杭州市居住区发展中心有限公司、杭州浙天市场经营管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}

浙江省杭州市拱墅区人民法院

民事判决书

（2021）浙0105民初3883号

原告：杭州市居住区投资建设集团有限公司。住所地：浙江省杭州市上城区之江路916号安居临江大厦3-5层。

法定代表人：吴鉴。

委托代理人（特别授权代理）：吕妍，浙江泽大律师事务所律师。

被告：杭州浙天市场经营管理有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区北景园小区中心广场综合楼A楼1-2层。

法定代表人：陈设钦。

委托代理人（特别授权代理）：范晨超，浙江浙经律师事务所律师。

第三人：杭州大运河旅游开发有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区塘河路32号。

法定代表人：吴建华。

委托代理人（特别授权代理）：徐麟、张若涵，浙江凯麦律师事务所律师。

原告杭州市居住区投资建设集团有限公司（杭州市居住区发展中心有限公司名称已依法变更登记为杭州市居住区投资建设集团有限公司，以下简称居住集团）与被告杭州浙天市场经营管理有限公司（以下简称浙天公司）、第三人杭州大运河旅游开发有限公司（以下简称大运河公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员金炼独任审理，后因案情复杂，依法适用普通程序组成合议庭审理，分别于2021年6月7日、2021年9月3日公开开庭进行了审理。原告居住集团委托代理人吕妍、被告浙天公司委托代理人范晨超、第三人大运河公司委托代理人徐麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告居住集团诉称：原告杭州市居住区发展中心有限公司（以下简称居住公司）系杭州市拱墅区都市水乡水滟苑的开发迁设单位，拥有水滟苑部分商业用房的权利。2010年原告将其中8960.12平方米的商业用房，会同案外人杭州市拱墅区祥符镇国有（集体）资产管理中心拥有的1395.78平方米商业用房一并出租给第三人大运河公司，租期五年。在大运河公司租赁合同到期前，原告按照国有资产经营管理要求，于2016年1月12日通过杭州企业产权交易中心，对包含第三方大运河公司承租房屋在内的杭州市拱墅区都市水乡水滟苑部分商业用房（共11679.27平方米，以下简称“租赁标的"）的五年租赁权进行公开招租，租期自2016年2月18日至2021年2月17日止。租赁标的中，2719.15平米为空置状态，8960.12平米当时为第三方大运河公司在租状态、交易须知中均进行了充分披露和提示。对空置和在租部分，也对应明确了不同的免租期条件和交付约定。浙天公司中标，于2016年1月14日签署《成交确认书》，并与原告签署了正式的《房屋租赁合同》。按照招租文件要求和租赁合同约定，被告于2016年1月22日支付半年租金3132550元和租金保证金1450000元。后续租金每三个月支付一次，支付时间为每三个月起始日期前六个工作日。后因第三人大运河公司没有按期腾退交还承租房屋，租赁标的向浙天公司的交付分批陆续完成。按照被告提交的与次承租户签订的租赁合同的租期反推计算，空置的和在租部分的4755.025平方米正常于2016年2月18日交付，合计7474.175平方米。剩余在2016年4月至2017年6月初之间陆续交付完毕。但此后，浙天公司支付过部分租金407979元后，均未能按照合同约定的每三个月支付一次的周期正常支付后期租金。为解决因为分批交付的问题所导致的应付租金争议，原告委托、被告配合由第三方浙江瑞信会计师事务所（以下简称瑞信事务所）出具了审计报告。扣减被告浙天公司已付款后，截止至2018年6月30日审计期内的应付未付租金总额为6832642.13元。且按照合同约定，已经产生有高额延迟付款违约金，故诉至法院，请求判令：1．被告支付原告欠付租金4041819.63元（居住集团明确该租金计付至2019年2月17日），并支付逾期支付租金的违约金2966114.78元（以欠付租金为基数，按照年19％为标准，自2016年11月10日起分期分段计算，暂计算至2019年12月16日，应计算至实际支付之日）；2．由被告承担本案诉讼费用。

