中铁建工诺德城市投资有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终22372号

上诉人（原审被告）：中铁建工诺德城市投资有限公司（原名：中铁建工集团诺德投资有限公司），住所地深圳市福田区福田街道民田路178号华融大厦305。

法定代表人：王身风，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张京廷，广东法制盛邦律师事务所实习人员。

被上诉人（原审原告）：***，女，1991年2月17日出生，汉族，身份证住址湖南省永州市零陵区。

委托诉讼代理人：陈俊贤，广州金鹏（白云）律师事务所律师。

原审被告：北京中铁诺德房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路1号院3号楼42层4201室。

法定代表人：高俊生，该公司董事长。

委托诉讼代理人：罗小红，该公司职员。

委托诉讼代理人：王靖研，该公司职员。

上诉人中铁建工诺德城市投资有限公司（以下简称中铁诺德投资公司）因与被上诉人***、原审被告北京中铁诺德房地产开发有限公司（以下简称中铁诺德房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初24386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭公开进行审理。本案现已审理终结。

上诉人中铁诺德投资公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回***全部诉讼请求，或发回重审；2.***承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、在涉案合同履行中，里仁房地产公司一直在积极履行合同义务，但由于***迟迟不符合购房资格条件，甚至伪造社保记录，导致过户登记问题久拖不决，其应对此负有完全过错。***从未满足广州市购房资格条件，其也未联系里仁公司办理过户登记手续。2018年11月，***提出要求里仁公司与其签订《广州市商品房买卖合同》，里仁公司基于对《认购书》和***交易促成的信任，在2018年11月1日就已经提前出具了《授权委托证明书》，授权梁志坚、伍伟权两人办理番禺区南村镇番禺大道北666号项目的物业房地产交易过户、产权登记等相关手续，积极履行自身义务。2018年11月8日，在***向里仁公司提交符合购房资格的社保证明后，双方于11月9日签订《广州市商品房买卖合同》。2018年11月14日，里仁公司向房地产交易登记中心缴纳了过户登记费80元。2018年12月，里仁公司向房地产交易登记中心递交***的社保资料并申请办理过户手续。2018年12月3日，里仁公司收到房地产交易登记中心的复函，因***的社保记录涉嫌造假,即***不符合购房条件，所以无法办理房屋转移登记手续。综上，在2018年11月9日合同履行过程中甚至合同签订之前，里仁公司一直依约、及时地向房地产登记机关申请办理涉案房屋的产权转移登记手续，系因***原因致使房屋无法过户。现一审法院在未查明***是否具备购房资格的前提下，径行判决中铁诺德投资公司承担协助过户义务，有失偏颇，该判决在客观上亦无法履行。二、一审判决认定***在签订《认购书》、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》时均不具备购房资格，规避行政部门相关限购政策，其自身存在过错，但却判决中铁诺德投资公司协助***办理产权转移登记手续自相矛盾，法律适用存在错误。根据广州市人民政府办公厅在2017年3月17日颁布的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》规定，***在2018年11月9日与里仁公司签订购房合同前，必须符合已经在广州市连续缴纳个人社保满5年的限购政策才会拥有购房资格。2014年5月2日，***向里仁公司出具了《承诺书》，承诺自己已经符合购房资格，并愿意承担如有虚假承诺造成的一切经济与法律责任。2018年11月8日，***向里仁公司提交了社会保险基金中心开具的《缴费历史明细表》和盖有“国家税务总局广州市天河区税务局（税费业务专用章）”的《社会保险费信息查询告知书》。《缴费历史明细表》中清晰表明***在2014年7月至2018年7月连续52个月在广州市缴纳个人社保，而《社会保险费信息查询告知书》则列明***在2013年10月至2014年6月连续8个月在广州市缴纳个人社保。里仁公司基于对国家行政文件的信赖，于2018年11月9日与***签订商品房买卖合同并办理网上备案。2018年12月，里仁公司向房地产交易登记中心递交***提供的社保资料并申请办理过户手续。2018年12月3日，里仁公司收到房地产交易登记中心的复函，根据社保记录，只能查询到***2014年7月至2018年7月缴纳明细，证明***至今仍不具备购房资格，因此无法办理产权转移登记手续。一审法院未查明这一关键事实，导致判决存在根本错误。庭审中，中铁诺德投资公司提出既然认定***提供虚假资料导致不能办证，则认定其承担诉讼费不合理。

