某某、某某等买卖合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省沭阳县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏1322民初6879号

原告：***，男，1977年11月19日出生，，沭阳县人，住沭阳县。

委托诉讼代理人:许智,江苏法问律师事务所律师。

委托诉讼代理人:李二新,江苏法问律师事务所律师。

被告：***，男，1955年2月17日出生，，沭阳县人，住沭阳县。

被告：王士英，女，1956年11月4日出生，沭阳县人，住沭阳县。

被告：***，男，1980年6月15日出生，沭阳县人，住沭阳县。

第三人：江苏沭阳城开集团有限公司，统一社会信用代码9132132213972955XY，住所地沭阳县沭城街道苏州东路与台州路交叉口。

法定代表人：邱建成，该公司董事长。

原告***与被告***、王士英、***、第三人江苏沭阳城开集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后,依法适用简易程序，于2021年7月22日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人许智、被告***到庭参加诉讼；被告***、王士英、第三人江苏沭阳城开集团有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、三被告在判决生效后十日内办理沭阳县桃园小区四期A段A2幢2单元101室房屋不动产权证登记证书，第三人江苏沭阳城开集团有限公司予以协助；2、三被告在取得沭阳县桃园小区四期A段A2幢2单元101室不动产权属登记证书后十日内协助原告办理不动产权变更登记手续，将该房屋过户登记至原告名下；3、三被告支付原告拒绝办理不动产变更登记手续违约金50000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告***、王士英系夫妻关系，被告***系被告***、王士英儿子。2014年9月19日，原、被告达成房屋买卖协议，被告将位于沭阳县出售给原告，价款为150000元。合同约定原告在办理上房结算及过户变更登记手续时，被告必须协助，如被告原因不能及时上房、过户的，一切后果由被告承担。并约定如一方违约，承担违约金50000元。原告按约付清所有购房款。

后被告将案涉房屋交付原告，原告装修使用至今。现该小区符合房屋办证条件，原告多次通知被告***、王士英办理房产证，但被告均以种种理由拒绝。现原告发现案涉房屋被被告抵押于案外人李某，抵押金额为500000元。要求被告解除该房屋上抵押，将房屋过户给原告。第三人系案涉小区开发建设单位。为维护原告合法权益，特提起诉讼。

被告***、王士英未到庭答辩，亦未提交相关证据。

被告***辩称：原告从被告***、王士英处购买拆迁安置权益是事实。被告***、王士英也协助原告进行了选房，原告于2016年拿到所选的安置房屋。房屋安置过程中的费用也均是原告缴纳，原告是与被告***、王士英发生买卖合同关系，与我不存在关系。另我在开庭前问了我母亲（即被告王士英）意见，我母亲同意按合同约定履行，但原告尚有20000元款项未付，另要求原告予以适当补偿。如原告支付上述相应款项，被告会将案涉房屋的抵押解除，并协助原告办理过户登记手续。

第三人江苏沭阳城开集团有限公司未到庭答辩，亦未提交相关证据。

本院经审理认定的事实：被告***、王士英系夫妻关系，被告***系被告***、王士英儿子。2014年9月19日，原告（作为乙方）与被告***（作为甲方）签订《房屋拆迁安置平方买卖协议书》，载明：“经双方协商一致，现就拆迁房屋面积转让事宜达成以下协议，供双方遵守。1、甲方自愿将所有的房屋拆迁安置面积75.28平方米转让给乙方，该被征收房屋原位于沭阳县宁波路南侧、205国道东侧、沭七路西侧、台南路两侧地块二期项目（何庄村部以北）甲方保证该房屋面积系自已拥有，无其他争议。2、上述房屋面积作价2000元/平方，总价共计150000元，乙方在签订本协议时给付145000元，余款5000元在双方办理更名手续或上房手续后乙方给付甲方，甲方在收到该款时均应出具相应收条，另甲方需交付乙方关于办理选房手续的函、房屋拆迁安置补偿协议等文件。3、乙方在办理上房结算以及过户变更手续时，甲方必须提供相关协助，如因甲方原因致使乙方不能及时上房，过户的，一切后果由甲方负责。4、本协议是双方真实意思表示，一经签订，任何一方不得反悔，双方均应严格执行，违约一方承担违约金50000元。本协议一式两份，双方各执一份，具有同等效力，均自签字时生效……。”该协议上有原告及被告***签字确认，并有被告***作为见证人签字确认。协议签订的当日，原告支付了130000元购房款，并由被告***向原告出具了一张收条，同时原告还出具了一张欠条给被告方，载明尚欠***房屋拆迁安置平方20000元，过户后生效。”

