山东奥农生物科技有限公司、罗宪亮租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省德州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁14民终313号

上诉人（原审被告）：山东奥农生物科技有限公司，住所地泰安市泰汶东路。

法定代表人：李忠成，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张春莉，北京市万象律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1978年4月16日出生，汉族，住德州市德城区。

委托诉讼代理人：吴玉泾，山东德兴光大律师事务所律师。

原审被告：满昌贵，男，1952年8月16日出生，汉族，住乐陵市城区。

委托诉讼代理人：姚金贵，男，1947年4月22日出生，汉族，住乐陵市城区。

原审第三人：德州市财金投资有限公司，住所地德州市新湖大街1231号。

法定代表人：王志华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：邵岩，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨燕，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。

上诉人山东奥农生物科技有限公司（以下简称“奥农公司”）与被上诉人***、原审被告满昌贵、原审第三人德州市财金投资有限公司（以下简称“财金公司”）因租赁合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2017）鲁1491民初1531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

奥农公司上诉请求：1、依法撤销德州经济技术开发区人民法院（2017）鲁1491民初1531号案件民事判决中的第二项判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在合同履行过程中构成根本违约是导致合同解除的根本原因，本案纠纷的发生完全是因被上诉人违约产生的，过错在被上诉人一方。2011年12月22日被上诉人与上诉人签订《合作协议》和《转让协议》，取得了位于德州经济技术开发区组织部干部培训中心的建筑物共7410.5平方米的经营权。在该转让协议履行过程中，被上诉人始终未按协议约定履行义务，长期拖欠转让费、租金及其他费用，被上诉人的行为已构成根本违约。其违约行为有：1、至今仍拖欠转让费130万元及相应利息。《转让协议》第三条明确约定：“转让费350万元，合同签订之日乙方向甲方交纳100万元，剩余250万元在合同签订之日起十日内付款150万元，剩余100万元（按1.5元/月息）签订之日起一年内全部付清。”从上述约定不难看出《转让协议》签订的时间是2011年12月22日，被上诉人应当于第一笔转让费后十日内再付转让费150万元，最后一笔转让费最迟应当于2012年12月22日之前全部付清转让费。而实际情况是被上诉人于2011年10月15日支付了第一笔转让费130万元之后，一直到2012年6月13日才向上诉人支付了第二笔转让费90万元。逾期时间长达5个月零11天，支付金额远远低于合同中约定的150万元。被上诉人无论从时间上以及支付金额上均已构成违约。时至今日，被上诉人仍拖欠上诉人转让费130万元未予支付。依据《转让协议》明确约定转让费逾期按月息1.5计息，被上诉人每月应按实际违约额支付利息，而实际上，被上诉人除2013年11月6日在上诉人长期反复催要下支付20万元利息以外，至今已拖欠上诉人利息高达1511350元之多。由此不难看出，被上诉人的行为从根本上已构成严重违约。2、被上诉人违反约定拖欠甲方负责人费用、甲方司机工资的行为。且擅自将协议中约定的为上诉人甲方负责人保留的两间办公室改造成客房进行营利。既然一审法院认定上诉人与被上诉人转让协议合法有效，那么根据协议约定，被上诉人就应当按照诚实信用原则，严格履行合同约定的义务。