某某与北京市大龙物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2022）京03民终9125号

上诉人（原审被告）：***，女，1975年2月26日出生，住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：赵明宇，北京市青天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵爱国（***之夫），1972年1月18日出生，住北京市顺义区。

被上诉人（原审原告）：北京市大龙物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼。

法定代表人：马鹏涛，总经理。

委托诉讼代理人：周伟，女，北京市大龙物业管理有限责任公司员工。

委托诉讼代理人：王艳斯，北京市玖典律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人北京市大龙物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2022）京0113民初5155号民事判决，向本院提起上诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、驳回被上诉人在一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实存在如下问题：1、关于本案诉讼时效问题。被上诉人主张14年的物业费，并未向法庭举证证明一直向上诉人主张权利的证据。上诉人向法庭提出物业公司曾以律师函形式催要物业费的事实<2014年>。当时上诉人明确表示不交物业费，而物业公司收回律师函再无下文，也未与上诉人达成任何收取物业费的任何协议。依据相关法律规定，已不存在诉讼时效中断或连续计算问题，显然物业公司已经失去主张权利的时效。2、关于物业服务收费内容以及物业服务内容，作为物业公司存在服务质量瑕疵的问题。服务内容包括1、公共秩序维修费年36元；2、小修费113.34元；3、公共设施维修费124.52元；4、管理费298.85元。四项合计572.68元。占整体收费的37%。上述费用因上诉人房屋从购买一直存在严重的漏水问题未解决，从物业公司的服务及内容，应认定物业公司存在重大服务瑕疵。3、物业公司投资主体变更应作为事实进行认定。4、庭审中，物业公司主动同意投资主体变更前的物业费可按照80%是标准收取。综上，根据本案事实，上诉人房屋漏水问题至今未解决，物业公司在庭审上不负责任的解释，不符合事实及生活常理，一审的结论显然错误。有关时效的认定应该严格依照法律规定，没有严苛不严苛说法，反之，本案如果按照所谓严苛标准（法律标准），就应该认定上诉人的主张成立，一审的上述认为已经说明了被上诉人的起诉已经因时效丧失了胜诉权（有很多判例）。本案，被上诉人开始投资主体为大龙公司（开发商），因没有解决上诉人房屋的漏水问题，因此就不向上诉人主张物业费，后因投资主体变更，才以诉讼形式主张。这就是本案的根本事实。

大龙物业公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持。上诉人在上诉状所提到的问题，在一审都进行过查明，我方同一审陈述事实。

大龙物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令***支付大龙物业公司物业管理费人民币21 686元；2.判令***承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：***为北京市顺义区301室房屋的业主，该房屋建筑面积为124.52平方米。

2005年12月28日，***（甲方）与北京市裕滨物业管理中心（乙方）签订《滨河小区物业管理服务协议书》，约定以下主要内容：“甲方于2005年12月28日入住滨河小区甲3楼301室，根据有关法律法规的规定，在平等自愿、协商一致的基础上，甲乙双方现就物业管理服务事宜达成如下协议，以兹共同信守……二、物业管理服务费用的标准及收取方式。1.物业管理服务费标准：①保洁费：62.00/户·年；②公共秩序维护费：36.00/户·年；③垃圾外运费：30.00元/户·年；④化粪池清淘费：0.30元/㎡·年；⑤绿化养护费：0.20元/㎡·年；⑥管理费：2.40元/㎡·年；⑦小修费：0.91元/㎡·年；⑧共用设施维修费：1.00元/㎡·年；⑨电梯费：0.40元/㎡·月；⑩高压水泵费0.15元/㎡·月。装修管理费：4元/建筑平方米。2.收取方式：（1）业主到物业中心交纳，业主有特殊困难的可入户收取；（2）物业费用为年初交费型，即每年第一季度前交清当年全年物业费。”

2006年9月11日，北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会出具顺国资复（2006）30号文件，同意北京市大龙物业管理中心、北京龙馨物业管理中心、北京市裕滨物业管理中心、北京市裕龙花园物业管理中心四家企业注销，资产无偿划转到北京市大龙绿港物业管理有限责任公司。

2006年11月29日，北京市裕滨物业管理中心注销登记。北京市大龙绿港物业管理有限责任公司于2019年1月22日名称变更为北京市大龙物业管理有限责任公司，即本案原审原告。

诉讼中，***提交工商信息查询截图、通话录音、照片用于证明：1.北京市裕滨物业管理中心曾经存在，但现在已注销，且大龙物业公司的投资主体为北京市顺义区物业服务集团有限公司。2.2014年9月11日，***爱人赵爱国与物业公司的物业经理张虎通话中，物业经理称向***发送过律师函并将催缴物业费的通知贴在了***家门上，当时物业经理让***将律师函拿回去，剩下的事不用***管了。3.2020年6月24日，***爱人赵爱国与物业公司的物业经理张虎通话中，***就涉诉房屋质量问题一直找物业公司，但是物业公司不作为。4.涉诉房屋卧室在下雨时会出现漏水发霉的情况，且涉诉房屋自始就一直有漏水的现象，物业公司的人以及相关部门都来处理过，但始终没有解决。对此，大龙物业公司称其合法继承了北京市裕滨物业管理中心的权利义务，且大龙物业公司在2014年就以公司曾用名的名称向***发送过律师函；就涉诉房屋漏水墙皮发霉的问题大龙物业公司一直在协助***解决，但该问题需要***配合解决，大龙物业公司提出过方案，也曾多次到***家中查看，但未能确定漏水位置，后经专业人员现场查看并提出维修方案，***不认同方案也不同意维修。

