西宁博强职业培训学校与青海省机械科学研究所房屋租赁纠纷案二审民事判决书

青海省西宁市中级人民法院

民事案件判决书

（2016）青01民终1598号

上诉人西宁博强职业培训学校（以下简称博强学校）因与上诉人青海省机械科学研究所（以下简称机械研究所）房屋租赁纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初1507号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年12月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。上诉人博强学校的委托代理人马丽娟、祁连福，上诉人机械研究所的委托代理人王卫星、刘生虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

博强学校上诉请求：维持原判第二项，撤销原判第一、三项，改判要求继续履行合同，在合同期限外予以延长合同三年。事实和理由：原审认定事实正确，但判决错误，请求二审法院依法改判。原审判决解除合同及驳回要求机械研究所承担经济损失610000元的反诉请求错误，本案中，机械研究所和博强学校签订《房屋租赁协议》，租赁期限自2012年10月15日至2017年10月14曰为五年，博强学校以五年为期做了投资计划，对房屋进行了装修，购置了办公设备、教学设备、做前期招生宣传广告等工作，投入了大量人力物力，由于机械研究所的违约行为，合同仅履行一年多时间，机械研究所就提出其要对办公楼进行整体装修，要求博强学校搬走腾房，并拒绝接受博强学校交纳租金。后双方多次协商未果。自2014年起，因机械研究所拒收房屋租金，并再三要求腾房，导致博强学校无法招生，进入停止营业状态。2015年5月，机械研究所在未给博强学校任何通知的情况下开始实施旧楼改造装潢工程，大量工人进入办公大楼，到处堆放水泥、沙石等，严重影响了博强学校正常的教学和工作，致使在校生纷纷提出退学退费、新生无法招入的情况，给博强学校造成巨大的经济损失。 机械研究所上诉请求：撤销原判第二项，改判博强学校向机械研究所支付拖欠的租金200000元及违约金1000元。事实和理由：一审法院对本案部分事实认定错误，适用法律错误，请求撤销原判依法改判。机械研究所装修办公楼的具体时间为2015年5月，且在博强学校承租房屋进行装修时，双方达成协议，机械研究所才能得以开始装修，之所以至今未完成装修，是由于博强学校单方反悔，阻止装修造成的，由博强学校造成不能使用租赁房屋的后果应当由博强学校承担。自2014年4月15日至2015年5月底机械研究所开始装修办公楼期间，博强学校一直是正常使用其所租赁的房屋。2015年3月9日机械研究所向博强学校下达缴费通知，博强学校拒绝交付租金。同时博强学校并未搬迁腾退房屋，博强学校一直占有涉案房屋，其应当支付租金。

机械研究所一审诉讼请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、博强学校支付租金200000元（2014年4月15日至2016年10月14日）、违约金1000元，共计201000元；3、博强学校承担本案诉讼费 博强学校反诉请求：1、机械研究所继续履行2012年10月15日签订的《房屋租赁协议》，并将租赁房屋装修期间（2014年4月至2017年6月）在合同租赁期外予以延长补齐；2、机械研究所赔偿经济损失610000元。3、本案全部诉讼费由机械研究所承担。

