某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省宿迁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏13民终4038号

上诉人（原审被告）：***，男，1987年9月2日出生，住江苏省沭阳县。

被上诉人（原审原告）：***，女,1982年11月26日出生，住江苏省沭阳县。

委托诉讼代理人：顾卫国，江苏德沛律师事务所律师。

原审被告：王欢，女，1989年1月1日出生，住江苏省沭阳县。

原审第三人：江苏沭阳城开集团有限公司，住所地江苏省沭阳县苏州路与台州路交叉路口。

法定代表人：邱建成，该公司董事长。

原审第三人：方为民，男，1984年12月15日出生，住江苏省沭阳县。

上诉人***因与被上诉人***、原审被告王欢及原审第三人江苏沭阳城开集团有限公司、方为民房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2020）苏1322民初12088号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回***的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由***承担。事实与理由：1.***、王欢与***之间是安置协议权利买卖，方为民与***、王欢之间才是房屋买卖合同关系，***一直未付尾款违约在先，导致合同不能继续履行，***有权行使抗辩权而终止合同，一审未对***是否违约的事实查明及认定，因此，一审认定本案主要事实错误。2.一审判决适用的法律依据是动产买卖法律，并非不动产买卖法律依据，一审判决适用法律错误。

***辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

王欢未作陈述。

江苏沭阳城开集团有限公司未作陈述。

方为民未作陈述。

***一审诉讼请求：1.判令***、王欢协助***将沭阳县某某室房屋产权变更登记至***名下；2.判令***不得妨碍***对上述房屋的占有使用；3.判令***赔偿***财产损失3000元。***在一审审理过程中，自愿变更诉讼请求，要求***、王欢办理涉案房屋产权登记，江苏沭阳城开集团有限公司予以协助；***、王欢协助***办理涉案房屋产权变更登记，将涉案房屋过户至***名下，自愿撤回其他诉讼请求。

第三人方为民诉称，要求***、王欢继续履行与方为民之间的涉案房屋买卖合同。

一审法院认定事实：2018年1月16日，***（协议乙方、买方）与***、王欢（协议甲方、卖方）签订《安置拆迁平方转让协议》，载明：“一、甲方自愿将位于地段东部片区棚户区（城中村）改造工程项目被拆迁房屋编号：S-44号房屋拆迁协议拆迁面积为80平方。包括所有奖金，乙方在拆迁补偿款基础上外加叁佰元整给甲方转让给乙方，由乙方持该拆迁协议在政府安置的梦溪小区，按政策自由选房，结账并上房。二、乙方一次性将拆迁协议的转让金贰拾伍万元整给甲方，同时甲方将该拆迁协议和选房函交给乙方，由乙方自由支配该拆迁协议，即此时该拆迁协议所有权归乙方。三、乙方在办理产权过户时需要甲方提供帮助，甲方应该无偿提供，不得推三阻四，必须配合办理各项手续。产权过户时产生的费用由甲方承担。四、本协议签字之日起生效，双方不得违约，若一方违约则违约方应向对方交纳不低于由该份协议所选房屋违约金时总房价两倍的违约金，并承担由此带来的各项损失。产权过户给任何人由乙方决定。五、在本协议生效后，甲方和子女及其亲属在任何时候任何条件下不得索要此拆迁协议或由协议所选的房屋。更不得擅自撕毁合同，否则属违约。六、此协议一式两份。甲乙双方各执一份签字后生效。备注在选房超出80㎡政府补贴17%由乙方所得。”签订协议同日，***向***、王欢支付250000元，由***、王欢向***出具收条一份，载明：“今收到***购平方款贰拾伍万元整（￥250000）收款人***王欢。”

2018年1月19日，***（被拆迁房屋所有权人）与沭阳县梦溪街道办事处南岭居民委员会（委托拆迁方）、沭阳县振顺房屋征收服务中心（受委托方）签订两份《沭阳县东部片区房屋拆迁补偿安置协议》，两份协议中确定补偿、补助金额共计289789元，关于搬家费、临时安置补偿费、拆迁奖励等约定另外出具，具体办法及标准按照已公示或备案的该区域房屋拆除补偿安置方案执行。

