北京**物业管理有限公司与三一重能股份有限公司服务合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京0114民初26656号 原告：北京**物业管理有限公司，住所地北京市通州区景盛南一街28号院9号楼20层2012。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京至***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，女，1950年12月3日出生，汉族，该公司员工，住北京市东城区。 被告：三一重能股份有限公司，住所地北京市昌平区北清路三一产业园。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：赵匣，女，1991年2月2日出生，汉族，该公司法务部职员，住公司宿舍。 委托诉讼代理人：***，男，1995年7月2日出生，汉族，该公司行政部职员，住公司宿舍。 原告北京**物业管理有限公司（以下简称“**物业”）与被告三一重能股份有限公司（以下简称“三一重能”）服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告**物业的委托诉讼代理人***、***，被告三一重能的委托诉讼代理人***、赵匣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告投标保证金10万元；2.依法判令被告给付原告158929.71元整改绿化费用以及逾期付款的利息损失（以158929.71元为基数，自2019年7月25日起至款项清偿之日止，按照每日千分之一的标准支付逾期付款利息）；3.依法判令被告支付违约金115755.99元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年4月通过投标方式签订了《南口产业园物业（绿化）外包服务合同》（以下简称《服务合同》）。2019年3月28日，原告交付投标保证金10万元。《服务合同》约定：原告为被告的北京三一南口产业园提供物业管理服务，坐落位置为北京市昌平区南口镇三一产业园，占地面积1030亩，总建筑面积197733平方米。合同期限为2年，自2019年4月20日起至2021年4月19日止。服务费为单月204168元，两年共计4900032元。其中附件六载明，乙方负责园区内（含宿舍区域）的园林绿化景观（涉及**、灌木、草坪灯）的日常养护服务，外包面积约60000平方米，以双方实际测量面积为准。如甲方绿地面积发生变更，***方确定，养护的面积按照实际平方验收付款；要求按绿化养护管理三级标准进行养护管理。2019年4月19日，北京东方**物业管理有限公司（以下简称“东方**”）、原被告进行物业交接，三方共同签署《东方**、**物业就三一重能物业交接》，其中第3条约定：绿化交接将采取东方**与**物业现场对养护范围绿化进行现场评审，由**物业列出需整改区域与问题点并提出确切整改时间，东方**需在规定时间内完成问题点整改，如到期未整改完毕则自动由**物业接手整改，发生相关整改费用由东方**物业承担并在后续结算费用中扣除。东方**仅在绿地上撒了点草籽，也未派人进行浇水和养护，导致整改效果很差。在被告多次催促下，东方**仍不予安排人员和设备进行恢复绿地，被告按照三方文件要求原告进行修复。原告接手后委托天津市海润景绿化工程有限公司（下称“海润公司”）进行修复并于2019年6月29日完成施工，实际绿化改造费用为271368.74元。服务合同签订后，原告依合同约定履行了全部义务，并于2021年5月20日与新物业北京市均豪物业管理股份有限公司进行了交接。而被告却屡次延迟付款，拒绝给付原告支付的投标保证金10万元，截至目前仍欠付原告绿化改造费用171368.74元。综上，为维护原告之合法权益，特根据相关法律法规规定，诉至法院，恳请支持原告的各项诉讼请求。 被告三一重能辩称：不同意原告的诉讼请求。1.就投标保证金请求债务抵销。***作为原告的有权代理，有权代表原告处理相关事宜。