上海住工集团有限公司、青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁06民终3361号

上诉人（原审原告、反诉被告)：上海住工集团有限公司，住所地上海市金山区山阳镇亭卫南路1050号。

法定代表人：奚国荣，该公司经理。

委托诉讼代理人：唐迎春，山东海平律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告)：青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司，住所地山东自由贸易实验区青岛片区前湾保税港区北京路29号招商局办公楼401室（A），现办公地址为海阳市核电园区朝晖路183号。

法定代表人：鲁宙，该公司经理。

委托诉讼代理人：张忠双，山东创立律师所事务所律师。

上诉人上海住工集团有限公司（以下简称上海住工集团）因与被上诉人青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司（以下简称兄弟贸易公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2022）鲁0687民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人上海住工集团上诉请求：1.依法撤销一审法院作出的（2022）鲁0687民初1046号判决书第二至五项内容；2.改判兄弟贸易公司按日租金两倍5479元支付占用期间使用费计算到2022年3月29日为547900元，自2022年3月30日起按日租金两倍5479元继续支付占用期间使用费直至房屋交付日；3.改判被上诉人承担逾期交房的违约责任并支付违约金166666元（月租金2倍计算）；4.改判被上诉人支付租赁标的物之外阻止上诉人剩余厂房对外租赁（17731-9598=8133平方米）的使用费计100万；5.承担合同约定5万元每年核电管委50亩农地租赁费，并按日租金两倍支付占用费；6.改判驳回被上诉人的反诉请求；7.本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.2018年12月3日，以上海住工建设有限公司为出租方（甲方），兄弟贸易公司为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同。该合同系双方真实意思表示，且合同条款对双方均具有约束力。双方应恪守合同条款约定，但一审法院对双方订立的合同条款均不予采信，违反了契约自由原则。2.该合同第七条约定：房屋返还与续租7.1乙方应在本合同的租赁期限届满之后的5日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。因此，一审法院未支持日租金两倍明显背离了双方合同的约定，判决错误。3.该合同第九条约定：9.2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。（三）乙方在甲方按时交付房屋的情形下，未能配合办理交房手续，经甲方催告后5日仍未配合办理交房手续的。本案中兄弟贸易公司在上海住工集团书面催告五日后仍未配合办理交房手续，明显违反了双方上述合同约定，理应按约定的月租金两倍支付违约金。但一审法院牵强认定兄弟贸易公司不构成违约且否定双方合同条款的约定，明显判决错误。4.关于8133平方米租赁物，双方虽未约定租金标准。但兄弟贸易公司禁止上海住工集团单独对外租赁，该行为延误了上海住工集团使用自有的租赁物，参照双方的上述合同条款租金标准执行亦不显失公平。涉及到使用费金额法院亦可行使自由裁量权酌定金额。总之，兄弟贸易公司无权免费使用上述8133平方米的租赁物。5.涉及到兄弟贸易公司反诉事宜，一审法院判令退还三个月租金严重错误。因为：（1）疫情期间，兄弟贸易公司都是封闭管理，所用员工系非本地工人，并未停止生产，兄弟贸易公司也没有证据证实其停工停业，租赁期间从未提出疫情房租减免。上海住工集团提供部分一直生产证据。（2）同时上海住工集团系民企，非国企，也受疫情影响严重。2020年1月27日海阳市人民政府关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告（第3号）及2020年3月11日烟台市人民政府关于加快恢复经济社会运行秩序的通告（2月8日复工）由此可见，封闭时间仅为22天，但是，一审法院判决上海住工集团退还兄弟贸易公司三个月租金，明显与事实不符，与文件精神相悖，判决错误，应予纠正。综上，恳请二审法院依法撤销一审判决，支持上海住工集团全部诉请。

被上诉人兄弟贸易公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上海住工集团的上诉请求，维持原判。

上海住工集团向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾空所租赁原告的位于海阳市核电工业园区2号路东的车间整幢、食堂整幢、办公楼一层、2#宿舍楼底层总计9598平方米并立即交付原告；2.判令被告按日租金2倍(5479元)房租支付占用期间的使用费直至房屋交付日止；3.判令被告承担逾期交房的违约责任并支付违约金166666元(月租金2倍计算)；4.判令被告支付租赁标的物之外占用原告剩余厂房(17731-9598=8133平方米)的使用费暂计100万元；5.本案的一切诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求2更正为判令被告按日租金两倍5479元支付占用期间使用费计算到2022年3月29日为547900元，自2022年3月30日期按日租金两倍支付占用期间使用费直至房屋交付日止。