被上诉人***辩称：一、里仁公司在早就知晓***不具有购房资格的前提下，仍然与***签订《认购书》《商品房预售合同》等文件，且里仁公司及中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司在长达7年的时间内从未提出因***不具备购房资格而要求解除合同。由此证明里仁公司同意在***不具有购房资格时将涉案房屋出售给***，且里仁公司己经收取全部购房款1271401元，所以《认购书》、《商品房预售合同》合法有效，是双方真实意思表示，现***已经具备购房资格，中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司作为里仁公司的股东应继续按照合同履行协助过户的义务。2014年，由于***当时并未取得连续3年的社会保险缴纳证明，并无购房资格，后经过协商，里仁公司同意先与***签订《认购书》，待***具备购房资格后再办理过户手续。2014年5月2日，***与里仁公司签订了《认购书》，约定***认购涉案房屋。***于2014年6月20日前向里仁公司支付涉案房屋全部价款。因***在2019年7月1日才取得购房资格，方可以提出协助办理过户登记手续，但里仁公司已经于2019年2月进行注销。***无法自行办理过户手续，才于2020年9月向一审法院提起诉讼，要求中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司协助办理过户手续。但是中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司并未到庭参加诉讼，亦未提出反对意见或证据。由此证明，里仁公司及中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司在长达7年时间里从未提出过因***不具备购房资格而要求解除合同的要求，即涉案房屋的交易是真实有效的，其已经放弃解除合同的权利，双方应继续按照《认购书》《广州市商品房买卖合同》约定履行义务。二、***并非故意提供虚假资料，***是被中介所欺骗，且损失了20万余元，由此导致2018年11月无法办理过户手续不应归责于***。2019年7月1日，***已经取得5年社会保险缴纳证明，但2019年2月27日中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司作为股东对里仁公司进行了注销，导致***无法向里仁公司要求过户。在里仁公司注销工商登记之后，***有权主张里仁公司股东中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司承担《广州市商品房买卖合同》项下的协助办理过户手续的义务。三、里仁公司早在2018年便将房屋交付给***使用，目前由***占有使用涉案房屋，且自收房以来一直都是由***缴纳物业管理费。通过查询个人名下房屋情况，也显示涉案房屋在***名下，即涉案房屋并不存在其他权属人，该房屋应归属于***。四、即便之前由于社保问题导致无法过户办证，但既然《广州市商品房买卖合同》合法有效，不存在无效或解除的情形，在如今已经不存在过户障碍的情况下，中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司也理应依约履行过户义务。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

原审被告中铁诺德房地产公司述称：同意中铁诺德投资公司的上诉意见。

***于2020年12月29日向一审法院起诉请求：1.请求依法确认***为位于广州市番禺区南村镇番禺大道北666号4座1梯（自在城市花园7号楼B塔）1002房的房屋产权人；2.请求依法判令中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司立即协助***办理案涉房屋的产权过户手续，将产权登记至***名下；3.请求依法判令中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司立即向***支付逾期为***办理不动产权证的违约金86582.41元（违约金以房屋总价1271401元为基数，每日按照万分之三标准计算，从2020年1月27日起计算至实际清偿之日；暂计至2020年9月10日，共计227日，违约金为86582.41元）；4.请求依法判令本案诉讼费用全部由中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司承担。

一审法院经审理查明：里仁房地产公司成立日期为1992年12月12日，注销日期为2019年2月27日，里仁房地产公司的股东为中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司。