由于项目紧急，原告临时违约，不履行《物业合同》附件五内容，故***、被告和第三方达成口头协议，将玻璃清洗和鲜花采购交由第三方负责，此事实有证人***、债权转让通知书、聊天记录证明，且有第一次**物业转钱给第三方的付款证明（第二次和第三次未支付）。故**物业已默认玻璃清洗业务交由第三方负责。2.绿化改造费用被告请求不予支付。被告已根据验收单和发票支付11万多元，剩下的15万元绿化改造费没有支付依据（无验收单和发票）。原告举证的验收单为复印件，真实性不认可，且未经有权代表签字。原告已在（2019）昌0114民初19530号民事判决书作为第三人参加诉讼，已充分行使诉讼权利且已认可该判决，故该项诉讼请求不予认可。3.请求驳回支付违约金的诉讼请求。从原告提交的证据2、3和物业合同第七条可以看出，大部分情况为原告开票时间晚于合同规定日期（原告所列表格有开票时间和付款时间），开票时间未按照合同约定开具的原因为对方存在工期延误、结算单确认时间较晚与管理水平较差导致发票晚于合同规定日期，故应由对方承担违约责任，有表格和结算单为证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人**和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 三一重能股份有限公司曾用名三一重能有限公司（以下统称三一重能）。三一重能（甲方，委托方）与**物业（乙方，受托方）签订《南口产业园物业（绿化）外包服务合同》（以下简称《服务合同》），《服务合同》主要内容如下：物业项目名称北京三一南口产业园，保洁、工程范围及本项目其它要求具体见：附件一南口产业园物业保洁外包标准、附件二南口产业园工程维修服务标准及要求、附件三南口产业园建筑产品日常维护检查表、附件四南口园区物业人员编制、附件五南口产业园物业合同有偿服务事项、附件六南口产业园绿化养护服务事项。本物业外包服务合同期限为2年，自2019年4月20日起至2021年4月19日止。物业外包服务费用：1.在物业外包服务期限内，南口产业园2年价格4900032元，单月价格204168元；2.乙方按照上述标准向甲方收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。付款方式：乙方按照甲方资金申报方案流程及时上报资金计划（如未按时上交出现费用无法正常支付，由乙方全权负责），在每月15日前提供上月度物业费增值税专用发票（按合同约定月费用），在10日前申报上月物料结算账单，甲方在当月25日前以电汇方式支付乙方上月物业费和物料费用。逾期未付，从逾期之日起，每日按欠付金额的千分之一向乙方支付滞纳金。本合同履行期内，如甲方需增加或减少合同服务人员，或需增减绿化养护服务面积，或需要增减合同约定范围内有关物业服务项目，或对于合同约定范围内的、属于需另行结算支付费用的各专项服务项目的服务相关事宜，***双方联合签字确认后生效，否则由乙方自行承担相关费用。所有的有偿费用、甲方据实需另行支付结算的费用发生时，需***双方联合签字确认后生效，由甲方向乙方支付费用，否则由乙方自行承担相关费用。服务合同另对其他事项进行了约定。2019年3月28日，**物业通过北京银行账户向三一重能转账10万元，用途及附言标明“保证金”。后双方于2020年8月12日、2020年10月14日、2020年11月5日和2021年4月16日分别签订《南口产业园物业外包服务项目补充协议》（以下简称《补充协议》），就增派的服务人员和增加的物业服务费进行约定，并将服务期由2021年4月19日延期至2021年5月19日，物业费服务费用按现行合同和已签订的补充协议执行。上述《服务合同》和《补充协议》签订后，**物业依约向三一重能提供物业服务，三一重能向**物业支付服务费用。 另查一，东方**（原告、反诉被告）曾就其与三一重能（被告、反诉原告）物业服务合同纠纷在本院提起诉讼，**物业作为第三人参加诉讼，东方**要求三一重能给付投标保证金10万元、支付调整物业费189840元、承担诉讼费用，三一重能公司提起反诉，要求东方**支付绿化恢复费用232363元、承担诉讼费。2020年12月15日，本院作出（2019）京0114民初19530号民事判决书，判决三一重能给付东方**投标保证金10万元、东方**支付三一重能绿化恢复费用7万元、驳回东方**的其他诉讼请求、驳回三一重能的其他反诉请求。