一审法院查明：机械研究所与博强学校于2012年10月15日签订《房屋租赁合同》约定，机械研究所将其办公楼一楼和四楼七间房屋租赁给博强学校，供博强学校学习、办公**住宿用。租赁期限为2012年10月15日至2017年10月14日，租金为每年80000元，合同签订时一次性交清一年的房租，第二年租金每半年交付一次。在合同条款的规定时间内，机械研究所不能向博强学校提供房屋时，赔偿违约金1000元。博强学校逾期交付租金除向机械研究所如数补交外，还应支付违约金1000元。博强学校拖欠租金累计达到二个月的，机械研究所可以终止合同，并收回房屋。合同还对其他事项进行了约定，合同签订后，机械研究所将合同约定的房屋交予博强学校使用，博强学校按合同约定先后向机械研究所缴纳了2012年10月15日至2014年10月14日止的租金120000元。2014年9月24日，机械研究所（乙方）与博强学校（甲方）签订协议一份，协议内容：由于机械研究所整体进行维修装潢，甲方已租赁其大楼一层用于学校办公区，且在大楼顶装设有学校大字招牌共十个字“西宁博强职业培训学校”需要拆除，经双方共同商议决定协议如下：1、拆除甲方大字招牌由乙方进行拆除；2、如果学校搬迁至新校区由乙方如期对以前拆除的大字招牌完好无损进行安装并接通其上的电源；3、在拆除过程中如发生任何安全问题全有乙方承担，甲方无任何责任；4、以上拆安装所产生的人工费用由乙方承担。2015年6月18日，博强学校出具情况说明一份，内容为：“因西宁博强职业培训学校和你单位（青海省机械科学研究所）签订了《房屋租赁合同》，租期为五年，租赁费为每年捌万元人民币，且在合同中注明了房第一年的房屋租赁费一次性付清，次年是每半年一交。房屋租赁费到期时我校负责人祁连福到你单位物业办公室负责人处交纳房屋租赁费时，你单位物业办负责人没有接受我校负责人祁连福交纳房屋租赁费一事，因物业办负责人接到了上级领导通知，要对青海省机械研究所办公楼旧楼改造装潢工程和两个单位原因，所以没有接受我校负责人祁连福交纳房屋租赁费一事，让我校叫负责人祁连福等上级领导搬迁通知，在我校等了2-3个月后2014年7月份接到了现青海省机械研究所所长曹所长口头通知让我校重新找办学地址让我校搬迁。故此我校没有交纳房屋租赁费，同时也停止了我校的一切招生培训工作。因你单位违约在先，让我校给你单位出具一份关于西宁博强职业培训学校搬迁损失统计赔偿情况说明，至今未给我校任何答复与赔偿”。机械研究所在该情况说明中盖章并由负责人签字。 另查，2015年5月15日，机械研究所与青海元亨建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》约定，由青海元亨建设工程有限公司对机械研究所办公楼进行改造，开工日期为2015年5月25日，竣工日期为2015年8月25日。合同签订后，青海元亨建设工程有限公司对机械研究所办公楼进行改造，至今尚未竣工。

一审法院认为，机械研究所与博强学校于2012年10月15日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规，合法有效，应受法律保护，该合同对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定享受权利并履行义务。在该合同履行过程中，因机械研究所对办公楼需进行改造，博强学校所承租的房屋在该办公楼内，故博强学校从2014年7月起未再缴纳房屋租赁费，现机械研究所至今仍在改造房屋，导致博强学校不能正常使用所承租房屋，其合同目的不能实现，租赁合同无法继续履行，故双方签订的房屋租赁合同应予解除。机械研究所主张博强学校支付从2014年4月15日至2016年10月14日的房屋租金及违约金，依据双方签字盖章后出具的情况说明，证实博强学校缴纳房屋租赁费时，机械研究所没有接受，并于2014年7月口头通知博强学校搬迁，另机械研究所现对办公楼整体进行改造，导致博强学校不能正常经营，博强学校无违约行为，据此，2014年4月至今的房屋租赁费用，博强学校不应该负担，故对机械研究所主张博强学校支付租金及违约金的诉讼请求，不予支持。关于博强学校主张机械研究所赔偿经济损失610000元的反诉请求，在合同约定的房屋租赁期限内，机械研究所对房屋进行改造装修，导致所租赁的房屋不能正常使用，给博强学校造成了一定的经济损失，但博强学校提交的证据不足以证实所造成的损失情况，故不予支持。遂判决：一、机械研究所与博强学校于2012年10月15日签订的房屋租赁合同予以解除。二、驳回机械研究所主张博强学校支付租金200000元及违约金1000元的诉讼请求。三、驳回博强学校的反诉请求。本诉案件受理费3787元，减半收取1893.5元，由机械研究所负担，反诉案件受理费4950元，由博强学校负担。 二审期间，机械研究所提交：西宁地区职业技能培训审批表、实名制登记表、第二次全国地名普查单位类登记表，证据来源是从湟中县人力资源和社会保障局调取的，证明博强学校自2014年7月一直占有使用租赁房屋，博强学校一直进行招生和教育培训工作，承接的是政府项目。 博强学校质证对证据的真实性没有异议，博强学校招生项目分两块，在租赁房屋内，是面对社会零散的招生，另一块是政府采购的项目,是在政府指定的地点培训。对证据的证明方向不认可，在2014年7月后的培训，租赁房屋根本不能使用，不可能在租赁房屋中进行培训。第二次全国地名普查单位类登记表，双方合同未解除，校址没有变更，仍在沿用租赁地址。 博强学校提交证据：证据一、博强学校写给机械研究所的情况说明，证明机械研究所在2014年就已提出解除合同；证据二、发票一张证明广告牌拆卸花费36000元，应由机械学校承担；证据三、光盘一张，证明直到今日装修未完成，博强学校无法使用租赁房屋；证据四、西宁地区职业技能培训审批表、青海省职业技能培训实名制登记表及照片十张，证明政府的培训在政府指定的场所进行，并不在租赁房屋内进行的事实。 机械研究所对证据一真实性及证明方向不认可，是博强学校单方出具的，与2015年6月18日，博强学校出具情况说明一份的内容相互矛盾；证据二真实性不认可，发票是2016年12月29日开具的，时间不相符。对证据三、证据四的真实性无异议，装修至今未完工，是博强学校的原因造成的。

