某某、某某等与长沙市麓山城市建设投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）湘0104民初3853号

原告：***，男，1949年5月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区。

原告：***，女，1950年9月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。

被告：长沙市麓山城市建设投资有限责任公司，住所地长沙市岳麓区岳麓大道385号3楼。

法定代表人：黄兴。

委托诉讼代理人：刘芳林，湖南湘恒律师事务所律师。

原告***、***与被告长沙市麓山城市建设投资有限责任公司（以下简称“麓山城投公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、***，被告麓山城投公司的委托诉讼代理人刘芳林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：一、判令被告因逾期办理房地产权属证书赔偿违约金及因违约造成的附加损害共9999元；二、判令被告向长沙市住建委提交书面报告，使原告的“经转商”房屋可以上市交易；三、判令被告立即退还给原告多收的购房款2303.8元和维修基金69.1元；四、判令被告承担本案的相关诉讼费用。诉讼过程中，被告将多收的购房款2303.8元和维修基金69.1元退还给原告，原告申请撤回上述第三项诉讼请求。事实和理由：原、被告系房屋买卖合同关系。原告购买了岳麓区银杉路626号金麓小区1区2栋1812房。双方先后签字盖章《经济适用房买卖合同》，原件于2017年9月被被告收回。其中第十条规定：“出卖人应当在该房交付使用后500个有效工作日内，将办理权属登记资料报产权登记机关办理产权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的（而买受人在不退房的情况下），出卖人按已付房价款的千分之三向买受人支付违约金。”原告履约于2010年l月、2010年9月共支付251917元，其中房价款244463元。双方于2010年9月24日完成房屋交接手续。2018年2月1日，原告取得产权证。2019年2月18日，原告将经适房转为商品房。被告以格式合同减免己方责任、排除对方权利、懈怠履约。以办理权属登记资料必要的《建设工程竣工验收备案表》为例：勘察、设计、施工、监理、建设等五个单位都于2010年4月15日签署了“同意验收”的意见，按照国家规定，被告应在15日内亦即2010年5月上旬向建设行政主管部门备案，但直至2015年11月16日，主管部门才收讫。以上进展并非被告主动作为，而是在2015年6月成立的市、区两级“房产办证遗留问题协调领导办公室”（“遗留办”）的督促下被动进行的。中共岳麓区委办公室2017年12月25日在红网上对网友“dt0123”的回复清楚显示，被告从交房之后直至“遗留办”成立之前的将近五年的时间，基本没有进行办证的操作。住建部、工商行政管理总局联名于2000年发布《GF-2000—0171商品房买卖合同示范文本》（下简称GF2000版），关于产权登记的违约责任是：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。”后又于2014年联名发布《GF-2014-0171商品房买卖合同（预售）示范文本》（下简称GF2014版），关于产权登记的违约责任是：“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金”。