北京高策房地产经纪有限公司与北京中铁诺德房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0106民初18867号 原告：北京高策房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区经济开发区***8号云开置业办公楼131室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**时，女，该公司法务。 被告：北京中铁诺德房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路1号院3号楼42层4201室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：**研，女，该公司员工。 原告北京高策房地产经纪有限公司（以下简称高策公司）与被告北京中铁诺德房地产开发有限公司（以下简称中铁公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告高策公司委托诉讼代理人**时，被告中铁公司委托诉讼代理人***、**研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高策公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告销售代理服务应结算的服务费佣金1058255.86元；2.判令被告按如下方式计算并给付原告逾期付款违约金：以1058255.86元为基数，从2022年2月14日起算，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕为止；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告曾就其位于北京市丰台区花乡白盆窑村“中国中铁·***风和院”项目（下称“合作项目”）中被告享有所有权的所有可售房源的销售事宜委托原告为其提供项目代理销售服务，并于2019年、2020年与原告签订了《中国中铁·***风和院营销策划及联合销售代理合同》及多份补充协议，委托期限自2019年5月5日起至2020年12月31日止（以下简称“代理协议”）。代理协议签订之后，原告严格按照合同的约定向被告提供了房屋代理销售服务。在合作过程中及合作结束后，原被告双方就合作项目项下原告成功销售的客户及每个客户对应的服务费点位、服务费数额进行核对确认并签署了《***风和院项目佣金结算对账表》（以下简称“对账单”）。基于双方在实际履行合同过程中确认的对账单和奖励金，代理协议项下的服务费和奖励金共计1058255.86元，被告方应付而未付给原告。前述费用，原告开具部分费用对应的合法有效的增值税发票，已通过各种方式多次催款，但被告仍拒不支付。原告认为，双方签订的代理协议、结算单为原被告双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照前述合同及文件的约定履行各自权利义务。被告逾期支付服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的法律责任。 中铁公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告提出应结算的佣金，未提供证据支持，没有合同和法律依据。原告所说对账单中价款有17万多元认可，还认可19000多的客户的金额，另外的没有我方签字认可，不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月5日，高策公司（乙方）与中铁公司签订《中国中铁·***风和院营销策划及联合销售代理合同》，约定：甲方委托乙方负责甲方建设开发的***风和院项目的联合销售代理服务工作。乙方承担项目的销售代理服务。乙方组建专门的销售团队，按甲、乙双方协商确定的目标销售价格和时间进度进行销售，并按甲、乙双方事前约定接受甲方的销售任务考核。乙方接受甲方定期的销售任务考核，具体考核目标及周期见本合同第六条第3点。本合同有效期自签订之日起至2020年5月30日止。第六条代理销售任务目标与要求，1、销售签约标志：甲方与客户正式签订《商品房预售/买卖合同》并收到首期房款，即视为正式完成销售签约工作，计入销售任务指标。7、佣金结算办法：1）每月销售代理佣金按照当月完成签约额基础佣金计算，差额部分在各阶段考核完成后根据考核情况一次性结算；2）季度考核佣金结算标准：a完成率≤季度基础任务的，佣金结算点位全部按7‰执行。b完成季度基础任务并超额20%（含20%）的，佣金结算点位全部按8‰执行。c完成季度基础任务并超额21%-40%（含40%）的，佣金结算点位全部按9‰执行。d完成季度基础任务并超额41%-60%（含60%）的，佣金结算点位全部按1%执行。e完成季度基础任务并超额61%以上的，佣金结算点位全部按1.1%执行。f车位佣金按1500元/个执行。第七条代理费用计取及支付方式，1、销售代理佣金组成：乙方代理费用为销售任务指标对应的销售酬金计取比例。2、销售代理佣金按乙方签约房源的实际回款金额计算，甲乙双方按照约定的销售代理费标准结算、备案。3、实际回款金额指甲方与相关买受方签订《商品房预售/买卖合同》及相关补充协议后至甲乙双方约定的考核时点止，客户所交付的全部款项（包括首付款、分期付款客户的已付款项以及一次性付款客户交付的房价款），实际回款额以财务到账金额为准。4、销售代理佣金考核指标及结算依据标准：甲方按乙方销售代理过程中实际签约合同金额作为销售考核指标，以实际销售回款金额为结算依据。