某某、长沙市麓山城市建设投资有限责任公司经济适用房转让合同纠纷二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘01民终9835号

上诉人（原审原告）：***，男，1941年6月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区。

被上诉人（原审被告）：长沙市麓山城市建设投资有限责任公司，住所地长沙市岳麓区岳麓大道385号3楼。

法定代表人：黄兴，系公司董事长。

委托代理人：郑宇敦，湖南湘恒律师事务所律师。

委托代理人：刘芳林，湖南湘恒律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人长沙市麓山城市建设投资有限责任公司（以下简称城投公司）经济适用房转让合同纠纷一案,不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初4532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1、一审判决事实不清、证据不足，诉请二审法院依法改判；2、由城投公司承担一审、二审诉讼费。事实与理由：1、一审中，城投公司的书面答辩状未在五日内交付至***手中，违反《民事诉讼法》规定；2、一审法院审查不严。一审中***要求城投公司出示相关律师身份材料。***认为城投公司的诉讼代理人不具有资格，是无权代理。3、《商品房买卖合同》第13条第3款的前段与后段不一致，前段未写“申请”二字。本案中应当由城投公司（出卖人）为***（买受人）办理产权登记证明，这是出卖人的合同义务。该条款前段的意思是出卖人应当向买受人交付产权凭证，而非向相关登记部门申请登记。一审法院认定2017年12月25日城投公司已经为***办理房屋产权登记，但并非合同规定的“交付”义务，故一审法院以此为由对***向城投公司主张支付违约金的诉讼请求不予支持，是错误的。4、《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的规定，是每日千分之三，而非城投公司所称的千分之三。综上所述，一审判决违反事实与法律，请二审依法改判。

被上诉人城投公司辩称，1、城投公司已在合同规定的期限内办理了***的不动产产权登记证，并未逾期；2、是***自身原因未到城投公司处领取，而并非城投公司原因；3、《商品房买卖合同》中第十条明确规定，因出卖人的原因致使逾期办证的，买受人不解除合同的，出卖人按买受人已支付房款的千分之三支付违约金（并非***所称的每日千分之三）。由此也可以看出，只有因出卖人的原因逾期办证的，出卖人才应当承担违约责任；4、***在一审开庭前已经领取了产权证。综上，城投公司已经在合同规定的期限内办理了***的产权证，城投公司多次通知***前去领取，但***一直未领取，故本案属于***自身原因未领取产权证，城投公司无需承担违约责任。

***向一审法院提出诉讼请求：1、城投公司立即交还属***所有的房地产权证（当庭撤回该项诉请）；2、城投公司支付违约金9865.3元（当庭变更为10481元）；3、本案一审诉讼费用由城投公司承担。

一审法院认定事实：2011年7月8日，***与岳麓滨江新城安置小区（金麓西岸?和苑）建设指挥部签订《经济适用房买卖合同》，该合同约定***所购买的经济适用房的具体房号及位置为第1-1栋1单元205号房，用途为住宅，合同约定建筑面积共81.68平方米，房屋单价为2528元／平方米，总金额206487元。该协议第十条约定：出卖人应当在该房交付使用后500个有效工作日内，将办理权属登记资料报产权登记机关办理产权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的（而买受人也不退房的情况下），出卖人按已付房价款的千分之三向买受人支付违约金。该协议第十四条约定：本合同在办理产权证时按市房地局规定由开发主体和买受人重新签订网上电子合同。协议签订后，***支付了全部购房款，岳麓滨江新城安置小区（金麓西岸?和苑）建设指挥部亦将涉案房屋交付给***使用。2017年7月20日，***与城投公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同约定：***购买了城投公司开发的位于长沙市岳麓区观沙岭街道银杉路626号金麓西岸?和苑小区第1-1幢2层205房屋，该房屋为经济适用房，为现房，该房屋单价为2528元／平方米，总房价为205526元。该合同第十三条产权登记的约定为：在该房签订本合同后300日内办理买受人的房屋所有权证，签订本合同后600日内申请办理国土使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同出卖人按已付房价款的千分之三向买受人支付违约金。该合同还就其他问题进行了约定。2017年12月25日，涉案房屋登记在***名下。但***一直未能领取不动产权证，故***诉至一审法院。另查明，在本案一审开庭前，城投公司已将涉案房屋的不动产权证书交付给***，***亦当庭撤回了要求城投公司立即交付不动产权证书的诉请，一审法院依法予以确认。***主张一直未能领取不动产权证的原因系其欠缴物业管理费，城投公司要求其缴纳物业管理费后才予以发放；城投公司提出系通知***后，***一直未能前往办理退房屋面积差的补差款所致。

