**、黑龙江民安房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑0302民初4073号 原告（反诉被告）：**，男，1983年7月24日出生住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 被告（反诉原告）：黑龙江民安房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡冠区。 法定代表人：张丽娟。 委托诉讼代理人：**。 委托诉讼代理人：***。 原告（反诉被告）**与被告(反诉原告)黑龙江民安房地产开发有限公司（以下简称民安房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）**，被告（反诉原告）民安房地产公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。2021年11月22日至2022年1月21日、2022年1月22日至2022年2月21日为庭外和解期间。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原、被告于2019年12月9日签订的房屋租赁合同，未履行部分终止履行；2.被告返还原告保证金1万元；3法院确定本案诉讼费用的负担。 事实和理由：2019年12月9日，**与黑龙江民安房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同，约定**租赁黑龙江民安房地产开发有限公司所有的位于鸡冠区某门市，面积311.77平方米，租赁期3年（2020年1月9日始至2023年1月9日止），年租金为7万元，同时黑龙江民安房地产开发有限公司代收供热费14754元、物业费5612元。**依约向黑龙江民安房地产开发有限公司交纳保证金1万元。合同履行**，**经营的儿童手创投资项目受到严重影响，政府某部门多次禁止、限制线下教学，经营行为无奈被迫终止，致使**租赁的房屋不能实现合同目的。2021年9月，**书面向黑龙江民安房地产开发有限公司提出解除租赁合同尚未履行的部分，黑龙江民安房地产开发有限公司不同意，故**依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款、第二款、第五百六十五条的规定，诉至到法院，请求支持**的诉讼请求。 被告民安房地产公司辩称，**在黑龙江民安房地产开发有限公司不同意解除合同的前提下强行提前终止合同，**存在违约，因双方的租赁合同对提前终止租赁的违约责任约定明确，**应当承担违约责任。 反诉原告民安房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告承担违约金63000元；2.由反诉被告承担本案诉讼费及其他实际支出费用。事实与理由：2019年12月9日，**与民安房地产公司签订房屋租赁合同，约定民安房地产公司将自有的位于鸡冠区某小区商服，建筑面积311.77平方米房屋出租给**使用，租期3年，自2020年1月9日至2023年1月9日。每年租金70000元，总租金210000元，**提起诉讼要求解除双方签订的租赁合同，该诉求违反了双方签订合同第十一条约定，因此**提前终止租赁的要求，应按合同总租金30%向民安房地产公司支付违约金，故提起反诉，请求法院一并处理并支持反诉的诉讼请求，以维护良好的诚信经营环境。 反诉被告**辩称，反诉被告与反诉原告民安房地产公司签订三年租赁合同，双方已履行两年，剩最后一年期间，是由于全国某情导致影响反诉被告无法经营，政府多次勒令反诉被告停止营业，禁止线下上课，禁止室内聚集性的活动，所以要求解除最后一年的合同是无奈之举，之前调解时，反诉被告有调解的想法，一万元保证金不要了，但是没调解成。反诉被告的店经营不下去主要是因为疫情，政府不让大家出门，参与聚集性活动，政府说各行各业有序恢复经营，也没有明确线下教学的店开业时间，首先开业的是保障民生的店，实际反诉被告经营的时间很少，总共经营时间累积不超过九到十个月。反诉被告确实和对方签订了三年房屋租赁合同，反诉被告现在要求终止合同，对方让反诉被告支付总合同金额的30%违约金，反诉被告认为不合理。因为前两 年，反诉被告所有的费用都已经交付，只是解除最后一年，而且确实也是特别困难，做投资也是银行贷款，交付房租也是亲戚借的钱。因为某情原因导致经营不下去。现在贷款及借款的钱都没还清。 本院经审理认定事实如下：**与**系夫妻关系。