原告以“产权登记”的关键词查阅了《中国裁判文书网》公布的长沙市中级人民法院辖区内2009年至2015年的推荐判决书。其中岳麓区法院共计611件，涉案11家开发商，参与判决的法官、审判员16人。其中228案（4家开发商）的合同对办证违约金的约定是GF2000版的模式，383案（7家开发商）的合同对办证违约金的约定是GF2014的模式。这611案的违约金额，法院判决都在四位数至五位数之间。长沙市中级人民法院接受了其中的233件上诉，二审全部维持原判。由此可见，格式合同《经济适用房买卖合同》中办证违约金以房价款千分之三的比例计算，不仅违反住建部、工商行政管理总局的要求，而且在长沙市中级人民法院辖区内绝无仅有。228案GF2000版的违约，法院对225案的判决是按已付房价款的2%赔偿，仅有3案是依原告请求的按房价款的1%赔偿。383案GF2014版的违约，法院判决都是按己付房价款的万分之0.3／日的标准计算。同为经适房的长沙龙王港小区的301案的判决，对本案很有参考价值。合同约定的违约金按每日万分之一计算，被告办理了产权证，未办理土地使用证，法院判决被告部分违约，限期办理土地使用证，并按已付房价款的1%赔偿违约金，相当于按已付房价款的2%计算违约金。比照611个案例，按GF2000版计算，被告应向原告支付违约金4889元（244463元×2%=4889.26元）；按GF2014版计算，被告应向原告支付违约金8411元（244463元×0.003%×l147天=8411.97元），逾期日始于交房后的2012年9月25日，终于主管部门收讫《竣工验收备案表》的2015年11月16日。鉴于被告的办证逾期天数在长沙市中级人民法院辖区内最长，请求在4889元和8411元中取中值，被告向原告赔偿6650元。产权证的延误办理还给原告造成了其他经济损失。若被告如期履约，原告可按照《长政办发(2012)37号》文在2015年9月底之前以每平米610元的土地价款将经适房转为商品房（下简称“经转商”）。被告违约期间的2016年8月15日，《长住保通(2016)27号关于调整经济适用住房上市交易应收土地纯出让金标准的通知》出台，土地价款提高到每平米871元，原告房屋“经转商”比2015年多交一万六千多元。不仅如此，若被告如期履约，原告可于2015年10月开始将房屋出租或出售。因产权证的延误办理，原告不能出租或出售房屋所遭受的损失，计算至产权证颁发的2017年12月22日，至少在l万元以上。上述二项附加损害超过3万元。原告仅要求被告赔偿违约金及因此导致的附加损害共9999元，目的是以诚心换取被告对原告的协助，使房屋能上市交易。原告办理“经转商”的目的是行使房屋的出售权，但在被告违约期间的2017年5月20日，“长住建发[2017]71号”文规定，取得不动产权证满2年后方可上市交易；9月22日，“长住建发[2017]151号”又将2年延长为3年；9月24日，“长不动产登发[2017]16号”发布，规定“属于房产办证处遗项目的，可以契税缴纳时间为准”。金麓小区属于处遗项目，原告是免收契税的拆迁户，早就可以出票，但被告直到2017年11月1日才通知原告去银行打印契税发票办产权证。结果，产权证和契税发票的日期都不满足交易条件，致使原告的房屋不能交易。原告在市信访局、市国土局、市住建委、市不动产登记中心依序反映，终于在市不动产登记中心看到希望，该中心工作人员当着原告的面给被告方负责办证事务的人员打电话，要其以公司的名义向市住建委提交书面报告予以情况说明，并告知其有先例，可以解决这类问题。但被告至今未向市住建局提交书面报告，原告至今不能出售房屋，遭受的损失继续扩大。