兄弟贸易公司向一审法院反诉请求：要求反诉被告最低要减少三个月的房租249999元，并且延长租赁期限。

一审法院认定事实：上海住工集团有限公司围绕其诉讼请求向一审法院提供如下证据：

证据一、原告的营业执照、公司更名通知函、准予变更登记通知书各一份，证明：本案原告主体是由原来的上海住工建设有限公司更名为上海住工集团有限公司。

证据二、原、被告双方于2018年12月3日签订的《房屋租赁合同》一份，证明：双方租赁关系期限为2018年12月20日至2021年12月19日和租赁的标的物及违约责任。

证据三、2021年7月15日、11月19日、12月27日原告向被告书面邮寄送达的厂房租赁到期通知书和交付厂房及土地通知函、特快专递送达单各一份，证明：合同期限届满前原告已经提示被告合同即将到期，并且也是根据双方租赁合同约定的第七条7.1款和该合同第九条9.2款的约定，履行交接房屋的通知义务，送达单证明上述通知书已经送达。

证据四，微信聊天截图一份，是原告法定代表人奚国荣与被告法定代表人妻子綦经理的聊天内容，证明：被告除了案涉租赁合同约定的租赁标的物外，对其他建筑物也是占有使用的事实。

证据五，房产证复印件三份，证明：厂区建筑物的总面积为17731平方米，涉案合同租赁面积是9598平方米，多余的建筑物面积是8133平方米，该多余部分由被告自2018年12月3日占有使用至今。

经质证，被告对原告提交的证据一、证据三、证据四、证据五无异议。对证据二真实性无异议，但是对证明事实有异议。

青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司向一审法院提交如下证据：

证据一，房屋租赁合同一份(与原告提交的一致)，证明：原告与被告具有租赁关系，相关的权利义务在合同中予以体现。

证据二，原告奚总给被告方妻子綦总发的微信，该微信除了与原告一致的外，不一致的是一年一租，再就是将厂区分开，被告占用现在大部分使用的部分，且被告使用的已按照合同约定，支付租金，另一部分原告也要自己重新租出去，租赁及租赁期限是一年一签。再不同的是，原告要求被告以3380万元的价格买下该厂房，可以分期支付房款，延期付款支付利息按银行贷款利率支付。如果整体租，就是合同第一条1.6，每年200万元。再就是原告到海阳投资3500万是失败的，投了六年，根本没有好的收益，反而套住了大量资金没有回报。

经质证，原告对租赁合同真实性没有异议。微信内容基本属实，主要涉及的合同到期到底是被告优先购买或者续租租金调整双方交换意见的一个过程。

反诉原告青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司向一审法院提供如下证据：

证据一、检测报告及竣工环境保护验收监测报告表各一份，证明：该报告系完成安全生产最后一道程序，反诉原告所租赁的厂房分别于2021年9月15日和2021年10月完成检测和监测。

证据二、2020年1月27日海阳市人民政府关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告(第3号)及2020年3月11日烟台市人民政府关于加快恢复经济社会运行秩序的通告各一份，证明：因疫情的影响，所有村和社区被封闭管理，不允许外来人口进村和社区，厂矿企业如非与国计民生紧密相关的原则上开工时间要在2月8日以后；2020年3月11日，烟台市人民政府以通告的形式通告“五个全面开放”，以加快恢复经济社会运行秩序，其中就包括各类企业要复工达产。

经质证，反诉被告对反诉原告提供的反诉证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，该组证据是反诉原告在自身经营生产过程中产生的，与出租方无关，出租方不干预反诉原告的生产经营过程。对反诉证据二的证明目的不认可，因为被告厂房由被告封闭管理，工人都在营业，并未停止作业。海阳市政府的文件虽有规定，但是并不能证明反诉原告没有营业。

