某某、即反诉原告房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）内06民终1471号

上诉人（原审原告即反诉被告）：内蒙古恒安建筑安装有限责任公司。住所地：内蒙古鄂尔多斯市东胜区乌审东街***号。

法定代表人：武茂荣，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：撖瑞才，男，汉族，46岁，系该公司职工。

委托诉讼代理人：王伟，男，汉族，34岁，系该公司职工。

被上诉人（原审被告）：***，男，1965年7月13日出生，现住鄂尔多斯市。

委托诉讼代理人：田昌浩，内蒙古义盟律师事务所律师。

原审被告即反诉原告：鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司。住所地：鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街。

法定代表人：乔于峡，系公司董事长。

委托诉讼代理人：田昌浩，内蒙古义盟律师事务所律师。

上诉人内蒙古恒安建筑安装有限责任公司因与被上诉人***，原审被告鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭，因双方均无新证据，经询问双方当事人，进行书面审理。本案现已审理终结。

内蒙古恒安建筑安装有限责任公司上诉请求：1.请求改判被上诉人***对欠付租金及违约金承担连带清偿（共同支付）责任，2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司与上诉人签订《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》，房屋使用期间欠付上诉人租金，构成严重违约，被上诉人***与伊昌公司屡次作出共同支付欠付租金、物业费及违约金书面承诺，《承诺书》明确写明“我本人及伊昌生化建筑安装有限公司承诺”，上诉人认为支付主体明确，***与伊昌公司共同作出对欠付租金、物业费及违约金承担连带清偿（共同支付）责任。一审对此判决不当，属于认定事实错误。

***辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，答辩人***不应当承担责任。答辩人于2015年受聘鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司酒店经营项目负责人，后任职该酒店总经理。上诉人于2017年9月6日对被上诉人负责的酒店恶意断电，当时酒店顾客100多人无法正常就餐住宿，致使公司无法经营管理，后经协调无果，被上诉人只能在上诉人出具的《承诺书》签字，以解燃眉之急，并非债务加入，且承诺书是格式合同，由上诉人提供，不应承担连带责任。被上诉人在此期间完全是履行职务行为，出于为酒店正常经营考虑签署《承诺书》，且被上诉人未与上诉人签订《房屋租赁合同书》，履行该合同的主体非被上诉人***，故合同的权利义务继受方也非***，并且在履行职务行为中***作出的表示也非个人行为，代表的是公司。一审法院未判决被上诉人承担责任，并无不当。2、上诉人请求被上诉人***承担连带清偿责任无事实及法律依据。被上诉人***所签署的《承诺书》中从未承诺与鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司共同承担连带清偿责任，该《承诺书》中履行清偿义务的主体仍然是鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司。对该《承诺书》应理解为被上诉人***作为酒店总经理仅在履行职务的范围做出的承诺。如不能履行，按照《承诺书》约定被上诉人***作为总经理负责搬离撤场，对租赁办公室及事务中心的装修、设备清点进行移交。被上诉人***无理由自愿对公司债务承担责任。故请求人民法院驳回上诉人全部上诉请求。

鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司述称，我公司于2015年与上诉人内蒙古恒安建筑安装有限责任公司签订《房屋租赁合同书》作为酒店经营使用，后聘请被上诉人***作为该项目的负责人任职总经理，在经营期间上诉人屡次断电，影响酒店的正常使用。2017年9月6日，上诉人又再次恶意断电，致使我公司经营的酒店中100多人无法就餐，经协商无果，上诉人拿出承诺书要求我公司经理***签字画押，***为能使酒店继续经营，平息就餐人员及顾客怒火迫于压力经我公司许可签署该承诺。该承诺书是被上诉人***在履行职务过程中的职务行为，且被上诉人***在整个合同纠纷中未享有合同的权利，也不承担合同的义务，故我公司认为被上诉人***不应当承担连带清偿责任，请求人民法院驳回上诉人全部上诉请求。

内蒙古恒安建筑安装有限责任公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》；2、判令二被告共同向原告支付所拖欠的租金合计1658747元（2016年10月1日至2017年9月30日租金为1408441元，支付115654元，其中现金10万元，上一年度多支付租金15654元，尚欠1292787元；2017年10月1日至2017年12月30日欠付租金352110元；另有集团办公楼5楼，2017年10月1日至2017年12月30日租金13850元，共计1658747元）；3、判令二被告搬离租赁原告的房屋；4、判令二被告共同承担自起诉之日起至实际搬离租赁房屋之日止的房屋占用费（参照租金支付标准计算）；5、请求判令二被告给付原告违约金241328．34元；6、本案诉讼费用由被告二承担。

鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司向一审法院提出反诉请求：1、请求人民法院判令反诉被告给付反诉原告因违反合同约定造成的损失285万元。2、本案的诉讼费等相关费用由反诉被告方承担。

一审法院认定事实：一、2015年10月1日，原告恒安公司（甲方）与被告伊昌公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告位于鄂尔多斯市东胜区乌审东街，面积7336．27平米，用途为办公、住宿、餐饮，租赁期共6年，自2015年10月1日至2021年9月30日止。关于租金及支付方式，第四条约定：1、原万正集团事务中心每年租金为（不含物业、取暖）：2015年10月1日至2021年9月30日平均年租金为1000000元，6年租金合计为6000000元，原万正集团办公大楼6／7／8层每年租金为（含物业、取暖）：2015年10月1日至2021年9月30日平均年租金为330000元，6年合计为1980000元；2015年10月1日前两个月交付2015年度（2015．10．1-2016．9．30）租金1000000元；2016年10月1日前两个月交付2016年度（2016．10．1-2017．9．30）租金1396000元；2017年10月1日前两个月交付2017年度（2017．10．1-2018．9．30）租金1396000元……租金按年度一次性付清，乙方签订本合同时即支付定金100000元，在缴付第一期租金时自动转为租金；第九条解除与终止：2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动租赁房屋结构；（2）损坏租赁，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的租赁房屋租赁用途；（4）利用租赁房屋存放危险物品或进行违法活动；（5）逾期未交纳按约定应当缴纳的各项费用，已经给甲方造成损害的；（6）拖欠租金累计三个月以上，甲方无偿收回房屋；关于违约责任，合同第十二条约定，租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方终止本合同，收回租赁房屋，乙方应按照本合同租金总额的3％向甲方支付违约金（按6年计算），若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；（1）未经甲方书面同意，拆改变动租赁房屋结构；（2）改变本合同约定的租赁房屋租赁用途或利用租赁进行违法活动的；（3）拖欠租金累计三个月以上的。2016年双方签订《房屋租赁合同补充协议》一份，因租赁房屋面积增加对租金进行了调整，具体为2016年8月1日至2016年9月30日租金增加2073元；2016年10月1日至2021年9月30日每年租金在原来1396000元的基础上增加12441元，合计每年租金为1408441元，五年租金共计7042205元。

二、2017年3月30日，原告恒安公司向鄂尔多斯市大兴热电有限责任公司出具函一份，内容为：我方内蒙古恒安建筑安装有限责任公司同意将2017年至2018年度供暖费抵顶你公司欠鄂尔多斯市泰伟建筑劳务有限责任公司款转至鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司欠我公司房屋租金共计1292796．6元。针对已付租金，2017年9月14日，原告向被告出具金额分别为481060元及660590元发票两张。

三、被告伊昌公司承租涉案房屋后注册伊昌大酒店，与中石化鄂北指挥部签订《酒店包房合同》四份，中石化鄂北指挥部作为生产经营办公场所、职工值班房和餐厅使用，包房费为每年2850000元。中国石油化工股份有限公司华北油气分公司鄂北产能建设指挥部分别于2017年8月21日、2017年9月10日向伊昌大酒店发出违约处罚的通知，因2017年9月6日9：30-20：30、2017年8月17日8：30办公场所遭遇万正集团强行断电，不能正常办公，对酒店进行罚款。2017年10月25日，被告伊昌公司与中石化鄂北指挥部签订《解除合同协议》，双方解除了2017年9月30日签订的《酒店包房协议》。

四、因拖欠租金，原告恒安公司分别于2017年8月28日、2017年9月27日、2017年10月24日向中石化华北油气分公司鄂北指挥部送达告知函，告知因伊昌公司未交清租金，从2017年8月30日起将采取包括但不限于停水、停电、停止物业服务、锁门等措施，如仍未全额收到租金及费用，公司将随时与伊昌公司解除合同并收回房屋；二被告于2017年9月6日向原告出具承诺书两份，内容为：“我本人及伊昌生化建筑安装有限公司再次承诺，2017年10月1日至2018年9月30日租金从2017年10月1日起按月等额支付，并按月等额支付物业费，于每月30日前付清当月租金，我本人及伊昌生化建筑安装有限公司郑重承诺：如在以上任一承诺时间点未能按所承诺事项足额缴纳租金及物业费，在未兑现之日起三日内无条件终止合同并自行撤场。我本人及伊昌生化建筑安装有限公司在内蒙古恒安建筑安装有限责任公司所租赁的办公室及事务中心的装修、设施设备等所有投入全部无偿移交给恒安公司，放弃我与恒安公司所签合同中所有权利，不再以任何形式向恒安公司主张任何权利，同时继续偿还所欠恒安公司未付租金及物业费，并承担相应的法律责任和违约责任。本承诺作为伊昌公司与恒安公司租赁合同的补充协议，与主体合同具有同等效力”。另一份承诺书内容为：我本人及伊昌生化建筑安装有限公司再次承诺，最晚于2017年9月26日前付清内蒙古恒安建筑安装有限责任公司2016年度剩余租金1318278元，我本人及伊昌生化建筑安装有限公司郑重承诺……，其余内容与第一份承诺书内容一致。

