长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

长沙市芙蓉区人民法院

民事案件民事判决书

（2019）湘0102民初12080号

原告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（以下简称芙蓉城投公司）因与被告***发生房屋租赁合同纠纷，于2019年7月25日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芙蓉城投公司的委托代理人秦亚夫到庭参加诉讼。被告***经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国法律法规的强制性规定，合同合法有效。被告***未按合同约定足额支付租金且逾期超过30日，依据双方合同约定，原告有权解除合同。原告于2019年5月10日向被告发送了要求解除合同的律师函，被告于2019年5月11日收到该份律师函，故双方的合同已经于2019年5月11日解除。因此，对于原告要求被告返还房屋以及支付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持。截止到2019年5月11日被告应付租金138027元，已经支付74777元，故还应支付租金63250元。 此外，原告还要求被告按照合同约定标准支付房屋占有使用费、解除合同违约金以及逾期付款违约金。本院认为，双方合同已于2019年5月11日解除，被告应该向原告返还房屋，但被告一直占有涉案房屋，损害了原告的合法权益，应该向原告支付自2019年5月12日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。虽然合同约定每逾期一日，按照月租金标准的百分之十计算占有使用费。但原告在此期间的主要损失系租金损失，故本院酌定按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。关于解除合同违约金，虽然依据合同约定，原告有权按照月租金的六倍主张违约金。但是违约金的功能是补偿性为主，惩罚性为辅。补偿当事人的实际损失为原则，本案中原告没有提供相关的证据证明其实际损失。因此，结合合同履行、被告过错程度、原告实际损失、违约金功能等综合因素考虑，本院酌定解除合同违约金按照合同解除时月租金的三倍计算，即20394元（81576元/年÷12个月×3=20394元）。关于逾期付款违约金，原告在主张解除合同违约金的同时又主张逾期付款违约金，多项违约金叠加实属过高，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应向原告支付违约金20394元及自2019年5月12日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（2019年5月12日至2019年8月1日期间按照6798元/月计算，自2019年8月2日起按照7138元/月计算）。 另原告还要求被告办理工商登记、税务登记注册地址的变更或注销手续。因该部分诉讼请求不属于民事诉讼法律调整范围，本院不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

经审理查明：2017年8月1日，原告芙蓉城投公司将长沙市芙蓉区房屋出租给被告***。被告***于当日接收该房屋并支付租金18693元。2017年8月10日，就上述房屋的租赁事宜，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》。合同第3条租赁期限约定为3年，自房屋交付日起计算；合同第4条租金、支付方式和期限约定，房屋租金为第一年年租金为74778元，第二年年租金为81576元，第三年年租金85655元；房屋租金支付方式为根据“先付后用”的原则，按季度支付，于合同签订之日起7日内支付首个季度的房屋租金共计18693元，之后于每季度开始前10日内支付该季度房屋租金；合同第10条合同解除与终止约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，本合同自书面通知到达乙方时即解除：乙方逾期支付房屋租金或其他相关费用连续或累计超过30日的；第12条违约责任约定，乙方未依约支付房屋租金或其他相关费用的，每逾期一日，应按逾期金额的千分之五向甲方支付逾期付款违约金，直至乙方付清租金及其他相关费用之日止；乙方违约，致使甲方解除合同的，乙方应按合同解除或终止时月租金的六倍向甲方支付违约金；双方确认，本合同解除或终止后，乙方未按期返还房屋的，每逾期一日，应按本合同解除或终止时月租金标准的百分之十向甲方支付房屋占用期间的占用费用。 在房屋租赁期间，被告分别于2017年11月21日向原告支付租金18694元、2018年2月6日支付18695元、2018年7月13日支付18695元。由于此后被告未按照合同约定支付租金，原告于2019年4月25日向被告发送了催缴房屋租金的律师函。催缴无果后，原告又于2019年5月10日向被告发送律师函，以被告无故不履行支付房屋租金义务，构成根本违约为由，要求立即解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告返还房屋、支付拖欠的租金等。被告于2019年5月11日收到该份律师函。 因被告一直未向原告支付拖欠租金及返还房屋，原告认为自己的合法权益收到侵害，于2019年7月25日向本院起诉，要求被告返还房屋、支付租金及违约金等。 上述事实有以下证据证实：1、房屋交付通知书回执；2、《房屋租赁合同》；3、《律师函》及快递单；4、交纳租金明细表；5、庭审笔录及当事人陈述。上述证据经庭审质证，本院予以认定。

一、被告***自本判决生效之日起三日内向原告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司返还位于长沙市芙蓉区房屋； 二、被告***自本判决生效之日起三日内向原告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司支付房屋租金63250元； 三、被告***自本判决生效之日起三日内向原告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司支付违约金20394元； 四、被告***自本判决生效之日起三日内向原告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司支付房屋占有使用费（房屋占有使用费从2019年5月12日起计算至实际返还房屋之日止，2019年5月12日至2019年8月1日期间按照6798元/月计算，自2019年8月2日起按照7138元/月计算）； 五、驳回原告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司对被告***的其他诉讼请求。 如被告未按上述判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3755元，公告费560元，由被告***负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　　谭　今 人民陪审员　　廖玉均 人民陪审员　　王娟梅

法官　助理　　李　飘 书　记　员　　吴婷莎