某某、某某等买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省宿迁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）苏13民终302号

上诉人（原审被告）：***，男，1973年9月6日出生，沭阳县人，住沭阳县。

上诉人（原审被告）：**，女，1975年11月3日出生，沭阳县人，住沭阳县。

被上诉人（原审原告）：***，男，1973年3月2日出生，沭阳县人，住沭阳县。

委托诉讼代理人：赵妍，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵乐乐，江苏天帆（沭阳）律师事务所实习律师。

原审第三人：江苏沭阳城开集团有限公司，统一社会信用代码9132132213972955XY，住所地沭阳县沭城镇苏州东路与台州路交叉口。

法定代表人：邱建成，该公司董事长。

上诉人***、**因与被上诉人***及原审第三人江苏沭阳城开集团有限公司（以下简称城开集团）买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2021）苏1322民初5466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***、**上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；由***承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人曾向被上诉人***借款50000元，约定月息5分，实际***只交付上诉人47500元借款，剩余2500元作为砍头息。因***屡屡催还高利贷，上诉人被逼无奈之下与***签订协议，其真实意思为以该协议中的房票作为抵押，保证上诉人归还***高利贷。因协议中的房屋价值高昂，上诉人又借***10000元。如果是正常买卖的话，***应当早就要求上诉人过户了，但是这么多年***也没有要求过户。关于***陈述的在此期间找上诉人过户纯属编造，***申请的证人是他长期高利贷的合作伙伴，证人证言存在虚假。***声称一次性给上诉人96000元，事实不存在。期间上诉人的母亲去闹过，后来又要去闹，被上诉人阻止，因为上诉人一直无力偿还对方的本金和利息，所以一直拖到现在。事实情况是：协议中的房票作为抵押物，等上诉人本金和利息结清，归还上诉人的房票。关于***提供的与**的抖音聊天记录也存在问题，是删头去尾截取中间部分。因此，上诉人与***之间没有成立房屋买卖合同关系，一审法院事实认定错误，请求二审法院在查明事实后，发回重审或依法改判支持上诉人的上诉请求。

***辩称：上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。上诉人陈述的各项理由在一审多次庭审中多次改变，自相矛盾，与客观事实不符。本案无论从客观事实还是从证据上来进行分析，都足以认定双方形成了房屋买卖的真实意思表示，并非是上诉人所说的抵押关系。双方签订协议的时候***向上诉人付款，当时从银行提现金4万多元，从仲某处借了1万元，剩下的钱是从***妻子的妹妹家拿的。因为涉案小区系拆迁安置小区，包括被上诉人在内的小区居民都没有这么高的法律意识去办理房屋产权登记。上诉人主张双方之间不是真实的房屋买卖关系，既不符合事实也不符合日常生活经验，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

城开集团未作陈述。

***向一审法院起诉请求：一、***、**协助***补缴沭阳县任巷小区五期A段21号楼2单元202室房屋产权置换余款；二、城开集团协助***、**办理沭阳县任巷小区五期A段21号楼2单元202室房屋不动产权登记证书；三、***、**在取得不动产权证书后协助***办理不动产变更登记手续，将涉案房屋过户至***名下。

***为支持其诉讼请求，向一审法院提交如下证据：

证据一，协议、《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》各一份，以及***与**抖音聊天文字记录。拟证明***与***、**之间存在真实、合法有效的房屋买卖合同关系，其中抖音聊天原始载体已在（2020）苏1322民初4997号案件中出示。

证据二，建设银行流水一份、（2020）苏1322民初4997号案件庭审笔录一份。银行流水拟证明***的妻子唐淑林于协议签订当日取款48000元；笔录中有证人仲某、葛某的证人证言，拟证明***已将协议中的转让款96000元交付***、**。

证据三，物业费票据五张、电费缴纳凭证一张、水费户号截图一张。拟证明***从***、**处购买涉案房屋后，便装修居住至今，***、**并未提过异议。

证据四，不动产登记服务中心复函一份。拟证明该小区开发商为城开集团，涉案小区已符合办证及过户条件。

一审法院对***提交的证据一中的协议及《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》、证据二、证据三、证据四的证明效力依法予以确认。对于证据一中的抖音聊天内容，因***当庭未提交原始载体，**对于部分内容不予认可，考虑到**在本案中已认可其在协议上按手印，已达到该证据的证明目的，故本案中对于证据四的证明效力不作确认。

一审法院认定事实如下：***、**的房屋及附属设施因魏氏环球管业工程建设需要而拆迁，于2010年4月13日签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称“安置协议”），安置协议明确被拆迁房屋建筑面积为63.83平方米，各项补偿及补助费用共计44748.18元，选择的补偿安置方式为产权调换。

2011年9月1日，***与***、**签订协议，并将选房票交付***，***、**在签订协议时未告知***被拆迁平方对应的具体价值。协议载明：“现有***属魏氏环球管业项目地段，被拆迁平方63.83平方米卖给***。***夫妻双方同意价格为玖万陆仟元正。卖方并确保选房票拆迁结算价值为伍万元正。买方在双方签字时一次性将玖万陆仟元正付给卖方。买房须要过户时，卖方夫妻应无条件协助买方办理过户手续。过户费有买方出。双方签字后并具法律效力，任何人无权干涉。”***于签订协议当日将96000元交付***、**。

后***通过选房票确定安置房屋为沭阳县任巷小区五期A段21号楼2单元202室，由***到房屋安置部门办理领取载有涉案房屋房号及面积的安置协议，并办理上房结算，但未支付结算差价，***将载有涉案房屋房号及面积的安置协议交付***。***已就涉案房屋进行装修居住，自2014年起交纳物业费，且水电费均以***为户名交纳。

