湖南省好百年交通科技发展有限公司、怀化市公路管理局道路设施维护处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省怀化市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘12民终1298号

上诉人（原审被告）：湖南省好百年交通科技发展有限公司（以下简称好百年公司），住所怀化市鹤城区湖天大道（世纪花园主楼2601号），统一社会信用代码914312007170227683。

法定代表人王小玉。

委托诉讼代理人唐超望，男，1964年2月4日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，系该公司工作人员。

被上诉人（原审原告）：怀化市公路管理局道路设施维护处（以下简称公路维护处），住湖南省怀化市正清路282号，统一社会信用代码12431200188881187H。

法定代表人夏洪涛。

委托诉讼代理人曾双平，男，1974年4月5日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，系该公司工作人员。

委托诉讼代理人陈奕丽，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号14312201711429485。

上诉人湖南省好百年交通科技发展有限公司因与被上诉人怀化市公路管理局道路设施维护处房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、被上诉人起诉解除合同的理由不成立。双方有口头协议，租赁到政府规划拆迁为止；2、被上诉人解除合同的理由是上诉人生产中存在环境污染。但上诉人未受环保部门约谈或处罚，不存在污染行为；3、上诉人是经依法审批注册的企业，从事合法经营，为社会解决劳动就业，符合受加强和保护的民营企业条件；4、请求人民法院多做调解工作。如果坚持要求上诉人搬迁，则应当给予补偿。

被上诉人辩称：1、被上诉人解除合同合法。上诉人所称的口头协议并不存在；2、环境污染是上诉人内部职工所提出的问题，不是被上诉人提出的问题；3、上诉人所提的劳动就业问题，与本案无关；4、本案诉前，被上诉人多次要求上诉人搬离，多次沟通无效后，才形成现在的局面；5、上诉人使用场地并没有投入，不存在补偿的问题。请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除公路维护处、好百年公司之间签订的《厂房租赁合同书》；2．依法判令好百年公司返还租赁场地；3．请求判令好百年公司支付房屋租金及水费共计162625元（租金按4000元／月计算，暂计算至2018年4月30日，实际场地占有费及水费计算至好百年公司返还房屋之日止）；4．本案诉讼费用由好百年公司承担。

原审法院认定事实：2009年6月28日，怀化好百年护栏设施工程公司（乙方）与怀化市公路管理局筑路机械厂（甲方）签订《厂房租赁合同书》（怀化市公路管理局筑路机械厂现已更名为怀化市公路管理局道路设施维护处。怀化好百年护栏设施工程公司先后更名怀化好百年交通设施工程公司、湖南省好百年交通科技发展有限公司），约定甲方将位于原玻璃厂所租的厂房租赁给乙方使用；租赁期限为2009年7月1日至2014年6月29日止；租赁期限届满前20天，乙方提出并经甲方同意后，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同；租金为每年27000元；水电费由甲方按水电部门当月收费发票平均单价向乙方核收；乙方应于本合同签订之后一星期内向甲方支付一年的租金，否则甲方有权收回租赁物；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过一星期，甲方有权提前解除本合同，并有权留置乙方租赁物的财产并进行处理，……好百年公司租赁的房屋为怀房字第××号、第××号房屋，该房屋归公路维护处所有，并由公路维护处支配使用。合同到期后，经公路维护处、好百年公司协商，好百年公司继续租赁涉诉房屋，但租金变更为每月4,000元。2018年3月15日，公路维护处向好百年公司送达了《解除合同通知书》，内容为：解除双方于2009年6月28日签订的《厂房租赁合同书》；你公司必须在2018年3月20日前向我处交纳2017年3月1日至你公司彻底搬离我处场地之日的租金及自2017年3月1日至你公司彻底搬离我处场地之日的水费；……。2018年3月22日，好百年公司向公路维护处交纳了2017年2月至2017年12月的租金及2018年1月12日前的水费共计40480元。现好百年公司不愿解除租赁合同，故形成纠纷，起诉于法院。

原审法院认为：本案是双方名称变更前签订的租赁合同，双方名称变更后权利及义务应继续履行。《厂房租赁合同书》是双方真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的其他法定情形，故双方均应遵守诚实信用原则，全面履行协议。2014年6月，合同到期后，公路维护处、好百年公司双方未签订书面租赁合同，但好百年公司一直使用租赁物至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限六个月以上的，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，虽公路维护处将租金涨至每月4000元，但公路维护处对好百年公司继续使用租赁物并未提出异议。因此公路维护处、好百年公司2009年签订的《厂房租赁合同书》仍然有效，仅是对租金进行了变更，并将租赁期限变更为不定期租赁。而对于不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，公路维护处有权随时解除合同。但公路维护处应在合理期限之前通知好百年公司。本案中，公路维护处已于2018年3月15日向好百年公司送达了《解除合同通知书》。因此对于公路维护处要求解除公路维护处、好百年公司之间签订的《厂房租赁合同书》的主张，本院予以支持。《厂房租赁合同书》解除后，好百年公司无权占有该租赁物，因此对于公路维护处要求好百年公司向其返还租赁场地的主张，本院予以支持。2018年1月至今的租金，好百年公司尚未支付。因此公路维护处有权要求好百年公司向其支付按每月4000元的标准计算的自2018年1月1日至好百年公司实际搬离之日的租金。对于公路维护处要求好百年公司向其支付水费的主张，没有事实及法律依据，故本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除怀化市公路管理局道路设施维护处与湖南省好百年交通科技发展有限公司于2009年6月28日签订的《厂房租赁合同书》；二、湖南省好百年交通科技发展有限公司于本判决生效之日起90日内搬离租赁房屋（房号为：怀房字第××号、第××号）；三、湖南省好百年交通科技发展有限公司于本判决生效之日起15日内向怀化市公路管理局道路设施维护处支付按每月4000元的标准计算的自2018年1月1日至好百年公司实际搬离之日的租金；四、驳回怀化市公路管理局道路设施维护处其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费407元，减半收取计204元，由湖南省好百年交通科技发展有限公司负担。

经审理查明：原审法院认定事实属实。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。

本院认为：本案上诉人与被上诉人租赁合同到期后，并未续签合同，但租赁关系仍然存在。原判将后续的租赁关系定性为不定期租赁是符合法律规定的，应当依法予以支持。上诉人认为双方存在“租赁到政府规划拆迁时止”的口头协议，缺乏相应的证据支持，依法不予采信。

作为不定期租赁，被上诉人对合同的解除有法定的权利。被上诉人已于2018年3月15日向上诉人送达了《解除合同通知书》。上诉人并没有在法定的异议期内提起诉讼。解除合同的行为已发生法律效力。上诉人应当搬离和退回租赁场地。原审法院判决上诉人搬离租赁房屋，支付欠付的租金是正确的，应予支持。

上诉人所提出的环境污染及其提供劳动就业等相关事实，与本案租赁法律关系并无关联。上诉人以此作为拒不退租的理由不能成立。关于补偿问题，上诉人并没有举证证实本案存在需要补偿的情形。上诉人在一审诉讼期间也没有提出反诉请求。故补偿问题与本诉的处理没有法律上的关联。上诉人如有充分的事实和证据，可另行主张权利。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费407元，由上诉人湖南省好百年交通科技发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张义泰

审　判　员　　欧晓林

审　判　员　　舒易成

二〇一八年十一月二十九日

法官　助理　　罗雪花

代理书记员　　沈慧娟

附件：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。

……