天津好佳物业管理有限公司、天津市治达安居建设有限责任公司等追偿权纠纷民事一审民事判决书

天津市红桥区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）津0106民初7464号

原告：天津好佳物业管理有限公司，住所地天津市红桥区西青道11号楼旁平房增1号。

法定代表人：杨刚，该公司经理。

委托诉讼代理人：孙志强，天津茂驰律师事务所律师。

被告：天津市治达安居建设有限责任公司，住所地天津市红桥区勤俭道西侧（红桥建设开发总公司518室）。

法定代表人：阎世年，该公司经理。

委托诉讼代理人：高睿健，天津融汇律师事务所律师。

被告：天津市津协建筑安装工程有限公司，住所地天津市武清区石各庄。

法定代表人：李学良，该公司经理。

委托诉讼代理人：王毅，天津五君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李瑞冰，天津五君律师事务所律师。

原告天津好佳物业管理有限公司（以下简称好佳公司）与被告天津市治达安居建设有限责任公司（以下简称治达公司）、天津市津协建筑安装工程有限公司（以下简称津协公司）追偿权纠纷一案，本院于2021年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好佳公司的委托诉讼代理人孙志强，被告治达公司的委托诉讼代理人高睿健，被告津协公司的委托诉讼代理人王毅、李瑞冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

好佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同支付原告因财产损害赔偿纠纷负担的赔偿款159324元；2.判令二被告共同支付原告因财产损害赔偿纠纷产生的损失2228.50元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：治达公司是天津市红桥区丽水苑小区的开发商，津协公司为承建施工单位。案涉小区楼房竣工完成后，治达公司与原告签订了《天津市住宅前期物业服务合同》。2019年8月2日原告公司人员在例行的物业巡检过程中发现小区1号楼外墙起鼓开裂，有脱落的隐患，随即采取了必要的安全保障措施并向治达公司通报此事，要求对该楼房隐患部位进行维修。2019年8月16日，治达公司委托天津博智达通建筑工程有限公司对1号楼外墙隐患部位进行了修复，修复工程完毕且原告经过与治达公司确认危险已排除后，恢复了1号楼下公共区域的正常秩序。但事实上该部位的外墙修复工程质量并未达到合格标准，2020年3月18日，1号楼外墙的修复部位发生脱落事故，造成楼下停放的部分车辆毁损。事后车辆所有人起诉原告要求赔偿损失，后经法院,判决及调解确定依据物业服务合同关系由原告赔偿上述人员赔偿款共计159324元以及诉讼费损失共计2228.50元。上述金额已向相关人员完成赔付，但原告认为该起财产损害赔偿纠纷事件的直接责任人应为二被告，因为原告已经履行了必要的物业管理职责，及时发现隐患并第一时间通知治达公司排除隐患，而最终导致楼房外墙脱落的直接原因是治达公司对外墙的修复质量不合格造成的，而津协公司作为楼房建设施工单位对案涉楼房的整体质量须承担相关的保证责任，二被告理应承担上述侵权赔偿责任。因此原告根据《中华人民共和国民法典》的相关规定向法院提起诉讼，向二被告追偿此次侵权责任赔偿的款项及损失，望判如所请。

治达公司辩称，其公司不承担本案的赔偿责任，请求法院驳回好佳公司的诉讼请求。治达公司是案涉丽水苑小区的开发单位，天津市红桥区建设开发有限公司（以下简称建设开发公司）是丽水苑小区的代建单位，津协公司是涉案楼房的建设施工单位。自2011年好佳公司即入驻丽水苑小区，依据前期物业服务合同，房屋共用部位的维修养护管理均交由好佳公司负责，治达公司作为丽水苑小区的开发单位，对于已经移交管理的小区楼房的修缮问题不具有维修义务，对于小区外墙脱落造成业主停放车辆损害亦不具有赔偿义务。2019年6月至8月，应好佳公司要求，建设开发公司委托天津博智达通建筑工程公司（以下简称博智达通公司）对丽水苑1-4号楼外墙均进行了打胶工程，而2020年3月只有1号楼一处发生了外墙保温层脱落事故，且脱落与之前打胶并不重合，其他打胶处均未出现脱落现象，由此可以看出2020年3月份事故并非2019年8月施工质量不合格造成。博智达通公司是建设开发公司对于其新建的住宅辖区经过招投标选聘的具有资质的服务企业，实际修复部位是由好佳公司提出申请，由好佳公司、建设开发公司和博智达通公司经过现场勘查后共同决定，施工完毕后经三方共同验收合格。好佳公司没有证据证实是第一次修复质量不合格引起的脱落事故，故治达公司不承担赔偿责任。好佳公司如果认为2020年3月18日外墙脱落事故系治达公司修复质量不合格造成，应申请对脱落原因进行鉴定，并证明外墙脱落与修缮不合格存在因果关系。如果鉴定结果证明修复存在瑕疵，则外墙脱落的责任也应直接由施工的修复单位负责，赔偿责任与治达公司无关。再者，请求法院查明外墙脱落是否与业主过度装修违规装潢有关。若外墙脱落是建设单位采用的建筑材料工艺等存在瑕疵，赔偿责任应由施工单位津协公司承担。在另案业主起诉好佳公司的案件中，好佳公司主张事发当日天津市内西北风6-7级、阵风8-9级，在如此强对流天气的环境下，好佳公司没有做好相应的警示及安全防范工作，没有张贴告示或设置围栏，提醒业主注意高空坠物，对属于小区共用部位的外墙没有进行妥善的养护管理，作为物业管理人没有尽到相应的物业管理职责，应对业主车辆损失承担赔偿责任。若车辆被砸时停放的车位不是建设工程规划许可规定的车位线内，则好佳公司应对其随意规划车位给车主造成的损失承担赔偿责任。