根据原、被告提供的证据及庭审陈述，一审法院经审理认定事实如下：

2018年12月3日，以上海住工建设有限公司为出租方（甲方），被告青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同。合同约定：出租房屋坐落于海阳市××路××号，房屋为厂房，房屋权利人为上海住工建设有限公司海阳分公司。租赁地点：车间整幢6306平方米，食堂整幢2038平方米，办公楼一层629平方米，2号宿舍楼底层625平方米，计9598平方米。另外在保证车辆人员正常通行、停放的情况下，乙方还可以使用厂区院内其他所有的空地，以及甲方现租用的农地50亩，暂时按照1000元每亩，租金50000元，乙方另行支付，具体以核电管委收费为准。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住、办公、生产使用，并遵守国家和本市有关于房地产使用和物业管理的规定。甲乙双方约定，该房屋租赁期限自2018年12月20日起至2021年12月19日止，甲方应于2018年12月18日之前向乙方交付该房屋。房屋每年租金为人民币1000000元，租金36个月内不变。租金以一年为一期付，每期支付1000000元，乙方应于每期首月5日前直接向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付逾期违约金。乙方支付租金的方式为银行转账，以上租金（不包含）甲方出具租赁发票的费用，如需开发票计取5%税金。甲乙双方约定，在（签订本合同）时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金（押金），保证金（押金）约为1个月的租金，即人民币100000元。甲方收取该保证金（押金）后应向乙方出具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金（押金）除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间内发生的水电费等杂费由乙方承担，按表计算，物业管理费由乙方承担，物业管理由乙方承担。……七、房屋返还与续租7.1乙方应在本合同的租赁期限届满之后的5日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。7.2乙方如果需要续租的，应在租赁期限届满两个月之前向甲方提出，甲方同意的，双方另行签订相关续租文书。乙方在同等条件下享有优先承租权。7.3租赁期限届满，双方确认到期后另行协商。7.4乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。……九、解除合同的条件9.1甲乙双方同意在租赁期限内，遇不可抗力的，本合同终止，双方互不承担责任：9.2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后5日仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危机乙方安全的；（三）乙方在甲方按时交付房屋的情形下，未能配合办理交房手续，经甲方催告后5日仍未配合办理交房手续的；（四）乙方未征得甲方书面同意改变该房屋用途，致使该房屋损坏的；因乙方原因造成该房屋主体结构损坏的；（五）乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的；（六）乙方预期不支付租金累计超过1月的。十、违约责任10.1该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付日起5日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款……合同尾部出租方处加盖上海住工建设有限公司的公章，并有原告法定代表人奚国荣签名。承租方处加盖被告单位的印章，并有被告法定代表人签名。

上述合同签订后，上海住工建设有限公司依约履行交房义务，被告依约履行交纳租金的合同义务。在合同履行期间，上海住工建设有限公司于2020年8月14日依法变更为上海住工集团有限公司。但合同到期后，原、被告因续租或买卖厂房的价款没有达成一致意见，原告诉来一审法院请求：1、被告立即腾空所租赁原告的位于海阳市核电工业园区2号路东的车间整幢、食堂整幢、办公楼一层、2#宿舍楼底层总计9598平方米并立即交付原告。2、被告按日租金2倍(5479元)房租支付占用期间的使用费直至房屋交付日止。3、被告承担逾期交房的违约责任并支付违约金166666元(月租金2倍计算)。4、被告支付租赁标的物之外占用原告剩余厂房(17731-9598=8133平方米)的使用费暂计100万元。5、本案的一切诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求2更正为判令被告按日租金两倍5479元支付占用期间使用费计算到2022年3月29日为547900元，自2022年3月30日期按日租金两倍支付占用期间使用费直至房屋交付日止。被告不同意原告的诉讼请求。被告认为，被告已经按照双方的租赁合同约定交纳全部租赁费，没有使用租赁合同约定租赁标的物以外的厂房，更不存在支付原告所主张的“支付租赁标的物之外占用原告剩余厂房(17731-9598=8133平方米)的使用费100万元”，原、被告在租赁合同期届满前后一直在商谈租赁事宜，被告不存在违约，不应向原告按日租金的2倍支付占用期间的使用费以及承担逾期交房的违约金166666元。由于2020年新冠疫情的影响以及被告在合同履行期间无法正常办理各种生产许可及环评报告，导致被告无法生产，2021年11月海阳市人民政府的有关污水站才开通，被告才正式进入正轨。实际上，被告自租赁到原告的房屋以后，受政府部门的安全生产及各种因素的影响，造成了被告无法进行生产，等到各种手续以及环评报告、污水站开通以后，合同已到期，这种情况也是一种不可抗力，导致被告不能实现合同的目的，无法实现经济利益，请求法院判令本案涉案合同的租赁期限顺延或者进行延长。庭审中，原告没有提供出证据证实被告使用了原告租赁合同约定的租赁物以外的厂房。