《转让协议》第七条第1款明确约定：“转让后乙方为甲方负责人保留二间办公室，按月付给甲方负责人费用3000元，并对甲方司机（享有酒店员工的同等待遇）发放。”合同条款规定明确具体，但是被上诉人一再长期拖欠，在上诉人司机王爱华的反复催要下，被上诉人才于2013年2月6日、2013年2月19日分二次向上诉人转账支付甲方负责人费用和司机工资共16万元。其后，任上诉人再怎么催要，被上诉人一直搪塞拖欠，至今该两项费用仍欠26万元之多。另外，被上诉人违反合同约定擅自将为上诉人甲方负责人保留的两间办公室改为客房并将甲方负责人留存在办公室的大量物品、字画等据为己有。将办公室改造为客房对外经营，仅此一项违约，被上诉人每年额外获利至少2-3万元。3、被上诉人违约私自将租赁场地南侧院墙和警卫门房拆除，将出租方要求其恢复原状的通知置之不理，迟迟不予恢复原状。根据上诉人与德州市干部培训中心签订的《租赁合同书》第四条第6款明确约定：“乙方如对现有基础性设施进行更新、改造、装修，方案必须经甲方同意，并经有关部门批准后实施，费用由乙方承担。”显然，被上诉人拆墙拆门的行为既未经甲方同意，又未报有关部门批准，完全是被上诉人恣意妄为，明显违反约定。更为严重的是，当出租人三令五申通知其恢复原状时，其却置之不理、置若罔闻，当上诉人自行委托第三方按照出租人的要求恢复原状的时候，被上诉人竟企图以武力抗拒恢复原状。最终迫于政府和公安部门的压力，才让第三方完成了恢复原状，但因恢复原状实际发生的费用49310元，至今被上诉人仍在拖欠。通过被上诉人以上的种种违反诚信及协议约定的违约行为，完全可以认定，上诉人将由自己投资的香江启秀大酒店交付被上诉人后，上诉人唯一的权利就是收取转让费及租金，上诉人已不可能再控制酒店的经营活动。只要被上诉人按时交纳转让费、租金及协议中约定的甲方负责人工资、司机工资等，上诉人就不会对第三人财金公司构成违约，也就不存在拖欠第三人租金问题。那么转让协议也会顺利的履行下去直至合同期限届满。但是被上诉人却一而再再而三的违反协议约定，其违约行为显而易见。而一审法院却以“……根据双方的质证情况，可以证明***已支付了大部分转让款，即使***未支付全部的转让款，也不能认定该违约情形导致合同目的无法实现或合同无法继续履行，”该认定显然与查明的事实相悖。事实是从被上诉人起诉到今天的判决下达，被上诉人仍在经营酒店且获取利润，被上诉人何来的合同目的无法实现？被上诉人至今仍对酒店占有、使用、收益，且合同期限仅仅尚余一年时间。直到今天，被上诉人的以上种种行为给上诉人造成了重大经济损失，被上诉人的行为导致上诉人的合同目的无法实现。二、被上诉人长期拖欠租金是导致合同无法继续履行的根本原因。甲乙双方在《转让协议》中明确约定：“乙方有权按甲方与德州市组织部干部培训中心租赁合同约定的租金数额按时交纳承包期间的租金。”德州市组织部干部培训中心的《租赁合同书》第三条第2款明确约定：“租赁费采取预交方式，乙方向甲方每半年交付一次，”该《租赁合同书》第三条第二款还明确约定了每期缴纳租金的具体时间，即：每年的12月31日前和6月1日前。依照《转让协议》和《租赁合同书》的约定，被上诉人在承包期间的七年里应该交纳租金14次，交纳租金的数额应该为每期20万元，交纳租金的时间应该于每年的12月31日前和6月1日前。证据显示被上诉人在实际履行约定中，除了2014年6月1日的一期，被上诉人于当年6月1日交纳外，其余的十三期租金被上诉人全部逾期交纳甚至拒不交纳，正因为如此，才造成了干部培训中心和财金公司三番五次地向上诉人催交租金，为此，上诉人曾多次给被上诉人打电话，督促其交纳租金、履行合同。被上诉人始终推诿，甚至拒接电话。上诉人只好亲自将“律师函”、“告知书”、“通知书”等送到被上诉人经营的酒店大堂总服务台亲自面交大堂经理。上诉人为了避免事态恶化，造成上诉人对第三人财金公司违约失信，上诉人于2017年6月9日为被上诉人又垫付租金20万元，由于被上诉人长期拖欠租金，最终导致第三人财金公司提出解除合同。由此造成的责任和损失，全部应由被上诉人一方承担。而一审法院置被上诉人违约事实于不顾，片面认定“德州神农化工有限公司无法未经出租方同意擅自转租且延长租赁期限，导致合同无法继续履行，是导致合同解除的根本原因”显然该认定完全错误。