被告浙天公司辩称：原告起诉状陈述与事实并不完全相符，原告存在严重的延迟交付行为，导致被告未能按约取得租赁物的使用权。鉴于第三人大运河公司作为前手承租人，已超额收取次承租人的房租，因此，该部分商铺应视为未按月交付，应由原告向第三人大运河公司主张占用使用费或是其他相应权利。本案的背景如下：案涉商铺合计52户，在被告作为承租人与原告签订租赁合同之前，系由第三人大运河公司实际承租，并向次承租人收取租金。而被告中标与原告签订合同之后，由于第三人大运河公司已超额向次承租人收取超出租期的费用，导致被告签订合同后，有合计28户商户的租金无法收取。因此，原被告之间虽然签订了租赁合同，但该合同无法全面履行，故就该部分商铺不应视为已交付给被告。该部分商铺对应的租金应由原告向第三方大运河公司收取。原告起诉状中称，由其委托被告配合交由第三方出具的审计报告也并不完全相符，首先，该审计报告系原告单方委托制作，被告并不完全认可其审计的内容。其实审计报告中就前述28户的商铺所作之顺延，也并没有扣取第三人超额收取期间产生的费用。最后审计报告中仍有两户商铺的实际交付日与其审计报告所载明不符，该两户商铺应视为延迟交付，并在租金起算日予以扣减。退一步讲，即使原告认为该款项应由被告承担，但经被告了解，第三人已将部分款项支付至原告账户，因此，原告在本案中就该部分款项向被告主张亦缺乏事实依据。原告作为出租人，其交付商铺存在严重的延期行为，虽然合同约定延期交付时合同租期顺延，但客观上原告的延迟交付行为本质仍属一种违约，造成了被告较大的经济损失。如前所述，原告在商铺招租投标时未能与第三人大运河公司完成交接工作，导致被告签约并支付首期房租后迟迟未能取得租赁物的使用权，也无法向次承租人商铺收取租金，因此未能按月交付房屋系原告违约在先，虽然案涉租赁合同未约定原告延迟交付的违约责任，双方也认可进行顺延，但客观上由于原告的违约行为直接导致了被告的损失。根据法律规定，违约责任的设置应当以违约行为造成实际损失为基础。结合本案原告自身存在严重违约情形，该主张既不符合基本事实，也不符合相关法律规定。三、鉴于案涉租金计算方式及标准存在巨大争议，因此，并非是被告主观上存在过错，有意违约。被告无需承担违约责任。退一步讲，即使被告存在未能按月支付租金的违约责任，原告所主张的违约责任也过分高于其实际损失，不应得到法院支持，应当予以降低。综上，被告认为案涉租赁合同系原告违约在先，原告的诉讼请求不应得到支持。

第三人大运河公司述称：本案第三人应该是无独立请求权的第三人。被告所述的承租户超额支付的租金为大运河公司收取，我们认为按照原被告提供的租赁合同，如果是起租日未能交付租赁房屋的，以实际交付房屋之日起算租赁期限自动延长租赁期限5年，也就是说，如果是我方的原因，没有把房子交给被告，那么被告事实上跟原告是没有租赁合同关系的，被告在此基础上无需就这段时间向原告支付租金。第三人多收取了被告的租金说法不成立。原告提交的审计报告我们不认可，因为无法区分是续租的或者是新招商的，这些租户也没有设置招商的一个空置期，这份审计报告无法反映出租承租的真实情况。

原告居住集团为证明其主张，向本院提交了以下证据：

1、竣工验收备案表，证明杭州市拱墅区都市水乡水滟苑部分商业用房系原告开发建设的合法建筑，原告享有相关权属；

2、房屋租赁、经营合同，证明原告将都市水乡水滟苑8960.12平方米的商业用房出租给第三人大运河公司，合同约定租期五年；

3、交易须知，

4、成交确认书，

5、房屋租赁合同，以上证据3、4、5共同证明按照国有资产管理要求，在第三人租期届满前，原告于2016年1月通过产权交易中心对连同第三人承租在内的共11679.27平米商业用房进行公开招租，被告中标并与原告签订了房屋租赁合同；