2014年5月2日，里仁房地产公司（发展商、甲方）与***（认购方、乙方）签订《认购书》，约定乙方认购甲方开发建设的位于广州市番禺区番禺大道北666号4座1梯1002房，房屋总价款为1271401元，乙方应于签署本认购书时交付定金5万元，乙方应于签署本认购书之日起7日内持定金收据、有效身份证件到甲方销售中心签约室与甲方签署《商品房预售合同》及附件，并于签署《商品房销售合同》及附件当日按《自在城市花园各项收费标准》列明缴纳各项费用以及支付首期房款381420元（即总房价的30%，已含乙方已支付的定金），乙方应于2014年6月2日前付清第二期房款889981元（即总房价的70%）。签订《认购书》后，***向里仁房地产公司支付完毕全部房款，2014年5月2日支付5万元，2014年5月16日支付331420元，2014年6月20日支付889981元。

2018年11月9日，里仁房地产公司（甲方、卖方）与***（乙方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定，所购商品房门牌地址为番禺区南村镇番禺大道北666号4座1梯（自在城市花园7号楼B塔）1002房（以下简称涉案房屋），在2018年11月9日前支付全部房价款1271401元，甲方应当在2018年11月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同补充协议第六条第四点约定，鉴于甲方需批量办理本项目房地产权证和乙方需按本条第2款和第3款约定给予配合，双方同意主合同第九条变更为如下内容：（1）如乙方是以一次性付款（包括分期付款）方式支付购房款的，双方同意，在乙方办理完毕商品房接收手续并向甲方提供齐全办理房地产权证的资料及签署办理产权转移登记的相关文件、缴纳其他相关费用和将已缴纳契税的凭证原件移交给甲方后开始计算办理产权转移登记时间。甲方应于210个工作日内向房地产登记机关申请办理该商品房产权转移登记手续，并取得办理房地产初始登记收件回执。第六条第八点约定，若甲方未能按约定为乙方申请办理房地产权证的，乙方同意不解除本合同（即本合同继续履行），同时甲方应于补充协议约定的办理房地权证的期限届满后的次日起按成交房价款每日万分之三的标准向乙方支付违约金，本条约定违约金总额以不超过本合同约定成交房价款的5%为上限。签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》后同日双方办理网签手续，***向里仁房地产公司支付物业维修资金及权证综合费合计9973元，***向广州格之律投资顾问有限公司支付签署买卖合同服务费、委托公证费及工本费合计1330元，***支付契税19071.01元并取得完税证明。2018年11月8日，里仁房地产公司向***补开1271401元营业税发票。***与深圳市诺德物业管理有限公司番禺分公司签订前期物业管理服务协议。

2014年7月至2019年6月，***连续缴纳五年社会保险。2021年3月25日，经不动产登记部门查询，***名下房地产登记情况证明如下：1.状态有效，登记字号201811134214，姓名***，房地产地址番禺区南村镇番禺大道北666号4座1梯（自在城市花园7号楼B塔）1002房，产权证号空白。

庭审中，关于在签订认购书后***为何没有及时与里仁房地产公司签定房屋买卖合同的问题，***陈述，因为***当时购买社会保险不符合相关房屋限购的政策，无购房资格。关于***何时取得购房资格，***陈述，***于2019年7月1日满足购买5年社会保险条件，***曾经在取得购房资格后向里仁房地产公司工作人员申请办理过户登记，但工作人员说明里仁房地产公司已经于2019年2月27日注销，已经没有对接的人员。关于***是何时取得涉案房屋并且入住的，***陈述，在2018年11月9日签订房屋买卖合同时，我们缴纳了相应的费用，并与物业公司签定了物业服务合同，里仁房地产公司就把房屋钥匙交付给我方，我方实际取得涉案房屋。

