合同，昊科公司向**公司交还租赁房屋，**公司签订《交割单》。然而，**公司对昊科公司已经支付的租金、税金一直未退还。据教育部的规定，昊科公司系校外培训机构，不能复课，属于不可抗力。2020年3月17日，教育部办公厅发出《关于做好2020年春季学期中小学教育教学工作的通知》【教基厅函(2020)5号】，该文件第十一条规定严格校外培训机构监管。各地开学后，要根据当地疫情防控工作要求，严格控制校外培训机构培训行为，未经省级教育部门批准，校外培训机构不得擅自开展线下培训活动，对违规开展培训的要会同有关部门予以严肃查处。对批准开展培训的机构，必须参照中小学疫情防控标准和要求进行严格管理，强化责任监督。要依法依规加强线上培训机构监管，按照国家有关规定抓紧做好整改备案工作。其次，本案房屋属于北钢院房产，系央产房，符合上述减免政策。根据北京市人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》等文件要求。根据该文件，应减免昊科公司2-3-4月份房租。综上，**公司未按照国家相关减免房租规定给予昊科公司减免。为了维护昊科公司的合法权益，特提起本诉，望判如所请。
被告（反诉原告）**公司辩称，不同意昊科公司的诉讼请求。昊科公司所述的签订合同的情况属实，押金交付情况属实，但不认可收到2020年7月23日至7月24日的租金。昊科公司与**公司于2020年4月16日进行了房屋交接并且签订了交割单，现**公司同意涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除。但**公司从未收到昊科公司的租金减免申请，涉案房屋是**公司自北钢院承租后又转租给昊科公司的，北钢院并未减免**公司疫情期间的房屋租金。北钢院发布的租金减免通知是在2020年9月，此时昊科公司早已搬离涉案房屋。昊科公司要求退还2020年2月1日至2020年4月16日的租金及2020年4月17日至2020年6月22日的房屋租金及押金，没有合同依据及法律依据。昊科公司要求**公司负担本案律师费没有法律依据。**公司不认可新冠疫情对于涉案房屋租赁合同的履行构成不可抗力，**公司不认可昊科公司租赁涉案房屋用于线下教学。即便昊科公司使用涉案房屋用于线下教学，昊科公司完全可以通过线上教学的方式继续经营。根据国家的相关政策及最高院的相关意见，疫情发生后合同双方应当尽量履行合同，共担风险。现昊科公司在租赁合同尚未到期的情况下单方要求解除合同，属于违约解除。昊科公司陈述其申请减免租金的理由为交纳租金困难，但昊科公司2020年2月至7月的租金已交纳完毕，因此其申请减免租金的理由不成立。根据相关政府文件，仅有承租北京市国有企业房产从事经营生产的企业，可给予二月份房租减免。对于承租其他经营用房的，只是鼓励房东减免，不具有强制性。因此，昊科公司并不属于减免的对象。涉案房屋从昊科公司退租后直至2020年7月一直处于空置状态，这是昊科公司造成的，因此昊科公司无权要求返还剩余期限的房租。综上，请求法院驳回昊科公司的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.昊科公司赔偿**公司装修费用76 886.08元；2.昊科公司赔偿**公司中介费用12 429.36元；3.昊科公司支付**公司违约金21 900元；4.诉讼费由昊科公司承担。事实与理由：2019年7月1日，**公司和昊科公司签订了BF-2013《北京市房屋租赁合同》，昊科公司承租位于XXXXX，房屋面积98平方米，租赁期限1年。2020年4月，昊科公司单方擅自解除合同，将办公用品搬走。在租赁期间，昊科公司对涉案房屋造成了破坏。因昊科公司单方违约，**公司不得不对涉案房屋进行重新装修，支付中介费重新招租，同时给新的承租人免租期，昊科公司的行为造成了**公司巨大经济损失，昊科公司应当赔偿。因昊科公司擅自违约，**公司有权要求昊科公司支付违约金。综上，特提起反诉，望判如所请。
原告（反诉被告）昊科公司辩称，**公司的反诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回其全部反诉请求。第一，**公司主张的装修费用没有事实和法律依据。昊科公司在提前履行了通知**公司解除合同的义务后，于2020年4月16日将租赁房屋退还给**公司，于当天出具交割单，在搬离之前昊科公司已对承租房屋进行了清理和打扫。昊科公司提供的证据也可以说明昊科公司已将房屋恢复原状，完成了我方的交付义务。事实上**公司出具交割单之前已经至涉案房屋中进行验收，如果昊科公司对房屋进行了损害，**公司不可能出具交割单。而昊科公司因想尽早搬离尽快止损，将涉案房屋内的30多台空调及部分办公桌椅没有搬走，留给了**公司，昊科公司才是真正的损失方。**公司所谓的重新装修是否真实发生不得而知，金额更是无法确认，真实性存疑。