6、被告2016年9月28日就已接收面积租金汇总计算的函件；

7、浙瑞专审（2018）0187号审计报告；

8、催告函，以上证据6、7、8共同证明被告虽认可应按实际交付面积支付租金，但此前计算不实，在双方核算之后也未能按期支付；

9、不动产权登记证，证明争议商户的面积；

被告浙天公司为证明其主张，向本院提交以下证据：

1、民事判决书，证明我们向大运河公司就超期收取次承租人租金提起过诉讼；

2、部分租户与大运河公司的租赁合同；

3、部分租户与被告的租赁合同，以上证据2、3共同证明原、被告签订租赁合同后，实际商铺仍处于大运河公司与商铺租赁期内，被告无法按约取得承租人的权利；

4、问题汇总清单，证明被告与原告就案涉商铺的交付租金、租期以及补偿问题一直都在协商，双方始终没有就商铺的争议达成一致意见。

第三人未向本院提交证据。

对于双方当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：

（一）关于原告居住集团的证据。浙天公司、大运河公司对证据1三性无异议，本院予以确认。浙天公司对证据2三性无异议，大运河公司对证据2认为租赁面积有差异，出租方主体不一致，本院认为证据2有居住公司、大运河公司盖章，真实性予以确认。浙天公司对证据3、4、5三性无异议，大运河公司认为非当事人，不予质证，本院对证据3、4、5予以确认。浙天公司对证据6真实性、合法性无异议，说明双方正在协商，大运河公司不予质证，本院对证据6真实性予以确认。浙天公司、大运河公司对证据7均不认可，本院认为证据7系居住公司单方委托，其审计过程及内容应结合相关证据综合判断。浙天公司对证据8真实性、合法性无异议，但认为不代表被告违约。大运河公司对证据8认为与其无关，不予质证，本院对证据8真实性予以确认。浙天公司对证据9真实性无异议，但认为商户面积应以签约合同为准，大运河公司对真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，但租赁面积应结合相关证据综合认证。

（二）关于被告浙天公司的证据。居住集团、大运河公司对证据1无异议，本院予以确认。居住集团对证据2认为无法确认，大运河公司未发表质证意见，本院认为该证据大运河公司未予认可，且涉及案外人，故本案中暂不予确认。居住集团对证据3真实性认为无法确认，大运河公司认为与其无关，本院认为该证据系原件，居住集团亦未能提出反证，故租赁期间应予确认。居住集团对证据4三性不认可，大运河公司认为与其无关，本院认为证据4由浙天公司单方制作，故不予确认

综合上述有效证据及双方当事人陈述，本院查明以下事实：

2010年9月30日，居住公司作为出租人之一将座落于杭州市都市水乡水滟苑建筑面积8960.12平方米的商业用房，会同案外人杭州市拱墅区祥符镇国有（集体）资产管理中心的商业用房一并出租给第三人大运河公司，租赁期五年，自2011年2月18日至2016年2月17日。后大运河公司将前述商铺分别转租经营。2015年12月31日，杭州企业产权交易中心有限公司受居住公司委托，发布《交易须知》，载明：居住公司将于2016年1月12日至13日在杭州产权交易所旗下在线资产处置020平台对杭州市拱墅区都市水乡水滟苑部分商业用房五年租赁期公开挂牌交易，建筑面积为11679.27平方米（详见附件租赁物业门牌号及面积明细清单），租赁期五年，自2016年2月18日至2021年2月17日，居住公司若未能在起租日前交付租赁房屋的，以实际交付房屋之日起算租赁期限，自动后延为租赁期整五年；……原承租人未获得本次挂牌招租相应标的的，按已签《承诺书》要求按时腾空房屋给居住公司，原承租人的清退时间难以确定时，承租人应同意等待租赁房屋的清退，直至交付止，……实际交付时，承租人和居住公司补签《交房交接单》，明确租期起始时间与租金及付款方式，租赁期以《交房交接单》上确定的交付之日起算……出租房产面积目前为实测绘面积，但尚未办理相关产权证，房屋最终面积以现状为准……。2016年1月14日，居住公司、浙天公司签订房屋租赁合同，约定：居住公司同意将座落于杭州市都市水乡水滟苑建筑面积11679.27平方米的商业用房出租给浙天公司使用；租赁期自2016年2月18日至2021年2月17日止，如居住公司因故延迟向浙天公司交付该租赁物业的，租赁起止日期按实际交付日期顺延计算，计租年度自2016年起，每年的2月18日至次年的2月17日；出租物业第一计租年度租金6265100元，实际支付租金5900442元，年租金前两个计租年度保持不变，自第三个计租年度起，在上一个计租年度年租金基础上递增5％，后续租期不再递增，居住公司在租赁期内对水滟苑东区块2719.15平方米的商铺给与浙天公司三个月装修期免付租金，在第一个计租年度中第二次付款中扣除；租金每三个月支付一次，支付时间为每三个月起始日期前六个工作日……浙天公司逾期缴纳租金的，除应如数补交外，每逾期一日，应按当期应付未付租金的1‰违约金。2018年7月1日，瑞信事务所受居住公司委托，对前述租赁合同涉及应收未收租金及违约金等项目进行审计，并出具浙瑞专审（2018）0187号审计报告，其中载明：“除商户严寅根的租赁物业外，本次审计租赁物业实际交付日期和租赁面积仅以浙天公司提供的浙天公司与租户签订的租赁合同中约定的租赁期限的起始日期为依据……”。该审计报告中《租赁物业商户交付及到期日期统计明细表》载明：浙天办公室租赁面积186.03平米，赵志楞（口腔医院）租赁面积400平米。