2018年5月2日***向***支付30000元，由***及其父亲徐某2向***出具30000元借条。

2018年5月4日，***根据补偿安置协议选定沭阳县安置房及车库，沭阳县振顺房屋征收服务中心出具《政府安置小区存量房源选房确认函》。

2018年5月7日，***对安置房屋进行结算，结算清单中载明：协议补偿金额289789元、奖励（签约、搬迁奖）47763元、分组协议完成奖4000元、搬家费、过渡费10765元，以上合计352317元，所购买政府安置剩余房源小区名称为XX，房屋面积110.22㎡，房屋单价（根据财政局定价优惠7%）2814.18元/㎡，房屋总价310179元，车库单价1534元/㎡，车库面积6.84㎡，车库总价10493元，被征收人领取剩余金额31645元。2018年5月7日，***向***出具收条，载明：“S-44拆迁补贴的（7%）已被***领取领取人：***2018年5月7日。”该收条背面由***自己书写“80平方的7%折款16700元，实际付给***17000元。***”。

***于2018年5月5日为涉案房屋购买安全门，于2018年5月8日为涉案房屋购买太阳能，安装在涉案房屋内。2020年对涉案房屋进行装修，装修过程中，***砸门阻止***装修。

涉案房屋开发商为沭阳金地建设开发有限公司，现更名为江苏沭阳城开集团有限公司，已符合办证条件。对于***与***、王欢就涉案房屋提及的政府补贴17%，一审法院经与第三人江苏沭阳城开集团有限公司核实如下：政府补贴17%分为7%部分及10%部分，其中7%部分系被拆迁房屋所有权人购买安置房屋单价予以优惠7%，该7%是在上房结算中直接从结算款中予以优惠，并不单独支付给被拆迁房屋所有权人，以本案为例，该房屋市场单价原为3026元，按照每平方优惠7%后的单价即为2814.18元/平方米，所选房屋面积越大，优惠越多。另10%部分系被拆迁房屋所有权人在上房结算、办理房产证之后向住建部门申请的购房补贴，该补贴只有在办证后才能申请领取，计算基数为拆迁补偿安置协议中被拆迁房屋的补偿金额与附属设施补偿金额之和，且如果所选房屋面积大于拆迁安置面积，该补贴数额则与所选房屋的面积无关，如果所选房屋面积小于拆迁安置面积，该补贴则按照所选面积与拆迁安置面积的百分比计算，另该款一旦申领成功，涉案房屋两年内便不能交易、过户，以本案为例，***可以申请领取的10%补贴的数额为20833.3元。

***在一审审理过程中，自愿将***可以申请领取的10%补贴即20833.3元给付***，另表示涉案房屋办理产权登记及过户登记产生的相关费用因尚未实际产生，故对该费用不要求在本案中予以处理，待实际产生后另行主张。***已向一审法院提存房款64672元及自愿给付***、王欢的20833.3元。

一审法院另查明，***与第三人方为民于2018年5月4日签订《商品房买卖合同》（甲方：***、乙方：方为民），合同约定：“甲、乙双方就房屋买卖事项经友好协商，自愿达成如下协议条款，供双方共同遵守。一、甲方将位于沭阳县房屋（拆迁安置房）房屋出售给乙方；二、房屋面积为110.2平方米，房屋出售总价款为人民币（大写：叁拾捌万元整）（小写：380000￥）；三、房款给付方式为：乙方于签订协议时交付甲方定金（大写）叁拾捌万元整，甲方出具定金收条给乙方，等甲方办理完安置手续并将全部手续交付乙方时，乙方向甲方支付房款总计的50%，等甲方将房产证办理后，并将房屋过户乙方后，剩余房款乙方应全部支付甲方；四、甲方应于房屋符合办理产权证之日起三个月之内办理产权证并无条件配合乙方办理产权过户手续，过户费用由双方各半承担；五、甲、乙双方如有任何一方违反本合同约定条款，违约一方应当承担违约一方应当承担违约责任并赔偿守约方的损失；六、上述协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。”方为民于签订《商品房买卖合同》当日，向***支付定金140000元，由***出具收条一份。2018年8月6日，方为民将***诉至沭阳法院，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，***交付涉案房屋、办理涉案房屋产权登记、协助方为民办理产权变更登记，因方为民在该案中经沭阳法院释明后，未能支付已达到合同付款条件的房款，故该院于2019年2月1日作出（2018）苏1322民初13319号民事判决书，判决方为民与***于2018年5月4日签订的《商品房买卖合同》有效，驳回方为民的其他诉讼请求。至本案一审法庭辩论终结时，第三人方为民尚未向***付清房款，也未实际占有涉案房屋。