被告麓山城投公司辩称：一、被告已经在规定时间内将原告的房屋不动产权登记证办理完毕，不存在逾期办理情形，无需承担违约责任。1、被告与原告于2017年9月8日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：7160064751812），合同约定：原告购买被告位于银杉路626号金麓西岸·和苑小区1-2栋1812房，被告在该房签订本合同后600日内办理买受人的房屋不动产权证，因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同出卖人按已付房价款的千分之三向买受人支付违约金（合同第十三条第二款）；2、该合同系双方真实意思表示且已生效，双方在合同中明确约定的办证期限是在本合同签订后600日内，原告对其也签字确认，对双方均有约束力，而且原告于2018年起诉被告［案号：（2018）湘0104民初3279号］中向法院提交了上述《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：7160064751812）和案涉房产《不动产权登记证书》作为证据提交，原告以上述《长沙市商品房买卖合同》向被告主张过权利，可以看出，原告对上述《长沙市商品房买卖合同》是认可的，原告不能一方面以该合同主张权利，另一方面却不承认该合同内容；3、《长沙市商品房买卖合同》签订后，被告一直积极在为原告办理不动产权登记证，且于2017年12月22日取得湘(2017)长沙市不动产权第0350370号不动产权证书，根据合同约定，被告办理产权证的最迟日期为2019年5月3日，被告并未逾期办理案涉房产的不动产权证书。综上，被告没有违背合同约定，也未逾期办理案涉房产的不动产权证书，被告无需向原告承担任何违约责任。二、原告要求被告承担9999元的违约金和因违约造成的附加损害既没有合同依据也没有法律依据。被告已经在合同规定期限内办理了案涉房产的不动产权证书，况且两份合同约定逾期办证的违约金均是已付房款的千分之三，被告认真履行了合同约定的义务，不管是合同约定的违约金还是原告起诉的违约金，被告均无需支付。三、原告所称的要求被告向长沙市住建委提交书面报告，使原告的“经转商”房屋可以上市交易，不属于被告的义务，与被告无关。首先，被告并未逾期办证，所以不存在因被告的原因导致原告没赶上政策；其次，原告房屋是否符合上市交易的条件，是根据长沙市住房的相关政策而定，被告既不是相关政策制定者，也不是政府职能部门，被告无权处理；再次，本案审理是房屋买卖合同纠纷，其与本案不是同一法律关系，被告的义务是将该房屋交付给原告，并按照合同约定办理了该房屋的不动产权证书，被告已按合同约定履行了相关义务，原告的上述请求不属于被告的义务。四、退一步说，即使如原告所说2017年9月8日签订的《长沙市商品房买卖合同》不是真实意思表示，原告应行使的是撤销权且已超过诉讼时效。根据2010年9月24日签订《经济适用房买卖合同》的约定，原告请求逾期办证的违约金也已超过诉讼时效。若真如原告所说2017年9月8日签订的合同不是其真实意思表示，其合同条款为可撤销条款，原告应在合同签订后1年内行使撤销权并向法院提起可撤销的诉讼，但原告并没有提起撤销之诉，已过诉讼时效；2、先暂且不说《长沙市商品房买卖合同》中关于办证期限的约定是否是对《经济适用房买卖合同》中办证期限的重新约定，即使若原告根据2010年签订的《经济适用房买卖合同》向被告主张逾期办证的违约责任，其也超过诉讼时效；3、本案审理的是商品房买卖合同纠纷，若原告对2017年签订的合同行使撤销权，其不是同一个法律关系。五、被告并未逾期办证，不存在原告所说的自认逾期办证，并向所有业主支付违约金。1、本案审理的涉案项目系政府安置项目，被告切实从拆迁户的切身实际出发，积极为原告办理相关权证，如果真如原告所说被告“减免己方责任、排除对方权利、懈怠履约”，被告在原告起诉后完全有理由对原告的要求不予配合；2、被告并没有自认其办证超过合同约定的期限，被告对其他业主的补偿并不是支付逾期办证的违约金，而是被告代表政府对业主的慰问或福利，完全出于自愿，不带有任何延期办证违约金的性质；3、2018年贵院审理了案号为(2018)湘0104民初4532号商品房预售合同纠纷一案（涉案小区业主起诉被告延期办证支付违约金，—审判决：驳回起诉，二审判决：维持原判），若真如原告所说，被告自认其逾期办证并赔偿所有业主违约金，就不会衍生该案的诉讼，只能说明一点：被告并未逾期办证；4、退一步说，若要认定被告违约，则需结合双方的客观证据而定，并不是以被告是否有给业主其他款项而定，被告是否给业主福利、给多少系被告自愿。六、根据《最高人民法院关于适用的解释》第94条，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集,及102条之规定，原告申请法院调查取证及原告提交的证据九至证据二十四均已超过法律规定的期限，不应被采纳。综上所述，被告没有逾期办理不动产权证书，无需支付任何违约金，被告也没有任何义务向住建委出函，被告的意见不仅有事实依据，也有法律依据，恳请贵院依法驳回原告的所有诉讼请求。

