义乌市建设投资集团有限公司、湖南七夕堂商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

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浙江省义乌市人民法院

民事判决书

（2021）浙0782民初8998号

原告：义乌市建设投资集团有限公司，住所地浙江省义乌市福田街道诚信大道**。

法定代表人：毛应斌，执行董事。

委托诉讼代理人：楼淳杰、石轩玮，浙江森泽律师事务所律师。

被告：湖南七夕堂商业管理有限公司，住，住所地湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路**开福万达广场**商业综合体（含写字楼）**

法定代表人：张俊利，执行董事。

委托诉讼代理人：余荣登、饶路林（第二次庭审时的委托代理人），湖南三湘律师事务所律师。

原告义乌市建设投资集团有限公司（简称“义乌建投公司”）与被告湖南七夕堂商业管理有限公司（简称“湖南七夕堂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2021年5月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2021年7月1日、28日二次公开开庭进行了审理。原告义乌建投公司的委托代理人楼淳杰、石轩玮，被告湖南七夕堂公司的委托代理人余荣登（第一次庭审）、饶路林（第二次庭审）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告义乌建投公司提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁协议》、《租赁协议补充协议》、《城北商业中心补充协议》；二、请求判令确认被告交纳的500万元履约保证金归原告所有；三、请求判令被告向原告支付违约金1000万元；四、请求判令被告向原告返还义乌市城北商业中心XX幢、XX幢及XX区地下室（负1层、负2层）的房屋。事实与理由：2020年4月10日，原、被告双方签订了《房屋租赁协议》和《租赁协议补充协议》，同年9月29日，原、被告双方又签订了《城北商业中心补充协议》。根据上述协议，双方约定的主要内容是：1．原告将位于义乌市后宅街道城北商业中心XX幢、XX幢及XX区地下室（负1层、负2层）的房屋出租给被告使用；2．租赁期限为：2020年4月10日至2036年12月30日；3．履约保证金500万，2020年4月10日支付300万，2020年4月30日前支付200万；被告违反合同约定的，原告有权没收保证金；4．租金为：2020年4月10日至2021年9月30日免租金，2021年10月1日至2026年9月30日，每年4000万；5．租金支付时间为：2021年10月1日至2022年9月30日的租金4000万，在2020年9月10日前支付500万，12月底前支付1000万，2021年3月31日前支付1500万，2021年9月底前支付1000万等；6．被告未按时交纳租金超过三个月的，原告有权解除合同；7．原告有权解除协议的，被告应支付原告违约金1000万元，同时原告不返还己交的剩余期间租金以及剩余期间装潢装饰成本。2020年4月10日《房屋租赁协议》签订后，原告即将约定的出租房屋交付给被告。但是，被告没有按上述三个协议履行支付租金的义务，具体为：应在2020年9月10日前支付的500万，2020年12月底前支付1000万元，2021年3月底前支付1500万元；但至今止，被告仅在2020年7月17日支付100万元，2021年3月8日支付100万元，尚欠2800万元至今未付。为此，原告多次敦促被告支付，但被告拖延至今，仍未支付。鉴于上述事实，原告认为，上述三个协议合法有效，双方均应全面履行，被告未按期支付租金数额巨大，致使原告合同目的无法实现。根据《房屋租赁协议》第十三条、第十五条的约定，原告有权解除协议，没收履约保证金，并要求被告承担支付违约金以及赔偿损失的违约责任，同时被告有责任返还原告出租的房屋。为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请贵院依法受理并支持原告的诉讼请求。