2021年7月15日，原告致函被告，其名称为“厂房租赁到期通知书”，内容为：“由我公司下属公司上海住工建设有限公司海阳分公司租赁与贵公司厂房合同将于2021年12月20日到期，因我公司与山东高寨华运达成出售初步协议，故合同约定租赁时间到期不能如期续租，对此我公司表示遗憾！故我公司提前五个月通知贵司，请贵司有序提前安排撤出事宜！”同年11月19日，原告又向被告发送了“厂房租赁到期通知函”。该函内容为：“由贵公司承租我公司下属公司上海住工建设有限公司海阳分公司厂房合同将于2021年12月19日到期。按合同约定续租贵司应提前贰个月通知我公司，至今我公司未接到贵公司续租请求，按合同约定合同期满5日内贵公司归还房屋。我公司曾与2021年7月25日向贵司发函合同到期不能续租。不能续租原因如下：1，我公司将优先考虑整体转让出售上海住工建设有限公司海阳分公司厂房的客户受让。2，与贵司合作租赁中由于贵司不同意我公司将部分厂房分租与其他租赁客户，导致我公司不能收取其他客户的租金，造成我公司利益的损失。鉴于此状况，我公司奚总曾于10月底至贵公司商量事宜，提出了后续出售及租赁条件要求，贵司未给与明确答复。自此，我公司发此函件要求贵公司七日之内派遣主管领导到上海我公司总部（上海市金山区亭卫南路1050号）确定后续事宜商谈，贵司如不续租约要求撤离则按合同约定我公司在房租到期日派员收回房屋，并办理退租手续。”2021年12月27日，原告再次致函被告，该通知函为“交付厂房及土地通知函”。该函的内容是：“我公司上海住工集团有限公司（原上海住工建设有限公司）于2018年12月3日与贵公司青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司，约定将上海住工建设有限公司海阳分公司位于烟台市海阳市××路××号（车间整幢6306平方米，食堂整幢2038平方米，办公楼一层629平方米，2＃宿舍楼底层625平方米，计9598平方米），及厂区空地，农田50亩租赁与贵公司。约定租赁期为2018年12月20日至2021年12月19日止。现租赁期限届满，故上海住工集团有限公司现郑重通知贵公司青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司，立即腾空并交付上述房屋及土地。”被告认可收到原告上述三份函件，但主张原告法定代表人与被告法定代表人的妻子多次通过微信沟通商谈租赁事宜，而原告是想以每年200万元的租金租赁给被告或由被告出资3380万元的价格买下该厂房，并分期支付房款，延期付款支付利息按银行贷款利率支付。其中，原告提供的与被告法定代表人的妻子的微信聊天记录载明：“奚总：您好！您在通知函里所说关于租赁续期的两个原因，我们曾经在电话里沟通过，您10月底来海阳我们也沟通交流过。就第一个原因我们面对面交流的意见是：如果有人购买上海住工建设有限公司海阳分公司厂房，给我们搬迁的时间我们可以搬迁，如果可能还是要优先考虑我们，但目前我们资金还是有些困难，无法马上买下该厂房，您也同意让我们先一年一年的租用；第二个原因沟通交流意见是：将部分厂房分租的问题，从最开始租赁该厂房我们的要求就是我们独自租赁使用，这也是您同意的，以前您来电话就说过要分租，我就没有同意，因为无法管理；这次您来海阳您又提出要分租部分厂房，先不说我们当初高价租赁该厂房提出的先提条件就是我们独自使用，您和我们都就现厂房的一些问题存在共识，比如：电费、水费、生活污水、生活垃圾、出入门管理、厂区卫生管理等，这些问题都不好解决，生活污水、雨水都是靠水泵抽出，但您原有的水泵都坏了，现在我们每个井都购买了新的水泵24小时抽，这样还不行，我们在原有水泵的数量上又增加了两台，而我们才20几人住宿，污水处理都有问题，这个情况您在海阳时也和您说过。况且现在安全生产管理非常严格，同厂区好多分租人是不是也要先上报核电管委？”