一审法院归纳本案争议焦点为：一、***与***、王欢签订的《安置拆迁平方转让协议》的标的物及总价款，***是否已经向***、王欢付清对价；二、***及方为民就涉案房屋成立的买卖合同的权利保护顺位。

关于第一个争议焦点，***认为所转让的标的物为***于2018年1月19日签订的两份《沭阳县东部片区房屋拆迁补偿安置协议》明确的补偿、补助金额共计289789元及相对应的选房权益，转让价款为250000元+24000元（80平方米*300元/平方米），已付款项为250000元+30000元+17000元，该17000元是***上房结算时占用***、王欢的80平方以内的7%补贴款。***认为所转让的标的物为其于2018年1月19日签订的两份《沭阳县东部片区房屋拆迁补偿安置协议》项下所有权益，转让价款为所有权益价值352317元+24000元（80平方米*300元/平方米），已付款为250000元+30000元，对于收条中载明的已领取的政府补贴7%经系说明该款已被其领取，并非系***向其支付。***现以***未付清房款，及本案转让协议已解除为由拒不履行房屋产权变更登记手续。

关于转让协议的标的物。根据双方陈述及双方签订的转让协议约定的内容，协议从始至终均围绕被拆迁房屋拆迁协议进行约定，即***、王欢将拆迁协议拆迁面积80平方包括所有奖金转让给***，***持拆迁协议自由选房、结账并上房，***将拆迁协议的转让金付给***、王欢，***、王欢将拆迁协议和选房函交给***，拆迁协议所有权归***，由***自由支配拆迁协议。以上约定内容均可以反映出，双方所转让的标的物为***、王欢房屋拆迁补偿安置协议项下的所有权益。而根据拆迁补偿安置协议内容，该协议项下包含补偿、补助金及搬家费、临时安置补助费、搬迁奖励等补偿及安置权益，如按照***陈述其购买的仅为补偿、补助金，则无法通过购买该部分获得拆迁安置补偿协议项下所有权益，也就无法达到选房、上房的合同目的，故一审法院采纳***关于转让协议标的物的主张。

关于转让价款。***与***、王欢签订的转让协议只在第一条及第二条内容中对于价款进行约定，其中第一条约定：“一、甲方自愿将位于地段东部片区棚户区（城中村）改造工程项目被拆迁房屋编号：S-44号房屋拆迁协议拆迁面积为80平方。包括所有奖金，乙方在拆迁补偿款基础上外加叁佰元整给甲方转让给乙方，由乙方持该拆迁协议在政府安置的梦溪小区。按政策自由选房，结账并上房。”根据该条约定内容，转让价款已明确约定为“拆迁补偿款基础上外加叁佰元整”，结合上文关于转让标的物的分析，此处的拆迁补偿款应广义理解为拆迁补偿安置协议项下所能获得的款项，也就是最终反映在上房结算清单中包含协议补偿金额、奖励、分组协议完成奖、搬家费、过渡费在内的共计352317元，转让价款则在此基础上外加24000元。而使双方对于转让价款产生争议的原因在于协议第二条约定：“乙方一次性将拆迁协议的转让金贰拾伍万元整给甲方”，***主张双方在签订该协议时并不知道到拆迁补偿安置协议的补偿款具体数额，故约定不管最终具体数额是多少，均作价250000元；***主张仅是约定签订合同后先一次性付250000元，余款结算后付清。首先，根据协议条款的设置及约定，协议第一条是关于转让价款计算方式的约定，如协议第二条按照***理解，无论拆迁安置协议最终确定的补偿金额是多少均作价250000元，则第二条应对此作出明确的意思表示，否则协议第一条关于转让价款为“拆迁补偿款基础上外加叁佰元整”就没有约定的必要，而是直接约定转让价款的具体数额。其次，即使按照***自己陈述，协议第二条中转让金250000元中也并不包含另加的24000元，需待双方在上房、办证、过户后对款项进行结算，结合***对于***出具的30000元借条时也陈述需待上房后进行结算，故无法从协议第二条约定内容得出250000元为协议转让价款最终数额的意思表示。最后，从利益均衡角度，按照协议第一条的内容可以看出***、王欢转让拆迁安置补偿协议项下的权益赚取的便是额外的300元/平方米即24000元款项，***、王欢即便不将相关权益转让给***，***、王欢也可以依据拆迁安置协议领取补偿及奖金在内的共计352317元，如按照***关于转让价款的理解，***、王欢则要降低其可得利益进行转让，与常理不符，也将造成利益失衡。综上，协议第一条对于转让价款的约定具体明确，从协议第二条约定不能推出***的理解。