该判决书已生效。本院经审理查明，2019年4月19日，东方**、三一重能、**物业进行物业交接，三方共同签署《东方**、**物业就三一重能物业交接》，其中第3条约定“绿化交接将采取东方**与**物业现场对养护范围绿化进行现场评审，由**物业列出需整改区域与问题点并提出确切整改时间，东方**需在规定时间内完成问题点整改，如到期未整改完毕则自动由**物业接手整改，发生相关整改费用由东方**物业承担并在后续结算费用中扣除，从即日起绿化养护权由**物业接管进行按合同养护执行，正常养护队伍与问题点整改队伍不得搅和到一起……”。另查明，**物业接手物业服务后，对案涉园区内的绿化进行补种，产生了相关的费用，三一重能提交了三份绿化改造项目费用结算汇总表，证明**物业的实际绿化改造费用为232630元，**物业认为绿化改造费用应为271368.74元。本院认为，案涉园区绿化存在问题，东方**负有整改义务，虽然东方**进行过整改，但其未能举证证明整改得到了三一重能的验收或认可，故应认定东方**并未能完成整改义务，三一重能有权要求东方**支付合理的绿化恢复费用。关于具体金额，虽然三一重能提供三份绿化改造项目结算汇总明表证明**物业的实际绿化改造费用为232630元（**物业不予认可），但三一重能与**物业之间关于绿化恢复费用的结算数额不能约束东方**，三一重能无权要求东方**按照此数额支付。考虑到案涉项目已经交接整改完毕，客观上已经无法对整改费用进行评估，故对东方**应支付的整改费用予以酌定。 另查二，天津市海润景绿化工程有限公司（以下简称“海润景公司”）曾就其与**物业合同纠纷诉至北京市通州区人民法院，海润景公司诉讼请求为要求**物业支付施工费240504.06元、支付资金占有使用费（以240504.06元为基数，按年利率6%标准支付自起诉之日起至实际付清之日止的占有使用费）、承担诉讼费用。2020年11月2日，北京市通州区人民法院作出（2020）京0112民初13490号民事判决书，判决**物业给付海润景公司施工费240504.06元、驳回海润景公司的其他诉讼请求。北京市通州区人民法院经审理查明，2019年6月4日，海润景公司开始为三一重能园（以下简称案涉场地）提供绿化服务，服务内容包括种植**篱、女贞篱等植物，清除原有死亡草坪、整理绿化用地、土壤改良等，施工时间为2019年6月4日至2019年6月29日。海润景公司提交6份《工程量现场确认单》以及2份《三一重工苗木种植验收单》，上述两份文件中皆由“***”的签字。《三一重工苗木种植明细表》仅有“***”签字，并无表明日期的记载。海润景公司的法人***自2019年8月开始通过微信同***交涉关于涉案场地绿化施工费用结算的问题，但因报账以及甲方并未结账等，双方并未完成绿化施工费用的结算。2019年11月8日，**物业的法定代表人***向海润景公司的法定代表人***账户转款30864.68元，附言为**物业。法院认为，本案中签字的“***”与**物业的***为同一人，***签字的行为构成表见代理。海润景公司虽未与**物业签订书面的绿化合同，但海润景公司实际为涉案场地提供了绿化服务，法院认定海润景公司与**物业构成实际的合同关系，**物业应履行相应的付款义务。关于合同的款项，海润景公司提交的《工程现场确认单》《三一重工苗木种植验收单》及《三一重工苗木种植明细表》中载明的数据系经**物业员工***签字认可，且**物业并未提交证据证明上述文件确认的合同数额存在不合理之处，故法院依据上述文件确定的合同价款予以扣除**物业已经支付的部分，海润景公司诉求合同价款的部分合法有据，法院予以支持。关于资金占有使用费部分，因双方并未对合同价款的付款日期予以约定，此项诉求无法律及合同依据，法院不予支持。**物业不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初13490号民事判决书，提起上诉，经北京市第三中级人民法院调解，于2021年2月18日作出（2021）京03民终1415号民事调解书，调解协议：**物业于2021年2月19日一次性给付海润景公司施工费十八万元整；如果**物业未按本调解协议第一项内容按期足额履行，则双方均同意按照一审判决内容执行；双方当事人就本案所涉纠纷再无其他争议。