哈尔滨固泰电子有限责任公司、成都固泰电子有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民事案件判决书

（2021）川01民终8549号

上诉人成都固泰电子有限责任公司（以下简成都固泰公司）、哈尔滨固泰电子有限责任公司（以下简称哈尔滨固泰公司）因与被上诉人成都经开产业投资集团有限公司（以下简经开投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初6124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

哈尔滨固泰公司、成都固泰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项；2.改判案涉《房屋租赁合同》于2021年6月30日终止；3.本案一、二审费用均由经开投资公司承担。事实与理由：一审法院给予的搬迁时间过短。案涉场地面积共计6919.4平方米，且屋内大型机器设备、精密仪器均属于重型设备，迁出需考虑人力、物力、以及迁出后的放置等各种因素，一审给出的期限不符合迁出的实际情况和条件，其在收到判决前就已在组织进行拆包工作，但无法在判决生效后30日内迁出，故请求将搬离期限改至2021年6月30日。

经开投资公司辩称，其在租赁合同到期前已发送过联系函，对方明知租赁合同到期后不会续签，一审法院关于合同终止时间以及返还房屋的期限的认定是正确的，成都固泰公司、哈尔滨固泰公司上诉要求改判至2021年6月30日的请求没有事实与法律依据，应予驳回。

经开投资公司向一审法院起诉请求：1.确认各方于2019年12月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日终止；2.成都固泰公司立即将位于成都经开区的厂房返还给经开投资公司；3.成都固泰公司立即支付拖欠的2020年1月1日至2020年6月30日的租金720000元及自2020年7月31日（后变更为7月1日）起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按4000元／日计算，暂计算至2020年9月14日为304000元）；4.成都固泰公司立即支付逾期支付租金的违约金至实际支付日止，按照年利率12%的标准计算，暂计算至2020年9月14日为28918.03元；5.哈尔滨固泰公司对第三项、第四项诉讼请求承担连带支付责任；6.（案件受理费、保全费、公告费）等由成都固泰公司、哈尔滨固泰公司承担。

一审法院认定事实：各方对签订《房屋租赁合同》均予认可，且有《房屋租赁合同》在案佐证，一审法院予以确认。 2020年1月29日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布2号公告，载明：“一、暂停各类群体性聚集活动。具有交叉感染风险的经营单位，如歌舞娱乐、游戏游艺、互联网上网服务场所、营业性麻将场所和大型儿童游乐设施、健身房、室内游泳场（馆）等暂停营业”。 2020年1月30日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布5号公告，载明：“二、省内各类企业按照国务院办公厅关于春节放假的通知要求有序组织复工。各类企业务必严格落实疫情防控各项措施，做好检疫查验和员工健康防护，防止发生疫情”。 2020年2月26日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布11号公告，载明：“2月26日起，我省已将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件I级响应调整为II级响应。低风险地区将保证交通运输、城乡公共交通正常运转，不得封路、封村、封社区、封市场，全面恢复正常生产生活秩序”。 2020年3月2日，成都市龙泉驿区人民政府办公室印发《有效应对疫情稳定经济运行的政策措施实施细则》【龙府办发〔2020〕7号】，其中第四条减免中小企业租金，降低场地租赁成本规定：“一、对承租龙泉驿区区属国有企业经营性物业、场地的符合条件的承租方2020年2、3月份租金全免、4月份租金减半。（一）申报条件：1.承租我区区属国有企业经营性物业、场地的中小微企业及个体工商户；2.承租人的工商注册地、税收征管关系及统计须在龙泉驿区；3.承租人在申报时不存在拖欠租金、擅自转租分租等违反租赁合同约定行为，不存在因承租人违约导致的租赁纠纷诉讼。（二）支持方式：减免租金。（三）支持标准：1.2020年2、3月份租金全免，4月份租金减半”。 后成都固泰公司向成都建发公司申请减免2020年2月至4月的租金。2020年4月21日，成都建发公司向成都固泰公司回函称：“一、贵公司不符合《成都市龙泉驿区人民政府办公室关于印发有效应对疫情稳定经济运行的政策措施实施细则的通知》规定的租金减免条件，我公司不同意减免贵公司2020年2-4月租金。二、基于新型冠状病毒疫情影响，我公司同意：（一）2020年1-6月房屋租金。根据双方签订的2020年1-6月《房屋租赁合同》第三条第2项约定，贵公司应于2020年2月28日前支付2020年第1季度租金共计360000元。我公司同意贵公司延缓2个月（即2020年4月28日前）支付，不追究贵公司该2个月延缓期（2020年2月28日至2020年4月28日）的违约责任；贵公司应按合同约定于2020年5月31日前支付2020年第2季度租金360000元”。 2020年6月19日，成都建发公司向成都固泰公司发出《工作函》，载明：“根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》约定，贵司租赁我公司厂房等将于本月30日到期，我司特函告贵司提前做好房屋租赁到期后的交还准备工作，并请贵司就合同内约定的相关义务及时履约。”此函上留有郭立壮签名式样，落款时间为2020年6月22日。 2020年6月30日，成都建发公司向成都固泰公司发出《工作函》，载明：“根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》约定，贵司租赁我公司厂房等于今日到期，请贵司按照合同约定进行撤场并与我司完成租赁标的物交割，同时请及时履行合同内约定的相关款项支付义务”。此函上留有郭立壮签名式样，落款时间为2020年6月30日。 哈尔滨固泰公司向一审法院递交的哈尔滨应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部第10号公告（2020年2月8日）载明：“二、符合复工条件的工业生产制造企业，原则上采取两班或三班定员生产，首班上班时间每日不得晚于7时；七、凡享受《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小微企业共克时艰政策措施》（哈政规〔2020〕1号）的企业，原则上2月底前不得开工。如提前开工，须向属地区县（市）政府申报。鼓励大型商贸企业、房地产开发及相关企业自持房产，对承租方房租实施减免；八、2月8日后，凡哈尔滨域外返哈来哈人员，一律实行居家或集中医学观察（隔离）14天。凡来自疫区的人员，一律暂缓返哈”。 经开投资公司认可已收到哈尔滨固泰公司支付的如下款项：2019年12月31日支付的200000元、2020年1月21日支付的1468267元、2020年8月5日支付的510000元，2020年8月28日支付的511800元、2020年10月14日支付的360000元。 一审另查明，2020年10月10日，成都建发公司变更登记为经开投资公司。