德州神农化工有限公司（以下简称“神农公司”）与被上诉人所签订的转让协议，实质内容是承包方式，转让费也即承包费。根据法律规定，承包经营不改变经营性质及权属。因此，上诉人将酒店转让给被上诉人经营使用，被上诉人也亲自向第三人交纳过租金，以此完全可以认定，从2011年12月到2016年12月，长达五年的时间里无论是干部培训中心还是第三人财金公司对转租事实是知情且允许的（参照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条的规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。）因此，一审人民法院以“神农公司未经出租方同意擅自转租且延长租赁期限”认定是合同解除的根本原因，显然是错误的。三、一审判决判决上诉人赔偿***违约金100万元不符合事实和法律依据，是完全错误的。一审判决既已认定被上诉人***未支付全部的转让款，也已认定其存在违约情形，但是却在表述中刻意回避被上诉人应承担违约责任，相反却以被上诉人的违约行为判决由上诉人承担违约责任，且是巨额的违约金赔偿，与事实、法律相悖。如判决所述，被上诉人在承包由上诉人投资设立的香江大酒店后，连续经营6年多，实际是7年时间，且至今仍在占有、使用、收益，于被上诉人而言没有任何经济损失。首先、酒店的装修投入全部由上诉人独自出资，被上诉人接手酒店后无需再投入资金；其次，租金的交纳完全是从营利中获取，且证据表明，被上诉人一直在拖欠租金。第三，被上诉人长期拖欠上诉人的承包费、利息及其他费用不予支付。由此可以推断，被上诉人经营期间违法获取大量资金。在被上诉人存在违约情形又违法积攒大量资金的情况下，被上诉人根本没有经济损失而言。参照合同法解释二中第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，由于上诉人根本不存在违约行为，而且一审中法庭也未对违约金过高问题向上诉人进行释明，因此，上诉人在一审中未提出违约金过高的抗辩理由。但是仅仅因为上诉人在转让协议中超出一年的租赁期限，一审法院即自由裁量酌定判决上诉人承担100万元的违约金，显然违反以上法律规定，明显偏袒被上诉人一方。如果被上诉人从不拖欠租金，依照上诉人与德州市干部培训中心签订的《租赁协议书》第四条第12款和财金公司签订的《房屋租赁合同》第三条第2款的明确约定，上诉人完全能够优先续约，根本不会出现签订合同超出一年的情形。四、原审法院认定“双方约定的转让费350万元，满昌贵认可收到300万元”，该认定事实错误。转让协议中明确约定转让费350万元，但上诉人在原审答辩中按照证据质证只认可被上诉人缴纳了转让费220万元。其余80万元均是按照协议约定向上诉人支付的转让费利息、负责人工资及司机工资等其他费用。在原审中上诉人也充分举证以证明了该项事实，上诉人每收到一笔转让费都在为被上诉人出具收条上明确的写明：“收到合作转让费”字样。上诉人在庭审中无论是法庭陈述、书面答辩及举证质证，没有一处是“收到转让款300万元”。一审法院将上诉人收到的合作转让款220万元、收到的被上诉人偿还上诉人为其垫付的2012年上半年租金20万元、偿还应付给上诉人的物品款40万元、2013年11月6日被上诉人分四次转付的应付利息20万元共计300万元笼统地认定为“满昌贵认可收到的300万元（转让款）”，显然与庭审查明的事实不符。上诉人重申，上诉人只收到被上诉人交付的转让费220万元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。该解释进一步确立了合同履行中先还息后还本的立法精神。也就是说，在被上诉人拖欠上诉人转让费、负责人工资、司机工资情形下，支付的80万元应该是逾期还款的利息及其他费用。因此不应将被上诉人***支付的80万元利息和其他费用也笼统地认定为支付的转让费。综上所述，被上诉人的行为构成根本违约。实际上没有被上诉人的违约便没有本案的纠纷。原审法院没有以事实为依据进行公正判决是错误的，如此判决没有彰显公平正义，没有惩戒失信人，反而判决守信人承担违约责任。因此，上诉人不服一审判决，依法提起上诉，请求二审人民法院依法撤销原审判决第二项，改判支持上诉人的上诉请求。