关于已付款及尚欠款数额。协议转让价款为376317元（352317元+24000元），扣除***已向***、王欢给付280000元，及已由***领取的上房结算剩余款31645元，***尚欠房款数额为64672元，该款已由***提存至一审法院。另协议备注约定80平方米以内的政府补贴17%由***、王欢所得，其中7%部分根据第三人江苏沭阳城开集团有限公司陈述是在上房结算中直接从结算款中予以优惠，并不单独支付给被拆迁房屋所有权人，而***处有***出具的该7%部分款项收据，可以证明***已向***给付7%部分的款项，另10%部分***自愿给付给***，且已将该款提存至一审法院。综上，***已付清涉案协议全部款项。

关于第二个争议焦点，一审法院认为，应支持***与***、王欢就涉案房屋成立的买卖合同继续履行。在两份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，涉案房屋并未办理产权登记及产权变更登记，第三人方为民也未实际占有房屋及付清房款，与***签订房屋买卖合同时间也迟于***，故根据上述顺序分析，应支持***继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，对第三人方为民要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。第三人方为民辩称***与***、王欢并未就涉案房屋成立买卖合同，双方的转让协议仅是安置权益的买卖。一审法院认为，***与***、王欢所签订的合同虽名为安置拆迁平方转让协议，但根据该协议约定的内容，***、王欢是将其房屋拆迁补偿安置协议项下所对应的全部权益转让***，其中也包含了选房和上房结算的权益，协议还约定了后期所选房屋产权过户的内容，可以看出***与***、王欢签订协议的根本目的是转移安置房屋的所有权，在***领取选房确认函选定涉案房屋的同时，协议中涉及的财产性权益已物化为涉案房屋，故***与***、王欢签订的转让协议应认定为双方就涉案房屋成立买卖合同，一审法院对第三人方为民的该辩解理由不予采纳。

综上，涉案房屋已经履行上房结算手续，且已符合办证条件，***也已付清涉案房屋全部款项，***、王欢应按照协议约定履行转移涉案房屋所有权的义务。***辩称其已解除涉案房屋买卖合同，但对此并未提供证据予以证明，对该辩解理由不予采纳。为保证房屋买卖合同的目的得以实现，***、王欢应履行关于办理涉案房屋产权登记的义务，第三人江苏沭阳城开集团有限公司作为涉案小区的开发建设单位，应予以协助。***、王欢办理产权登记手续后，应按照合同约定协助***办理产权变更登记手续，将涉案房屋产权变更登记至***名下。王欢、江苏沭阳城开集团有限公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的正常审理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、***、王欢于本判决生效后十日内办理沭阳县房屋不动产权属登记证书，第三人江苏沭阳城开集团有限公司予以协助；二、***、王欢于本判决主文第一项履行完毕之日起十日内协助***办理房屋产权变更登记手续，将该房屋产权变更登记至***名下；三、驳回第三人方为民的诉讼请求。案件受理费100元，由***、王欢负担。有独立请求权第三人之诉案件受理费3500元，由第三人方为民负担。

本院二审期间，当事人均未提供新的证据。

本院查明的事实与沭阳法院查明的事实一致。

本院另查明，***曾于2018年以与本案相同的事实和理由将***、王欢及徐某1诉至沭阳法院，要求***、王欢协助***办理涉案房屋产权登记过户手续，并承担过户费用；徐某1对***、王欢的上述义务承担连带责任。沭阳法院于2018年12月10日立案受理，在该案审理中，***于2019年2月20日向沭阳法院申请对涉案房屋予以保全，沭阳法院于2019年2月20日作出（2018）苏1322民初20949号民事裁定书，裁定对涉案房屋予以查封，查封期限为三年。后沭阳法院于2019年6月6日作出（2018）苏1322民初20949号民事判决书，以涉案房屋在执行案件中已被法院查封，合同目的无法实现，经释明***亦未变更诉讼请求为由，驳回***的诉讼请求。

本院又查明，在本案一审审理中，***向一审法院申请续查封涉案房屋，一审法院于2021年8月27日作出（2020）苏1322民初12088号民事裁定书，裁定对涉案房屋予以查封，查封期限为三年。

本院归纳本案二审争议焦点为：一、***与***、王欢之间就涉案房屋是否成立买卖合同关系；二、***是否按照《安置拆迁平方转让协议》约定付清全部款项；三、一审法院判决***、王欢协助***将涉案房屋产权变更登记至***名下是否有事实和法律依据。