五、被告伊昌公司于2015年5月1日聘任被告***负责公司万正事务中心酒店项目经营管理工作，任该项目总经理，负责全盘工作。2018年1月30日，恒安出具内容为“经请示集团同意，为鄂尔多斯市亿昌生化建筑有限责任公司减免租金30000元”，该说明由马建平签字确认。

六、关于办公楼五层，2016年6月28日，原告与被告伊昌公司签订《房屋租赁合同》一份，面积为310．35平米的办公楼由原告承租，期限为六个月，自2016年6月25日起至2016年12月31日止，约定房屋租金为18139元。

七、本院于2018年4月12日对租赁房屋进行了现场勘验，一屋至五层现场情况为：一楼停电、有水，二至五楼有电、无水，电梯有故障，水电总闸在前楼。

一审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效，现原告要求解除租赁合同、租赁合同补充协议并搬离，二被告同意，本院支持该诉讼请求。一、关于租金：1、原告主张2016年10月1日至2017年9月30日年度租金为1408441元，被告以现金支付100000元、上一年度多支付租金15654元，尚欠1292787元，被告对租金金额认可，但认为支付100000元、抵顶1292796．6元、上一年度多支付141650元，双方对现金支付金额无异议，对上一年度多支付租金金额有异议，被告以其提交的发票金额1141650元主张核减第一年租金1000000元后多支付141650元，原告主张发票1141650元中包含5楼房屋的租金，被告对其实际是否向原告多支付141650元未提交相关证据，被告提交的收据复印件金额共计1015654，核减第一年度租金1000000元后计算得出多支付金额为15654元，故本院认定第一年度多支付租金金额为15654元。关于抵顶租金，原告虽然向大兴公司出具函主张以大兴公司所欠泰伟公司的款项转为被告伊昌公司支付原告的租金，但原、被告均认可未能实际抵顶，庭审中原告主张因大兴公司不同意未予抵顶，债务转移实际并履行，被告伊昌公司仍有义务向原告恒安公司支付房屋租金，故被告应付2016年10月1日至2017年9月30日租金1292787元（1408441-15654-100000）；2、原告主张2017年10月1日至2017年12月30日租金为352110元，被告伊昌公司主张从2017年11月11日起原告正式停水、停电，无法使用租赁房屋，也无法搬离，原告对此不认可，被告未提交证据证实原告存在持续性断水断电的事实，故此期间的租赁费应向原告支付，三个月租金共计352110元；3、原告主张租金计算至被告腾房之日止，本院认为，被告伊昌公司对持续性断水断电导致无法搬离未能提交确实充分证据予以证实，原告认为水电正常供应，本院于2018年4月12日现场勘验时，被告伊昌公司所租赁房屋一楼无电、二至五楼无水，电梯出现故障，可证实此时原告出租的房屋不具备正常使用的条件，被告也未使用租赁房屋，故租金应截止于2018年4月12日，共计399058元，此后的租金不再继续计算；4、关于五楼租金，原告与被告伊昌公司就五楼租赁合同期间为自2016年6月25日起至2016年12月31日止，合同约定租赁期满之日起三日内将租赁房屋内乙方的所有设施用品及其他物品由乙方自行全部取回搬走并撤离租赁房屋，逾期不撤时甲方暂存15天，乙方承担仓储保管费用，超过暂存期的，视为乙方自愿放弃权利，甲方自行处理，现双方的合同已届满未续签合同，二被告主张五楼已撤离，原告对于被告占用使用未提交证据证实，故本院对五楼租金不予支持；5、被告伊昌公司提交恒安公司2018年1月30日情况说明一份，证实原告认可减免租金30000元，原告对此不认可，但被告伊昌公司提交情况说明的复印件与原件核对无异，由恒安公司马建平签字确认，虽然原告不认可马建平系其公司员工，但恒安公司向中石化鄂北指挥部送达的告知函中明确联系人为马建平，故本院认定马建平系恒安公司的员工，其负责涉案房屋的管理工作，马建平在情况说明中签字确认系其履行职务行为，故本院认定租金应核减30000元。综上，被告伊昌公司应支付原告恒安公司的租金为2013955元。二、关于违约金，租赁合同第十二条约定，租赁期限内，乙方拖欠租金累计三个月以上的，甲方终止本合同，收回租赁房屋，乙方应按照本合同租金总额的3％向甲方支付违约金（按6年计算），原告按六年租金8044278元的3％主张241328．34元，被告主张因合同对付款方式进行变更而不应按合同约定的付款日期支付租金，虽然2016-2017年度部分租金以债务转移方式支付，但未全部支付完毕，被告伊昌公司未能证实双方对租金支付方式及支付时间变更，根据合同约定被告伊昌公司应于2016年8月1日至2016年10月1日之间支付2016-2017年度租金、2017年8月1日至10月1日间支付2017年-2018年度租金，原告恒安公司向大兴公司发函日期为2017年3月3日，至今该笔债务未能抵顶，在二被告于2017年9月6日出具的承诺书中二被告明确表示“2017年10月1日至2018年9月30日的租金从2017年10月1日起按月等额支付，每月30日前付清当月租金”、“2017年9月26日前付清原告2016年度剩余租金1318278元”可见最迟至出具承诺书时被告伊昌公司已明知债务无法抵顶的事实，从此时计算被告伊昌公司已构成累计三个月拖欠租金的情形，其以原告断水断电构成不安抗辩权的理由不能成立，故被告伊昌公司已构成违约，应承担违约责任。