一审法院认为：***与里仁房地产公司签订的《认购书》、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。合同履行过程中，***已依约支付完毕购房款，并支付物业维修资金及权证综合费、契税等税费，***已接收涉案房屋，但里仁房地产公司未依约向房地产登记机关申请办理涉案房屋的产权转移登记手续。2021年3月25日经不动产登记部门查询，***名下房地产登记情况证明如下：1.状态有效，登记字号201811134214，姓名***，房地产地址番禺区南村镇番禺大道北666号4座1梯（自在城市花园7号楼B塔）1002房，产权证号空白。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。不动产物权以登记发生效力，买受人基于与出卖人签订房屋买卖合同而实际支付对价、占用房屋，只是取得将涉案房屋过户至其名下的请求权，该请求权属于债权，而并非对涉案房屋享有物权。综上，***主张其确认其为涉案房屋的产权人，理据不足，但是***享有主张里仁房地产公司协助办理涉案房屋过户至其名下的请求权。由于里仁房地产公司已于2019年2月27日注销，公司股东中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司未举证证明公司经依法清算即办理注销登记，应承担举证不能的不利后果，***主张中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司协助办理涉案房屋的转移登记至***名下，合法有据，一审法院予以支持。

关于违约金方面，***在签订《认购书》、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》时均不具备购房资格，***明知不具备购房资格仍然与里仁房地产公司签订上述合同，规避行政部门相关限购政策，其自身存在过错。综上，***主张违约金的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。

中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，一审法院依法缺席判决。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，于2021年4月19日作出判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，中铁建工集团诺德投资有限公司、北京中铁诺德房地产开发有限公司协助***办理番禺区南村镇番禺大道北666号4座1梯（自在城市花园7号楼B塔）1002房转移登记至***名下；二、驳回***的其余诉讼请求。案件受理费16242元，由***负担8121元，中铁建工集团诺德投资有限公司、北京中铁诺德房地产开发有限公司负担8121元。

本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。

中铁诺德投资公司二审提交以下证据：1.《承诺书》，拟证明***在2014年就向里仁房地产公司承诺自己拥有购房资格；2.《缴费历史明细表》及《社会保险费信息查询告知书》，拟证明***在2018年11月8日向里仁房地产公司提交了其拥有购房资格的文件资料；3.《广州市商品房买卖合同》及附件，拟证明***与里仁房地产公司的合同签订时间为2018年11月9日；4.《法人代表证明书》、《授权委托证明书》及身份证明，拟证明里仁房地产公司早在2018年11月1日已经在准备为***办理产权转移登记手续；5.《授权委托书》，拟证明里仁房地产公司积极履行合同义务，合同签订当日已经与***签订授权委托书；6.《收费明细表》及《电子票据》，拟证明里仁房地产公司积极履行合同义务，2018年11月14日已经为***的产权转移登记手续缴纳了登记费；7.《广州市不动产登记申请表》，拟证明里仁房地产公司积极履行合同义务，2018年12月3日里仁房地产公司的代理人已经提交产权转移登记的申请手续；8.《缴费历史明细表》，拟证明经番禺区不动产登记中心查实，***不符合购房资格条件，甚至伪造社保记录，导致无法办理产权转移登记，***负有完全过错；9.《广州市关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》的网页截图，拟证明***因未连续缴纳社保五年而不具备购房资格。

对于中铁诺德投资公司二审提交的证据，***质证认为：均不属于新证据。对于证据1，真实性确认，合法性、关联性不予确认；对于证据2和证据8，真实性确认，合法性、关联性不予确认；对于证据3，真实性、合法性、关联性确认；对于证据4，真实性、合法性确认，关联性及证明内容不予确认，无法证明其证明内容；对于证据5，授权委托书是授权开发商协助办证的授权，真实性、合法性、关联性确认，收费明细及电子票据费用应该是***支付；对于证据6，真实性确认，关联性及证明内容不予确认，登记费一般都是业主交纳；对于证据7，真实性确认，关联性及证明内容不予确认，没有办法证明其积极履行合同义务；对于证据9，真实性确认，合法性、关联性及证明内容不予确认，该份证据只是政策的截图，无法证明***不具备购房资格。

***二审提交如下证据：1.《情况说明》，拟证明***是因里仁房地产公司一直无法配合办理不动产权证，导致***自寻解决途径，通过案外人代办补缴社保手续，但之后发现被骗，耽误可办理相关手续时间，由此导致2018年11月无法办理过户手续不应归责于***；2.《招商银行户口历史交易明细表》，拟证明***被骗取204805元，直至2019年11月才发现协助办理社保的人员是骗子；3.物业费支付账单详情，拟证明里仁房地产公司在2018年便将涉案房屋交付给***使用，目前由***占有使用涉案房屋，且自收房以来都是由***缴纳物业管理费。