一审法院另查明，***曾于2020年5月28日将***、**、城开集团诉至沭阳县人民法院，要求办理涉案房屋产权登记及过户手续，后***撤回起诉。在该案审理过程中，***对于本案协议形成陈述如下：***向***借款50000元，约定月息5分，***于2011年3月向***交付47500元。后来***陈述所借款项不是自己的钱，逼着***还款，当时连本带息共欠付7万余元，***又给了***1万余元现金用于***支付利息，加起来共计96000元，让***签订本案协议。

一审法院再查明，涉案房屋开发商系第三人城开集团，现已符合办证条件。***在本案中确认其购买的是***、**被拆迁平方63.83平方米对应的权益，对于所选定房屋需要交付的差价款、办证及过户产生的税费均由***负担。

一审法院认为：***与***、**签订的协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。***辩称该协议约定不明，不具有可履行内容。从本案协议内容可以反映，***系以96000元的对价购买***、**因魏氏环球管业项目被拆迁的63.83平方米对应的补偿安置权益，且在签订协议时该补偿安置权益已明确为产权调换，即以被拆迁平方的补偿调换安置房屋，协议中也进一步明确***、**在***需要过户时无条件协助***，即使双方当事人在签订协议时并未明确所指向的房屋位置、面积、价款，但双方对于被拆迁平方所对应的补偿安置权益包含拆迁平方补偿款、选房、上房结算等内容系明知，对于需保证所选定的安置房屋产权完整归于***也系明知，该协议的最终目的实质就是完成安置房屋的物权转移，协议价款、所购标的物、权利义务均已明确。***在依据协议选定涉案房屋后，***领取载有涉案房屋房号及面积的安置协议并交付***，协议中涉及的财产性权益即已物化为涉案房屋，对于后续权利义务指向的对象进一步特定为涉案房屋，协议约定明确、具有履行内容，故一审法院对***的辩解理由不予采纳。***已按照协议支付对价，涉案房屋已满足结清差价、办证、过户的条件，因***并非安置协议的当事人，无法独自完成置换涉案的相关手续，故***主张***、**应当按照协议协助***完成包括交清上房结算差价、办理涉案房屋产权登记及变更登记手续以保证***实现协议目的，有事实和法律依据，一审法院对此依法予以支持。第三人城开集团作为涉案小区的开发建设单位，应当依法协助***、**办理不动产权属登记证书。

***辩称本案协议是作为其向***借款的担保，但对此并未提供证据予以证明，且***关于协议形成过程的陈述与在（2020）苏1322民初4997号案件中的陈述存在相互矛盾之处，对于协议价款96000元的组成的陈述也不符合常理。而关于协议中“卖方并确保选房票拆迁结算价值为伍万元正”的约定，***解释该约定是为了保证其购买的权益符合其支付的对价，结合双方均认可签订协议时并不知道被拆迁平方对应的价值，***的解释符合常理，一审法院予以采纳，且***所提交的向***支付协议价款96000元的证据充分，***辩称***提交的现金48000元取款记录可以证明借款50000元，实际交付47500元，但***的提款时间在***陈述的借款时间之后，陈述相互矛盾，故对***关于协议性质及真实性的辩解理由不予采纳。***辩称其母亲曾在***装修涉案房屋时到涉案房屋与***发生争执，以此证明其对涉案房屋买卖提出异议，协议名为买卖实为担保。因涉案房屋对应的安置权益为***、**享有，也由***、**出卖给***，作为出卖人的***、**在***对涉案房屋装修、居住期间从未向***提出异议，***在其母亲与***发生争执后也再未找过***，故***母亲到涉案房屋与***发生争执并不足以引起对协议真实目的合理怀疑。

综上，一审法院对***的诉讼请求依法予以支持。**、城开集团经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告***、**于本判决生效后十日内办理沭阳县任巷小区五期A段21号楼2单元202室房屋不动产权属登记证书，第三人江苏沭阳城开集团有限公司予以协助（办理登记手续时产生的上房差价款等税费均由原告***负担）；二、被告***、**在取得沭阳县任巷小区五期A段21号楼2单元202室房屋不动产权属登记证书后十日内协助原告***办理不动产变更登记手续，将该涉案房屋过户至原告***名下（办理变更登记时产生的税费由原告***负担）。

二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，***、**上诉提出，其与***签订《协议》的真实意思并非房屋买卖，而是作为向***借款的抵押，且***只交付了57500元借款。但经本院审查，***提供的双方于2011年9月1日签订的《协议》，明确载明***夫妻将被拆迁的63.83平方米对应的补偿安置权益“卖给”***，并约定“买方在双方签字时一次性将玖万陆仟元整付给卖方”、“买方需要过户时，卖方夫妻应无条件协助买方办理过户手续”等内容；结合***提供的银行取款凭证、证人仲某和葛某的证言、***与**之间的聊天记录等证据，以及双方签订《协议》后不久***即选定房号确定涉案房屋、持有***的安置协议以及对涉案房屋装修入住的事实，能够认定双方之间已建立房屋买卖合同关系且***已足额支付96000元购房款。相反，***、**未能提供任何证据证实双方之间签订《协议》系借款的抵押，亦未能提供证据推翻***的付款事实主张，故对***、**的上诉意见本院不予支持。***、**还上诉提出，***长期没有要求过户，说明双方之间不是正常的房屋买卖关系。本院认为，***虽未能举证证明期间其曾要求***、**协助办理房屋过户手续，但凭此并不足以否定双方之间的房屋买卖关系，亦不能否定***在本案中提出的诉讼请求，故对***、**该上诉主张本院不予采纳。

综上所述，***、**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2200元，由上诉人***、**负担。

本判决为终审判决。

审判长　　黄亚非

审判员　　刘宗强

审判员　　周贤芬

二〇二二年三月三十一日

书记员　　汪小婉