该调解书已履行完毕。 **物业称2019年4月19日，东方**、三一重能、**物业进行物业交接，三方共同签署《东方**、**物业就三一重能物业交接》，显示三一重能同意该公司对园区进行绿化整改，经与三一重能协商后，委托案外公司海润景公司施工，北京市通州区人民法院作出的（2020）京0112民初13490号民事判决书认定海润景公司为三一重能园区提供绿化服务，**物业因三一重能园区绿化整改发生费用共计271368.74元，三一重能公司已向**物业支付112439.03元，仍欠付158929.71元；退一步讲，即使三一重能不认可**物业主张的绿化整改费用，三一重能在北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初19530号民事诉讼中提交反诉状自称该公司按照三方文件要求**物业进行修复，共支出费用232363元，据此，仍欠付**物业绿化整改费用120190.97元。**物业提交三张《绿化改造项目费用结算汇总表》，金额分别为14235元、171129.8元、47271.72元，乙方签字确认处分别为“***、***”，甲方确认签字处签字人员为“***、巩立学、***”。三一重能称**物业接手东方**绿化整改是存在的，但向海润景公司支付21万余元与该公司无关，（2019）京0114民初19530号民事判决书判决东方**支付该公司7万元绿化恢复费用，该公司已支付**物业11万余元，已全部履行付款义务；**物业无法提供与该公司就绿化费用的结算单，结算表上签字人员不具有签字就能付款的权利，**物业所列的27万余元整改费用中包含5万元草坪整改费用，无合同约定亦无验收单，没有人能证明种了多少，真实性无法核实，另外关于补种**的13万元，当时验收的巩立学并非该公司员工，也没有全部验收完，故对**物业的主张不认可。三一重能提交2020年部分月份《绿化养护有偿服务汇总表》及《物业服务费结算汇总表》复印件，其中乙方确认“***”签字，甲方确认签字处“***”等签字，三一重能主张双方从结算到开具发票、付款，均以结算单为准，按照双方服务协议约定，**物业每月10日前提交申请单，25日结算，但实际每月20日后才送结算单，故造成支付费用延期，责任不在三一重能。三一重能主张因参观走廊玻璃清洗业务利润低，合作末期**物业不提供此项服务，故该公司与**物业项目经理***沟通后，同意该公司联系第三方进场作业，2020年3月、4月玻璃清洗两项共计支付费用36913.26元，扣除税点后应支付给第三方34698.46元，该公司支付给**物业后，**物业一直推脱不支付给第三方，另有重大接待采购桌花两次共计费用640元，前期工作人员垫付采购款，亦应由**物业支付。三一重能另提交第三方工作人员***与***的微信聊天记录截图及***出具的《债权转让通知书》，内容为***将**物业应支付其34698.46元债权转让给三一重能。**物业称关于玻璃清洗及鲜花结算单无原件，无法核实真实性，即使**物业收到三一重能2021年3月、4月物业服务结算汇总表中玻璃清洗费用14400元及22513.26元，也是基于合同约定收取的外墙清洗费用，而非三一重能主张的委托第三人李玉成完成的车间玻璃栈道即内墙的费用，三一重能公司无法证明鲜花采购费用640元系由该公司员工垫付，应承担举证不能的后果。**物业要求三一重能退还投标保证金10万元，三一重能称未退还的原因是**物业未向李玉成支付玻璃清洗费用及员工垫付的鲜花费用。 对上述事实，有《南口产业园物业（绿化）外包服务合同》《南口产业园物业外包服务项目补充协议》、（2019）京0114民初19530号民事判决书、（2020）京0112民初13490号民事判决书、（2021）京03民终1415号民事调解书、《绿化养护有偿服务汇总表》《物业服务费结算汇总表》、银行回单、微信聊天记录、《债权转让通知书》及双方当事人的当庭**等证据在案佐证。 本院认为：三一重能与**物业签订的《服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。 