黑龙江民安房地产开发有限公司、**日买卖合同纠纷民事二审民事判决书

黑龙江省鸡西市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑03民终1357号 上诉人（原审被告）：黑龙江民安房地产开发有限公司,住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区福兴天地小区S4-17门市。 法定代表人：张丽娟，总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：**日，女，1990年12月12日出生，汉族，企业干部，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 委托诉讼代理人：***（与**日系母女关系），女，1968年10月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 上诉人黑龙江民安房地产开发有限公司（以下简称民安公司）与被上诉人**日买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院（2021）黑0302民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月24日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人民安公司的委托诉讼代理人**，被上诉人**日的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民安公司的上诉请求：1.撤销黑龙江省鸡西市鸡冠区人 民法院（2021）黑0302民初1757号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.二审案件受理费由**日承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。案涉车库是商品房而不是动迁补偿安置的车库。政府完成净地工作是2013年年末。故，双方未签订买卖协议、未约定交付时间，但约定了工程竣工验收后交付。一审按照**日主张的时间推定交付时间是错误的。二、一审适用法律错误。民安公司依约定交付房屋，不存在违约行为，一审认定民安公司承担违约责任没有依据，属适用法律错误。 **日辩称，2011年3月30日，**日购买民安公***位于福兴天地4号楼22车库，现改为25号楼39号车库。在**日交付全款后，民安公司仅出具普通收据，但不与**日签订买卖合同，**日母亲***天天去找开发商，开发商答复同楼下所有的车库一致、按拆迁房屋安置协议标准补偿。因此，一审法院认定事实正确，程序合法，维持一审判决。 **日向一审法院起诉请求：1.要求民安公司给付逾期交付车库补偿款48,000元（2011年3月31日－2016年1月26日）；2.诉讼费用由民安公司承担。 一审法院认定事实：2011年3月31日**日向民安公司购买福兴天地小区4号楼22号车库，面积为21.16平方米，每平方米6,500元，总价款为137,540元。**日以现金方式交付购车库款，民安公司为**日出具购车库款收据，收据中写明车库位置、面积、价款。因**日家庭在民安公 ***的福兴天地小区有安置房屋，其母亲***与民安公司签订3号楼住宅的房屋拆迁补偿安置协议。因此，双方未签订车库的买卖合同，双方口头约定按照拆迁补偿安置协议期限交付车库。迁补偿安置协议约定竣工时间预计为2011年10月，租房补助费每月为500元，超过18个月，租房补助费每月为1,000元。因民安公司对整个小区的楼房重新进行了编号，4号楼重新编号为25号楼，22号车库重新编号为39号车库，但位置并未改变。2016年1月初民安公司向**日交付车库，**日拒绝接收。诉讼中，经一审法院释明，**日对租金价格不申请鉴定。另查明：经向鸡西市房产服务中心查询，2011年－2016年没有公布福兴天地小区及相邻地段的车库租金指导价格。经向黑龙江元信资产评估有限公司、黑龙江恒华房地产土地资产评估有限公司询证，福兴天地小区开发建设时间为2011年－2016年，在该期间相同地段无车库租金评估参考案例，无法进行评估鉴定。再查明：案涉4号楼车库，2011年3月22日民安公司与***签订了西数第26号、27号车库的拆迁补偿安置协议书。约定回迁安置竣工时间预计为2011年10月。每月租房补助费500元，超过18个月，每月1,000元。 一审法院认为，**日向民安公司购买车库，虽然双方未签订书面的买卖合同，但**日交付了全部购车库款，民安公司出具的收据中对车库的位置、面积、价格均予以明确，已经具备了商品房买卖的主要内容。因此，双方商品房买卖合同关系成立。双方争议在于车库的交付时间。对于车库的 交付时间问题，双方均认可进行了口头约定，但对于口头约定的时间，双方各执一词，**日主张口头约定按照其家庭房屋拆迁安置协议的交付时间即2011年10月，民安公司主张口头约定施工完毕交付。在此情况下，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。基于上述法律规定，因民安公司在与案涉4号楼车库的其他被拆迁安置人约定的预计交付车库的时间为2011年10月，该时间与**日家庭与民安公司签订的房屋拆迁安置协议中约定的预计交付时间一致。故**日主张双方口头约定的交付时间符合交易习惯，故认定双方口头约定的交付时间为2011年10月。民安公司于2016年1月初才向**日交付车库，其行为已构成违约，因此应当承担赔偿损失的违约责任。在双方未约定损失赔偿计算方法的情况下，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第三款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因案涉车库无有关主管部门公布的租金价格，民安公司违约期间又属整个福兴天地小区正在开发建设期间，又无相同地段车库租金参考案例，无法进行鉴定。故参照民安公司与案涉4号楼车库其他被拆迁安置人约定的车库租房补助价格即前18个月500元，之后1,000元的标准计算损失数额。 从2011年11月1日起至2013年4月30日，共计18个月，每月按500元计算，租金数额为9,000元（500元×18个月），从2013年5月1日起至2016年1月1日，共计32个月，每月按1,000元计算，租金数额为32,000元（1,000元×32个月），租金数额共计41,000元。综上，对**日主张的41,000元违约损失予以支持，多出部分不予支持。一审法院判决：民安公司于判决生效之日起三日内赔偿**日逾期交付车库损失41,000元。 二审期间双方当事人没有提交新证据。 二审查明的事实：2011年3月31日，**日向民安公司交付137,540元现金。同日，民安公司给**日出具收据一张：“收到**日购车库款（4号楼西数第22号车库）；面积为21.16平方米乘6,500元等于137,540元。***在经手人处签字、收据上盖有民安公司财务专用章”。对车库交付日期和逾期交付车库的补偿标准，**日称双方口头约定交付日期为交款当年的11月份、逾期交付补偿同楼下所有的车库一致、按照拆迁补偿安置协议的标准，但未提交有效证据证实；民安公司抗辩称双方未口头约定补偿标准及交付日期，但约定工程竣工验收后交付，但未提交有效证据证实。双方当事人均认可通知的时间是2016年1月份。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条第一款：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”的规定，**日未提交有效证据证实双方当事人之间有交付期限和逾期交付补偿标准的口头约定，案涉车库是**日全 款购买且交款时尚未开工建设，民安公司主张工程竣工验收后交付符合交易习惯，故民安公司不存在违约行为，**日一审诉讼请求没有事实根据和法律依据。 综上，黑龙江民安房地产开发有限公司的上诉理由成立，其请求应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条第一款和第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院（2021）黑0302民初1757号民事判决； 二、驳回**日一审诉讼请求。 一审案件受理费1,000元由**日承担，二审案件受理费825元由**日承担。 本判决为终审判决。 审判长　***审判员*** 审判员　成　　　　　　　皎 二〇二二年三月二十二日 书记员　李　　　　　　　木