一审法院依据原、被告各方提供的证据等证据认定上述事实。

一审法院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，并不违反国家法律行政法规强制性规定，该合同为有效合同，原、被告双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。原告依约将被告租赁的标的物交付给被告有偿使用，被告在合同期内也依约向原告履行交付租金的义务。原、被告对此均无异议，一审法院对此事实予以确认。但原、被告在租赁合同到期前后，为被告租赁标的物是按照原合同履行还是提高租金以及被告是否购买原告的所有厂房，原、被告相关人员一直在沟通，最终没有达成一致意见，而由原告起诉至一审法院，请求被告立即腾空并交付所租赁的标的物，由被告按日租金两倍5479元支付占用期间使用费547900元(计算到2022年3月29日)，自2022年3月30日起按日租金两倍支付占用期间使用费直至房屋交付日止；被告承担逾期交房的违约责任并支付违约金166666元(按月租金2倍计算)；被告支付租赁标的物之外占用原告剩余厂房8033平方米(17731-9598)的使用费暂计100万元。被告不同意原告的主张，认为由于疫情及政府环评原因导致被告无法经营，且实际经营时间短，被告不欠原告租金，没有违约，也没有占用原告未出租的厂房，因此，原告的诉讼请求不应得到支持。相反，因疫情等原因，原告应按照国家政策给予被告减免至少三个月租金249999元，并延长租赁期限。原告不同意被告的反诉请求，认为环评系被告在自身经营生产过程中产生的，与原告无关，原告作为出租方不干预被告的生产经营过程，被告作为一个企业应当预见到自身的经营风险；被告租赁原告的厂房系封闭管理，工人都在营业，并未停止作业，海阳市政府的文件虽有规定，但是并不能证明被告没有营业。

关于原、被告诉争的租赁物腾空问题，一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同于2021年12月19日到期，在合同期内，被告并不欠原告租金。被告在租赁合同到期后，在同等条件下享有优先承租权，但应在租赁期限届满两个月前向原告提出。通过原、被告相关人员和微信聊天记录可以看出，原、被告一直在续租问题进行沟通协商，只是为租金的价款或被告是否购买原告的厂房问题没有达成一致意见，而房屋租赁的合同的续订与否取决于双方当事人协商与沟通的结果，属于双方当事人意思自治范畴，任何一方当事人不能将自己的意志强加予对方。因此，被告并不存在违约。原告以此主张被告违约，并要求被告承担每日两倍的违约金547900元(计算至2022年3月29日)的诉请，一审法院不予采纳。因被告租赁原告房屋已经到期，双方又未形成合意续订房屋租赁合同，故原告请求被告腾空所租赁的标的物，一审法院予以支持。但应给予被告一定的腾空时间，一审法院认定以判决生效后60日为宜。合同到期后至被告自动履行期限届满，腾空所租赁的原告的厂房，被告应按合同约定的租金标准向原告支付占用期间的租金。

关于原告请求被告按照房屋租赁合同第九条中的9.2条款向其支付违约金166666元。该条款(三)“乙方在甲方按时交付房屋的情形下，未能配合办理交房手续，经甲方催告后5日仍未配合办理交房手续的”，违反合同的一方，按月租金2倍向另一方支付违约金。但该违约条款列在解除合同条件的条款内，而合同期限届满后无需解除，如果双方不能形成续订合同的合意，就应由被告在租赁期限届满后5日内腾空所租赁的原告的厂房。否则，由被告按合同约定的日租金2倍向原告支付房屋租金。即使原告是选择适用合同中的违约责任条款，则如前所述，因原、被告在合同到期前后一直在协商续订合同事宜，未形成合意，故不能据此认定被告违约，并承担违约金。原告该主张，一审法院不予支持。

