某某、某某等买卖合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省沭阳县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏1322民初5466号

原告：***，男，1973年3月2日出生汉族，沭阳县人，住沭阳县任巷村宋庄组11号。

委托诉讼代理人：赵妍，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王明月，江苏天帆（沭阳）律师事务所实习律师。

被告：***，男，1973年9月6日出生，沭阳县人，住沭阳县。

委托诉讼代理人：王占成，江苏青炜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李婷，江苏青炜律师事务所实习律师。

被告：余娟，女，1975年11月3日出生，沭阳县人，住沭阳县。

第三人：江苏沭阳城开集团有限公司，住所地沭阳县沭城镇苏州东路与台州路交叉口。

法定代表人：邱建成，该公司董事长。

原告***与被告***、余娟、第三人江苏沭阳城开集团有限公司（以下简称“城开集团”）买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案受理后，依法适用简易程序于2021年8月3日组织双方进行听证，原告***及其委托诉讼代理人赵妍、王明月、被告***及其委托诉讼代理人王占成、李婷、被告余娟到庭参加听证，第三人城开集团经本院合法传唤，未到庭参加听证。后本案因案情需要，依法转为普通程序于2021年10月12日公开开庭进行了审理，原告***及其委托诉讼代理人赵妍、被告***及其委托诉讼代理人王占成到庭参加诉讼，被告余娟、第三人城开集团经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：一、被告***、余娟协助原告***补缴沭阳县任巷小区五期A段21号楼2单元202室房屋产权置换余款；二、第三人协助二被告办理沭阳县任巷小区五期A段21号楼2单元202室房屋不动产权登记证书；三、二被告在取得不动产权证书后协助原告办理不动产变更登记手续，将涉案房屋过户至原告名下。事实及理由：原告与被告***、余娟于2011年9月1日签订协议，约定二被告将其拥有的63.83平方米的拆迁安置权益以96000元的价格转让给原告，原告按约定支付96000元后，二被告协助原告取得拆迁安置补偿协议。原告按期选房后，二被告一直不配合原告交纳房屋差价款，且拒绝办证、协助过户。原告在本案审理过程中，明确第一项诉讼请求纳入第二项诉讼请求中。

被告***辩称，原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，被告没有收到原告的96000元，且签订的协议约定不明，不具有可履行义务。

被告余娟辩称，原告和被告***让其在协议上按手印，并没有看协议中的内容。

第三人城开集团未到庭陈述。

原告***为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：

证据一、协议、《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》各一份，以及原告与被告余娟抖音聊天文字记录，证明原告与二被告之间存在真实、合法有效的房屋买卖合同关系，其中抖音聊天原始载体已在（2020）苏1322民初4997号案件中出示。

证据二、建设银行流水一份、（2020）苏1322民初4997号案件庭审笔录一份，银行流水证明原告妻子唐淑林于协议签订当日取款48000元，笔录中有证人仲某、葛某的证人证言，证明原告已将协议中的转让款96000元交付二被告。

证据三、物业费票据五张、电费缴纳凭证一张、水费户号截图一张，证明原告从二被告处购买涉案房屋后，便装修居住至今，二被告并未提过异议。

证据四、不动产登记服务中心复函一份，证明该小区开发商为第三人，涉案小区已符合办证及过户条件。

被告***对原告提交的上述证据质证如下：对证据一中的协议、《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》真实性无异议，签订该协议前，被告***曾向原告借款50000元，约定月息5分，实际交付47500元，该协议真实意思表示为以协议作为抵押，保证被告***归还借款，且该协议没有对房屋面积、价款、位置等作出约定，不能证明双方之间成立了房屋买卖合同关系。对证据一中的抖音聊天记录不予认可。证据二真实性无异议，但无法达到原告交付款项的证明目的，且原告银行流水反映取款48000元，对应被告***所陈述借款50000元，实际交付47500元的事实。对证据三真实性由法院认定，但涉案房屋并非二被告交付原告，且期间被告***的母亲曾到涉案房屋中提出异议。对证据四真实性由法院认定，但与本案没有关联性。

被告余娟对原告提交的抖音聊天文字记录不予认可，并没有说过给100000元将房子赎回。对其他证据未发表质证意见。

被告***、余娟、第三人城开集团未提交证据。

本院对原告提交的证据一中的协议、《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》、证据二、证据三、证据四的证明效力依法予以确认。对于证据一中的抖音聊天内容，因原告当庭未提交原始载体，被告余娟对于原告整理的文字材料的部分内容不予认可，考虑到被告余娟在本案中已认可其在协议上按手印，已达到该证据的证明目的，故本案中对于证据四的证明效力不作确认。

本院经审理查明事实如下：被告***、余娟的房屋及附属设施因魏氏环球管业工程建设需要而拆迁，于2010年4月13日签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称“安置协议”），安置协议明确被拆迁房屋建筑面积为63.83平方米，各项补偿及补助费用共计44748.18元，选择的补偿安置方式为产权调换。

2011年9月1日，原告***与被告***、余娟签订协议，并将选房票交付原告，二被告在签订协议时未告知原告被拆迁平方对应的具体价值。协议载明：“现有***属魏氏环球管业项目地段，被拆迁平方63.83平方米卖给***。***夫妻双方同意价格为玖万陆仟元正。卖方并确保选房票拆迁结算价值为伍万元正。买方在双方签字时一次性将玖万陆仟元正付给卖方。买房须要过户时，卖方夫妻应无条件协助买方办理过户手续。过户费有买方出。双方签字后并具法律效力，任何人无权干涉。”原告于签订协议当日将96000元交付二被告。