津协公司辩称，请求驳回对津协公司的诉讼请求。理由如下：第一，其公司施工的楼房工程已经远远超过了保修期；第二，退一步说，即使系施工工程出现质量问题，但是其公司并未造成损失，好佳公司起诉的损失是由后来的修复工程单位造成，出现脱落事故的损失应该由后来修复的公司来赔偿，与其公司无关；第三，如按照治达公司的答辩意见，当时脱落物掉落的位置不属于规划的车位，在此前提下应当属于好佳公司管理不善给业主造成的损失，应当由其自行承担。综上，好佳公司要求津协公司承担赔偿责任无法律依据、合同依据和事实依据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2009年9月，治达公司（发包人）与津协公司（承包人）签订《天津市建设工程施工合同》，约定由津协公司承包红桥区西于庄农工商地块平房改造定向安置经济适用房（一期）1、2号楼即商业A座工程。上述工程即为案涉红桥区丽水苑小区，该工程于2011年5月经验收合格。好佳公司系丽水苑小区前期物业公司，自2011年为丽水苑小区提供物业服务。

2020年3月18日，丽水苑1号楼外墙部分脱落造成停放在1号楼附近的数辆机动车损坏。津Ｈ2××**号车辆所有人韩雪滢、津ＤＤ××**号车辆所有人陶德林、津ＲＳ××**号车辆所有人李国臣、津ＫＴ××**号车辆所有人郑仁强等陆续诉至本院，本院作出（2020）津0106民初979号、988号、3984号民事判决书，分别判令好佳公司赔偿韩雪滢98886元（车辆维修费94186元、鉴定费4700元）、陶德林32280元（车辆维修费28980元、鉴定费3000元、替代性交通工具费300元）、李国臣25158元（车辆维修费22158元、鉴定费3000元），并判令好佳公司承担上述三案的案件受理费合计2228.50元；好佳公司与郑仁强及其子郑锋在本院（2020）津0106民初3452号案件中达成庭外和解协议：好佳公司承诺免除津ＫＴ××**号车辆在丽水苑小区三年的车位费，郑仁强与郑锋撤回对好佳公司的起诉，不再追究津ＫＴ××**号车辆于2020年3月18日发生的财产损害赔偿。好佳公司与治达公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》第七条约定：占有业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，按照每月80元的标准交纳场地占用费。

另查，2019年8月，在好佳公司提出申请后，治达公司通过案外人博智达通公司对丽水苑1号楼外墙进行修缮，该修缮部位位于2020年3月18日脱落部位下方。现案涉脱落部位已修复。

本院认为，本案系建筑物致人损害所引发的追偿权纠纷，根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条的规定，“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿”，现好佳公司在本院作出的生效判决认定其应对丽水苑小区外墙脱落致他人损害承担管理人责任后已履行赔偿义务，其有权提起追偿权之诉，故本案的争议焦点为治达公司、津协公司是否应对2020年3月18日丽水苑1号楼外墙脱落所致损失承担责任。结合原被告诉辩意见，本院具体分析如下：

一、建筑物致人损害的赔偿责任是否适用质量保修期限的规定

本案中，丽水苑小区于2011年5月经验收合格，至2020年3月18日丽水苑1号楼外墙脱落时已超过《建设工程质量管理条例》第四十条所规定的保修期限，津协公司以此提出抗辩。