本院认为，双方约定以六年租金的3％计算违约金过高，原告对其实际损失也未能提交证据证实，故本院酌情以被告伊昌公司欠付租金的3％支持违约金，共计60418．7元（2013955×3％）。三、关于被告***是否承担责任。原告对***为酒店项目总经理的事实无异议，原告认为***与伊昌公司共同做出承诺属于债务加入，本院认为，被告伊昌酒店隶属于伊昌公司，伊昌公司聘用***为酒店总经理，二被告之间属于聘用关系，被告***个人与原告不存在租赁合同关系，租赁涉案房屋未作为个人用途使用，***管理酒店系职务行为，其与伊昌公司的承诺书中的表述为“我本人及伊昌生化建筑安装有限公司再次承诺，最晚于……”，但未明确表示与伊昌公司共同承担支付租金义务或对租金支付承担连带责任，支付主体未明确，不能认定为债务加入，其作为酒店的负责人，做出的承诺应视为其履行职务行为，故本院对***承担共同支付责任的请求不予支持。四、关于反诉原告的请求，被告伊昌公司逾期支付租金，已构成违约，虽然其主张因被告以断水断电的方式影响其正常使用租赁房屋，但本院查明2017年8月17日上午及9月6日白天存在断电的情况，对其余断电及断水情况没有充分证据予以证实，也不能证实租赁房屋存在持续性断水断电情形，故被告主张同时履行抗辩权的理由不能成立，反诉原告对因停水停电造成的直接损失未提交证据予以证实，其主张的899108元损失的依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、依法解除原告内蒙古恒安建筑有限责任公司与被告鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》，并于判决生效十五日内搬离租赁房屋；二、被告鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司于本判决发生法律效力十五日内向原告内蒙古恒安建筑有限责任公司支付所拖欠的租金合计2013955元；三、被告鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司于本判决发生法律效力十五日内向原告内蒙古恒安建筑有限责任公司支付违约金60418.7元；四、驳回原告内蒙古恒安建筑有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司的诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10950元，由被告鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司负担；反诉案件受理费14800元，由被告鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司负担6395元，退还被告鄂尔多斯市伊昌生化建筑有限责任公司8405元。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。

二审查明事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议的焦点为被上诉人***是否应承担连带清偿责任。原审被告伊昌公司聘用***为酒店总经理，被上诉人个人与上诉人之间不存在房屋租赁合同关系，亦未个人承租使用上诉人的房屋，***管理酒店系职务行为。***2017年9月6日在格式《承诺书》上签字，因双方均认可当日上诉人对酒店采取了断电手段，故***是以公司总经理的身份与上诉人协商时在《承诺书》中签字，其签字行为属于履行职务的行为，行为后果由原审被告伊昌公司承担。且承诺书未明确表示***个人与伊昌公司共同承担支付租金义务或对租金支付承担连带责任，支付主体未明确，不能认定为债务加入，故上诉人提出的***应当承担连带清偿责任的上诉理由不予采纳。

综上所述，内蒙古恒安建筑安装有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费21900元，由上诉人负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　薛春梅

审 判 员　赵　霞

审 判 员　魏敬乾

二〇一八年九月十四日

法官助理　闫明露

书 记 员　李　洁

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。