后原告通过选房票确定安置房屋为沭阳县任巷小区五期A段21号楼2单元202室，由被告***到房屋安置部门办理领取载有涉案房屋房号及面积的安置协议，并办理上房结算，但未支付结算差价，被告***将载有涉案房屋房号及面积的安置协议交付原告。原告已就涉案房屋进行装修居住，自2014年起交纳物业费，且水电费均以原告为户名交纳。

另查明，原告曾于2020年5月28日将二被告、第三人诉至本院，要求办理涉案房屋产权登记及过户手续，后原告撤回起诉。在该案审理过程中，被告***对于本案协议形成陈述如下：被告***向原告借款50000元，约定月息5分，原告于2011年3月向被告***交付47500元。后来原告陈述所借款项不是自己的钱，逼着被告***还款，当时连本带息共欠付7万余元，原告又给了被告***1万余元现金用于支付利息，加起来共计96000元，让被告***签订本案协议。

再查明，涉案房屋开发商系第三人城开集团，现已符合办证条件。原告在本案中确认其购买的是二被告被拆迁平方63.83平方米对应的权益，对于所选定房屋需要交付的差价款、办证及过户产生的税费均由原告负担。

本院认为：原告***与被告***、余娟签订的协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。被告***辩称该协议约定不明，不具有可履行内容。从本案协议内容可以反映，原告系以96000元的对价购买二被告因魏氏环球管业项目被拆迁的63.83平方米对应的补偿安置权益，且在签订协议时该补偿安置权益已明确为产权调换，即以被拆迁平方的补偿调换安置房屋，协议中也进一步明确二被告在原告需要过户时无条件协助原告，即使原、被告双方在签订协议时并未明确所指向的房屋位置、面积、价款，但双方对于被拆迁平方所对应的补偿安置权益包含拆迁平方补偿款、选房、上房结算等内容系明知，对于需保证所选定的安置房屋产权完整归于原告也系明知，该协议的最终目的实质就是完成安置房屋的物权转移，协议价款、所购标的物、权利义务均已明确。原告在依据协议选定涉案房屋后，被告***领取载有涉案房屋房号及面积的安置协议并交付原告，协议中涉及的财产性权益即已物化为涉案房屋，对于后续权利义务指向的对象进一步特定为涉案房屋，协议约定明确、具有履行内容，故本院对被告***的辩解理由不予采纳。原告已按照协议支付对价，涉案房屋已满足结清差价、办证、过户的条件，因原告并非安置协议的当事人，无法独自完成置换涉案的相关手续，故原告主张二被告应当按照协议协助原告完成包括交清上房结算差价、办理涉案房屋产权登记及变更登记手续以保证原告实现协议目的，有事实和法律依据，本院对此依法予以支持。第三人城开集团作为涉案小区的开发建设单位，应当依法协助二被告办理不动产权属登记证书。

被告***辩称本案协议是作为其向原告借款的担保，但对此并未提供证据予以证明，且被告***关于协议形成过程的陈述与在（2020）苏1322民初4997号案件中的陈述存在相互矛盾之处，对于协议价款96000元的组成的陈述也不符合常理。而关于协议中“卖方并确保选房票拆迁结算价值为伍万元正”的约定，原告解释该约定是为了保证其购买的权益符合其支付的对价，结合双方均认可签订协议时并不知道被拆迁平方对应的价值，原告的解释符合常理，本院予以采纳，且原告所提交的向被告***支付协议价款96000元的证据充分，被告***辩称原告提交的现金48000元取款记录可以证明借款50000元，实际交付47500元，但原告的提款时间在被告***陈述的借款时间之后，陈述相互矛盾，故对被告***关于协议性质及真实性的辩解理由不予采纳。被告***辩称其母亲曾在原告装修涉案房屋时到涉案房屋与原告发生争执，以此证明其对涉案房屋买卖提出异议，协议名为买卖实为担保。因涉案房屋对应的安置权益为二被告享有，也由二被告出卖给原告，作为出卖人的二被告在原告对涉案房屋装修、居住期间从未向原告提出异议，被告***在其母亲与原告发生争执后也再未找过原告，故被告***母亲到涉案房屋与原告发生争执并不足以引起对协议真实目的合理怀疑。

综上，本院对原告***的诉讼请求依法予以支持。被告余娟、第三人城开集团经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、被告***、余娟于本判决生效后十日内办理沭阳县任巷小区五期A段21号楼2单元202室房屋不动产权属登记证书，第三人江苏沭阳城开集团有限公司予以协助（办理登记手续时产生的上房差价款等税费均由原告***负担）；

二、被告***、余娟在取得沭阳县任巷小区五期A段21号楼2单元202室房屋不动产权属登记证书后十日内协助原告***办理不动产变更登记手续，将该涉案房屋过户至原告***名下（办理变更登记时产生的税费由原告***负担）。

案件受理费2200元，保全费980元，共计3180元（已由原告***预交），由被告***、余娟负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2200元。

审　判　长　　葛　蕾

人民陪审员　　钱学峰

人民陪审员　　李佩之

二〇二一年十月二十八日

书　记　员　　胡　鹏

附录：

一、履行义务提示

调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行,也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。

不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。

二、附相关法律条文

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。