即使有也与昊科公司没有关系，是**公司要将房屋租赁给下一承租人而履行的出租人义务。第二，**公司主张的中介费用与昊科公司无关，昊科公司与**公司解除合同是因新冠肺炎疫情这一不可抗力，以及疫情期间**公司不予以减免昊科公司房租所导致的。昊科公司方没有过错，其行使解除权是法律赋予的权利。**公司支付的中介费是其与后续承租人之间的问题，与昊科公司没有关系。该事实从侧面说明昊科公司退租后**公司在第一时间将涉案房屋租赁出去，并未有其所称的实际损失。第三，**公司主张的违约金与双方合同约定不符，也没有事实和法律依据。根据教育部的相关规定，昊科公司系校外培训机构，受疫情影响不能复课，属于因不可抗力导致不能实现合同目的，具备行使法定解除权的条件。**公司与昊科公司签订的租赁合同中也明确约定了因国家政策导致合同不能履行的合同自动解除，双方互不追究责任及赔偿。**公司出具交割单认可昊科公司退租后，于2020年5月就将涉案房屋的四层出租给多家公司，**公司已经用实际行动同昊科公司解除了合同，其要求昊科公司支付违约金的主张没有事实和法律依据。加之被告所谓的五年期合同也因为第三人要求与**公司解除合同而无法继续履行。因**公司拖欠第三人租金导致未能享受疫情期间的租金减免，从而导致昊科公司也无法享受相应的租金减免。综上，请求法院驳回**公司的全部反诉请求。
第三人北钢院述称：1．昊科公司与**公司房屋租赁合同纠纷的相关权利义务与第三人北钢院无关。2018年10月29日，北钢院与**公司签订了《办公楼租赁合同》（下称“《租赁合同》”），将北京市西城区XXXXX租赁房屋整租给**公司，房屋地上计租面积为16 677平方米，地下室部分不计租金。《租赁合同》签订后，**公司将房屋分租给第三方。北钢院对昊科公司与**公司之间的租赁合同签订、履行情况并不掌握。因合同具有相对性，昊科教育要求解除合同、退还租金应与**公司协商解决。上述与房屋租赁合同纠纷相关的权利义务与第三人北钢院无关。2．北钢院属于中央企业的子企业，租金减免按照国务院国有资产监督管理委员会及上级中央企业的政策、规定执行，而非按照北京市政府的文件执行。国务院国有资产监督管理委员会发布的通知明确规定了“对疫情前长期拖欠房租的企业不予减免”。根据国务院国有资产监督管理委员会办公厅《关于支持中小微企业和个体工商户发展积极减免经营用房租金的通知》（国资厅财评【2020】42号）第三条规定，对疫情前长期拖欠房租和不符合中小微企业和个体工商户标准的企业不予减免，对恶意拖欠、拒绝缴纳的租户，要及时采取措施进行清退、追收，避免造成国有资产流失。3．**公司拖欠履约保证金、租金长达9个月迟迟不予支付，不符合上述第2项通知中的租金减免政策，租金不应减免。北钢院与**公司《租赁合同》签订后，**公司未支付履约保证金，且从未按照合同约定付款日期支付房屋租金，由约定的按三个月一个付款周期变为月付甚至零星付款，拖延付款长达9个月。北钢院经多次电话催缴及共计发送13次催款函后，**公司始终用各种理由推诿，拒不向北钢院支付欠付款项。北钢院于2020年9月9日主持召开了“关于疫情期间减免中小微企业和个体工商户租金工作”的告知会，已经告知**公司2020年9月30日前缴清拖欠的2020年1-9月九个月房租，方可在2020年10-12月享受减免2020年三个月房租的减免政策。但是**公司会后仍未缴纳。2020年9月24日，北钢院以EMS邮政快递的方式向**公司正式发出《关于解除<办公楼租赁合同>的函》（下称“《解除函》”）。2020年9月25日，**公司签收《解除函》，北钢院与**公司《租赁合同》于当日正式解除。另外，针对**公司拖欠履约保证金、租金的事宜，北钢院也已于2020年8月14日向法院提起诉讼，法院已受理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
2019年7月1日，**公司（甲方出租方）与昊科公司（乙方承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定昊科公司承租房屋坐落于北京市西城区XXXXX房屋，总建筑面积98平方米，房屋租赁用途为办公。租赁期限自2019年7月23日至2020年7月22日，租金标准为每年214 620元，租金支付方式为押一付六，乙方应于2019年7月1日一次性向甲方支付六个月租金107
310元，2019年12月23日前，乙方向甲方支付107 310元。押金为10 950元。合同第八条约定，在租赁期内，如遇洪水、地震、火灾等，或国家政策，动迁或土地征用等，合同自动解除，互不追究责任及赔偿。合同第十条约定，因不可抗力因素导致本合同不能履行的，本合同自行解除。上述合同签订后，**公司向昊科公司交付了涉案房屋。审理中，**公司确认昊科公司已按合同约定向**公司支付了押金10 950元，并支付了合同约定租赁期间的全部租金。但**公司认为昊科公司在将涉案房屋退还**公司后，又于2020年4月28日要求**公司为涉案房屋租金开具了增值税发票，该行为是昊科公司对之前缴纳租金的认可，现昊科公司无权要求**公司退还已支付租金。