***辩称：第一，转让协议无法履行的根本原因是上诉人超出原租赁协议转让，上诉人应按协议约定承担违约责任700万元。第二，答辩人以超出协议350万元支付转让费，实际支付386万元。第三，因财金公司在本案审理过程中另行起诉，并经开发区法院生效判决判令我方已于2018年12月底搬出租赁房屋，故被答辩人应承担根本违约责任，按协议支付700万元违约金，一审判决100万元我方虽难以接受，但也认可，故恳请二审法院驳回上诉，维持原判。

原审被告满昌贵辩称：上诉人在上诉状中表述的事实完全正确，原审法院没有查清是谁违约，什么时间违约，在哪些约定条款上违约这一基本事实，原审法院没有以事实为依据依法判决，原审判决没有对失信人的长期全面严重的违约行为进行惩戒，反而对守约诚信的人进行判决，如此判决有违公平正义，是违法的。根据《合同法》第60条明确的规定，被上诉人在支付转让费方面违约，双方在转让协议中约定转让费是350万元，2012年至2018年共计350万元，协议时笔误写成至2019年，被上诉人转让费只交了220万元，交清转让费的时间是协议签订一年内，也就是2012年12月22日前，但至今没有付清。被上诉人在支付承包费方面利息违约，双方在转让协议第3条约定按月息1.5在一年内付清，实际上被上诉人在2013年11月6日分四次支付20万元，至2018年底欠付利息1511350元。被上诉人在支付甲方负责人费用和司机工资方面违约。协议约定按月给甲方3000元，司机享有酒店员工同等待遇，司机主张每月2000元，但是实际上被上诉人至2018年底拖欠共计26万元。被上诉人在为上诉人保留两间办公室方面违约。

财金公司述称：一审判决驳回了被上诉人***对第三人的诉讼请求，上诉人奥农公司上诉请求与第三人无关，根据民诉法解释第323条规定，二审法院只对当事人上诉请求进行审理，因此，第三人财金公司对上诉人和被上诉人之间的争议不发表意见。

***向一审法院起诉请求：1.解除***与奥农公司之间订立的《转让协议》，奥农公司、满昌贵承担违约金700万元；2.财金公司对以上款项承担连带赔偿责任；3.诉讼费及其他费用由奥农公司、满昌贵承担。

一审法院认定事实：2008年7月28日，神农公司与德州市干部培训中心签订租赁合同书，约定：德州市干部培训中心将其位于德州经济开发区晶华大街西侧干部培训中心的建筑共7410.5平方米及楼内设施、楼外附属配套设施和大院的使用权租赁给神农公司；租赁期限自2009年1月1日起至2019年1月1日止。神农公司（甲方）与***（乙方）于2011年12月22日签订转让协议，约定：第一条甲方将位于德州市经济开发区香江启秀大酒店的整体服务经营在合同签订之日交乙方承包经营，乙方自主经营，独立核算，自负盈亏，自行交纳一切税费，乙方独自承担其经营过程中的债权债务和由此引发的经济、安全和法律责任等。第二条甲方承诺有权作为香江启秀大酒店的出资人，有权对香江启秀大酒店的资产、房屋使用等全部事务进行处理。第三条转让费为350万元，合同签订之日乙方向甲方交纳100万元，剩余250万元在合同签订之日起十日内付款150万元，剩余100万元（按1.5/月息）签订之日起一年内全部付清。第四条甲方承诺承包期限自2011年12月30日起至2019年12月30日止。乙方有权按甲方与德州市组织部干部培训中心租赁合同约定的租金数额按时交纳承包期间的租金。同时在本合同履行期间乙方享有甲方与德州市组织部干部培训中心签订租赁合同中承租人的一切权利义务。……第八条如果甲方违反本协议第二条、第四条之规定，给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任，按合同总价款二倍承担违约责任。合同签订后，神农公司将租赁物交付***，***主张共支付转让款386万元，满昌贵抗辩收到转让款300万元。2016年11月16日，德州市国有资产监督管理办公室根据相关规定将德州市干部培训中心位于晶华大道468号总建筑面积7410.5平方米的资产划转至财金公司。另查明，2010年4月神农公司变更名称为奥农公司，法定代表人满昌贵，2016年3月满昌贵不再任法定代表人。