原告没有证据证明被告使用了原告没有出租给被告的8033平方米的厂房，因此，原告请求被告承担该面积厂房的租金，一审法院不予支持。

关于被告反诉原告因疫情减免租金、延长租赁期限以及被告答辩所主张的政府环评问题。首先，关于环评问题。原、被告作为企业均有独立承担民事责任的主体资格和能力，对于企业的经营方向、投资规模以及经营风险，在市场经济中有一定的判断力、决策力和承受力，被告作为一个企业对政府环评报告的取得在与原告签订房屋租赁合同时，应当作为一个因素考虑在内，被告以政府环评报告取得时间较晚抗辩原告，一审法院不予采纳。其次，关于被告反诉的租赁期限是否延长问题。合同的签订是当事人意思自治范畴，当事人意思表示真实且形成合意才能订立合法有效的合同，任何一方不能强迫另一方违背自己的意愿订立合同。既然原、被告不能合意延长租赁合同的期限，被告该抗辩和反诉主张，一审法院不予支持。再次，关于疫情减免租金问题。2020年4月2日《山东省委经济运行应急保障指控部办公室关于印发企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则的通知》第5条“进一步加大疫情防控期间房产租金减免政策力度。对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，包括租户不直接与房屋所有权属单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的租户，免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。……对租用其他经营用房的，各级政府要主动协调，鼓励业主(房东)为租户减免房租，共克时艰。对减免房租的业主(房东)，各级政府要积极协调给予信贷融资和税费减免支持。(省国资委会同省财政厅；各市党委、政府，各事业单位和相关国有企业按要求落实)实施细则：……(2)对尚未支付房租的，出租方直接给予减免。对已支付房租的，经双方协商一致后优先从后续未缴房租中抵扣；后续未执行合同金额不足以抵扣或承租方要求退还的，由出租方直接退还。……”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。参照以上文件及规定，被告反诉原告请求减免3个月的租金249999元，符合有关政策及法律规定，一审法院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条第一款、第七百零三条、第七百三十三条及有关民事法律政策的规定，一审法院判决：一、青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司于本判决生效后六十日内腾空所租赁的上海住工集团有限公司位于海阳市××工业园××号路××幢××幢××楼××层××宿舍楼底层，总计9598平方米，并交付予上海住工集团有限公司；二、青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司自2021年12月20日起2022年3月29日止（100天），支付给上海住工集团有限公司租金273972.6元；自2022年3月30日起至本判决自动履行期限届满前的租金，仍按原合同约定的租金标准由青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司支付给上海住工集团有限公司；三、驳回上海住工集团有限公司其他诉讼；四、上海住工集团有限公司退还给青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司3个月的租金249999元；五、驳回青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司其他反诉请求；以上二、四项兑除后，由青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司于本判决生效后十日内付给上海住工集团有限公司租金23973.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10116元，由上海住工集团有限公司负担7411元，被告青岛保税区灵山兄弟贸易有限公司负担2705元；反诉费2525元，由上海住工集团有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上海住工集团提交证据一、上海住工集团法定代表人徐国荣与兄弟贸易公司法定代表人鲁宙的妻子綦素萍的微信聊天记录；证据二、上海住工集团法定代表人徐国荣的微信朋友圈内容，上述两份证据拟证明兄弟贸易公司并未受疫情影响停工停产，退还其3个月租金没有事实依据，同时也能够证明兄弟贸易公司尚未实际支付涉及的合同解除、终止以及使用费。兄弟贸易公司质证称，两份证据均不属于二审新证据，即使两份证据是真实的，也不能证明上海住工集团的主张。

本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人提交的证据及陈述，可以确认在双方租赁合同履行期内，双方当事人均依约履行各自的权利义务，并不存在违约行为。租赁合同到期后，关于房屋续租或购买一事，双方一直进行协商沟通，但并未达成一致意见，此种情况下，不能认定兄弟贸易公司方违约。双方无法对涉案房屋的续租事宜达成一致，上海住工集团要求兄弟贸易公司腾退房屋于法有据，兄弟贸易公司亦应当自合同到期后至腾退房屋之日止，按合同约定的租金标准向上海住工集团支付占用期间的租金。上海住工集团要求兄弟贸易公司按照日租金两倍支付占用期间使用费以及支付逾期交房违约金，没有事实依据，一审法院不予支持，并无不当。

涉案房屋的租赁期限自2018年12月20日起至2021年12月19日止，2020年新冠疫情爆发，势必会对兄弟贸易公司的生产经营造成一定影响，一审法院结合本案实际情况，根据公平原则并参照有关政策及法律规定，支持兄弟贸易公司关于减免3个月租金的请求，并无不妥，本院予以确认。

综上所述，上诉人上海住工集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9040元，由上诉人上海住工集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　于　慧

审 判 员　　王家国

审 判 员　　陈晓彦

二〇二二年六月二十七日

法官助理　　张素素

书 记 员　　车丽翠