审理中，昊科公司主张，其于2020年2月26日向**公司发出了《关于受新型冠状病毒疫情影响请求给予减免租金申请书》（以下简称：申请书一），请求**公司免收昊科公司2020年2至4月租金，并请求对于2020年5至6月份租金减半。其于2020年3月6日向**公司发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求退还租金与押金申请书》（以下简称：申请书二），提出受疫情及管控措施影响，昊科公司无法复工，企业经营困难，因此申请退租XXXXXX，并申请退还2020年2月至7月的房屋租金及押金。昊科公司提交微信通信记录，以证明其通过微信向**公司发送上述申请。**认可上述微信通信记录的真实性，但认为**公司并未同意昊科公司的减免申请。
2020年3月19日，昊科公司向**公司发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求给予退还租金申请书》（以下简称：申请书三），提出受疫情及管控措施影响，昊科公司无法复工，企业经营困难，因此无法按合同约定交纳租金，因不可抗力，申请减免2020年2月的租金，并申请立刻退租A区办公区域。
2020年4月13日，**公司向昊科公司发出《复函》，表示双方的租赁合同尚未到期，如昊科公司解约，租期最低履行至2020年7月1日，并且押金不予退还，同时应补交租赁期间使用的停车位、库房及免租期40天应交纳的租金及费用。
2020年4月16日，**公司出具交割单，其内容为：乙方于2020年4月16日自愿将租赁在北京市西城区XXXXX交给甲方。室内所有余留物品视为放弃，甲方负责清理。费用由乙方承担。乙方交回电卡3张，钥匙若干。审理中，**公司与昊科公司均确认，该交割单中的乙方即昊科公司，甲方即**公司。
审理中，**公司认可涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除。至本案审理终结，北钢院未减免**公司2020年1月24日至2020年4月16日期间的房屋租金。
审理中，昊科公司为证明其承租涉案房屋用于线下教育培训，提交昊科公司向牛街街道的《承诺书》一份、疫情前学生教室照片3张、《北京市海淀区五一小学课后服务合同书》《北京市海淀区实验小学课后服务合同书》《项目合作协议》《北京市初中开放性科学实践活动服务框架协议》《委托培训合同》《课程签到表》等证据。其中《承诺书》内容为：“牛街街道钢院社区于2019年1月7日来我单位进行检查，我单位培训内容为科学课。培训对象年龄是7岁至12岁小学生。培训内容是科学实验，属非学科类培训……”。《课程签到表》显示授课地点为北京市西城区XXXXX。**公司对于上述证据的真实性无法确认，不认可昊科公司承租涉案房屋用于课外培训，认为昊科公司承租涉案房屋办公使用。
审理中，**公司为证明因昊科公司解除合同，给**公司造成的装修损失，向本院提交照片52张、装修合同8份、购买原材料凭证26张、人工费票据20张、办公家具付款凭证7张。昊科公司不认可上述证据的证明目的，认为**公司为重新出租房屋而进行的装修与昊科公司无关。
审理中，**公司为证明因昊科公司解除合同导致**公司中介费损失，向本院提交中介费付款凭证6张。昊科公司不认可该证据的证明目的，认为**公司的后续出租行为与昊科公司无关。
又查，受新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案《北京市房屋租赁合同》系昊科公司与**公司双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
审理中，昊科公司提交了相关证据证明其承租涉案房屋用于线下培训，**公司虽对此不予认可，坚持认为昊科公司承租涉案房屋用于办公，但对此未能提交证据予以证明，应当承担举证不能的责任。本院认定昊科公司承租涉案房屋用于线下教育培训活动。
新冠肺炎疫情发生以来，为保护公众健康政府采取了一系列的防控措施，其中包括停止线下教育培训活动，直至2020年4月20日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。在此期间，昊科公司作为线下教育培训机构，疫情防控措施会导致昊科公司的线下教育培训业务无法开展，疫情及防控措施对昊科公司而言构成不能预见、不能避免、且不能克服的不可抗力，且该不可抗力已导致昊科公司承租涉案房屋进行线下教育培训活动的合同目的无法实现。**公司虽辩称昊科公司可以通过线上培训方式继续经营，但昊科公司承租涉案房屋的目的为开展线下教育培训活动，昊科公司是否可以进行线上培训并不能影响昊科公司承租涉案房屋合同目的不能实现的事实。因此本院认定昊科公司因新冠肺炎疫情导致租赁合同目的无法实现，昊科公司可单方提出解除房屋租赁合同。