原告***、***为证明其主张，向本院提交如下证据：

证据一、经适房买卖合同，用以证明原、被告的法律关系以及被告应承担的法律责任；

证据二、收款凭证，用以证明原告完全履约及支付购房款的日期；

证据三、钥匙交付表，用以证明案涉房产的交付日期；

证据四、经适房产权证书，用以证明案涉房产不动产权证书的颁发时间；

证据五、商品房产权证书，用以印证证据四；

证据六、建设工程竣工验收备案表。

证据七、岳麓区委办公室红网回复。

证据六、证据七共同用以证明被告懈怠履约；

证据八、岳麓区法院对产权登记案件的判决概况，用以证明原告的诉讼请求有充分的推荐案例支持；

证据九、经转商收款收据，用以证明因被告违约，原告的经适房转商品房多缴土地价款一万六千多元；

证据十、土地价款计算标准，用以证明因被告违约，原告经转商多缴一万六千多元土地价款的原因；

证据十一、房屋租售合同，用以证明因被告违约使原告遭受的其它损失的计算方法；

证据十二、电话文字记录。

证据十三、被告开具的证明。

证据十二、证据十三共同用以证明被告违约，以及被告违约的真实原因；

证据十四、市不动产中心答复，用以证明原告的房屋不能出售系被告违约造成；

证据十五、国家购房合同文本，用以证明被告拟就的购房合同中的格式条款无效；

证据十六、市处遗办报道，用以证明《商品房买卖合同》符合市处遗办的目的；

证据十七、契税发票，用以证明原告房屋免契税，是被告原因推迟了打印时间；

证据十八、勘测成果表，用以证明早应该进行的勘测，推迟到2015年底才完成；

证据十九、不动产登记情况表，用以证明原告房屋的建成时间虚构为2015年11月16日；

证据二十、住建部和工商总局联合印发商品房买卖示范文本的通知，用以证明示范文本的法律地位；

证据二十一、土地价款的计算依据，用以证明2013年土地价款610元每平方米，2016年8月31日以后提高到871元每平方米；

证据二十二、2013年和2018年本市“经转商”办法，用以证明被告违约期间就知道政策对经适房业主的极大利好，但2013年办理“经转商”需要产权证书，可以凭被告的栋证的复印件办理；

证据二十三、2018年以后办理“经转商”程序，用以证明印证2018年办理“经转商”的政策有所松动；

证据二十四、2018年1月对领证业主的退款金额表，用以证明被告承认办证违约，并向所有领证业主退款；

证据二十五、长国土资函【2011】61号文件，用以证明若被告不违约，原告可以在2015年第四季度“经转商”并出售。

被告麓山城投公司就原告***、***提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，双方在2017年9月8日签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同中对案涉房产房产证办理重新约定了时间，被告并没有逾期；对证据二、三、四无异议，正好说明了被告已经按照合同约定，交付了房屋，办理了产权登记证；对证据五、六的关联性有异议，该两份证据与本案无关，不能达到原告的证明目的；对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议，属于原告单方面下载的文件，并没有相关部门的盖章，且与本案无关；对证据八的真实性、合法性、关联性均有异议，是原告单方面收集的文件，不能达到原告的证明目的，被告已经按照合同履行了义务，并没有逾期。原告提交的证据九至二十五均超过了举证期限，被告对上述证据不认可，但发表如下意见：对证据九的关联性有异议，与本案无关，不能达到原告的证明目的，被告自始至终没有违约；对证据十至十二的真实性、合法性、关联性均有异议，是原告单方收集的证据，与本案无关，不能达到原告的证明目的；对证据十三的关联性有异议，正好说明被告在2017年12月12日为原告办理的产权证，反而看出被告在其自身没有违约的情况下，一直积极配合原告为原告提供方便；对证据十四，关联性有异议，与本案无关，不能达到原告的证明目的；对证据十五的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关，双方于2017年签订的买卖合同是双方的真实意思表示，若原告对合同条款有异议，可以在一年内行使撤销权，原告并没有行使，已经过了诉讼时效；对证据十六的关联性有异议，与本案无关，只能说明是政府部分工作中的一项内容；对证据十七至十九的关联性有异议，与本案无关，不能达到原告的证明目的；对证据二十的关联性有异议，双方签订合同均是双方的真实意思表示；对证据二十一的关联性有异议，与本案无关，只是一个计算标准；对证据二十二的关联性有异议，与本案无关，只是本市一个推行的管理办法；对证据二十三的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关；对证据二十四的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到原告的证明目的，双方签订的商品房买卖合同系真实的，被告已按照约定履行完属于被告的义务，并没有逾期办证，被告给部分业主福利完全出于自愿，不带有延期办证支付违约金的性质；对证据二十五的关联性有异议，不能达到原告的证明目的。

被告麓山城投公司为证明其主张，向本院提交如下证据：

证据一、《长沙市商品房买卖合同》，用以证明被告已经按合同约定办理了不动产权登记证，不存在任何违约的情形，被告无需向原告支付任何违约金；

证据二、原告起诉被告的案号为（2018）湘0104民初3279号案件中向法院提交的证据一《长沙市商品房买卖合同》和证据二不动产登记证书；用以证明原告对2017年9月8日与被告签订的长沙市商品房买卖合同是认可的，原告于2017年12月取得了案涉房产的不动产登记证书，被告在合同约定的期限内办理不动产权登记证书，被告不存在任何违约的情形，无需承担违约金和原告所说的损失；

原告***、***就被告麓山城投公司提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但证据一是格式合同，被告没有提交经济适用房买卖合同，其他也是格式合同，商品房合同有虚假的内容。