一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点：一、***与神农公司签订的转让协议应否解除；二、***主张奥农公司、满昌贵赔偿违约金700万元有无依据；三、***主张财金公司承担连带赔偿责任有无依据。关于第一个争议焦点问题，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”《印章治安管理办法》第十五条规定：“印章停止使用后，使用单位应当在十日内将印章全部交回上级主管部门或登记管理机关封存……公安机关对交回和收缴的印章，需预存两年，无特殊情况的，预存期满后予以销毁。”神农公司于2010年4月将其公司名称变更为奥农公司，奥农公司在名称变更后，未按规定将原印章交回上级主管部门或登记管理机关封存，属企业法人内部管理问题，作为法定代表人的满昌贵仍以神农公司的名义与***签订转让协议，且在协议中加盖变更前的公司印章，其法律后果应由法人承担。转让协议中的租赁物系国有资产，曾由德州市干部培训中心使用，于2016年11月划转至财金公司，财金公司于2018年5月以与奥农公司的租赁合同已解除，要求腾退房屋为由向本院提起诉讼，且明确表示不知道也不同意奥农公司进行转租，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”神农公司与***签订的转租协议已无法继续履行，应予以解除。关于第二个争议焦点问题，对于合同解除的责任，***主张奥农公司（原神农公司）违反约定，满昌贵抗辩***未按约定支付承包费、租金等，关于合同期限的延续满昌贵可以与财金公司沟通进行续签，合同期限不能构成根本违约。本院认为，转让协议约定：“第二条甲方承诺有权作为香江启秀大酒店的出资人，有权对香江启秀大酒店的资产、房屋使用等全部事务进行处理。第四条甲方承诺承包期限自2011年12月30日起至2019年12月30日止……。第八条如果甲方违反本协议第二条、第四条之规定，给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任，按合同总价款二倍承担违约责任。”双方约定的转让费350万元，满昌贵认可收到300万元，根据双方的质证情况，可以证明***已支付了大部分转让款，即使***未支付全部的转让款，也不能认定该违约情形导致合同目的无法实现或合同无法继续履行。神农公司虽抗辩对合同期限的延续可以与财金公司沟通进行续签，但财金公司明确表示解除与神农公司的租赁合同，神农公司未经出租方同意擅自转租且延长租赁期限，导致合同无法继续履行，是导致合同解除的根本原因，且神农公司之行为亦违反了转让协议的约定，因此，奥农公司应承担相应的违约责任。虽然双方约定神农公司违反约定按合同总价款二倍承担违约责任，但考虑双方约定的租赁期限系8年，***已实际使用6年多，为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，在综合考虑协议约定、租赁期限、转让费用以及双方当事人实际情况的基础上，酌定奥农公司赔偿违约金100万元。神农公司是具有独立主体资格的法人，其法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受，故***主张满昌贵赔偿违约金没有依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点问题：***主张财金公司明知***系承租人，财金公司不予认可。根据合同相对性原则，***主张财金公司承担连带责任没有依据，本院不予支持。综上所述，解除奥农公司与***于2011年12月22日签订的“转让协议”；奥农公司赔偿***违约金100万元。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，作出判决：一、解除原告***与被告山东奥农生物科技有限公司于2011年12月22日签订的“转让协议”；二、被告山东奥农生物科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告***违约金100万元；三、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费60800元，保全费5000元，由原告***负担52115元，被告山东奥农生物科技有限公司负担13685元。

本院二审期间，双方均未提交新证据，另根据被上诉人***一审过程中提交的支付神农公司（现更名为奥农公司）法定代表人即原审被告满昌贵转让费明细，显示被上诉人***在2011年12月15日至2013年12月6日，总计转让费386万元，具体内容为2011年12月15日付一笔款项100万元；2012年6月13日付一笔款项120万元；2013年2月6日付一笔款项10万元；2013年2月19日付一笔款项6万元；2013年8月5日付一笔款项20万元；2013年9月25日付一笔款项40万元；2013年10月29日付4笔款项，每笔5万元，共计20万元，2013年11月6日付4笔款项，每笔5万元，共计20万元；2013年11月26日付一笔款项30万元；2013年12月16日付一笔款项20万元。对于上述16笔款项，原审被告满昌贵对被上诉人***所支付的前两笔总计220万元的转让费予以认可。原审被告满昌贵对被上诉人***支付的以下四笔款项提出异议，对被上诉人***于2013年11月26日付一笔30万元款项，原审被告满昌贵主张被上诉人***付完该30万元款项后又转回给被上诉人***，对被上诉人***于2013年2月6日所付一笔10万元及2013年2月19日所付一笔6万元款项，原审被告主张该两笔费用为物品费，对***于2013年9月25日所付一笔40万元款项，原审被告满昌贵主张该笔款项为欠款利息及工人工资。但原审被告满昌贵对其以上主张均未提供证据证明，因此对于其主张本院不予支持。

依据《转让协议》第三条约定“转让费为350万元人民币，合同签订之日起被上诉人***向神农公司交纳100万元人民币，剩余250万元在合同签订之日起十日内付款150万元，剩余100万元（按月息1.5/月息）签订之日起一年内全部付清”，《转让协议》约定全部交付转让费时间为2012年12月22日，被上诉人***实际全部交款时间为2013年12月16日。合同约定自2011年12月22日签订之日起月息1.5，至2013年12月16日交款完毕，共应计算24个月利息，总计利息为1.5×24=36万元。转让费350万元，利息36万元，被上诉人***总计支付原审被告满昌贵3**万元，基本已支付完毕涉案转让费及利息，在给付转让费及利息方面不存在违约行为。