2019年12月9日，**与民安房地产公司签订房屋租赁合同，该合同约定：**租赁民安房地产公司所有的位于鸡冠区某商服门市，面积311.77平方米，租赁期3年（2020年1月9日始至2023年1月9日止），年租金为7万元，由民安房地产公司代收取供暖费14754元、供热费5612元；**于当日向民安房地产公司交付保证金1万元。**租赁该房屋用于经营鸡西市鸡冠区某俱乐部，经营范围为室内手工制作娱乐服务，经营者是**，营业执照性质是个体工商户，该商铺成立于2020年11月17日，于2021年9月23日注销。**按房屋租赁合同约定，交纳2年房屋租金、供暖费、供热费用。**称，因某情爆发，政府勒令停止营业，禁止线下上课，禁止室内聚集性的活动，致使**不能实现租赁房屋的经营目的，商铺经营困难，所以才被迫注销商铺工商登记，其为避免损失的扩大(支付租金)，要求解除最后一年房屋租赁合同。2021年11月，民安房地产公司收到**书面解除合同申请。2022年1月10日，**将钥匙送回给民安房地产公司。诉讼中，民安房地产公司认为**提交解除合同违约在先，并提起反诉，要求**按房屋租赁合同约定承担三年房租总额的30%的违约金。 本院认为，**与民安房地产公司是在平等自愿、协商一致的基础上签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。2019年12月9日至2021年9月23日期间，**与其妻子**用租赁案涉房屋共同经营手创俱乐部，因2020年初以来，某情的发生，对社会生产经营带来了不利影响，至2020年3月23日，鸡西市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组发布第19号公告，部分恢复了鸡西市餐饮行业堂食经营、药店经营、城乡交通、群众出行等生产经营及居民生活秩序，说明疫情已有所好转，但防控工作仍在继续，一定程度上仍会对**的正常经营带来不利影响，**因受新冠疫情影响而无法继续经营,为了避免损失的扩大(支付租金)，其于2021年11月份向民安房地产公司书面提出解除租赁合同，并搬离房屋，民安房地产公司于2022年1月10日收到**返还的房屋钥匙，即民安房地产公司已经实际接收该租赁房屋，应视为此时双方于2022年1月10日就已解除房屋租赁合同达成一致意见，合同已解除，故**要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于**要求民安房地产公司退还保证金1万元诉讼请求，因双方在合同签订当日**向民安房地产公司交付1万元保证金，双方签订的房屋租赁合同已解除，民安房地产公司应向**退还该保证金，故本院对该项诉讼请求予以支持。 关于民安房地产公司在本案中提出反诉，主张因**违约在先，要求**按租赁合同约定支付违约金，即按三年总租金21 万元的30%承担违约金63000元（70000元/年×3年×30%）的诉讼请求。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》的一系列文件精神，本案中，**租赁民安房地产公司的商铺,用于线下手工制作娱乐服务,因突发某情,导致其经营困难，可见其并不是故意提前终止与民安房地产公司签订的租赁合同，但其解除行为给民安房地产公司造成一定的租金损失，且**在诉讼中提出违约金约定过高，故**因违约而进行的赔偿可酌情考虑疫情因素，租赁合同期限为三年，已实际履行交纳租金两年，依照三年房屋总租金的30%支付违约金有失公平，本院酌定按照第三年未支付的租金7万元的30%即2.1万元予以支持违约金数额，对违约金超出部分的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、**与黑龙江民安房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同解除； 二、黑龙江民安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向**退还保证金10000元； 三、**于本判决生效之日起三日内向黑龙江民安房地产开发有限公司支付违约金21000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由黑龙江民安房地产开发有限公司负担，此款**已预付，黑龙江民安房地产开发有限公司在给付保证金时将此款一并给付**。反诉案件受理费687.50元，由黑龙江民安房地产开发有限公司负担525.50元，由**负担162元，此款黑龙江民安房地产开发有限公司已预付，**在给付违约金时将应负担款项给付黑龙江民安房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年四月二十六日 书记员　　***