被告湖南七夕堂公司辩称，一、2021年3月24日，答辩人向原告提出解除租赁合同申请，并于2021年3月底将租赁房屋移交给原告。2021年3月24日，答辩人向原告提出解除租赁合同申请，双方除违约责任外就解除租赁合同达成一致意见，答辩人于2021年3月底将租赁房屋移交给原告。此后，答辩人便离开义乌至今未返还义乌。二、新冠疫情导致答辩人无营业收入且资金周转困难，原告主张没收保证金及违约金不符合合同约定，也不符合法律规定。涉案义乌市后宅街道城北商业中心是义乌市众所周知烂尾项目，原项目所有人长期亏损无奈将该项目抵给原告，为帮该项目招商引资，答辩人七夕堂公司与原告签订《房屋租赁协议》。此后，答辩人投入几百万元做招商准备工作（包括装修营销中心和招商运营中心、引进物业公司、招商宣传及招商团队入驻），即通过召开开业典礼、新闻媒体宣传、投放广告等多种途径宣传后，涉案房屋无人问津，导致答辩人无营业收入且资金周转困难。首先，答辩人七夕堂公司并非故意不履行《房租租赁协议》，而系新冠疫情导致投资人投资谨慎及不愿意投资，即使通过多种途径宣传后，涉案房屋无人问津。而答辩人前期支付500万元履约保证金、装修及招商等已投入大量流动资金，后期又无资金回流，导致答辩人无营业收入且资金周转困难，故而导致《房屋租赁协议》无法履行。根据《房屋租赁协议》第十六条第一款约定：因不可抗力致使本协议不能继续履行或造成损失的，双方互不承担责任。原告主张没收保证金及违约金不符合合同约定。其次，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故原告主张没收保证金及违约金不符合法律规定。三、原告实际上属于受益一方并未有经济损失，而答辩人却因本项目巨额支出造成资金链断裂，面临近千万亏损。首先，答辩人为涉案租赁房屋购买电梯向杭州华达电梯公司支付91万元，安装雨棚向杭州绍康公司支付737100元，合计1647100元。上述设备原本需原告提供，答辩人为显示合同诚意帮原告垫付费用。其次，为招商引资引进专业招商团队上海瑞联城商业投资管理有限公司引入“乐坊”品牌，向该公司支付运营开办费50万元、设计咨询服务费60万元、商业定位服务费20万元、品牌使用费40万元、招商月度服务费45万元（15万元／月），合计支付215万元。再次，为提升形象，答辩人装修营销中心和招商运营中心，招商团队及物业公司员工工资共计发放1625225元、保安公司花费522086元、保洁公司246584元，召开开业典礼、投放广告，其中广告费都高达246000元。综上所述，双方虽签订《房屋租赁协议》，但实际为招商引资协议。答辩人的上述所有支出，原告也系受益方，否则上述费用都需原告自己负担。让答辩人未想到的是，疫情导致答辩人无营业收入造成资金链断裂，故无法继续支撑本项目，若让答辩人承担违约金无疑是雪上加霜，违反公平原则。四、退一万步讲，《房屋租赁协议》系原告提供的格式合同，履约保证金与违约金明显过高且属于重复约定，请求法院不予支持或依法予以减少。首先，履约保证金与违约金都系为了督促一方履行协议而设立的条款，两者都系补偿守约方经济损失的性质。司法实践中不允许既主张定金又主张违约金，原告既主张履行保证金又主张违约金属于重复主张。而违约金是为方便损失计算双方根据实际情况直接约定违约所需承担的责任，但违约金必须以实际损失为依据，符合“补偿为主、惩罚为辅”的原则，而本案《房屋租赁协议》系原告提供的格式合同，约定的违约金明显过高且原告并未举证证明其经济损失，应当承担举证不能的不利责任。其次，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条规定：人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。再次，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定：在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。综上所述，请求人民法院依法判决。

原告提供如下证据：证据一，房屋租赁协议，证明：1、原告将义乌城北商业中心XX幢、XX幢及XX区地下室（负1、负2层）出租给被告使用；2、租赁期限自合同签订之日起至2036年9月30日；3、约定租金及支付方式、履约保证金及支付方式、约定违约责任。证据二，房屋租赁补充协议，证明对履约保证金支付时间进行了变更，约定500万中的300万于2020年4月10日支付，200万于2020年4月30日前支付。证据三，城北商业中心补充协议，证明对租金支付时间节点及租赁期限进行变更：1、租赁时间顺延3个月，由2036年9月30日延长至2036年12月30日，顺延周期免收租金；2、租金支付节点顺延3个月。证据四，律师函、EMS面单、物流信息（证据四均为打印件，原件寄送给被告了），证明原告多次向被告催讨租金，但被告至今未履行，已构成根本违约的事实。

被告对原告提供的证据提出的质证意见：对证据一无异议，但是说明一下，该合同是原告提供的格式合同，其履约保证金和违约金与实际不相符，存在明显过高的情形。对于证据二，无异议。对证据三无异议。对证据四真实性无异议，证明目的有异议，并非被告故意不履行房屋租赁协议，而是被告经过多种途径宣传后，涉案房屋无人问津，被告前期又投入大量流动资金，后期没有资金回流，导致租赁协议无法继续履行。