对于***二审提交的证据，中铁诺德投资公司质证认为证据1、证据2与其无关，无法就真实性发表意见；对于证据3，真实性确认，确认***已经收楼，已经入住。

中铁诺德房地产公司二审提交清算报告及清算公告，拟证明里仁房地产公司有进行合法清算。对此，***认为：证据没有原件，真实性无法确认，合法性、关联性及证明内容不予确认；且清算公告是在广东建设报刊登，级别是否符合法定的要求无法确认；清算报告相当于承诺，承诺的事项是将公司各项业务清算完结，其中第四点写债权债务已清理完毕，所有补偿已支付完毕，税款也已清缴，已书面通知债权人，但***方作为房屋的买受人，清算组或股东并未履行完合同义务，中铁诺德房地产公司应该承担由此所产生的责任。另查：***二审提交广州市番禺区不动产登记中心开具的《购房资格证明》，其中记载：经核查，截至2021年9月27日止，***具备本市限购区域内［地址：广州市番禺区南村镇番禺大道北666号4座1梯1002（自在城市花园7号楼B塔）］的购买资格。

再查：中铁诺德房地产公司向一审法院提交上诉状，并于2021年5月31日签收《上诉费缴纳通知单》，但并未在规定的时间内缴纳该案的上诉费。

本院认为：本案二审争议的焦点为中铁诺德投资公司是否应当协助***办理涉案房屋的转移登记。

***与里仁房地产公司签订的《认购书》、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。***已依约支付完毕购房款，并已接收涉案房屋，涉案房屋尚未办理产权登记至***名下，***有权依照合同约定要求里仁房地产公司办理涉案房屋的产权转移登记手续。现***已提交证据证实其目前具备购房资格，且没有证据显示涉案房屋存在过户障碍，里仁房地产公司应当按照合同约定协助***办理产权转移登记。里仁房地产公司已于2019年2月27日注销。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第一款的规定：“公司解散应当在清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”。现无证据证实里仁房地产公司已将本案债权债务纳入清算范围情况下注销登记，即本案现有证据不能证实中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司已经依法履行公司清算义务，中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司对里仁房地产公司的本案债务应承担清偿责任。故，一审判决中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司协助***办理涉案房屋转移登记至***名下，合理合法，本院予以维持。根据涉案房屋买卖合同的履行实际情况，一审判决认定一审案件受理费由***负担8121元，中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司共同负担8121元，亦无不妥，本院予以认可。中铁诺德投资公司上诉称***对涉案房屋迟迟不能过户存在过错，且由于***至今不具备购房资格，因此无法办理产权过户转移登记。但其一，***已提交《购房资格证明》，证实其目前具备对涉案房屋的购买资格，而中铁诺德投资公司并未提交证据证实目前涉案房屋存在办理产权过户登记至***名下的客观障碍；其二，即使***此前对涉案房屋无法过户至其名下存在过错，一审判决亦已驳回***要求中铁诺德投资公司、中铁诺德房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。在***已经具备购房资格，且涉案房屋不存在过户障碍的情形下，中铁诺德投资公司以***存在过错为由不履行合同义务，无法律依据。综上，本院对中铁诺德投资公司的上述主张不予采纳，其认为不应当负担一审案件受理费的理由亦不成立，本院不予采纳。

关于中铁诺德房地产公司的上诉，因中铁诺德房地产公司未在法定期限内预交二审案件受理费，根据《最高人民法院关于适用的通知》第二条的规定，应裁定按中铁诺德房地产公司撤回上诉处理。对此，本院不再另行制作裁定书。

综上所述，中铁诺德投资公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16243元，由中铁建工诺德城市投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李光华

审判员　　谭红玉

审判员　　邓　颖

二〇二一年十月二十七日

书记员　　林臻灏

区敏儿