另查明：原、被告争议的浙天公司办公室所在杭州市都市水乡水滟苑1幢107室产权登记证上载明为186.03平米，而相应租赁合同载明为浙天公司办公室租赁面积为115平米，赵志楞（口腔医院）租赁面积306平米。

又查明：庭审中原、被告认可本案所涉租金均以浙天公司与小商户之间签订租赁合同约定租赁起算日开始计算。

再查明：居住公司名称已依法变更登记为居住集团。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》真实、有效，各方应依约履行。（一）关于欠付租金。居住集团、浙天公司对除浙天公司办公室、赵志楞（口腔诊所）以外其他应计租日期及租金金额，形成一致意见，本院予以确认。关于争议2商户的起租日期，居住集团主张均自2016年2月18日起租，浙天公司主张按照浙天公司与小商户签订租赁合同载明及实际交付日期分别自2017年12月7日、2018年8月18日起算。本院认为浙天公司主张更为合理。理由是：根据居住公司委托杭州企业产权交易中心有限公司发布的《交易须知》，实际交付时，承租人和居住公司补签《交房交接单》，明确租期起始时间与租金及付款方式，租赁期以《交房交接单》上确定的交付之日起算，鉴于案涉租赁房屋此前出租给大运河公司，且存在约定起租日部分商户未腾退的情况，居住集团按照法律规定及合同约定均负有证明房屋已交付的义务，鉴于其未能提交《交房交接单》等相应证据，且庭审中双方已同意租金以浙天公司与小商户之间签订租赁合同约定租赁起算日开始计算，本院认为浙天公司主张于法有据，应予采信。关于争议2商户的租赁面积，本院认为居住集团委托认可的《审计报告》中租赁商户的面积亦未按照居住集团主张计算，而是基本按照浙天公司提供的租户合同统计表计算，且本案所涉租赁房屋面积除争议的2商户外，双方认可的计算面积基本按照审计报告方法确定，故本院确认争议2商户面积仍以浙天公司主张的115平米、306平米为基数计算。根据前述情况，本院确认至2019年2月17日，浙天公司尚欠居住集团租金3520348.89元。（二）关于应付违约金。浙天公司未按期足额支付租金，居住集团要求按照年利率19％计付租金符合合同约定，但浙天公司主张计付标准过高亦于法有据，同时考虑到居住集团并非直接将租赁房屋一并交付导致双方对租金计算等确实存在争议，浙天公司非恶意违约等因素，本院酌情将违约金调整确定为1423661.28元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告杭州浙天市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市居住区投资建设集团有限公司租金3520348.89元；

二、被告杭州浙天市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市居住区投资建设集团有限公司违约金1423661.28元；

三、驳回原告杭州市居住区投资建设集团有限公司其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费60856元，由原告杭州市居住区投资建设集团有限公司负担17923元，被告杭州浙天市场经营管理有限公司负担42933元。

原告杭州市居住区投资建设集团有限公司于本判决生效之日十五日内向本院申请退费；被告杭州浙天市场经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审判长金炼

人民陪审员俞美娟

人民陪审员谢祖德

二〇二一年十一月十二日

法官助理朱昱光

代书记员李悦