**公司与昊科公司于2020年4月16日办理房屋交接，昊科公司将涉案房屋交付**公司，**公司亦认可涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，对此本院不持异议，现昊科公司起诉要求确认涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，于法有据，本院予以支持。
因涉案房屋租赁合同于2020年4月16日解除，且涉案房屋已返回**公司，现昊科公司要求**公司退还房屋押金10 950元并退还2020年4月17日至7月22日的房屋租金，于法有据，本院予以支持，但其主张的租金数额有误，本院予以调整。**公司不同意退还房屋上述房屋租金及押金，无事实及法律依据，对**公司的辩称意见，本院不予采信。昊科公司主张退还2020年7月23日至7月24日的房屋租金，因其提交的证据不能证明其已交纳上述日期的租金，故本院不予支持。
昊科公司要求**公司给付利息损失，但双方发生本案争议系因不可抗力导致，根据公平原则，本院认为可以免除**公司给付昊科公司利息损失的责任，因此对于昊科公司的该项主张，本院不予支持。昊科公司要求**公司负担本案律师费的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。
对于昊科公司要求**公司退还2020年2月1日至4月16日的租金的主张，根据新冠肺炎疫情造成的影响及公平原则，本院酌定昊科公司承担该期间一半的房屋租金，剩余部分租金应由**公司退还昊科公司。但昊科公司主张的金额有误，本院予以调整。**公司虽辩称北钢院未给予其疫情期间的租金减免，但**公司与北钢院之间的租金减免问题与本案并非同一法律关系，**公司可另行向北钢院主张。
对于**公司要求昊科公司赔偿**公司装修费用76 886.08元的反诉请求，因昊科公司与**公司在交接涉案房屋签署了交接单，其上并未注明昊科公司将涉案房屋交付**公司时房屋有损坏，**公司提交的证据亦无法证明其主张的昊科公司有损坏涉案房屋的事实发生。而昊科公司退还涉案房屋后，**公司对房屋的装修行为，应当属于**公司为了提高涉案房屋的出租价值而进行的自愿行为。现**公司主张由昊科公司负担涉案房屋的装修费，无事实及法律依据，本院不予支持。
对于**公司主张由昊科公司负担的中介费及违约金问题，因昊科公司并非违约解除涉案房屋租赁合同，且昊科公司在退还涉案房屋前一个多月已明确向**公司提出退租涉案房屋的意见，因此昊科公司无需承担违约金，亦无需承担**公司后续出租房屋的中介费。**公司的上述反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京昊科教育科技集团有限公司与被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司于2019年7月1日签订的关于北京市西城区XXXXX的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；
二、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司退还原告（反诉被告）北京昊科教育科技集团有限公司房屋押金10 950元；
三、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司退还原告（反诉被告）北京昊科教育科技集团有限公司2020年4月17日至2020年7月22日的房屋租金57 036元；
四、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司退还原告（反诉被告）北京昊科教育科技集团有限公司2020年2月1日至2020年4月16日的房屋租金22 344元；
五、驳回原告（反诉被告）北京昊科教育科技集团有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司的全部反诉请求。
本诉案件受理费2983元，由原告（反诉被告）北京昊科教育科技集团有限公司负担838元（已负担），由被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司负担2145元(自本判决生效后七日内交纳)。
反诉案件受理费1422元，由被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司负担（已负担）。
如果被告（反诉原告）北京**置地房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 方晓晨
二〇二〇年十二月二十三日
法 官 助 理 彭 瑜
书 记 员 高 雅