综合当事人的举证、质证意见，并经审查，本院就当事人提交的证据作如下认证：

一、关于原告***、***提交的证据，对证据一、证据二、证据三、证据四予以采信；关于证据五、证据六、证据九、证据十三、证据十四、证据十七、证据十八、证据十九被告对其真实性、合法性不持异议，且上述证据与双方争议事实具有一定的关联性，本院予以采信；关于证据七，证据来源的真实性无法确认，本院不予确认；证据八、证据十、证据十一、证据十二、证据十五、证据十六、证据二十、证据二十一、证据二十二、证据二十三、证据二十五与本案的直接关联性不足，本院不予审查确认。关于证据二十四，经***、***申请，本院调取了该证据原件，内容基本一致，本院对该证据，结合本院调取的原件内容，予以综合认定。

二、关于被告麓山城投公司提交的证据，原告***、***对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。

本院经审理认定事实如下:2010年9月29日，原告***(买受人)与岳麓滨江新城安置小区（金麓西岸·和苑）建设指挥部（出卖人）签订《经济适用房买卖合同》（以下简称“经适房合同”）一份，经适房合同约定，***购买了岳麓滨江新城安置小区（金麓西岸?和苑）建设指挥部建设的金麓西岸?和苑第1-2栋2单元1806号房住宅一套（以下简称“案涉房产”），建筑面积为92.32平方米，单价为每平方米2648元，购房款总金额为244463元。经适房合同第十条约定，出卖人应当在该房交付使用后500个有效工作日内，将办理权属登记资料报产权登记机关办理产权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的（而买受人在不退房的情况下），出卖人按已付房价款的千分之三向买受人支付违约金。经适房合同第十四条约定，本合同在办理产权证时按市房地局规定由开发主体和买受人重新签订网上电子合同。合同签订后，***支付了全部购房款，岳麓滨江新城安置小区（金麓西岸·和苑）建设指挥部于2010年9月24日将案涉房产钥匙交付给***。

2017年9月8日，原告***、***（买受人）与被告麓山城投公司（出卖人）就案涉房屋签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“商品房合同”）一份。商品房合同约定，***、***购买案涉房屋规划用途为经济适用房，为现房，产权登记建筑面积91.45㎡，房屋单价2648元／㎡，总房价242160元。商品房合同第五条约定，出卖人应当在2017年9月8日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的经济适用房交付买受人使用：该经济适用房经检验合格。商品房合同第十三条约定：在该房签订本合同后600日内办理买受人的房屋不动产权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同出卖人按已付房价款的3‰向买受人支付违约金。2017年12月22日，案涉房产登记在***、***名下（按份共有），不动产权证上登记权利性质为“划拨／私产（经适）”。2019年2月18日，***、***补交了案涉房产的土地价款64860元，并于2019年2月19日将案涉房屋的登记权利性质变更登记为“出让／私有房产”，仍为***、***按份共有。

本院认为，本案的争议焦点为：一、合同效力问题；二、原告主张的“违约”事实认定的问题；三、原告其他诉请的处理问题。

一、关于合同效力问题。原告以“格式条款”为由主张其与被告签订的合同部分条款无效，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案双方当事人签订的合同均属现场签署的合同，双方当事人具备协商条件，故原告该项主张的法律依据不足，本院不予采纳。原、被告签订的经适房合同和商品房合同均是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。

二、关于原告主张的“违约”事实认定的问题。原、被告就案涉房产先签订经适房合同一份，后签订商品房合同一份，签订在后的商品房合同应视为对签订在前的经适房合同的变更，故关于案涉房产办证期限的约定应当根据商品房合同的约定予以考量。根据商品房合同约定，麓山城投公司应当在签订合同后600日内办理案涉房产的不动产权证，双方于2017年9月8日签订商品房合同，麓山城投公司于2017年12月22日为***、***办妥了不动产权证，未违反合同约定。据此，对于原告要求被告承担逾期办理房地产权属证书的违约金及附加损害的诉讼请求，因没有充分的事实依据，本院不予支持。

三、关于原告主张被告向长沙市住建委提交书面报告，使原告的“经转商”房屋可以上市交易的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，本案中不予处理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

驳回原告***、***的诉讼请求。

本案受理费减半收取25元，由***、***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　刘群

二〇一九年六月二十五日

书记员　　刘彬

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。