诉讼中，大龙物业公司提交记账联一张，显示：付款单位（个人）为3-301支付2006.12.28-2008.12.31，收款单位为大龙物业公司，收款项目为物业费，金额为2167元。***认为，即使其向大龙物业公司交过费用，也不能说明大龙物业公司作为原告主体适格。

一审法院认为，***与北京市裕滨物业管理中心签订的《滨河小区物业管理服务协议书》系双方当事人之间的真实意思表示，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。***辩称因上述协议相对方为北京市裕滨物业管理中心，故大龙物业公司作为本案原告无权收取物业费，但根据大龙物业公司提交的证据，北京市裕滨物业管理中心经国资委批复，其资产划转至北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，后北京市大龙绿港物业管理有限责任公司更名为大龙物业公司，且大龙物业公司为涉诉小区提供了物业管理服务，***作为业主，享受了物业服务，应当履行向大龙物业公司支付物业服务费的义务，大龙物业公司作为本案原告并无不当。***另称就涉诉房屋漏水导致墙皮发霉问题，大龙物业公司未予解决，但根据双方庭审陈述，大龙物业公司与***就该问题多次协商处理，***提交的证据不足以证明大龙物业公司在提供物业服务过程中存在重大瑕疵，亦不足以构成减免物业费的理由。

物业服务是长期持续的过程，大龙物业公司在涉诉时间段内持续提供物业服务，且双方均确认大龙物业公司曾向***发过催缴律师函，大龙物业公司不存在明显怠于行使权利的情况，故本案的诉讼时效认定不宜过于严苛，法院认定大龙物业公司主张的诉讼请求并未超过诉讼时效。鉴于***对于未交纳物业服务费的期间并无异议，故对于大龙物业公司要求***缴纳物业服务费的请求，法院予以支持。但就物业服务费的具体金额，庭审中大龙物业公司重新明确每年物业服务费的金额为1548.77元，依据《滨河小区物业管理服务协议书》中约定的物业服务费标准，大龙物业公司重新明确的每年物业服务费的金额符合协议约定，故法院对于大龙物业公司主张的物业服务费依法进行核算。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、***支付北京市大龙物业管理有限责任公司2009年1月1日至2022年12月31日的物业服务费21 682.78元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京市大龙物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，***提交录音证据4份，证明物业公司李工认为房子有漏水问题，不管时间过多少年，都会负责维修，要给出一个维修方案，及维修效果到什么程度，业主配合物业公司，态度端正，物业公司年年解决，只是停留在口头上，没有实施维修行为。新物业公司认可，原物业公司与开发商为一家，所以，才将物业费与房屋维修相联系说事，现在物业独立（投资与大龙公司无关了），所以，物业公司就无权支配物业费了，物业公司认为维修房子的事是个问题，说明，有债权转移的法律问题。被上诉人在大龙公司未撤资前未考虑收取上诉人物业费。新物业公司告诉业主现在物业独立了，不属于大龙公司（开发商）管了。

大龙物业公司发表质证意见如下：真实性认可，证明目的不认可。通话对象虽系大龙物业公司员工，但仅能证明***因房屋维修及物业费问题与物业公司进行过反映以及沟通，但员工并未得到物业公司授权解决房屋维修及物业费减免，亦未对房屋维修或物业费减免作出任何承诺。通过以上证据，可以看出，双方一直以来并未对房屋维修或物业费缴纳问题达成一致意见。

大华物业公司未提交证据。

本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为，综合各方诉辩意见，本案二审争议焦点为***是否应向大龙物业公司交纳2009年1月1日至2022年12月31日期间的物业服务费。

关于诉讼主体资格，根据本案已查明的事实，涉案房屋原物业服务单位北京市裕滨物业管理中心经国资委批复，其资产划转至北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，后北京市大龙绿港物业管理有限责任公司更名为大龙物业公司，大龙物业公司实际为涉诉小区提供了物业服务，且***作为涉案房屋业主亦曾向大龙物业公司交纳过物业费，故大龙物业公司与***之间成立物业服务合同关系，大龙物业公司作为合同主体有权提起本案诉讼，符合法律规定的原告主体资格。

关于诉讼时效，物业服务合同不同于普通的民事合同，具有公共服务性和强制继续履行的特点，因此在适用诉讼时效时不宜过苛。大龙物业公司在涉诉时间段内持续提供物业服务，且双方均确认大龙物业公司曾向***发过催缴律师函，并没有明显怠于主张权利，故***关于本案已过诉讼时效的上诉意见，本院难以采纳。

关于物业服务质量，***上诉主张其房屋存在严重的漏水问题，物业公司存在服务质量瑕疵。但***并未提交相关证据证明房屋漏水系物业服务质量瑕疵引起，且大龙物业公司与***就房屋漏水问题进行了多次协商处理，故***提交的证据不足以证明其该项上诉主张，一审法院依据《滨河小区物业管理服务协议书》中约定的物业服务费标准，核算的物业服务费金额正确，本院予以维持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费342元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　员　　　楚　静

二〇二二年九月六日

法　官　助　理　　　王欣欣

法　官　助　理　　　巫扬帆

书　　记　　员　　　刘　爽