根据生效判决查明及确认的事实，**物业接手东方**后，经过三一重能同意，对案涉园区绿化进行了整改，三一重能应支付**物业合理的绿化整改费用。关于绿化整改费用金额，北京市通州区人民法院作出的（2020）京0112民初13490号民事判决书认定海润景公司为三一重能园区提供绿化服务，**物业因三一重能园区绿化整改发生费用共计271368.74元，除**物业已支付海润景公司的30864.68元施工费外，判决**物业支付海润景公司施工费240504.06元。北京市第三中级人民法院于2021年2月18日作出（2021）京03民终1415号民事调解书，调解确认**物业于2021年2月19日一次性给付海润景公司施工费180000元，故**物业实际支付海润景公司案涉园区绿化整改费用210864.68元。**物业提交的《绿化改造项目费用结算汇总表》无双方盖签字，亦不足以证明其实际支出的绿化改造费用为271368.74元，故对其诉讼请求过高的部分，本院不予支持。三一重能辩称（2019）京0114民初19530号判决书判决东方**支付该公司绿化恢复费用70000元，但三一重能就其与东方**之间物业服务合同中绿化恢复费用结算数额不能约束**物业。综上，**物业受三一重能指示进行绿化整改，三一重能应支付**物业合理的绿化整改费用，本院根据**物业绿化整改费用实际支付情况，确认三一重能应支付**物业绿化整改费用210864.68元，扣除**物业确认三一重能已支付的112439.03元，仍应支付剩余绿化整改费用98425.65元。关于绿化整改费用逾期付款的利息损失，双方未约定付款时间，**物业未能证明其及时催要上述款项，且根据现有证据，三一重能与东方**、海润景公司与**物业因案涉绿化整改费用均进行了诉讼，双方对于绿化整改费用支付金额存在分歧。综合上述情况，本院对于**物业主张的绿化整改费用逾期付款利息不予支持。 关于**物业要求三一重能给付投标保证金100000元，因双方签订《服务合同》已经到期终止，因此**物业要求三一重能给付投标保证金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于三一重能公司所述**物业未支付案外第三人李玉成玻璃清洗费用及该公司垫付鲜花费用的抗辩意见，本院认为，三一重能未就此提交证据原件，亦不足以证明上述费用实际发生且系双方《服务合同》及《补充协议》之外需另行结算支付费用的专项服务，三一重能公司以此为由拒绝给付**物业投标保证金，缺乏依据，本院不予采信。 **物业公司主张三一重能每月支付物业费均有延迟，要求支付物业***付款的违约金，三一重能称**物业每月均未按时上报资金计划及结算账单，故造成迟延付款。本院认为，双方签订的《服务合同》第七条约定“乙方按照甲方资金申报方案流程及时上报资金计划（如未按时上交出现费用无法正常支付，由乙方全权负责），在每月15日前提供上月度物业费增值税专用发票（按合同约定月费用），在10日前申报上月物料结算账单，甲方在当月25日前以电汇方式支付乙方上月物业费和物料费用”，**物业现有证据不足以证明其已按合同约定及时履行上报资金计划、提供上月度物业费增值税专用发票及上月物料结算账单等，不能证明延迟付款均系因三一重能违约造成，故其要求三一重能支付延迟支付物业费违约金的诉求，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、被告三一重能股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京**物业管理有限公司投标保证金100000元； 二、被告三一重能股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京**物业管理有限公司绿化整改费用98425.65元； 三、驳回原告北京**物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7107元，由原告北京**物业管理有限公司负担2838元，已交纳；由被告三一重能股份有限公司负担4269元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员　*** 二〇二二年十二月二十三日 法官助理　**彬 书 记 员　高　曼