《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”从上述规定可以看出，建筑工程质量保修期限有其特定的调整对象，即建设单位和施工单位之间的合同关系，在保修期限内施工单位应就建设工程质量问题对建设单位承担予以无偿修复的责任。《中华人民共和国建筑法》第八十条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿”，该条规定亦未将保修期限作为是否承担责任的依据，故建筑物致人损害的赔偿责任不适用保修期限的规定。

二、案涉建筑物外墙脱落是否因存在质量问题所致

根据上述《中华人民共和国建筑法》第八十条规定，建筑物在合理使用寿命即合理使用年限内因质量不合格造成损害的，相关责任主体应当承担责任。案涉建筑物经验收合格，只表明竣工验收时的状态，并不能证明本案事故发生时的质量情况。建筑物的各分项工程，均应当有合理使用年限，关于案涉建筑物外墙脱落部位的合理使用年限虽没有明确规定，但不能就此将《建设工程质量管理条例》所规定的最低保修期限等同于合理使用年限，而应在充分考虑房屋建筑属于可以长期使用的固定资产这一特性的基础上，参照同类工程普遍的、通常可以达到的实际合理使用年限，使所确定的建筑物工程合理使用年限符合社会公众对房屋合理使用年限的预期，并为社会公众认同和接受。建筑物外墙一旦出现脱落等严重质量问题，对公众安全可能造成巨大危害，绝大多数建筑物在建成后十余年甚至数十年并不会出现外墙脱落的现象，社会公众对建筑物外墙的合理使用年限的预期亦不会低于此。本案中，丽水苑小区于2011年5月竣工验收，至案涉外墙于2020年3月脱落，应认定脱落时尚未超出建筑物合理使用年限。

关于案涉建筑物外墙脱落原因的举证责任。案涉外墙在合理使用年限内脱落，如无证据证明脱落系其他原因造成的情况下，脱落现象本身可以推定建筑物存在质量问题。本案中，治达公司曾于2019年对丽水苑小区外墙进行维修，但脱落部位与维修部位并不一致，津协公司作为丽水苑小区的施工单位，其主张外墙脱落系2019年修复工程不合格或其他原因造成，而非系建筑物本身质量问题，其公司对此应承担举证责任，审理中，津协公司坚持不提出鉴定申请，应承担举证不能的不利后果。故根据现有证据，本院认定案涉外墙脱落系质量问题所致。

三、关于案涉建筑物外墙脱落致人损害的责任主体的确定

根据《中华人民共和国民法典》第八百零二条规定，“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任”，故津协公司作为施工单位应对建设工程质量问题致损承担相应责任。

治达公司作为建设单位，其选定的施工、设计、监理单位均具有相应的资质，且在好佳公司对案涉小区外墙报修后及时进行了修缮，尽到了建设单位的相关义务，故治达公司在本案中不承担责任。

好佳公司作为案涉小区的物业管理人，负有对包括外墙在内的物业管理区域共用部位的管理义务。在治达公司修缮案涉楼房之后至再次脱落期间，好佳公司未曾发现脱落墙体存在安全隐患。在案外人起诉好佳公司的案件中，好佳公司曾主张事发当日存在大风天气，在存在不利气象的条件下，好佳公司更应做好相应巡查、警示及安全防范工作。因好佳公司未采取有效措施，以致未能避免本次事故的发生，其未恪尽管理人义务，应承担相应责任。

综合考量，对于案涉建筑物外墙脱落所致损失，本院认定好佳公司承担40%责任，津协公司承担60%责任。本案中，好佳公司主张的损失均经案外人向本院提起诉讼，其中好佳公司赔偿案外人韩雪滢、陶德林、李国臣的车辆维修费、鉴定费和案件受理费已经本院生效判决认定，与案外人郑仁强、郑锋达成的以三年车位费折抵赔偿款的调解方案亦未扩大赔偿数额，故本院对好佳公司主张的损失数额合计161552.50元予以确认，津协公司应承担60%责任，即96931.50元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第八百零二条、第一千二百五十三条，《中华人民共和国建筑法》第八十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告天津市津协建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津好佳物业管理有限公司支付96931.50元；

二、驳回原告天津好佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计1765.50元，原告天津好佳物业管理有限公司负担706.20元，被告天津市津协建筑安装工程有限公司负担1059.30元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员　　张彦海

二〇二二年二月十八日

书记员　　唐雪萌

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民法典》

第八百零二条因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。

第一千二百五十三条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

《中华人民共和国建筑法》

第八十条在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。