某某与北京市大龙物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2022）京03民终7523号

上诉人（原审被告）：***，女，1957年1月1日出生，汉族，住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：齐雪（***之女），1982年11月16日出生，汉族，住北京市顺义区。

被上诉人（原审原告）：北京市大龙物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼。

法定代表人：马鹏涛，经理、执行董事。

委托诉讼代理人：周伟，女，北京市大龙物业管理有限责任公司员工。

委托诉讼代理人：程芳，北京市玖典律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人北京市大龙物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2022）京0113民初5011号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用第二审程序，由审判员孙承松独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人***的委托诉讼代理人齐雪，被上诉人大龙物业的委托诉讼代理人周伟、程芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回大龙物业一审全部诉讼请求，依据大龙物业存在的问题，给出合理的收费折扣。事实与理由：1.物业服务合同并非***本人签字，不认可物业服务合同中部分条款，大龙物业并没有按照合同履行服务责任；2.涉案房屋作为居住使用，不应按商业标准收取物业费；3.大龙物业应该列举相应的费用明细（如电梯、绿化），不能含糊、笼统收费；4.大龙物业提供的服务存在诸多瑕疵，应给予合理的收费折扣；5.大龙物业自称才接手小区物业服务几个月，***不认可大龙物业有权追讨其接手前的物业费，应由原物业服务企业进行另诉。综上，一审所作判决欠妥，有失公正，特提起上诉，请予以合理改判。

大龙物业辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求和理由。

大龙物业向一审法院起诉请求：1.请求法院判令***支付大龙物业物业管理费人民币9888元；2.判令***承担本案诉讼费。

一审法院经审理认定事实如下：大龙物业提交日期为2013年10月18日的《仓苑公寓前期物业服务合同》载明，甲方为北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，乙方为***。房屋坐落位置：乙×栋×单元×号。建筑面积：77.16平方米。第五条，包干制。1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.78元/平方米/月（商用标准）。

一审诉讼中，大龙物业称涉诉小区的物业费有两种收费标准，商住和民住。商住物业费是1.78元每月每平米和民住物业费是1.38元每月每平米。涉诉房屋的项目经理说涉诉房屋可以改成民用住宅，但是***一直没有把房本拿过来，如果改成民住了，物业费的收费标准其可以按照民用住宅收取物业费。***的房屋性质确实是商业用房，但是水电改成民用了。如果涉诉房屋将房本改成民用，那么从改成民用之日就可以按照1.38元的标准收取物业费，在改之前还是要按1.78元收取，双方之间是签订了物业服务合同的。

一审诉讼中，大龙物业称涉诉房屋物业费标准为每月每平米1.78元，77.16平方米乘以1.78元乘以12再乘以6直接取整数就是其诉讼请求主张的9888元。

一审诉讼中，***称物业服务合同上的签字不是***本人签的，但是对此也不申请鉴定。大龙物业在2016年起诉其的时候就存在问题，但是没有改进，且更严重了，还有一些新的问题出现，并没有因为其当初对物业不满意而改进工作，现在依旧糊里糊涂，其对物业服务非常不满意，其认为物业应该去改进工作。

一审诉讼中，大龙物业称涉诉小区的业主是2009年1月份入住的，***是2013年买的房子。（2016）京0113民初1701号案件的开庭中***并没有对物业服务合同的签字发表异议。

在一审法院制作的2022年3月28日的谈话笔录中，案外人吴玉新称其是***的邻居，和***是东西院，其家是××，***家是××，***家当时被盗其在场，***回家发现家里被盗后其正在外边院子里。并且其陪***一起去物业，物业说他们家那个位置是死角看不到，并没有说监控坏了，所以就没法查监控，其在场时***没有报警，后来陪她去完物业调不了监控就回去了，后来***有没有报警其不清楚。

一审法院认为：***系涉诉房屋业主，大龙物业向涉诉小区提供了物业服务，***虽不认可物业服务合同中的签字，但并未提交充分的证据予以证明，也不申请鉴定，综合考虑本案在案证据及庭审陈述，大龙物业与***之间的物业服务合同关系存在，一审法院予以确认。***作为享受服务一方，应负有向大龙物业交纳物业服务费的义务。

双方均认可涉诉房屋登记在***名下，房屋面积是77.16平方米，***亦认可2016年1月1日至2021年12月31日期间的物业费确实没有交纳，一审法院对上述事实不持异议。对于物业费的收费标准，虽然***称其房屋不适宜作为商用房使用，且其水电均改成了民水民电，但产权登记证书中并未变更房屋性质，结合2013年10月18日的《仓苑公寓前期物业服务合同》中对于物业费标准的约定，大龙物业按照1.78元/月/平方米收取物业费，并无不当。对于***提出的垃圾清运费的退费问题，其可另案进行主张，一审法院对此不予处理。

对于***提出的种种物业服务问题，结合在案证据及庭审陈述，可以认定大龙物业的物业服务存在一定瑕疵，故对于其主张的2016年1月1日至2021年12月31日期间的物业费予以扣减，具体金额由一审法院酌定。

一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决：一、***给付北京市大龙物业管理有限责任公司2016年1月1日至2021年12月31日期间的物业费9690元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京市大龙物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人均未提交新证据。

另查，大龙物业曾用名为北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，后变更名称为北京市大龙物业管理有限责任公司。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为：综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系***是否应向大龙物业支付相应物业费。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因在双方前案诉讼中，大龙物业同样依据涉案物业服务合同向***主张物业费，***认可合同真实性，亦未就签字问题提出异议，且***在本案一审中亦表示不申请鉴定，故，本院对双方签订的涉案物业服务合同的真实性及合法性予以确认。大龙物业与***之间成立合法有效的物业服务合同关系，双方均应依约履行各自义务，现大龙物业向***居住的小区提供物业服务，***应予交纳相应物业费。***上诉主张涉案房屋应按照民住房屋进行收费，但产权登记证书中并未变更房屋性质，而涉案物业服务合同明确约定了商住和民住两种收费标准，故，大龙物业主张的物业费收费标准及计算方式，具有事实及合同依据。***上诉主张大龙物业提供的物业服务不到位，存在诸多问题，物业费应予扣减，但一审法院已根据查明事实及在案证据作出物业服务存在一定瑕疵的认定，已对物业费予以酌情调整，现***要求在此基础上再行扣减，依据不足。综上，本院对***的上诉意见均不予采纳，一审法院支持大龙物业要求***交纳相应物业费的合理诉请，判决并无不当。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　员　　　孙承松

二〇二二年七月六日

法　官　助　理　　　张天舒

书　　记　　员　　　李 蕊