上述证据本院予以认定。

经审理查明，2020年4月10日，原、被告双方签订了《房屋租赁协议》和《租赁协议补充协议》。《房屋租赁协议》主要内容是：出租房屋为：原告将位于义乌市后宅街道城北商业中心XX幢、XX幢及XX区地下室（负1层、负2层）的房屋出租给被告使用。租赁期限为：2020年4月10日至2036年9月30日。租金为：合同签订之日起至2021年9月30日免租金，2021年10月1日至2026年9月30日，每年4000万；XX幢1000万元／年，XX幢1200万元／年，XX区地下室负1层、负2层1800万元／年；2026年10月1日至2031年9月30日，租金为4500万元／年，其中：XX幢1150万元／年，XX幢1350万元／年，XX区地下室负1层、负2层2000万元／年；2031年10月1日至2036年9月30日，租金为5000万元／年，其中：XX幢1250万元／年，XX幢1500万元／年，XX区地下室负1层、负2层2250万元／年。租金支付时间为：第一年租金：合同签订之日起二个月内支付500万元；2020年9月底前支付1000万元；2020年12月底前支付1500万元，2021年6月底前支付甲方1000万；从2022年起，每年的6月30日前支付下一年度租金（按租金支付表）。房屋交付时间：2020年5月1日。违约责任：1、原告擅自解除协议的，应支付被告违约金1000万元，并退还剩余期间租金和支付剩余期间装潢装饰成本（以评估机构评估为准）；2、被告擅自解除协议的，应支付原告违约金1000万元，同时原告不返还已交的剩余期间租金以及剩余期间装潢装饰成本；3、被告不按时交纳房屋租金和有关税费，如原告不解除协议的，被告应按月息1.5％支付逾期部分的利息；4、原告有权解除协议的，被告应支付原告违约金1000万元，同时原告不返还已交的剩余期间租金以及剩余期间装潢装饰成本。履约保证金：500万，被告违反合同约定的，原告有权没收保证金；租赁期届满，被告如无违约情形，原告退回履约保证金（无息）；被告造成原告损失，保证金不足以弥补的，被告应另行赔偿。协议的变更和解除：双方协商一致，可以变更、解除本协议。有下列情形之一的，原告有权解除本协议：……被告未按时交纳租金或相关费用超过三个月的……。

《租赁协议补充协议》主要内容是：一、按照《房屋租赁协议》的约定，被告应于《房屋租赁协议》签订的当天向原告支付履约保证金500万元，现经协商变更为：签订本补充协议当天，被告应向原告指定账户支付履约保证金300万元；剩余的200万元履约保证金被告于2020年4月30日前汇入原告指定账户。二、如被告未按照本补充协议约定及时足额支付履约保证金，则视为被告根本违约，双方签订的《房屋租赁协议》自动终止，互不再履行；同时：1、被告己支付的部分履约保证金（如有）由原告没收，不再退还。2、被告在该项目中投入的装修及基础设施等费用由被告自行承担损失，装修所有设施归原告所有。

2020年4月10日《房屋租赁协议》及《租赁协议补充协议》签订后，原告将约定的出租房屋交付给被告。被告于合同签订当日支付了300万元，同月30日支付了200万元。期间被告方进场装修、宣传等。

2020年7月17日，被告向原告支付租金100万元；2020年8月28日，原告通过浙江星耀律师事务所向被告发出《关于要求立即支付租金及逾期利息律师函》，内容有：“湖南七夕堂商业管理有限公司：浙江星耀律师事务所接受义乌市建设投资集团有限公司委托，依法指派本律师处理贵公司与义乌市建设投资集团有限公司之间房屋租金及逾期利息纠纷事宜。为避免给贵公司造成不必要的损失和不良的影响，今特向贵公司致函如下：根据委托人向我们提供的材料来看，截至出具本函之日，贵公司未按租赁协议的约定及时支付义乌市建设投资集团有限公司房屋租金及逾期利息，该事实有《房屋租赁协议》等予以佐证。因义乌市建设投资集团有限公司曾多次向贵公司催讨，要求贵公司支付房屋租金及逾期利息，但至今未果。鉴于此，我们郑重向贵公司提出如下要求：请贵公司在接到本律师函之日起5日内将房屋租金及逾期利息支付给义乌市建设投资集团有限公司。希望贵公司能本着诚实守信原则履行支付租金及逾期利息义务，否则我们将依授权提起诉讼，届时贵公司不仅要如数支付租金及逾期利息，可能还需承担起诉后要求的其他损失及相关的诉讼费用等，请慎对之，以免讼累”。后于同年9月29日，原、被告又签订了《城北商业中心补充协议》。该协议其中一项内容是：延长租期：因受2020年新冠疫情的影响，原告同意在原约定被告承租的城北商业中心租赁期间顺延3个月，由2036年9月30日延长至2036年12月30日，顺延周期免收租金，租金支付节点相应顺延3个月。