本院认为，机械研究所提交的证据，博强学校对真实性认可，可作为有效证据使用；博强学校提交证据一情况说明，机械研究所对真实性不认可，是博强学校单方制作并无机械研究所的签字，不能作为有效证据使用；证据二、发票，机械研究所对真实性不认可，亦无其他证据予以佐证，不能证明广告牌拆卸花费36000元的事实，不能作为有效证据使用；对证据三及证据四机械研究所对真实性无异议，机械研究所认可装修至今未完工，可作为有效证据使用。证据四双方均提交的证据显示政府采购的项目，是在政府指定的地点培训。可作为有效证据使用。 双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院认为对当事人无异议的事实应予确认。 本院认为，本案争议的焦点问题：机械研究所主张的租金200000元及违约金1000元的上诉请求是否成立；博强学校主张的经济损失610000元的上诉请求是否成立。机械研究所与博强学校签订的《房屋租赁合同》，合法有效。双方当事人应按合同约定享受权利及履行义务。在合同履行过程中，机械研究所对其办公楼进行改造，而博强学校所承租的房屋亦在改造的办公楼内，装修至今未完成,致使博强学校的合同目的不能实现，租赁合同无法继续履行，且在二审庭审中博强学校亦同意解除合同，应予准许。一审法院判决解除房屋租赁合同正确，应予维持。双方签订《房屋租赁合同》后，机械研究所将租赁的房屋交付博强学校使用，博强学校向机械研究所缴纳了2012年10月15日至2014年10月14日的租金120000元。博强学校从2014年10月15日起未再缴纳房屋租赁费，2015年5月机械研究所对其办公楼进行改造，根据博强学校提交的情况说明，可证实博强学校在2014年缴纳房屋租赁费时，机械研究所未接受，并于2014年7月口头通知博强学校搬迁的事实。但双方并未有免除租金的约定。从2014年10月15日至2015年5月机械研究所开始装修期间,博强学校实际占有并使用租赁房屋的租金（80000元÷12月×7月）46666元，理应由博强学校承担。机械研究所主张博强学校支付房屋租金200000元及违约金1000元的上诉请求，因机械研究所违约在先，机械研究所主张的违约金于法无据，不予支持。但机械研究所主张的房屋租赁费用部分成立,应予支持。一审法院全部驳回机械研究所主张租金不妥，应予纠正。关于博强学校主张机械研究所赔偿经济损失610000元的上诉请求，因双方签订的租赁合同租期为五年，博强学校在租赁房屋后对房屋进行了装修，并作了前期招生宣传广告，由于机械研究所的违约行为，合同仅履行二年多时间，给博强学校造成了经济损失，在一审审理中博强学校未申请对装潢价值进行鉴定，根据现场查看亦无法对租赁房屋的装修装潢进行鉴定，且机械研究所亦认可博强学校装潢了租赁房屋，也必然会产生费用，但根据博强学校提交的现有证据不能证实前期招生宣传、装潢损失及培训学院退费损失的具体数额，故机械研究所酌情赔偿博强学校经济损失150000元。博强学校此项诉求部分成立。一审全部驳回博强学校主张的经济损失不妥，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：

一、维持西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初1507号判决第一项,即西宁博强职业培训学校与青海省机械科学研究所于2012年10月15日签订的房屋租赁合同予以解除； 二、撤销西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初1507号判决第二项、第三项，即驳回青海省机械科学研究所主张西宁博强职业培训学校支付租金200000元及违约金1000元的诉讼请求；驳回西宁博强职业培训学校的反诉请求； 三、西宁博强职业培训学校给付青海省机械科学研究所2014年10月15日至2015年5月房屋租金46666元；青海省机械科学研究所给付西宁博强职业培训学校经济损失150000元；两项折抵后青海省机械科学研究所在判决书生效后十日内给付西宁博强职业培训学校经济损失103334元。 一审本诉案件受理费3787元,减半收取1893.5元，由青海省机械科学研究所负担1458元，西宁博强职业培训学校负担435.5元;反诉案件受理费4950元，由青海省机械科学研究所负担1183.5元，西宁博强职业培训学校负担3766.5元；二审案件受理费8737元，由青海省机械科学研究所负担4000元，西宁博强职业培训学校负担4737元；余8737元，退还青海省机械科学研究所4737元，西宁博强职业培训学校4000元。 本判决为终审判决。

审判长　纳敏审判员李宏宁审判员靳玲

书记员　葛　　　　　　　　　　　艳