5、合同履约期内的每月佣金结算标准为当月应支付佣金的90%，剩余10%由甲方留存。（10%为交房押金）6、销售代理佣金结算标准，3）销售代理佣金的结算与支付：甲乙双方约定作为销售代理费结算日，每个月支付一次；乙方每个月的25日前将本月销售汇总表交甲方销售部及财务部审验确认**后，将汇总表交回乙方，乙方在收到汇总表单后提交代理费发票，甲方收到乙方代理费发票后完成费用审批程序，并按照双方约定的销售代理费标准将代理费划拨至乙方账号；在代理期内已交齐定金、签署认购书，并在本代理期结束后30日内签署《商品房预售/买卖合同》，同时支付首期房款的客户，可视为乙方取得的成交客户，甲方于代理期结束后60日内向乙方支付该房屋销售代理费。第九条销售认购书与合同的签订及收款约定，1、《商品房认购书》经甲方**后方可使用；《商品房认购书》由乙方销售代表填写签字，客户签字认购，甲方、乙方、客户各执一联。2、认购金由甲方收取，认购金额开盘前由甲乙双方协商确定。若因客户自身原因违反《商品房认购书》中约定条款而被没收认购金，则该房屋认购金全部归甲方所有。3、《商品房买卖合同》由乙方负责填写，甲方上传政府相关主管部门网络备案，甲方负责最终合同审核、**，甲方负责办理产权登记等手续。4、收款约定：未经甲方书面许可，乙方不得向购房客户收取任何费用。客户缴纳的购房款、定金等钱款一律由甲方指定的财务人员收取。 后双方签订多份补充协议，约定：增加如下条款：“3.甲方在项目销售过程中可根据市场情况或销售节点，临时推出相关销售奖励政策（具体政策内容以甲方正式发布的文件为准）。政策执行的开始与结束时间，以甲方的正式书面通知为准，甲方有权随时停止政策的执行。如乙方未按照甲方的文件及通知执行，给甲方造成的损失由乙方承担。临时奖励政策所产生的佣金费用，乙方应每周向甲方提起书面的结算申请，经甲方审核无误确认后乙方应先向甲方开具合法有效的等值增值税专用发票。”并将销售代理合同的有效期延长至2020年12月31日。 高策公司称其主张的服务费佣金包含四部分，分别为双方已签署佣金结算对账表的172179元，4名尾款客户的金额19422元，双方未签署佣金结算对账单的16名客户的341816.04元，双方未签署对账单的82名客户对应奖励金524838.82元。中铁公司认可高策公司主张的172179元、19422元，对其余两部分提出异议。 高策公司就其主张的16名客户的佣金提交了成销确认单、佣金结算对账表，该16名客户在成销确认单中，但未在佣金结算对账表中，成销确认单显示的项目有：草签日期，签约日期（绝大多数为空白），合同号（绝大多数为空白），客户姓名，房号，建筑面积，单价，成交总价，付款方式，客户归属；佣金结算对账表显示的项目有：签约日期，合同号，客户姓名，房号，建筑面积，单价，成交总价，付款方式，往期回款，本期回款，未付款，佣金比例，成交总佣金额，本期应结佣金，本期实际结算佣金，履约保证金留存。中铁公司认可成销确认单、佣金结算对账表的真实性，表示成销确认单不能作为佣金结算的依据，高策公司主张的16名客户，部分客户未成交，部分客户均为2021年1月高策公司撤场后签约，不符合计入销售任务指标标准，不应支付佣金，并就此提交网签信息截图，截图显示除***的车位网签日期为2021年1月26日，其余客户的网签日期均为2021年2月7日之后。 高策公司就其主张的奖励金提交了结算佣金对账表、微信聊天记录等证据，微信聊天记录显示双方工作人员商谈跳点、奖励金事宜。中铁公司不认可上述证据的证明目的，称跳点、奖励金未得到公司确认，不应支付。 本院认为，高策公司与中铁公司的销售代理合同合法有效，双方均应遵照合同约定履行。高策公司依约为中铁公司提供了房屋代理销售服务，中铁公司应及时支付服务费。中铁公司认可高策公司的部分诉讼请求，本院对此不持异议。关于双方争议的16名客户的佣金，结合成销确认单与佣金结算对账表的区别，成销确认单作为双方合同履行过程中的阶段性材料，不能单独作为结算佣金的依据。根据双方合同的约定，除***的车位之外，其余相关客户的网签日期均为2021年2月7日之后，并不符合给付服务费的标准，故对高策公司要求支付***车位服务费的诉讼请求，本院予以支持。根据双方关于奖励政策的约定，高策公司提交的证据仅证明双方曾协商过跳点、奖励金事宜，未能有效证明中铁公司对具体奖励金予以确认，故对高策公司要求支付奖励金的诉讼请求，本院难以支持。中铁公司逾期未支付服务费已构成违约，对高策公司造成损失，故对高策公司要求赔偿损失（支付违约金）的诉讼请求，本院予以支持，具体数额由本院依法确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、北京中铁诺德房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付北京高策房地产经纪有限公司服务费193101元； 二、北京中铁诺德房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿北京高策房地产经纪有限公司损失（以193101元为基数，自2022年2月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 三、驳回北京高策房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14324.3元，北京高策房地产经纪有限公司负担11724.3元（已交纳），由北京中铁诺德房地产开发有限公司负担2600元（于本判决生效后7日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二三年二月十四日 法官助理　刘　畅 书 记 员　***