关于争议焦点一。本院认为，***与***、王欢之间虽签订的是《安置拆迁平方转让协议》，但***在一审中认可该协议转让的标的物为其于2018年1月19日签订的两份《沭阳县东部片区房屋拆迁补偿安置协议》项下所有拆迁安置权益，且双方在《安置拆迁平方转让协议》中约定了选房、上房结算、房屋产权过户等内容，还明确约定了在该协议生效后，***、王欢的子女及其亲属在任何时候任何条件下不得索要此拆迁协议或由此协议所选的房屋，由此可以看出双方签订《安置拆迁平方转让协议》的根本目的是转让***、王欢拆迁安置的相关权利，包括***以***名义选定涉案房屋后，要求转移涉案房屋所有权的权利；在选定涉案房屋的同时，该协议中约定转移的拆迁安置权益即转化为涉案房屋，故***与***、王欢之间签订的《安置拆迁平方转让协议》包含了双方就涉案房屋的买卖合同关系，应当认定***与***、王欢之间就涉案房屋的买卖合同关系成立。

关于争议焦点二。本院认为，根据查明的事实，能够认定***已按照《安置拆迁平方转让协议》约定付清全部款项。理由如下：1.按照***的主张，双方签订的《安置拆迁平方转让协议》转让价款应为两份拆迁补偿安置协议项下所有拆迁安置权益外加80平米每平方米300元，共计376317元（352317元+24000元），***认可拆迁安置权益款项352317元与所选房屋及车库总价之间的差价款31645元已被其领取，即***应支付的转让价款为344672元（376317元-31645元）。经查，***于2018年1月16日签订《安置拆迁平方转让协议》当天支付250000元，又于2018年5月2日支付30000元，以上事实有《安置拆迁平方转让协议》、***与王欢出具的收据以及***、徐某2出具的借条予以证明，***亦认可，本院依法予以确认。至于剩余款项64672元（344672元-250000元-30000元），***已将该款项提存至一审法院。2.关于双方在《安置拆迁平方转让协议》中约定的选房超过80㎡政府补贴17%由***所得的问题。根据一审中第三人江苏沭阳城开集团有限公司的陈述，7%部分是在上房结算中直接从结算款中予以优惠，并不单独支付给被拆迁房屋所有权人，本案中，该房屋市场单价原为3026元，按照每平方优惠7%后的单价即为2814.18元/平方米。另10%部分系被拆迁房屋所有权人在上房结算、办理房产证之后向住建部门申请的购房补贴，计算基数为拆迁补偿安置协议中被拆迁房屋的补偿金额与附属设施补偿金额之和，故此，***可以申请领取的10%补贴的数额为20833.3元。80㎡的7%部分补贴，***主张已向***支付，并提供***出具的收条予以证明，本院予以认可。另外10%部分，一审中***自愿给付给***，并将该款项提存至一审法院。综上，***已按照《安置拆迁平方转让协议》约定付清全部的款项。

关于***提出的***未支付尾款违约在先，***从而行使抗辩权，终止合同的上诉主张。本院认为，双方并未在《安置拆迁平方转让协议》中明确约定尾款的金额以及支付的时间，且***亦未能提供证据证明其向***主张过尾款以及提出解除合同，故对其该项上诉主张，本院不予支持。

关于争议焦点三。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，***与***、王欢签订的《安置拆迁平方转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应属有效。涉案房屋已经履行了上房结算手续，且已符合办证条件，***亦向***支付了全部款项，***、王欢应该按照协议约定办理产权登记以及协助***将涉案房屋产权变更登记至***名下。另外，虽然***与第三人方为民于2018年5月4日另行签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋再次出售给方为民，且经沭阳法院审理确认该《商品房买卖合同》有效，但涉案房屋并未办理产权登记及产权变更登记，方为民亦未实际占有涉案房屋及付清房款，且该《商品房买卖合同》签订的时间也晚于***与***、王欢签订《安置拆迁平方转让协议》的时间，故***对涉案房屋享有的要求办理不动产权属变更登记的权利优先于方为民，一审法院判决***、王欢协助***将涉案房屋产权变更登记至***名下有事实和法律依据。

综上，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　徐淮成

审 判 员　杨晓玲

审 判 员　吴军良

二〇二一年十二月三十一日

法官助理　蒋蓓蓓

书 记 员　朱子俊