一审法院认为，本案应为商品房销售合同纠纷。***主张***与城投公司于2017年7月20日所签订的《长沙市商品房买卖合同》未经双方协商，系城投公司单方制作后要求***签字，但未提供充分证据予以证明，现***根据该合同向城投公司主张权利并诉至一审法院，表明***亦对该合同内容表示认可，故一审法院认为***、城投公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。根据该合同约定，城投公司应当在签订该合同后300日内办理买受人的房屋所有权证，双方于2017年7月20日签订该《长沙市商品房买卖合同》，城投公司应当在2018年5月17日前办理好涉案房屋的房屋所有权证，现城投公司已于2017年12月25日办理好涉案房屋的不动产权属证书，虽然城投公司在开庭前才将不动产权证书交付给***，但城投公司并未逾期办理不动产权证证书，故对***根据逾期办理产权证书的合同约定要求城投公司支付违约金10481元的诉请，一审法院不予支持。虽然双方合同并未约定向业主交付不动产权证书的时间，但根据诚实信用原则，城投公司在办理好不动产权证书后，应当及时通知业主领取不动产权证书，业主亦应当及时至城投公司处办理好相关手续并及时向物业公司交纳物业管理费，使物业公司更好的提供物业服务，构建和谐、宜居的生活环境。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回***的全部诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取25元，由***予以承担。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷，争议的焦点是城投公司是否存在逾期为***办理涉案房屋不动产权属证书的违约行为。首先，***先后与岳麓滨江新城安置小区（金麓西岸?和苑）建设指挥部和城投公司签订了《经济适用房买卖合同》和《长沙市商品房买卖合同》两份合同，其在后签订的《长沙市商品房买卖合同》应被视为对前《经济适用房买卖合同》的变更，故***关于城投公司违约责任的主张应当依据***与城投公司签订的《长沙市商品房买卖合同》之规定。***主张其与城投公司于2017年7月20日所签订的《长沙市商品房买卖合同》未经双方协商，系城投公司单方制作后要求***签字，但未提供充分证据予以证明，一审就此认为***、城投公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，本院予以支持。其次，关于《长沙市商品房买卖合同》第十三条第三款的解释。根据该条款之约定，城投公司应当在签订该合同后300日内办理买受人的房屋所有权证，这里的“办理”并非***所理解的“交付”，而是指由城投公司到相关房屋管理部门为***完成涉案房屋的不动产权属登记。双方于2017年7月20日签订该《长沙市商品房买卖合同》，城投公司应当在2018年5月17日前办理好涉案房屋的房屋所有权证，现城投公司已于2017年12月25日办理好涉案房屋的不动产权属证书，虽然城投公司在一审开庭前才将不动产权证书交付给***，故城投公司并未逾期办理不动产权证证书，故一审法院对***根据逾期办理产权证书的合同约定要求城投公司支付违约金10481元的诉请不予支持，本院予以认同。最后，虽然双方合同并未约定向业主交付不动产权证书的时间，但根据诚实信用原则，城投公司在办理好不动产权证书后，应当及时通知业主领取不动产权证书，业主亦应当及时至城投公司处办理好相关手续并及时向物业公司交纳物业管理费，使物业公司更好的提供物业服务，构建和谐、宜居的生活环境。一审法院判决对***的诉讼请求不予支持，有理有据，本院予以支持。

综上，上诉人***的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　周　坤

审判员　詹支粮

审判员　金新贵

二〇一八年十二月十一日

书记员　林　巧

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。