2016年11月份，原告在被告***、王士英的协助下选了案涉房屋。在选定房屋的同时，在买卖协议书上补充了6、7两条，第6条补充协议载明此平方安置在桃园。第7条补充证明人有原、被告方各找了一个证明人签字确认。2016年11月22日，原告按被告***的指示支付了剩余的20000元购房款，被告***在买卖协议书上载明：“房款以付清收款人：***2016.11.22号。”现原告要求三被告协助办理案涉房屋权属变更登记手续未果，双方引起纠纷。

另查明，案涉房屋于2021年2月7日办理了权属登记证书，登记户主为***、王士英；于2021年2月9日办理了抵押登记手续，抵押权人为李某，抵押金额为500000元。原告于2016年取得案涉房屋实际居住至今。

上述事实，有原告陈述、被告答辩、拆迁房屋平方买卖协议、收条、欠条、安置房结算清单及发票、房屋征收安置协议、物业费及装修保证金收据、产权登记表等证据予以证实。

本院认为：原告与被告***签订了《房屋拆迁安置平方买卖协议书》，被告***、王士英也协助原告进行了选房，故本院认定原告与被告***之间的买卖协议书合法有效，该协议的合同相对人为原告与被告***、王士英。被告***系被告***儿子，在买卖协议书上作为见证人签字，并向原告出具了购房款收据后，被告***、王士英协助原告选房，应视为其得到被告***、王士英的授权，有权代为收取购房款。但被告***收取购房款的行为只是得到***、王士英的授权，其非合同的相对人，原告要求其承担相应责任，不符合法律规定，本院不予支持。

原告提供的证据能够证明其已按约定付清全部房款，且已实际占有使用至今，现涉案房屋已符合办证条件，被告***、王士英应协助原告办理过户手续。因案涉房屋房产权属证书已办理在***、王士英名下，原告的第一项诉求已得到实现，故原告的第一项诉求本院不予支持。

合同签订后，原告付清全部购房款并已实际占有案涉房屋，被告***、王士英作为出卖人，应当向买受人即原告履行转移标的物所有权的义务。因本案买卖标的物为不动产，被告***、王士英的交付义务不仅限于将房屋交付原告使用，还应积极协助原告办理不动产权属登记过户手续。被告***、王士英没有按约协助将案涉房屋过户至原告名下，构成违约。鉴于被告于2021年2月9日将案涉房屋抵押于他人，并办理了抵押备案登记手续，在抵押权尚未涤除的情况下，支持原告主张办理过户手续的诉讼请求，则仍存在履行方面的障碍，故在抵押权尚存续的情况下，原告要求被告协助其办理案涉房屋产权过户的诉讼请求，本院难以支持。

在案涉房屋符合办证条件的情况下，被告***、王士英应及时协助原告办理房屋产权变更登记手续。被告***、王士英在案涉房屋上办理抵押备案登记手续，造成原告不能取得案涉房屋的产权登记手续，被告***、王士英的行为严重违反诚实信用原则，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告根据合同约定承担违约责任支付违约金50000元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告***、王士英，第三人江苏沭阳城开集团有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：

一、被告***、王士英本判决发生法律效力之日起五日内支付原告***违约金50000元；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费50元、保全费525元，共计575元，由被告***、王士英负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费100元。

审判员　杨　震

二〇二一年十月八日

书记员　范飞飞

附录

一、履行义务提示

调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。

开户银行：中国银行沭阳北京路支行

户名：沭阳县人民法院执行款专户

专用账号：62×××95（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。

二、相关法律条文

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。