一审法院认为，一、《房屋租赁合同》系续签合同，约定的租赁期限至2020年6月30日止，诉讼过程中，各方均同意终止合同，故对经开投资公司该项诉讼主张，一审法院予以支持。 二、合同终止后，成都固泰公司继续占有案涉厂房已无合同依据，且其同意返还，故对经开投资公司要求成都固泰公司返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。至于返还期限，各方签订合同时已明确约定“合同终止后30日内返还房屋”，对各方均具有约束力，应按此约定执行。 三、各方当事人争议焦点主要集中于2月至4月的租金及违约金等是否应予减免缓，一审法院评判如下： 1.当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当承担相应的举证责任。庭前会议中，一审法院根据当事人的主张和案件情况，就各方争议的受到不可抗力的影响、不可抗力对其不当履行合同的因果关系等另行确定15天的举证期限进行补充举证，并告知举证不能的法律后果，一审法院现将根据在案证据进行综合认定。 2.根据四川省在疫情防控期间所发布的公告内容来看，地方政府虽然采取了相应的疫情防控措施，但并未明确要求成都固泰公司类似行业的企业暂停营业，相应疫情防控措施对于成都固泰公司并非直接发生作用、产生影响，也不影响其继续占用房屋；四川省于2020年1月30日要求省内各类企业有序组织复工，并于2020年2月26日要求省内低风险地区（含本区在内）全面恢复正常生产生活秩序；成都固泰公司自行递交的复工方案载明“现有员工共计7人，成都固泰公司现处规划阶段，无生产计划安排”。根据哈尔滨固泰公司递交的哈尔滨市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部第10号公告的内容来看，哈尔滨固泰公司也非当地疫情防控措施的直接受影响者。 3.成都固泰公司系承租人，其主要合同义务系给付租金，即在合同约定的第一期租金给付时间2020年2月28日前按约定给付租金。成都固泰公司系规划阶段，无生产计划安排，疫情防控措施或对成都固泰公司的生产经营带来一定障碍或不便，但在未明确禁止复工复产且2020年1月30日便可组织复工的情形下，其暂停营业或者迟延复工等系基于自主生产经营的选择，相应后果应由其承担。成都固泰公司未按约支付租金与疫情发生及疫情防控措施的实施不具有直接因果关系，也非不能避免、不能克服。哈尔滨固泰公司并非房屋承租方，其承担的仅系款项的连带支付义务，该义务的履行与疫情发生及当地的疫情防控措施的实施不具有直接因果关系，也非不能避免、不能克服。综上，对于成都固泰公司、哈尔滨固泰公司主张适用不可抗力减免缓租金及违约金的抗辩意见，一审法院不予采纳。 4.经开投资公司考虑疫情影响，同意成都固泰公司延缓至2020年4月28日前支付第1季度的租金360000元，并不追究延缓期间的违约责任，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以确认。 四、关于欠付费用的具体数额问题。一审法院评判如下： 1.成都固泰公司于2020年11月27日向一审法院提交《成都固泰租金付款情况表》，其认可2020年支付的款项先后用于抵充2020年1月、5月-10月的租金。经开投资公司于2020年11月20日向一审法院递交《情况说明》，同意上述款项“冲抵2020年租金及对应的违约金，顺序按先按租金到期先后顺序冲抵租金本金，再冲抵各自付款日的违约金”。双方实质上对相应的已付款项按照租金到期先后顺序进行抵充并无异议。 2.关于租赁保证金。哈尔滨固泰公司于2019年12月31日、2020年1月21日支付的款项，各方均认可抵充2019年的租金，就本案审理所涉款项而言，双方争议在于其中支付的120000元是租赁保证金还是1月份的租金。在各方无另行约定的情形下，按2019年租金、租赁保证金及第一期租金的债务到期先后顺序，应当认定于2020年1月21日支付的款项中120000元系支付的到期在先的租赁保证金。 3.关于租赁期内租金及违约金。根据双方“乙方拖欠的租金和相关应由乙方承担的费用及乙方应承担的违约金、赔偿款等，甲方有权直接从租赁保证金中扣除”的约定，租赁保证金120000元应当先抵充第一季度的相应租金。经开投资公司同意延缓第一季度租金至2020年4月28日前给付，并减免延缓期间违约金。故第一季度租金扣除已付的租赁保证金，余款于2020年8月5日支付。逾期付款违约金以240000元为基数，按年利率12%的标准自2020年4月29日起计算至2020年8月4日止共计7733元。第二季度租金由2020年8月5日支付的余款262267元及2020年8月28日支付的款项中97733元进行抵充。违约金以262267元为基数，自2020年6月1日起计算至2020年8月4日止，并以97733元为基数，自2020年6月1日起计算至2020年8月27日止，均按年利率12%的标准计算，合计8433元。综上，成都固泰公司应付的1月至6月的租金及相应违约金均已抵充完毕。 4.关于房屋占有使用费。合同终止后，成都固泰公司自2020年7月1日起继续占有使用房屋，应当给付相应的房屋占有使用费至实际腾退之日止。各方对此情形下房屋占有使用费的计算标准并无明确约定，经开投资公司主张参照租期内租金标准即4000元/天并无不当，故对经开投资公司相应诉讼请求，一审法院予以支持。诉讼过程中，一审法院多次询问成都固泰公司腾退情况，其均表示尚在准备，截至一审法庭辩论终结之日（2020年11月20日）仍未搬离。哈尔滨固泰公司已付款1501800元，抵充租期内租金720000元及违约金16166元后，尚余765634元。基于成都固泰公司在《成都固泰租金付款情况表》中认可已付款中的部分款项抵充7月至10月的租金，考虑到其对未抵充部分如何处理并无明确的意思表示，各方尚有其他到期债权债务未清结，并且房屋实际腾退之日尚且不明，故本案中，一审法院仅对7月至10月的房屋占有使用费共480000元予以抵充，余款285634元由各方另行依法处理。抵充后，成都固泰公司仍应自2020年11月1日起支付房屋占有使用费至厂房实际腾退之日止。 五、经开投资公司主张哈尔滨固泰公司对成都固泰公司的上述款项支付义务承担连带责任，符合各方合同约定，且哈尔滨固泰公司明确表明愿意承担相应责任且已以其行为履行了相应义务，故对经开投资公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。保全费、公告费无相应事实依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、经开投资公司与成都固泰公司、哈尔滨固泰公司于2019年12月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日终止；二、成都固泰公司于判决生效后三十日内将承租的位于成都经济开发区房屋（建筑面积共计6919.4平方米）返还给经开投资公司；三、成都固泰公司于判决生效后十五日内给付经开投资公司房屋占有使用费（计算方式为自2020年11月1日起，按4000元／天的标准计算至实际返还房屋之日止）；四、哈尔滨固泰公司对判决第三项所确定的款项支付义务承担连带责任；五、驳回经开投资公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6564.5元，由成都固泰公司负担。 二审中，各方均无新证据提交。