2020年12月1日，原告再次通过浙江星耀律师事务所向被告发出《关于要求立即支付租金及逾期利息律师函》，内容有：“湖南七夕堂商业管理有限公司：浙江星耀律师事务所接受义乌市建设投资集团有限公司委托，再次依法指派本律师处理贵公司与义乌市建设投资集团有限公司之间房屋租金及逾期利息纠纷事宜。为避免给贵公司造成不必要的损失和不良的影响，今再次向贵公司致函如下：根据委托人向我们提供的材料来看，截至出具本函之日，贵公司未按《房屋租赁协议》及《补充协议》的约定及时支付义乌市建设投资集团有限公司房屋租金及逾期利息，该事实有《房屋租赁协议》及《补充协议》等予以佐证。因义乌市建设投资集团有限公司曾多次向贵公司催讨，要求贵公司按《房屋租赁协议》及《补充协议》的约定支付房屋租金及逾期利息，但至今未果。鉴于此，我们郑重向贵公司提出如下要求：请贵公司在接到本律师函之日起5日内将房屋租金及逾期利息支付给义鸟市建设投资集团有限公司。希望贵公司能本着诚实守信原则履行支付租金及逾期利息义务，否则我们将依授权提起诉讼，届时贵公司不仅要如数支付租金及逾期利息，可能还需承担起诉后要求的其他指失及相关的诉讼费用等，请慎对之，以免讼累”。2021年3月8日，被告向原告支付租金100万元。截止起诉时被告于2021年3月31日前尚欠1300万元租金未及时按约支付。

本院认为，原、被告自愿签订、变更的合同在合同成立后，对原、被告均具有法律约束力，双方应按照约定全面履行。但在原告交付所租房屋后，被告在协议约定的时间内除支付100万元租金外却未能及时依约支付全部租金，在原告第一次发函向其催收时，双方又补充约定了延期交付租金的约定，但被告经原告又发函催收时除再支付100万元租金外，其余应付租金一直未予支付。被告的行为，已构成事实违约，且在原告催告后仍未完全履行，致使原告的合同目的无法实现，现原告主张解除原、被告双方签订的《房屋租赁协议》、《租赁协议补充协议》、《城北商业中心补充协议》，符合法律规定，依法予以支持。合同解除后，原、被告的权利义务终止，原合同约定的合同解除内容，双方应按此约定履行、清理，并由被告返还合同解除后的租赁物。故原告诉请的确认被告交纳的500万元履约保证金归原告所有；被告向原告支付违约金1000万元；并向原告返还义乌市城北商业中心XX幢、XX幢及XX区地下室（负1层、负2层）的房屋；均符合双方的约定和法律规定，依法均应支持。被告的辩解，没有事实和法律依据，不予采信；特别说明的是，双方争议的合同，系在新冠肺炎疫情期间签订，又在之后进行了补充约定，系双方均对此有所考虑，不适用最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见的内容。依照《中华人民共和国民合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条的规定，判决如下：

一、解除原告义乌市建设投资集团有限公司与被告湖南七夕堂商业管理有限公司双方签订的《房屋租赁协议》、《租赁协议补充协议》、《城北商业中心补充协议》；

二、确认被告湖南七夕堂商业管理有限公司交纳的500万元履约保证金归原告义乌市建设投资集团有限公司所有；

三、被告湖南七夕堂商业管理有限公司向原告义乌市建设投资集团有限公司支付违约金1000万元；

四、被告湖南七夕堂商业管理有限公司返还原告义乌市建设投资集团有限公司义乌市城北商业中心XX幢、XX幢及XX区地下室（负1层、负2层）的房屋；

上述第三、四项于本判决生效后十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费281800元，由被告湖南七夕堂商业管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。

审判长杨奇进

人民陪审员吴催云

人民陪审员颜兴华

二O二一年八月三日

代书记员金璐萍