关于本案被上诉人***应付租金问题，神农公司与被上诉人***签订《转让协议》约定由被上诉人***向德州市干部培训中心交纳租金。被上诉人***提交支付德州市干部培训中心租金明细表，证明其在签订合同后至2016年已交付全部租金。被上诉人***主张在原审第三人财金公司于2017年收购德州市干部培训中心后，被上诉人***曾向原审第三人财金公司交纳租金，原审第三人财金公司拒收，但未提供相关证据证明，且原审第三人财金公司对此不予认可，对被上诉人***的该主张本院不予支持。上诉人主张其曾收到2017年5月4日原审第三人财金公司的委托代理人向神农公司发出《律师函》，该《律师函》的具体内容为：要求神农公司交纳欠付的租金，并斥责神农公司私自拆除租赁标的物的南侧院墙及门卫室的行为违反双方签订的《租赁合同书》中约定的义务，构成严重违约情形。神农公司在收到该《律师函》后立即于2017年5月5日、2017年5月12日向***两次发出通知书，要求被上诉人***按照其与神农公司签订的《转让协议》内容全面履行各项合同义务，但被上诉人***在收到通知书后并未履行相关合同义务。对于上诉人陈述的以上事实，被上诉人***不认可。原审第三人财金公司委托代理人又于2017年9月8日向神农公司发出《律师函》催缴租金。***自2017年1月7日一直未缴纳租金。虽然***不认可收到神农公司向其发出的催缴租金的以上通知，但***一直未缴纳2017年的租金是事实，而原审第三人财金公司于2017年12月8日向奥农公司发出《解除租赁合同通知》的主要理由是因奥农公司未按时缴纳租金违约所致。财金公司单方解除德州市干部培训中心与神农公司的租赁合同，收回香江启秀大酒店。故此被上诉人***未按时支付租金是导致原审第三人财金公司解除德州市干部培训中心与神农公司所签租赁合同的主要原因。二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。

本院认为，神农公司与被上诉人***于2011年12月22日就香江启秀大酒店承包事宜签订《转让协议》，系双方真实意思表示，该协议合法有效。被上诉人***拒交租金的违约行为导致德州市干部培训中心与神农公司签订的租赁合同解除，对此负有不可推卸的责任。关于神农公司是否应承担100万元违约金的问题，神农公司与被上诉人***签订的《转让协议》第四条写明“承诺承包期限自2011年12月30日起至2019年12月30日止”，而神农公司与德州市干部培训中心签订的《租赁合同书》中约定的租赁期限为2009年1月1日至2019年1月1日。虽然神农公司与被上诉人***签订的《转让协议》中约定的承包期限超出神农公司与德州市干部培训中心签订的《租赁合同书》中约定的租赁期限近一年，上诉人奥农公司构成违约，但本案中因被上诉人***违反《转让协议》约定拒交租金，致使原审第三人财金公司于2017年12月单方解除其与神农公司签订的《租赁合同书》，该《租赁合同书》约定的剩余租赁期限归于无效。原审第三人财金公司解除《租赁合同书》时，既未到达德州市干部培训中心与神农公司签订的《租赁合同书》约定的租赁期限，也未到达神农公司与被上诉人***签订的《转让协议》约定的转让期限，原审第三人财金公司解除《租赁合同书》后剩余租赁期限不能履行的原因应归责于***，故神农公司不应据此承担相应违约责任，一审判决上诉人奥农公司承担100万元违约金无事实与法律依据。

神农公司与被上诉人***双方均存在违约行为，故一审法院判决上诉人奥农公司向被上诉人***承担100万元违约金不当，对于被上诉人***主张上诉人奥农公司支付700万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，上诉人山东奥农生物科技有限公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决上诉人奥农公司对被上诉人***承担100万元违约金不当，应予纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持山东省德州经济技术开发区人民法院（2017）鲁1491民初1531号民事判决第一项，即：解除原告***与被告山东奥农生物科技有限公司于2011年12月22日签订的“转让协议”；

二、撤销山东省德州经济技术开发区人民法院（2017）鲁1491民初1531号民事判决第二项，即：被告山东奥农生物科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告***违约金100万元；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

一审案件受理费60800元、保全费5000元，共计65800元，由***负担60800元，山东奥农生物科技有限公司负担5000元；二审案件受理费13800元，由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　高振平

审 判 员　李玉鹏

审 判 员　王树强

二〇一九年六月二十六日

法官助理　李　悦

书 记 员　周　楠