本院认为，案涉《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案争议焦点为：案涉《房屋租赁合同》终止时间的认定及成都固泰公司是否应于判决生效之日起30日内腾退案涉房屋。 关于案涉《房屋租赁合同》终止时间的认定问题。根据《房屋租赁合同》第一条第一款、第三款的约定，案涉房屋的租赁期限届满日为2020年6月30日，租赁期限届满后，如需续租，由成都固泰公司在租赁期届满前一个月书面申请且经开投资公司同意。本案中，因经开投资公司分别于2020年6月19日、2020年6月30日发函明确表示租期届满后不续租，续租条件一定不成立，合同终止时间应为2020年6月30日。根据《房屋租赁合同》第八条第六款的约定，合同终止后，成都固泰公司应于30日内交还房屋。经开投资公司在租期届满前发函明确表示租期届满后不续租，成都固泰公司应及时做好腾退准备，按合同约定时间腾退房屋。故本院对成都固泰公司、哈尔滨固泰公司要求将腾退时间改为2021年6月30日的上诉请求不予支持。 综上所述，哈尔滨固泰电子有限责任公司、成都固泰电子有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

驳回上诉，维持原判。 二审哈尔滨固泰电子有限责任公司案件受理费100元，由哈尔滨固泰电子有限责任公司负担；成都固泰电子有限责任公司上诉案件受理费100元，由成都固泰电子有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判长　赵　韬 审判员　王　果 审判员　杜玉兰

书记员　袁雅丽